Отчёт по практике на тему Анализ и прогноз развития рынка жилой недвижимости в Иркутске.(производственная)

Содержание:

Введение 3
Раздел 1. Анализ рынка жилой недвижимости Иркутска 4
1.1. Анализ рынка недвижимости Иркутска 4
1.2. Законодательное обеспечение регулирования на рынке недвижимости 14
Раздел 2. Оценка факторов, влияющих на развитие и прогноз рынка жилой недвижимости Иркутска 17
2.1. Оценка недвижимости в Иркутске 17
2.2. Прогноз развития рынка недвижимости в Иркутске 23
Заключение 26
Список использованных источников 29
Приложение 31

Введение:

Введение

Целью прохождения практики является подготовка студента к осу-ществлению профессиональной деятельности в части расчетно-экономической и информационно-аналитической деятельности в соответ-ствующей области профессиональной деятельности.
Задачами производственной практики являются:
— закрепление и углубление теоретических знаний студентов по эко-номическому анализу, планированию и прогнозированию развития отрас-ли;
— участие в работе по сбору и подготовке исходных данных для про-ведения расчетов экономических и социально-экономических показателей, характеризующих деятельность отрасли;
— получение профессиональных умений и опыта профессиональной деятельности путем выяснения особенностей функционирования отрасли и предложению путей решения существующих проблем в отрасли;
— участие в проведении расчетов экономических и социально-экономических показателей развития отрасли на основе типовых методик с учетом действующей нормативно-правовой базы;
— изучение основных законодательных, инструктивных и норма-тивных документов и материалов, регламентирующих деятельность пред-приятий и организаций в отрасли;
— приобретение навыков применения и использования норматив-ных и методических материалов;
— развитие навыков презентации и защиты результатов выполня-емой работы;
— подготовка студентов к прохождению государственной итого-вой аттестации и выполнению выпускной квалификационной работы (ба-калаврской работы).

Текст работы:

Проведенное исследование позволяет заключить следующее.
Понятие «объект недвижимости» можно отнести к любому товару, жестко привязанному к участку земли. Перенос его в иное место невозмо-жен без утраты потребительской стоимости.
Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризу-ется специфической системой как качественных, так и количественных ха-рактеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имуще-ства, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.
Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недви-жимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь про-гнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимо-сти при ее оценке.
Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с уче-том всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:
— физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, поч-ва; и созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;
— социальные: тенденции изменения численности населения, его омо-ложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;
— экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
— политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.
Таким образом, для того, чтобы осуществить ту или иную манипу-ляцию с недвижимостью, нужно изначально определить ее стоимость. За-частую владельцы объектов делают это самостоятельно, опираясь на ин-формацию в соответствующих СМИ, а также на рекомендации родствен-ников и знакомых. Гораздо реже недвижимость оценивается с помощью риэлтора. К профессиональным оценщикам принято обращаться только в тех случаях, когда планируется приобретение объекта в ипотеку. Однако на самом деле услуги профессионального независимого оценщика могут быть весьма полезными в разных ситуациях, а не только при ипотечном кредитовании.
Независимая оценка недвижимости нужна при оформлении титуль-ного страхования, когда приобретается квартира или дом с сомнительной историей. Например, если вы решили купить жилье, которое было переда-но продавцу по решению суда, то вам лучше застраховаться от возможно-го продолжения судебных разбирательств. Если объект будет признан не-законно проданным, вы сможете получить за него страховую компенса-цию, но только в размере, установленном профессиональным оценщиком.
Проведенный анализ рынка показал, что активному развитию рынка недвижимости препятствуют следующие проблемы: снижение численности населения и, как следствие, сокращение спроса на жилье, отсутствие разви-той промышленности строительных материалов. При анализе рынка не-движимости для оценки объекта используются данные о местоположении объекта, характеристики здания, где находится объект и самого объекта.
На стоимость торговых помещений влияет множество факторов, как рыночных, так и внутренних. Если рассматривать группу объектов в один момент времени, когда колебания рынка не оказывают на них различного влияния, можно выделить основные внутренние факторы, оказывающие влияние на стоимость.
Наиболее существенное влияние оказывают и являются составляю-щими стоимости объекта недвижимости такие факторы как: расположение относительно центра города, расположение относительно основных дело-вых центров микрорайона, этаж расположения, величина площади, типа и материал здания. Данные факторы оказывают наиболее значительное вли-яние на результат оценки.
В типичном случае массовой оценки требуется неоднократная довод-ка моделей, прежде чем появится возможность использования их для про-ведения оценки стоимости в целях налогообложения.

Заключение:

Введение

Целью прохождения практики является подготовка студента к осу-ществлению профессиональной деятельности в части расчетно-экономической и информационно-аналитической деятельности в соответ-ствующей области профессиональной деятельности.
Задачами производственной практики являются:
— закрепление и углубление теоретических знаний студентов по эко-номическому анализу, планированию и прогнозированию развития отрас-ли;
— участие в работе по сбору и подготовке исходных данных для про-ведения расчетов экономических и социально-экономических показателей, характеризующих деятельность отрасли;
— получение профессиональных умений и опыта профессиональной деятельности путем выяснения особенностей функционирования отрасли и предложению путей решения существующих проблем в отрасли;
— участие в проведении расчетов экономических и социально-экономических показателей развития отрасли на основе типовых методик с учетом действующей нормативно-правовой базы;
— изучение основных законодательных, инструктивных и норма-тивных документов и материалов, регламентирующих деятельность пред-приятий и организаций в отрасли;
— приобретение навыков применения и использования норматив-ных и методических материалов;
— развитие навыков презентации и защиты результатов выполня-емой работы;
— подготовка студентов к прохождению государственной итого-вой аттестации и выполнению выпускной квалификационной работы (ба-калаврской работы).

Список литературы:

Раздел 1. Анализ рынка жилой недвижимости Иркутска
1.1. Анализ рынка недвижимости Иркутска

Иркутск один из крупнейших городов в Сибири, население его пере-валило за 600 000 человек. Город является столицей области, делится на 5 районов, 4 административных округа. Город привлекает многих с точки зрения бизнеса и инвестиций, организации торговли, в том числе с Китаем и другими странами азиатского региона. Плюс, приезжают сюда для по-ступления на учебу. Прибывают люди в основном из области, из соседних регионов.
Ситуация вписывается в общероссийскую тенденцию, когда цены не растут активно. Напротив, наблюдается стагнация, отдельные категории даже проседают в цене. По-прежнему наиболее стабилен спрос на первич-ное и вторичное жилье: 1-2-3 комнаты.
1 июля 2018 года вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве [9]. Иркутские застройщики предусмотрительно запаслись разрешениями на строительство по старым правилам, и в ре-зультате, по данным администрации г. Иркутска, за первое полугодие 2018 года было выдано больше разрешений на строительство многоквар-тирных домов, чем за весь прошлый год.
7 из 21 разрешения в 2018 году выдано на возведение домов в рам-ках уже реализуемых проектов. Большая же часть разрешений оформлена на новые строительные площадки, при этом застройщиками в большин-стве этих проектов заявлены компании, ранее в качестве застройщиков не выступавшие. Согласно выданным в первом полугодии 2018 г. разреше-ниям, самое большое количество квадратных метров планируется постро-ить в ближайшем будущем в Октябрьском районе Иркутска – более 233 тыс. кв.м. [7]. В Ленинском районе Иркутска планируется возвести около 170 тыс. кв.м, в Свердловском – более 55 тыс. кв.м, в Куйбышевском – около 48 тыс. кв.м. (рисунок 2.1)

Рисунок 1.1 – Разрешение на строительство многоквартирных домов [7]

Показательны в этом отношении были и 2015, 2016, 2017 год: раз-решений получено много, а строительство так и не ведется. То есть разре-шение получили, а строить оказалось экономически невыгодно.
Иркутск давно очень плотно застроен, свободных земель практиче-ски нет. Есть сложности и с финансированием. Банки сегодня не готовы финансировать строительство в объеме, требуемом хотя бы для поддер-жания прежних темпов. Они просчитывают риски, и чем крупнее проект, тем сложнее получить средства. Рассчитывать на финансирование по но-вому закону смогут только крупные застройщики, при этом проекты будут меньше, чтобы снизить риски. Сегодня мы строим по 6-8 блок-секций, а будем строить по 2-3».

Рисунок 1.2 – Количество ДДУ и переходов прав на основании договора купли/продажи [7]

За 8 месяцев 2018 года в Иркутске зарегистрировано, по данным Ро-среестра, 2958 ДДУ [7]. Это на 17 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако на протяжении трех последних месяцев наблюда-ется рост числа ДДУ.
Снижение числа ДДУ относительно прошлого года – показатель то-го, что предложений на рынке первичного жилья стало меньше. А на рост в течение последних трех месяцев однозначно повлияла скорая отмена «долевки».Потребители понимают, что завтра квартиры будут уже доро-же. Сыграло роль и повышение ставок ЦБ. В августе доллар пошел вверх, и повторилась ситуация конца 2014 года, когда люди стали массово поку-пать квартиры, чтобы сохранить свои сбережения» [6].
В увеличении количества сделок задействован целый пул порой раз-нонаправленных факторов. Влияние традиционных (рост курса доллара, инфляция, удорожание строительных материалов и т.д.) факторов пред-сказуемо повышает активность рынка недвижимости. А в этом году к ним добавился переход от ДДУ к проектному финансированию [7]. Инвесторы как профессиональные участники рынка понимают, что рост цен на недви-жимость, причем весьма существенный, неизбежен, а возможность зарабо-тать на инвестировании в новостройки вскоре исчезнет. Впервые за четыре года реализации проектов в этом полугодии мы фиксируем по новым объ-ектам выравнивание соотношения «ипотека» — «инвестирование», тогда как раньше доля сделок с привлечением ипотечных кредитов составляла не менее 70 % от общего количества заключенных ДДУ.
В 2015 году инвесторы не могли продать пул своих объектов и вы-свободить финансовые средства. Сейчас продали, получили добавленную стоимость и возвращаются к нам. По одному из наших объектов, на кото-ром еще не открыты продажи, в предварительном бронировании порядка 40 % – инвестиционные квартиры.
По данным Росреестра, количество сделок с вторичным жильем в Иркутске с января по август 2018 года (по сравнению с аналогичным пе-риодом 2017г.) выросло на 20% [14]. При этом в августе, в отличие от первичного рынка, на вторичном было оформлено меньше сделок (мень-ше, чем в августе, было зарегистрировано только в январе и феврале 2018 года, по сравнению с августом 2017 года также отмечено снижение почти на 3%) [14].
Сейчас на вторичном рынке жилья спрос превышает предложение. Самое благоприятное время как для продавца, так и для покупателя: банки предлагают выгодные условия, а их партнеры предоставляют дополни-тельный дисконт на процентные ставки. Для продавца же это время хоро-шего спроса, когда можно выгодно и быстро продать свою недвижимость. Конец года, как правило, приносит наибольшее количество сделок, этот год не станет исключением».