Курсовая с практикой на тему Оценка рыночной стоимости земельного участка

Содержание:

Введение. 3

1 Теоретические
основы оценки стоимости земельного участка. 5

1.1 Оценка
земельного участка: понятие и сущность. 5

1.2 Основные методы
оценки стоимости земельного участка. 9

2 Анализ факторов и
условий, влияющих на стоимость земельного участка. 15

2.1 Анализ
показателей социально-экономического развития г. Казань. 15

2.2 Анализ
земельного рынка г. Казань. 23

3 Определение
рыночной стоимости земельного участка. 32

3.1 Описание объекта
оценки. 32

3.2 Расчет рыночной
стоимости объекта недвижимости. 33

Заключение. 40

Список
использованных источников. 43

Приложения. 47

Введение:

Российская Федерация
обладает крупнейшими природными, в том числе почвенно-земельными ресурсами.
Однако масштабы антропогенного воздействия таковы, что значительная часть
земель, включая земли сельскохозяйственного назначения, находится в
неудовлетворительном состоянии вследствие различных негативных процессов и
явлений: водная и ветровая эрозия, засоление, затопление, опустынивание,
подкисление, загрязнение выбросами промышленных предприятий, нефтепродуктами,
радионуклидами, нарушение в процессе добычи полезных ископаемых, складирования
отходов и т.п.

Сама оценка рыночной
стоимости земли сегодня необходима не только в рамках сделок купли-продажи или
при определении залоговой стоимости, но и для принятия стратегических решений
управления ресурсами.  Именно благодаря
концепции создания стоимости земли были разработаны объективные методы оценки
привлекательности инвестирования в те или иные проекты. Тем самым инвесторы создали
новый формат деятельности коммерческих предприятий, что в определенной мере
повлияло на вектор развития мировых экономик. В свою очередь именно увеличение
стоимости земли является наиболее приоритетной задачей для большинства
управленцев компаний.

Актуальность выбранной
темы исследования обусловливается рядом обстоятельств:

во-первых, обострением
проблем развития  института оценки
земельных участков;

во-вторых, необходимостью
совершенствования подходов к оценке объектов недвижимости;

в-третьих, необходимостью
совершенствования нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

Заключение:

Земля
является основой всех жизненных процессов в обществе в политической, экономической,
социальной, промышленной, общественной, экологической и других областях. В
связи с этим, это ценно, и адекватная оценка земли является одним из наиболее
важных условий для бесперебойного функционирования и развития экономики и
общества. Необходимость в результатах объективной оценки земельных участков
(участков) ощущается как государственными, так и муниципальными органами
исполнительной власти с целью эффективного управления земельными ресурсами и
реализации рациональной земельной и налоговой политики.

При
определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее
вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом
рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сравнительный
подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки,
в отношении которых имеется информация о ценах. В рамках сравнительного подхода
применяются следующие методы: метод сравнения (продаж); метод выделения; метод
распределения.

1.
Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых,
так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода
— наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися
аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод
предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение
по каждому из них степени отличий аналогов от объекта оценки, а затем
корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их
отличия от оцениваемого земельного участка, и расчет рыночной стоимости объекта
оценки путем обоснованного обобщения полученных результатов. Метод позволяет
получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.

2.
Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с
едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений
земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных
цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений
земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как
разницы этих двух величин.

3.
Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными
объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему
в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее вероятной
доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из
полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем
умножения на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости
единого объекта недвижимости. Выбранный
земельный участок находиться по Адресу: Республика Татарстан, Казань, жилой
массив Самосырово, Мамадышский тракт, в кoтeджнoм пoсёлкe
"Boзнecение", дерeвня "Caмоcыpовo", в березовой роще.

Таким
образом, земельный участок расположен в категории земель населенных пунктов.
Кадастровая стоимость участка составляет 715554,5 руб.

На дату оценки было выявлено 5
предложений к продаже земельных участков-аналогов, 4 из которых были
идентифицированы и находились в одной территориальной зоне с объектом оценки.
Анализ предложенных на продажу земельных участков под производственно-складскую
застройку в населённых пунктах показал значительный разброс цен на объекты
недвижимости данного типа.

Таким образом, итоговая
стоимость земельного участка составляет 1223786 руб.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические основы оценки стоимости земельного участка 1.1 Оценка земельного участка: понятие и сущность Земля
является основой всех жизненных процессов в обществе в политической, экономической,
социальной, промышленной, общественной, экологической и других областях. В
связи с этим, это ценно, и адекватная оценка земли является одним из наиболее
важных условий для бесперебойного функционирования и развития экономики и
общества. Необходимость в результатах объективной оценки земельных участков
(участков) ощущается как государственными, так и муниципальными органами
исполнительной власти с целью эффективного управления земельными ресурсами и
реализации рациональной земельной и налоговой политики [7].

Земля
в Российской Федерации как природный ресурс, недвижимость и основное средство
производства подлежит оценке. Оценка — это оценочная или конкретная стоимость
имущества или любого интереса к нему, выполняемая уполномоченным лицом,
специализирующимся на анализе и оценке недвижимости.

Процесс
оценки представляет собой особую последовательность процедур, используемых для
получения оценки. Процесс обычно заканчивается отчетом об оценке, который
предоставляет оценку, основанную на доказательствах [14].

Разделение
земель Российской Федерации на категории является основой для
дифференцированного подхода к оценке земли. ЗК РФ среди основных принципов
земельного права называется разделением земель по целевому назначению по
категориям. Согласно ст. 1 п. 1, правовой статус земель определяется исходя из
того, что они относятся к определенной категории и их разрешенное использование
в соответствии с зоной территорий и требованиями закона. В статье 7 Земельного
кодекса РФ предусматривает деление земель Российской Федерации на следующие
категории [3]:

1)
земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Присвоение
земель той или иной категории, их перевод из одной категории в другую и процесс
передачи регулируются как Земельным кодексом РФ, так и другими законами. В
частности, в ст. 8 Земельного кодекса РФ говорится, что решение о передаче
земель из одной категории в другую в отношении территорий, принадлежащих
федеральному правительству, принимается правительством Российской Федерации.
Земли, принадлежащие субъектам Российской Федерации, и земли
сельскохозяйственного назначения, принадлежащие муниципалитетам, по решению
органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации переводятся в
другую категорию. В свою очередь, муниципальные земли, за исключением
сельскохозяйственных земель, могут быть переведены в другую категорию на
основании решения местных органов власти [11].

Что
касается земель, находящихся в частной собственности, их решение о переводе в
другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов
Российской Федерации — для сельскохозяйственных земель, либо местными органами
власти — для других земель. Процесс перевода земель из одной категории в другую
определяется федеральным законом.

Объектом
оценки является земельный участок без объектов недвижимости и его недр.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 5
1.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ 5
1.2 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 9
2 АНАЛИЗ ФАКТОРОВ И УСЛОВИЙ, КОТОРЫЕ ОКАЗЫВАЮТ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 20
2.1 АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН И ГОРОДА УФА 20
2.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН И ГОРОДА УФА 26
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 38
3.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 38
3.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 39
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 49
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 51

Введение:

ВВЕДЕНИЕ
В нашей стране земельный рынок – крупнейший сегмент национальной экономики. Возможности данного ресурса изменяются с течением времени и ограничены природой. Таким образом, экономическая эффективность использования земельных недр в условиях рыночной экономике осуществляется с помощью оценки стоимости земельного участка.
Землеустройство является основополагающим для строительства и реконструкции недвижимого имущества, а также и бизнеса. При совершении сделок приобретается не почва, а возможности при ее эффективном использовании. Основным регулятором земельных отношений является оценка земельных участков – это определение их рыночной стоимости.
Целью курсовой работы является анализ земельного рынка и определение рыночной стоимости земельного участка различными методами и сравнение полученных результатов.
Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:
 рассмотреть понятие и сущность оценки земельного участка;
 выявить основные методы оценки стоимости земельного участка;
 проанализировать факторы и условия, оказывающие влияние на стоимость земельного участка;
 сравнить показатели социально-экономического развития и земельного рынка Республики Башкортостан и города Уфа;
 определить рыночную стоимость земельного участка.
Объектом исследования является земельный участок, расположенный на территории Республики Башкортостан, в городе Уфа.
Предметом курсовой работы является оценка рыночной стоимости земельного участка.
Методическим обеспечением курсовой работы является использование таких приемов экономического анализа, как сравнение, относительные и средние величины, графический, абсолютных разниц, интегральный.
Информационная база курсовой работы включает: действующие нормативно-правовые акты, статистические материалы, исследования отечественных и зарубежных авторов (М.А. Федотова, В.Г. Александров, Е.С. Озеров, О.И. Красов и другие), которые посвящены изучению экономической оценки земельных ресурсов.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 54 страницах машинописного текста, и включает 18 рисунков, 9 таблиц. Список использованных источников состоит из 30 наименований.

Текст работы:

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земли рассчитывается согласно Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Для определения рыночной стоимости земельного участка существуют три подхода: сравнительный, доходный и затратный.
Основной тезис сравнительного подхода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чeм тa, пo кoтopoй можно приобрести точно такой же объект.
Доходный подход связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект.
Основной тезис затратного подхода – необходимо определить все затраты, которые будут необходимы для восстановления/замещения объекта оценки с учетом всех видов износов.
В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений России от 07 марта 2002 года №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» существуют шесть методов оценки рыночной стоимости земли, а именно метод распределения, сравнения продаж, выделения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Методы сравнения продаж, выделения, распределения относятся к сравнительному подходу. Метод капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования – к доходному. В части расчета стоимости воспроизводства/замещения улучшений земельного участка используют методы затратного подхода — остатка и выделения.
На появление земельного участка не требовалось никаких затрат, ведь ее произвела природа. Поэтому можно сказать о неприменимости к земле затратного подхода, который основан на анализе затрат.
Рыночная стоимость как наиболее вероятная цена объекта оценки подлежит оценке с использованием трех подходов, которые отражают «точки зрения» следующих субъектов:
— продавца (затратный подход),
— покупателя (доходный подход),
— рынка (сравнительный подход).
К оценке рыночной стоимости желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена).
При оценке рыночной стоимости земельного участка, затратный подход, практически, не применяется.
Возможность и целесообразность применения подходов к оценке рыночной стоимости зависит от характера оцениваемого объекта, сути типичных мотиваций и действий потенциального покупателя и продавца, доступности и качества необходимой исходной информации.
В курсовой работе была определена рыночная стоимость земельного участка 02:55:040560:173, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, деревня Самохваловка, квартал 37 «К», участок 1, площадью 1205 кв. метров, сравнительным и доходным подходами. Итоговая стоимость земельного участка составила 778 000 (Семьсот семьдесят восемь тысяч) рублей.
Необходимость оценки земельных участков, как объекта недвижимого имущества, производится посредством условий существующей конъюнктуры рынка, а наличие разных методов оценки земельных участков выражено наличием сведений для расчета стоимости земельного участка (наличие/отсутствие улучшений на участке, информации о сделках с аналогами, застроенность или не застроенность участков).

Заключение:

ВВЕДЕНИЕ
В нашей стране земельный рынок – крупнейший сегмент национальной экономики. Возможности данного ресурса изменяются с течением времени и ограничены природой. Таким образом, экономическая эффективность использования земельных недр в условиях рыночной экономике осуществляется с помощью оценки стоимости земельного участка.
Землеустройство является основополагающим для строительства и реконструкции недвижимого имущества, а также и бизнеса. При совершении сделок приобретается не почва, а возможности при ее эффективном использовании. Основным регулятором земельных отношений является оценка земельных участков – это определение их рыночной стоимости.
Целью курсовой работы является анализ земельного рынка и определение рыночной стоимости земельного участка различными методами и сравнение полученных результатов.
Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:
 рассмотреть понятие и сущность оценки земельного участка;
 выявить основные методы оценки стоимости земельного участка;
 проанализировать факторы и условия, оказывающие влияние на стоимость земельного участка;
 сравнить показатели социально-экономического развития и земельного рынка Республики Башкортостан и города Уфа;
 определить рыночную стоимость земельного участка.
Объектом исследования является земельный участок, расположенный на территории Республики Башкортостан, в городе Уфа.
Предметом курсовой работы является оценка рыночной стоимости земельного участка.
Методическим обеспечением курсовой работы является использование таких приемов экономического анализа, как сравнение, относительные и средние величины, графический, абсолютных разниц, интегральный.
Информационная база курсовой работы включает: действующие нормативно-правовые акты, статистические материалы, исследования отечественных и зарубежных авторов (М.А. Федотова, В.Г. Александров, Е.С. Озеров, О.И. Красов и другие), которые посвящены изучению экономической оценки земельных ресурсов.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 54 страницах машинописного текста, и включает 18 рисунков, 9 таблиц. Список использованных источников состоит из 30 наименований.

Список литературы:

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ

Стоимость земельного участка – показатель, который позволяет проследить, какую денежную сумму придется потратить на приобретение того или иного участка, а также какие вложения придется сделать в тот или иной участок для получения выгоды.
Стоимость как количественный и финансовый показатель характерна в различных видах для всех земельных участков, существующих на территории Российской Федерации.
Стоимость земельного участка – это экономическая категория, которая позволяет понять, какой объем денежных средств придется потратить на приобретение конкретного участка. Кроме того, стоимость земельного участка нередко отражает его состояние с экономической точки зрения, например, на основании результатов одного из примененных вариантов оценки конкретного участка.
В оценке земли большое значение имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению сделок. В соответствии с действующим законодательством состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:
 земли поселений;
 земли сельскохозяйственного назначения;
 земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
 земли особо охраняемых территорий;
 земли лесного фонда
 земли водного фонда;
 земли запаса.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
 титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
 физические характеристики участка;
 данные о взаимосвязи участка с окружением;
 экономические факторы, которые характеризуют участок.
Формы собственности на земельные участки классифицируются на государственную, муниципальную, частную и иную (рис. 1.).

Рисунок 1 — Формы собственности на землю

Основные данные о количественных и качественных свойствах земельного участка содержатся в первичной технической документации. В качестве обязательных физических характеристик являются:
1) Местоположение участка. В соответствии с действующим законодательством под местоположением участка понимается координаты характерных точек его границ (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») [27].
2) Площадь и размеры участка земли. Важными характеристиками земли являются местоположение границ и его площадь. При установлении границ участка определяется площадь участка, что позволяет идентифицировать участок в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
3) Адрес земельного участка. Присвоение адреса происходит после постановки участка на кадастровый учет.
4) Топографические и качественные свойства земли — описание поверхностного и подпочвенного слоя земли [5].
Характеристика правового статуса земельного участка состоит из следующих элементов:
1) Сведения о правообладателях земельного участка. Данная информация содержится в правоустанавливающих документах таких как свидетельство о регистрации права, договоры, решения о предоставлении участка и так далее.
2) Сведения о категории земель, целевом назначении и разрешенных видах пользования участком земли. Категория и целевое назначение земель определяется на стадии проведения кадастрового учета.
3) Вид и форма права на земельный участок. Так как земельные участки являются объектами недвижимого имущества, они могут принадлежать лицу на любом вещном праве, в соответствии с действующим законодательством (право собственности, аренда, пользование).
4) Наличие ограничений, обременений и сервитутов в отношении участка [15].
Экономическая характеристика земельного участка включает в себя следующие элементы:
1) Кадастровая стоимость земли. Этот обязательный показатель рассчитывается в ходе проведения кадастровых работ с целью налогообложения. Изменение кадастровой стоимости возможно в досудебном и судебном порядках.
2) Рыночная стоимость земли. Не является обязательным показателем, определяется по мере возникновения необходимости. Используется для определения цены предполагаемой сделки в отношении земельного участка.
Дополнительными характеристиками земельного участка являются экологическая обстановка по месту нахождения земельного участка, логистические (транспортные) показатели, геологические показатели и так далее.
В соответствии с принципом спроса и предложения рыночная стоимость земли зависит от спроса и предложения на рынке, а также конкуренции продавцов и покупателей.
Согласно принципу замещения рыночная стоимость не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта идентичной полезности.
В соответствии с принципом ожидания рыночная стоимость земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
Согласно принципу изменения рыночная стоимость земли изменяется во времени и определяется на конкретную дату.
В соответствии с принципом внешнего влияния рыночная стоимость земли зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц, разделения имущественных прав на землю. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения [17].
Согласно принципу наиболее эффективного использования земельного участка его рыночная стоимость определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее экономически выгодного использования земли, которое является физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земли будет максимальной [19].
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса, рыночная стоимость земли определяется только на основании Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Право на проведение оценки считается безусловным и не зависит от государственного учета земель и кадастровой стоимости [16].
Федеральный закон №135-ФЗ определяет круг лиц, имеющих право на проведение оценки, и условия ее выполнения. Так, в статье 8 перечислены случаи, при которых оценка рыночной стоимости земельного участка обязательна:
 ипотечное кредитование, если стоимость предмета ипотеки вызывает сомнения;
 споры при исчислении базы для налогообложения;
 раздел имущества по требованию одной из сторон;
 оформление брачного контракта;
 изъятие для государственных или муниципальных нужд.
Обязательное определение рыночной стоимости предусмотрено при совершении любых сделок с земельными участками, частично или полностью принадлежащими муниципалитету, субъектам нашей страны либо Российской Федерации [25].