Отчёт по практике на тему Современные методы стоимостной оценки: предпосылки и проблемы применения на российском рынке недвижимости

Содержание:

Введение 3
1 Анализ положений стандартов оценки 4
2 Подходы к оценке недвижимости 8
3 Направления управления стоимостью недвижимости 11
4 Совершенствование методик оценки 17
Заключение 24
Список использованных источников 25

Введение:

Производственная преддипломная практика была пройдена мной в ООО «Ай-Теко ВЦ» в период с 15 октября 2019 г. по 29 октября 2019 г.
Компания располагается в г. Москве, Ленинский проспект, дом 42, корпус 6, помещение IV, офис 20.
Основным направлением деятельности компании является разработка компьютерного программного обеспечения.
Кроме этого, компания занимается строительными и монтажными работами по жилым и нежилым зданиям; разрабатывает техпроцессы на оборудование, занимается научными исследованиями и деятельностью по подбору персонала.
Поскольку большая часть работ компании связана со строительством, то в штате компании есть оценщики недвижимости, сформированные в отдел оценки недвижимости.
Именно в этом отделе я проходил практику в должности практиканта оценщика.
Первоначально в период практики я прошел инструктажи по технике безопасности. Затем обосновал цель и задачи исследования.
Целью прохождения преддипломной практики являлось исследование современных методов оценки недвижимости.
Задачи практики:
— ознакомиться положениями российских и зарубежных стандартов оценки недвижимости;
— рассмотреть содержание подходов к оценке недвижимости;
— изучить направления управления стоимостью недвижимости.
 

Заключение:

В ходе прохождения производственной преддипломной практики я ознакомился с применяемыми нормативными методиками оценки недвижимости.
В тоже время было установлено, что в последние годы при покупке недвижимости гражданами все больше внимания уделяется таким факторам, которые отвечают за качество окружающей среды, к которым относится чистота воздуха, наличие вблизи водоемов, леса, отсутствие свалок и других объектов, загрязняющих природу.
Все это относится к экологической составляющей, которую в государственных стандартах оценки не учитывают.
В тоже время в международной практике качество окружающей среды обязательно учитывается при оценке стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим выполнен анализ направлений управления стоимостью недвижимости за счет экологических факторов, а также обоснована методика расчета стоимости.
Индивидуальное задание практики выполнено в полном объеме. Цель и задачи практики достигнуты.

Фрагмент текста работы:

Стандартами определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности делятся на две основные категории:
1) федеральные стандарты оценки, которые по букве Закона должны разрабатываться Национальным советом, а потом утверждаться и публиковаться уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;
2) стандарты и правила оценочной деятельности, которые должны разрабатываться и утверждаться каждой СРО оценщиков.
В настоящее время Минэкономразвития России утверждено 13 федеральных стандартов оценки.
Международные и национальные стандарты оценки должны дополнять и подкреплять друг друга, способствуя тем самым соблюдению оценщиками разных стран общепринятых принципов оценки [1].
В международной практике и теории оценки цены огромное внимание предоставляется изучению воздействия отдельных факторов и показателей состояния окружающей среды на стоимость недвижимости и финансовое состояние оцениваемого объекта. Они объединяются в отдельную группу факторов, создающих рыночную (или кадастровую) стоимость, вместе с другими факторами — социальными, экономическими, государственного регулирования. В международном сообществе экологические факторы признаны такими же существенными, как и все вышеперечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недвижимости.
Из-за строгих природоохранных норм, определенных в законодательствах зарубежных государств, и потенциального вследствие этого притягивания к нешуточной финансовой ответственности за загрязнение как покупатели, так и продавцы и кредитные учреждения стали выполнять оценку экологического состояния недвижимости до заключения сделки. Экологические вопросы к тому же начали проявлять значительное влияние на применение недвижимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы. Считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может повергнуть к реальному упразднению ипотечного кредитования целого района.
Наибольшее влияние на международную практику учета экологических факторов при оценке недвижимости стало принятие Закона «О действиях в отношении окружающей среды, компенсации и ответственности» (США, 1980 г.). Действие жестких норм Суперфонда привело к тому, что рынки недвижимости стали очень чутко реагировать на вопросы, связанные с загрязнением окружающей среды. Стали вырабатываться процедуры обследований, уменьшающие риски покупки недвижимости, обремененной экологическими долгами. Например, для предотвращения перехода ответственности и снижения стоимости капитала, новый владелец в контракте требует гарантию от убытков путем страхования ответственности за прошлую деятельность [2].
В связи с тем, что кредитор как оператор при финансовом управлении объектом также несет ответственность за экологический ущерб, процедура страхования «environmental due diligence» стала обычным явлением при займах по договорам с недвижимостью, в проектном финансировании, финансировании оборудования, кредитных линиях. Термин «environmental due diligence» обозначает надлежащее усердие, скрупулезный надзор, соответствующую добросовестность или исчерпывающее изучение надежности предоставляемой информации относительно вопросов охраны окружающей среды. В методическом смысле эта процедура («environmental due diligence») иметь в виду рассмотрение влияния на окружающую среду, в рамках которого устанавливаются и оцениваются риски, обусловленные загрязнением природы и с природоохранными действиями правительства [3].
Процедуру «environmental due diligence» можно разуметь как скрупулезное или честное изучение вопросов воздействия экологических требований и нормативов на стоимость недвижимости. Она содержит анализ таких вопросов, как обнаружение обременений приобретаемой недвижимости финансовыми обязательствами по компенсированию нанесенного в минувшем экологического вреда, установление вероятных выплат и других материальных и финансовых затрат, соединенных с выполнением требований по поддержанию назначенного качества окружающей среды. Рассмотрение влияния на природу производится для того, чтобы покупателям недвижимости можно было убедиться в том, будет ли им выгодна данная сделка.
Характеристика состояния природы и описание экологических факторов, которые в данное время воздействуют на стоимость недвижимости или могут оказать воздействие на изменение его стоимости в будущем, стала обязательным условием описания земельного участка и проведения анализа его наилучшего использования.
В США экологическая оценка объекта является обязательным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Она производится экологическими консультантами, имеющими образование в области широкого круга экологических вопросов [4].
В международных стандартах оценки вопросам окружающей среды посвящено 2 документа: Стандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки» и Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ» [4].
В европейских стандартах оценки (ЕСО) вопросам окружающей среды также уделяется достаточно большое место [5].
Сегодня для Европы и Америки оценка экологического ущерба и связанных с ним финансовых рисков – обязательная часть процедуры оценки стоимости недвижимости. Законодательство РФ в области оценочной деятельности ни в одном акте не содержит требований в отношении оценки экологических факторов при определении стоимости недвижимости. Поэтом