Курсовая теория на тему Сделки по передаче жилого помещения в собственность (купля_x0002_продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивением, наследование)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

Глава
I. Понятие и содержание права собственности на жилые помещения по Гражданскому
кодексу в Российской Федерации. 6

1.1. Виды собственности. 6

1.2. Права собственников на
жилые помещения. 11

1.3. Права владельцев долей
жилых помещений. 15

1.4. Обязанности
собственников жилых помещений. 17

Глава
II. Общая характеристика сделок с жилыми помещениями. 19

2.1. Особенности нотариального
удостоверения сделок с жилыми помещениями. 19

2.2. Договор купли-продажи жилого
помещения. 22

2.3. Договор мены жилыми
помещениями. 28

2.4 Договор
пожизненного содержания с иждивением. 30

2.5. Особенности наследования жилых
помещений. 33

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 36

СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 42

Введение:

Вопросы владения собственностью возникали на
протяжении почти всей истории развития человеческого общества, так как одной из
главных потребностей индивида является обладание правомочиями владения,
пользования и распоряжения, принадлежащим ему имуществом. Особенно эти вопросы
касаются недвижимого имущества, так как данный его вид представляет наиболее
высокую ценность для человека.

Конституцией Российской Федерации (далее – Конституция
РФ) в статье 40 закреплено, что: «Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют
жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.».[1] Таким образом, Конституция
РФ закрепляет право на жилище, среди прочих прав и свобод человека и
гражданина, а органы государственной власти обязывает способствовать
обеспечению этого права на всей территории РФ.

Рынок недвижимости всегда представляет собой очень
изменчивую единицу экономических отношений. Главным образом из всей
совокупности представленных на нем объектов недвижимого имущества, самыми
значимыми остаются жилые помещения, так как в первую очередь, каждый человек
заботится о своих базовых потребностях, одной из которых является потребность в
безопасности, а затем человек хочет удовлетворять свои более духовные
потребности, как например, потребность в самоактулизации.[2] Таким образом, приобретая
в собственность жилище, человек реализует сразу несколько своих потребностей:
он чувствует себя в безопасности и он чувствует удовлетворенность своей жизнью.

В связи с этим, актуальность совершения сделок с недвижимым имуществом выражается в
большой значимости для каждого человека вопроса, касаемого сделок по передачи
недвижимого имущества в собственность, так как собственность дает человеку все
правомочия распоряжения, владения и пользования своим имуществом, дает ему
свободу действий, а также удовлетворяет различный круг потребностей. Этот
вопрос, пожалуй, остается актуальным во все времена, так как недвижимое
имущество представляет собой высокую ценность, то и сделки, совершаемые в
отношении него, имеют высокий уровень сложности и нюансов, которые необходимо
учитывать при совершении приобретения или отчуждения имущества.

Объектом
настоящего исследования являются общественные отношения и правовое положение
участников гражданского оборота, возникающие при совершении сделок с недвижимым
имуществом, в частности по передачи его в собственность.

Предмет
исследования составляют нормы российского законодательства, регулирующие
общественные отношения, возникающие при совершении сделок по передаче
недвижимого имущество в собственность.

Таким образом, целью данной работы выступает изучение порядка правового
регулирования совершения сделок, совершаемых в целях передачи недвижимого
имущества в собственность, выявление пробелов указанного правового
регулирования и внесение предложений по его совершенствованию.

В связи с поставленной целью, в рамках настоящего исследование необходимо рассмотреть
следующие вопросы:

— Определить, какие виды
собственности существуют в Российской Федерации и изучить из специфику;

— Проанализировать права
собственников на жилые помещения;

— Выявить особенности прав
владельцев долей жилых помещений;

— Рассмотреть особенности
нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом;

— Дать характеристику сделкам с
недвижимым имуществом и рассмотреть их особенности на примере: договора
купли-продажи, мены, договора пожизненного содержания с иждивением;

—  Выявить особенности наследования жилых
помещений;

Поставленные
цель и задачи настоящей работы определяют её структуру, которая состоит из:
введения, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

Нормативную
часть работы составили законодательство Российской Федерации и судебная
практика, связанные с вопросами рассматриваемой темы.

Теоретическую
часть работы составили научные работы и труды ученых в рассматриваемой сфере:

Методологической
основой исследования служат общенаучный диалектический метод познания и
вытекающие из него частно-научные методы: системно-структурный,
логико-юридический, историко-правовой, формально-логический, а также метод
сравнительного правоведения. Применение указанных методов позволило исследовать
рассматриваемые объекты в их взаимосвязи, целостности, а также всесторонне и
объективно. [1]
«Конституция Российской Федерации» принята всенародным голосованием 12 декабря
1993 // «Собрание законодательства РФ», 04.08.2014, № 31, ст. 4398. [2]
Пирамида потребностей Маслоу // [электронный ресурс] //
https://ru.wikipedia.org/wiki/Пирамида_потребностей_по_Маслоу

Заключение:

Исходя из проведенного исследования, можно сделать следующие
выводы:

1. Содержание
права собственности раскрывается через триаду правомочий владения, пользования
и распоряжения. К видам собственности ст. 8 Конституции РФ, относятся следующие
формы (виды) собственности: государственная, частная, муниципальная и иные
формы собственности. Так, главным законом нашей страны не ограничен круг
собственности, которая признается и охраняется государством. В постановлении
Госстандарта № 97, упомянутого ранее в первой главе настоящего
исследования,  установлены и иные формы
собственности, такие например, как: собственность общественных и религиозных объединений,
смешанная российская собственность, собственность международных организаций и
иностранная собственность, частная собственность, собственность потребительской
кооперации, собственность благотворительных фондов, собственность
профессиональных союзов и т.д. Таким образом, в Российской Федерации признается
все многообразие форм собственности.

2. Права
собственников полностью могут быть реализованы в соответствии с законом в
отношении жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности. Законодательством
эти права защищаются и гарантируются, однако, есть некоторые исключения,
которые могут ограничить собственников в их правах. Эти ограничения касаются,
прежде всего, третьих лиц (чаще всего соседей) и санитарно-гигиенических
требований к помещению. Кроме этого, как было выявлено в ходе проведения
настоящего исследования, на практике не исключены случаи злоупотребления своим
правом недобросовестными лицами, как в отношении права собственности на все жилище,
так и в отношении долей в праве собственности. При совершении сделок по
отчуждению права собственности на долю, остальные участники долевой
собственности имеют преимущественное право на выкуп этой доли. Каждый
собственник – участник долевой собственности несет бремя содержания этого
имущества, а также имеет равные обязанности по уплате налогов и сборов
соразмерно своей доле. Однако, на практике не урегулировано законом множество
случаев, когда один долевой собственник препятствует реализации прав другого и
здесь законодательно сложно урегулировать такие ситуации, так как ограничивая
право одного долевого собственника нельзя не ограничить такое же право другого.

3. Все
обязанности собственников жилых помещений сводятся к тому, что так или иначе они
вступают в роли регулирования общественных отношений по поводу жилых помещений,
находящихся в собственности, образуя при этом систему имущественных
правоотношений, порождающую вытекающее из этого виды и особенности.
Соответственно такие правоотношения, развиваясь, становятся сложней, и
законодательная база, регулирующая их расширяется, пытаясь, естественным
образом, закрепить и регламентировать все возможные спорные ситуации между
субъектами. Сложность и большой объем законодательной массы, а также
многоаспектность взаимоотношений, складывающихся в сфере имущественного права,
требуют более детального разъяснения положений, возникающих на практике в сфере
несения бремени ответственности за принадлежащее на праве собственности жилище.

4. Сделки
являются достаточно большим институтом гражданского права. Тем не менее нормы
данного правового института не в меньшей степени затрагивают сферу жилищных
правоотношений, в которой сделки совершаются с жилыми помещениями,
представляющими в большинстве случаях особую ценность.

В соответствие с гражданским законодательством, сделки могут
совершаться в устной, письменной и нотариальной формах. Последний из названных
видов форм наиболее предпочтителен для сделок, заключаемых по поводу жилых
помещений ввиду того, что такое имущество довольно часто становится объектом
недобросовестных действий сторон сделки.

Совершение нотариусом определённых нотариальных действий,
направленных в первую очередь на удостоверение различных юридических фактов,
выявление соответствия воли и волеизъявления сторон, установление соответствия
сделки законодательству и на соблюдение формы, гарантируют сторонам
правомерность заключаемой ими сделки.

Организация управления в рассматриваемой сфере отличается, с
одной стороны, комплексностью, что мы можем видеть в подходе к решению вопросов
охраны природной среды с учетом объективного закона единства природы и во
взаимосвязи природных процессов. А с другой стороны, управленческие функции
государственного управления выражаются в построении регулятивных функций на
основе природно-экономических свойств окружающей среды. К примеру, на практике
данный принцип построения государственного регулирования выражается в
построении системы управления крупными водоемами.

Понятия в науке играют достаточно важную роль, так как
определяют совокупность фактов окружающей нас действительности и ограничивают
круг общих и существенных признаков изучаемых объектов, предметов, отношений и
явлений между ними.

В юридической науке существует два основных вида научного
толкования норм права: доктринальное и нормативное. Главным отличием этих форм
толкования права является то, что первое не ограничено в разнообразии
теоретических суждений, а второе – закреплено в законодательстве и не всегда
отражает полное представление об изучаемом объекте.

С нормотворческой точки зрения деятельность по загрязнению
природы может осуществляться прямо или косвенно (опосредованно), так как в
некоторых случаях в нем участвуют несколько субъектов. К примеру, в сфере
жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) субъектами негативного воздействия
выступают физические лица, однако плата за их воздействие взимается с управляющей
компании (ЖКХ), как с юридического лица, и таким образом, ЖКХ выступает
опосредованным субъектом правонарушения.

Нотариальные действия обладают рядом принципов, которые
отражают специфику нотариальной деятельности. В свою очередь, данная специфика
заключается в подтверждении того факта, что нотариус выступает от имени
государства гарантом прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Однако круг нотариальных действий ограничен
законодательством и не включает в себя таких важных функций как, например,
консультирование или оказание правовой помощи сторонам и ряда иных важных
функций, которые могут быть включены в компетенцию нотариуса.

5. Договор
купли-продажи жилого помещения не предусмотрен как отдельный вид сделок в ГК
РФ, однако к нему применяются положения, предусмотренные гражданским
законодательством к сделкам, совершаемым с недвижимым имуществом. Существенными
условиями договора купли-продажи жилого помещения являются цена и предмет
договора. Такой договор является консенсуальны, двухсторонним и возмездным. Договор
купли-продажи жилого помещения должен соответствовать как нормам гражданского
законодательства, посвящённым сделка с недвижимым имуществом, так и нормам ЖК
РФ, которые регламентируют требования к предаваемому жилому помещению.

6. Особенностью и главной отличительной чертой
такого договора мены выступает тот факт, что каждая из сторон этого договора
является по отношению к другой и покупателем, и продавцом. К договору мены
применяются общие положения договора купли-продажи, однако, эти нормы не должны
противоречить главе 31 ГК РФ. Существенными условиями договора мены, как жилого
помещения, так и других вещей, признаются следующие: сведения о сторонах
договора, предмет соглашения,  стоимость
каждой передаваемой по договору вещи (в случае передачи жилых помещений
определяется их кадастровая стоимость в большинстве случаев), дата подписания,
способы расчета (в случае возмещения одной стороной или сторонами разницы в
цене, передаваемых вещей),права и обязанности сторон. В настоящее время,
договор мены в отношении жилых помещений заключается на передачу жилых домов,
квартир комнат, которые находятся на праве собственности граждан и (или)
юридических лиц.

7. Договор
ренты (пожизненного содержания с иждивением) урегулирован нормами главы 33 ГК
РФ. Определение такого договора закреплено в статье 583 ГК РФ и звучит
следующим образом: по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)
одна сторона, именуемая получателем ренты, обязуется передать другой стороне,
именуемой плательщиком ренты, в собственность имущество, а плательщик ренты
обязуется в обмен на такое имущество периодически выплачивать получателю
определенную денежную сумму, либо предоставлять средства на его содержание в
иной форме. По договору пожизненного содержания с иждивением, жилище переходит
на праве собственности плательщику ренты после смерти собственника.
Существенными условиями договора пожизненного содержания с иждивением,
выступают: размер ренты или объем услуг, необходимых собственнику жилого
помещения вместо денежных средств (в случае, если такой объем определить
невозможно, то расчет происходит из аналогичных услуг), описание жилого
помещения по договору, стоимость квартиры, указание всех прописанных в жилом
помещении, лиц, у которых имеется право пользования таким помещением, срок
договора. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и
государственной регистрации.

8. Наследственное
право, по своей большей части определяется вопросами регулирования нотариата и
наглядно отражает специфику такой деятельности. Путём исследования было
установлено, что особенностью наследования жилища, является действия нотариусов
по содействию правопреемникам в принятии такого наследственного имущества.
Иными словами, нотариус в данном случае применяет не только общие для
недвижимого имущества обеспечительные меры, но также совершает дополнительные
нотариальные действия как: подача различных запросов в уполномоченные органы об
истребовании необходимой для наследников информации, имеющую также значение для
наследственного правопреемства; удостоверение факта принадлежности жилого
помещения наследодателю; обеспечение наследников информацией, что при условии
отнесения жилого помещения к категории ограниченных в обороте вещей, наследники
обязаны произвести процедуру его отчуждения; подача в электронном виде или на
бумажном носителе сведений в регистрационный орган о приобретенном праве на жилище
и выданном свидетельстве, удостоверяющем указанное право и т.д.

Таким
образом, исходя из проведенного исследования, можно сделать вывод о том, что
сделки по передаче жилого помещения в собственность имеют большую актуальность
ив наше время. Жилые помещения представляют особую ценность, как для граждан,
так и для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в связи с чем, в
российском законодательстве уделяется таким сделкам повышенное внимание.
Вопросы законодательного регулирования в данной отрасли права подлежат
некоторой доработке, однако в целом, действия по передаче жилых помещений в
собственность урегулированы в российском законодательстве в достаточной мере.

Фрагмент текста работы:

Глава I Понятие и содержание права собственности на жилые
помещения по Гражданскому кодексу в Российской Федерации

1.1. Виды собственности Право
собственности в Российской Федерации гарантируется Конституцией РФ в статье 35
и главой 18 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Так,
частью 2 статьи 209 ГК РФ закреплено, что «Собственник вправе по своему
усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,
не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и
охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и
обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.».[1]

В
связи с этим, право собственности, как объект вещного права, представляет собой
совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу
владения, пользования и распоряжения собственником принадлежащими ему вещами, а
также иных действий по отношению к ним и устранению вмешательств третьих лиц.

В
субъективном смысле, право собственности представляет собой юридически
обеспеченную возможность конкретного субъекта гражданских правоотношений
владеть, пользоваться и распоряжаться, принадлежащим ему имуществом по своему
усмотрению, а также совершать действия в пределах, не нарушающих
законодательство и права третьих лиц.[2]

Таким
образом, право собственности представляет собой в первую очередь полный спектр
прав, которые лицо может совершать в отношении принадлежащего ему имущества,
что дает ему гарантию на их защиту, со стороны государства от различных
посягательств,  а также стабильность в
совершаемых им действий в отношении такого имущества. [1]
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30 ноября 1994 N№
51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994. [2]
Алексеев С.С. Гражданское право. 4-е изд., перераб. и доп. М.: 2013. 536 с. 7