Курсовая с практикой на тему Управление жилищным фондом муниципального образования

Содержание:

Введение 3

1. Теоретические основы управления жилищным фондом 6

1.1 Понятие и формы управления жилищным фондом 6

1.2 Нормативно-правовое обеспечение управления жилищным фондом на национальном, региональном, местном уровне 14

1.3 Проблемы местных органов власти в реализации жилищной политики муниципалитета 19

2. Анализ управления жилищным фондом в г.о. Тольятти 23

2.1 Характеристика жилищной политики и рынка недвижимости г.о. Тольятти 23

2.2 Полномочия администрации г.о. Тольятти в реализации жилищной политики 26

3. Направления совершенствования управления жилищным фондом в г.о. Тольятти 32

Заключение 38

Список литературы 39

Введение:

В настоящее время современное общество требует изыскания новых, нестандартных решений жилищных проблем в первую очередь на уровне муниципальных образований, где наличие жилищного фонда, его состояние, перспективы улучшения, являются тем фактором в жизнеобеспечении населения, что приводит к необходимости обеспечения его эффективной и устойчивой системой управления, в частности, отдельных муниципальных образований. Поэтому органам местного самоуправления приходится решать вопросы относительно жилищного фонда, в том числе и условиях постоянно обновляемой организационно-правовой основы.

Управление жилищным фондом муниципальных образований приобретает все большее значение как фактор, отражающий степень и качество социального развития страны в целом и отдельно взятого субъекта, которым также являются муниципальные образования. Однако вопросы управление жилищным фондом муниципальных образований, проблемы по-прежнему остаются нерешёнными и данное связано с тем, что жилищный фонд как объект управления является довольно сложным явлением в силу многосубъектности его владельцев, обслуживающих организаций, различных источников финансирования.

Помимо этого, сложность в управлении связана и с тем, что жилищный фонд изнашивается, его ресурсы ветшают и требуют постоянного обновления и систематического финансирования. В связи с этим неудивительно что в числе поручений по итогам совместного заседания Государственного совета и Комиссии по мониторингу достижения целевых показателей социально-экономического развития, определенных Президентом РФ 4 мая 2017 года, была определена необходимость внесения в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекта федерального закона, предусматривающего создание постоянно действующих механизмов переселения граждан из аварийного жилищного фонда с 1 января 2019 г.

Проблема обеспечения жильем граждан России на сегодня приобрела чрезвычайную актуальность. Для решения этой проблемы необходима разработка научных основ реализации гражданами права на жилище, методологии его практической реализации системой общегосударственных мероприятий, применение государственно управленческих механизмов его реализации и формирования надлежащего нормативно-правового обеспечения, которое бы соответствовало экономическим и социальным вызовам настоящего. России исследовали такие ученые, как В. Кравченко, Н. Погорельцева, В. Поляченко и другие. Исследованию проблем найма жилья из жилищного фонда социального назначения уделяли внимание А. Аврамова, А. Алексеева, А. Белоножкина, В. Бондарь, В. Васильев, Т. Журавлев, С Кечекьян, И. Клименко, Е. Мичурин, А. Молчанов, Д. Рыбин, Т. Семина, Г. Улетова, С. Чаркин, И. Чечулина, В. Чигирь и другие.

Цель курсовой работы заключается в исследовании процесса использования государственно-управленческих механизмов реализации жилищных прав гражданами, определение основных направлений применения, установлении эффективности применения отдельных государственно-управленческих механизмов для улучшения жилищной политики государства и надлежащей реализации гражданами права на жилище.

Соответственно, задачами исследования являются:

— раскрыть понятие управления жилищным фондом;

— рассмотреть нормативно-правовое обеспечение управления жилищным фондом на национальном, региональном, местном уровне;

— изучить проблемы местных органов власти в реализации жилищной политики муниципалитета;

— дать характеристику управления жилищным фондом г.о. Тольятти;

— определить полномочия администрации г.о. Тольятти в реализации жилищной политики;

— разработать направления совершенствования управления жилищным фондом в г.о. Тольятти.

Объект исследования – управление жилищным фондом г.о. Тольятти.

Предмет исследования – направления совершенствования управления жилищным фондом г.о. Тольятти.

Заключение:

Подводя итоги, данного исследования, можно с уверенностью констатировать, что актуальность правового регулирования жилищной политики будет только лишь возрастать.

Проблема предоставления жилья в нашей стране до сих пор остается нерешённой и требует четкого закрепления на законодательном уровне. Граждане, обращаясь в судебные органы за защитой своих прав, подменяют понятия, ссылаются и используют нормы права, не подлежащих применении, что свидетельствует об их правовой неграмотности, правовом нигилизме, неведении законов и способов защиты своих прав. И подобных случаев попадается достаточно много.

Отметим, что жилищное законодательство позаботилось о нормах, регламентирующих все самые важные элементы договора социального найма. Такой элемент договора как условия очень важен для данной категории сделки, потому что социальное жильё – это жильё, предоставляемое на льготных основаниях и чтобы его получить, нужно принадлежать к определённому кругу лиц. Речь идёт о гражданах, имеющих основания для получения жилья вне очереди. Это граждане, проживающие в помещении, непригодном для жизни и лица, а также лица, страдающие тяжёлыми формами заболеваний. Чтобы получить право на социальное жильё, лицо обязано встать на учёт в жилищном департаменте по месту жительства. Стоит заметить, что граждане подобных категорий не стоят в очереди как таковой, а обслуживаются без неё. Но законодательством не определён срок, в течение которого должно предоставляться жильё. Поэтому, если у гражданина возникнут сложности со временем предоставления квартиры, суд не сможет удовлетворить его требование..

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы управления жилищным фондом

1.1 Понятие и формы управления жилищным фондом

Исследуя методические основы рыночной трансформации структуры управления ЖКХ муниципального образования, М.А. Ханжина указала на то, что основой управленческой деятельности являются организационные структуры, как элементы системы с определенной организацией взаимосвязей между этими элементами, которые, по мнению автора, как раз и являются основным критерием отличия структур (см. рисунок 1). Структура управления включает систему целей, распределенных между звеньями, где весь механизм управления направлен на достижение этих целей. Что же касается управления жилищным фондом, то вся деятельность организационных структур направлена на достижение целей, относящихся к объекту недвижимости. Структурными звеньями управления жилищным фондом являются сами собственники жилья, управляющие организации и подрядные организации.

Рисунок 1. Структура жилищного фонда муниципального образования

Современное законодательство предусматривает три основные формы управления многоквартирными домами. В первом случае способ управления выбирает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и если количество квартир не превышает 30, то возможно непосредственное управление, без привлечения сторонней организации. В этом случае кому-то из собственников делегируются полномочия, и они действуют от имени собственников на основании доверенности. Данный способ управления достаточно привлекателен в связи с тем, что отсутствуют расходы, характерные для управляющей организации; поддержание коммуникаций в технически исправном состоянии осуществляется либо самостоятельно собственниками, либо на договорной основе подрядными организациями, что также сокращает расходы на ремонт и содержание многоквартирного дома; каждый собственник индивидуально заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, что исключает для них необходимость отвечать за долги по оплате коммунальных услуг других собственников (рисунок 2).

В то же время некоторые авторы отмечают недостатки такого способа управления, обусловленные тем, что по любому вопросу необходимо созывать общее собрание, а при большом количестве собственников сделать это крайне затруднительно, что снижает эффективность управления. Невозможность осуществления капитального ремонта здания за счёт Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства также отмечается как недостаток непосредственного способа управления многоквартирным домом.

Помимо непосредственного управления собственники вправе управлять своим многоквартирным домом посредством создания товарищества. В ЖК РФ создание и деятельность товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) регулируется Разделом VI. Целью Товарищества является управление общим имуществом в многоквартирном доме или в нескольких многоэтажных домах, а также владение, пользование и в установленных законом случаях распоряжение этим имуществом. Организационно-правовой формой некоммерческой организации, объединяющей собственников помещений в многоквартирных домах, является товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН), а ее видом – ТСЖ. Это положение вызывало недопонимание того, возможна ли государственная регистрация ТСЖ в качестве самостоятельной организационно-правовой формы. Федеральная налоговая служба разъяснила, что «Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовой форме товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе, товарищества собственников жилья». Поэтому при наименовании ТСЖ должно обязательно включать словосочетания «товарищество собственников недвижимости» либо «товарищество собственников недвижимости (квартир) или (жилья). Тем не менее, ТСЖ как вид ТСН, предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 50, п.1 ст. 54, пп. 1, 2 ст. 123 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Основная цель ТСЖ – это управление всем имуществом многоквартирного дома. Его деятельность направлена на создание этого имущества, его сохранение и содержание, а также предоставление коммунальных услуг. Также как и собственники, ТСЖ вправе выполнять работы, направленные на содержание помещений и коммуникаций самостоятельно либо привлекать для осуществления этой деятельности сторонние организации. По решению общего собрания ТСЖ может заключить договор с управляющей компанией.

К преимуществам ТСЖ можно отнести, во-первых, возможность осуществления коммерческой деятельности, способной принести доходы; во-вторых, возможность управлять имуществом самостоятельно, без привлечения сторонней организации, и оказывать коммунальные услуги; в-третьих, возможность воздействовать на решения ресурсоснабжающих организаций. Однако такие правомочия порождают необходимость содержания определенного штата сотрудников и, соответственно, существенные расходы денежных средств.

Следующий способ управления жилым фондом связан с деятельностью управляющих организаций, которые действуют на основании лицензии (п. 1.3 ЖК РФ). Управляющие организации являются коммерческими организациями, деятельность которых направлена на оказание услуг на возмездной основе. Решение о выборе управляющей организации принимает общее собрание собственников, а затем с каждым из собственников заключается договор управления на тех условиях, которые выработаны общим собранием. По правилам, установленным ЖК РФ, договор с управляющей организацией заключается на срок от одного года до пяти лет. Досрочное прекращение договорных отношений возможно, но только по основаниям, закрепленным в ГК РФ.

Норма, регулирующая заключение договора сторонами (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), является императивной, соответственно, стороны обязаны подчиняться правилам, содержащимся в этой норме. Прежде всего, должна быть соблюдена его письменная форма. Никакие иные способы согласования отношений не признаются законодателем.

Аналогично решается вопрос относительно управления многоквартирными домами, относящимися к специализированному жилищному фонду, которое также осуществляется управляющей организацией, избранной в результате открытого конкурса, с которой должен быть заключен договор.