Дипломная работа (бакалавр/специалист) на тему Управление объектами недвижимости (определённый объект)

Содержание:

Введение 2
Глава 1 Теоретические аспекты управления коммерческой недвижимостью 5
1.1 Понятие коммерческой недвижимости 5
1.2 Методы управления коммерческой недвижимостью 11
1.3 Зарубежный опыт управления коммерческой недвижимостью 19
Глава 2 Анализ и прогноз развития рынка коммерческой недвижимости 25
2.1 Характеристика рынка коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга 25
2.2 Анализ тенденций на рынке коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга 31
2.3 Прогноз развития рынка коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга 44
Глава 3. Разработка концепции управления коммерческой недвижимостью на примере здания бизнес-центра 49
3.1 Описание объекта недвижимости 49
3.2 Разработка концепции управления объектом недвижимости 52
3.3 Оценка эффективности управления объектом недвижимости 55
Заключение 58
Список использованной литературы 60

Введение:

В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости характеризуется медленным, но устойчивым развитием. Так на первом месте по востребованности выступают торговые помещения, что связано с активным ростом и увеличением числа торговых компаний на рынке России. Второе место отведено офисным помещениям, которые востребованы среди мелких и средних компаний разного профиля. Третью позицию заняли помещения складского типа.
Рынок коммерческой недвижимости представлен также производственными помещениями, однако спрос на данный сегмент коммерческой недвижимости не слишком высок. Это характеризуется тем, что крупные и стабильные предприятия предпочитают строить производственные помещения с нуля, а не арендовать готовые блоки.
Необходимо подчеркнуть, что в настоящий момент на рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад строительства новых объектов. Вся основная деятельность выстраивается вокруг существующей коммерческой недвижимости, которая перепродается, модернизируется или перепрофилируется под другие цели.
Так же среди собственников коммерческой недвижимости наметилась тенденция к продаже помещений в связи с различными финансовыми сложностями. Развивается перепрофилирование складских помещений под офисные блоки свободной планировки, которое осуществляется преимущественно для целевого заказчика с условием последующей аренды.
Все вышесказанное указывает на то, что собственники коммерческой недвижимости проводят активную управленческую политику с целью улучшения условий для аренды помещений, привлечения новых арендаторов, а так же увеличения своей прибыли.
Управление объектами коммерческой недвижимости является сложной системой, которая включается в себя разработку и реализацию маркетинговой политики и ценовой политики, учитывающей тенденции рынка аренды коммерческих помещений, а также контроль технического состояния объекта. Для получения максимальной выгоды от сдачи в аренду собственной коммерческой недвижимости, очень важно сформировать правильную систему управления.
Таким образом, актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы характеризуется необходимостью развития знаний в области управления коммерческой недвижимостью, что характеризуется активным развитием рынка коммерческой недвижимости.
Объектом исследования является объект коммерческой недвижимости, представляющий собой нежилое помещение, используемое под бизнес-центр.
Предметом данной работы являются методы управления коммерческой недвижимостью.
Целью работы является изучение особенностей управления объектами недвижимости.
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
1. Изучить основные теоретические положения и выявить практические особенности управления коммерческой недвижимостью.
2. Провести анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
3. Составить прогноз развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
4. Привести характеристику объекта недвижимости, на примере которого будет разработана концепция управления объектом коммерческой недвижимости.
5. Разработать основные направления концепции управления объектом недвижимости (бизнес-центр) в соответствии с прогнозом развития коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербург.
6. Провести оценку эффективности управления нежилым помещением, используемым под бизнес-центр.
Информационной базой являются материалы периодической печати, статистические данные, статьи, монографии и другие труды ученых, посвященные проблематике выпускной квалификационной работы.
Практическая значимость работы заключается в том, что полученные результаты анализа могут быть использованы непосредственно в процессе управления нежилым помещением, используемым под бизнес-центр.
В качестве основных методов в работе были использованы методы сбора и обработки информации, статистические методы, аналитические методы, применен системный подход.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Заключение:

Управление коммерческой недвижимостью представляет собой комплекс механизмов, направленных на получение прибыли с использования конкретного объекта. Как правило, в систему управления входят правовые, маркетинговые, экономические, технические и технологические аспекты. Именно их совокупность формирует общий показатель эффективности управления объектом коммерческой недвижимости.
В западной практике используются три ключевых подхода к управлению коммерческой недвижимостью: Asset management, Facility management, Property management. Каждый из данных методов осуществляет свои собственные функции. Однако для эффективного управления необходимо использовать их совокупность.
В рамках написания работы был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Так, в настоящий момент рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга представлен офисными, складскими, торговыми и производственными помещениями. В целом динамика рынка является положительной. На первые три категории объектов коммерческой недвижимости наблюдается устойчивый спрос, который характеризуется активным увеличением доли частного бизнеса. Ситуация с производственными помещениями иная, поскольку крупные и стабильные компании предпочитаю строить собственные помещения, а не арендовать уже готовые.
Стоит отметить, что, не смотря на положительную динамику в сторону увеличения спроса на объекты коммерческой недвижимости, новые объекты практически не строятся. Вся деятельность на рынке коммерческой недвижимости осуществляется преимущественно с уже существующими объектами. Так же можно отметить и тенденцию к продажам коммерческой недвижимости или перепрофилированию для других целей. Это характеризуется неустойчивым экономическим положением России, а так же регулярно обновляемыми санкциями со стороны Европейского Союза, что оказало влияние на сокращение инвестиций в строительство новых объектов.
Так же в рамках работы была проведена оценка управления нежилым помещением, используемым под бизнес-центр общей площадью 18 881 м2. При оценке было выявлено, что данный объект располагает 45% свободных помещений, что связано с завышенной стоимостью арендных ставок, которые близки к объектам класса А, при том, что анализируемый объект относится к классу В. Так же наличие большого количества свободных помещений характеризуется их площадью, которая велика для мелких компаний, и слишком маленькая для крупных организаций. Кроме того собственники коммерческого объекта и управляющая компания не используют инструменты маркетинга для привлечения новых арендаторов.
Для комплексной оценки эффективности системы управления нежилым помещением, используемым под бизнес-центр, были приглашены эксперты из ведущих управляющих компаний Санкт-Петербурга. Комплексная оценка составила 20,67 баллов из 40 возможных, что говорит о слабой эффективности управленческой системы.
Так для решения сложившихся проблем было предложено разработать программу управления объектом, в которую включить обязательное проведение маркетинговой политики, снижение арендных ставок, а так же смену управляющей компании.
Таким образом, комплексный подход к управлению нежилым помещением, используемым под бизнес-центр, позволит повысить эффективность системы управления и улучшить основные показатели деятельности.

Фрагмент текста работы:

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности.
Всю коммерческую недвижимость можно разделить на несколько видов:
1. Свободного назначения — объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
2. Торговая — объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и т.д.
3. Офисная — недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
4. Производственная — объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
5. Социальная — недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.
В настоящий момент в законодательстве Российской Федерации нет четко закрепленного понятия коммерческой недвижимости. Стоит отметить, что отсутствие законодательного определения понятия и признаков коммерческой сделки обуславливает наличие ряда трудностей в процессе квалификации той или иной сделки с коммерческой недвижимостью. Так, признание сделки с объектом коммерческой недвижимости имеет важное значение, поскольку действия с данным видом недвижимости имеют совершенно другие правовые последствия. К примеру, сделки, осуществляемые с коммерческой недвижимостью, имеют отдельные правила налогообложения. Касательно гражданско-правовых аспектов, то сделки с данным видом недвижимости влекут за собой особые правила их совершения, исполнения, а также отдельные виды ответственности.
Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации дает определение понятию «недвижимая вещь». На основании закона к недвижимой вещи необходимо относить земельные участки, участки недр и всё, что связано с землёй, говоря другими словами все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не предоставляется возможным, включая здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Кроме того к данному списку относятся и воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, а также жилые и нежилые помещения, которые предназначены для размещения транспортных средств.
Несмотря на то, что понятие недвижимости было известно еще во времена Древнего Рима, в настоящий момент данный вопрос вызывает много дискуссий. Причиной тому становится наличие разных точек зрения на возникшую проблему, а также и то, что законодательство не дает полного и четкого определения понятия недвижимой вещи. Кроме того отсутствуют критерии, с помощью которых ту или иную вещь можно было бы отнести к недвижимости. Так, определение, которое дано в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, является не полным и исчерпывающим, в соответствие с чем данная проблема является весьма актуальной.