Часть дипломной работы на тему Разработка моделей финансирования проекта строительства жилья

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ 8

1.1. Характеристика инвестиционно-строительных проектов и источников их финансирования 8

1.2. Зарубежный опыт финансирования инвестиционно-строительных проектов 18

1.3. Подходы к оценке источников финансирования инвестиционно-строительных проектов 25

Выводы по главе 1 31

ГЛАВА II. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ ПО ОЦЕНКЕ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ 33

2.1. Расчет потребности в финансовых ресурсах с учетом схемы реализации проекта и анализа распределения финансовых потоков во времени 33

2.2. Оценка финансовых возможностей компании в части финансирования проекта и алгоритм оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта 38

2.3. Обоснование выбора методики оценки источников финансирования инвестиционно-строительного проекта и экономическая оценка стоимости источников финансирования с учетом вариативности их привлечения 45

Выводы по главе 2 50

ГЛАВА III. ОЦЕНКА ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА 52

3.1. Характеристика инвестиционно-строительного проекта 52

3.2. Оценка источников финансирования инвестиционно-строительного проекта многофункционального жилого комплекса по вариантам 59

3.3. Обоснование оптимального варианта источника финансирования инвестиционно-строительного проекта 68

Выводы по главе 3 75

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 77

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 81

Введение:

Актуальность темы исследования. Вопросы оценки и выбора источ-ников финансирования инвестиционно-строительных проектов чрезвычай-но актуальны для предприятий на современном этапе развития рыночных отношений. Это связано с рядом ключевых факторов. Во-первых, каждый из существующих источников финансирования имеет определенную стои-мость, следовательно, оптимизация источников финансирования по целой совокупности факторов позволяет обеспечить наиболее экономный вари-ант привлечения финансовых ресурсов. Во-вторых, каждый из источников влияет на финансовое состояние компании, которая разрабатывает и реа-лизует инвестиционно-строительный проект. В частности, собственные ис-точники финансирования обеспечивают высокий уровень финансовой устойчивости, привлечение заемного капитала, напротив, приводит к ро-сту финансовой зависимости. В этих условиях актуальным представляется систематизировать преимущества и недостатки существующих источников финансирования и возможных вариантов их привлечения, а также дать оценку экономической эффективности применения того или иного источ-ника в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов. Во-просы оценки источников финансирования инвестиционно-строительных проектов актуальны еще и по той причине, что применяемые методы оцен-ки отличаются большим разнообразием и финансовому менеджменту ком-пании необходимо выбрать такой подход и метод, который наиболее точ-но позволит определить, во что предприятию обойдется тот или иной ва-риант финансирования.

Степень научной разработанности темы исследования. Следует отме-тит, что в учебной и научной литературе практически отсутствуют иссле-дования, посвященные оценке источников финансирования проектов. Ос-новная масса работ посвящена исследованию эффективности реализации проектов в целом: Муратова А.С., Птухина И.С., Пупенцова С.В., Кузне-цов А.А., Сасыкулов Б.Б., Сатарова А.А., Семянникова О.Г. и др.

Ограниченное количество авторов посвятили свои работы процессу выбора источников финансирования инвестиционно-строительных проек-тов: Шарп У.Ф., Александер Г.Д., Бэйли Д.В., Толкачева Н.Г., Волков А.Н., Шафеева Э.И. и др.

Однако систематизированные исследования оценки именно источни-ков финансирования инвестиционно-строительных проектов исследованы крайне незначительно. Данный факт подтверждает актуальность темы вы-пускной квалификационной работы.

Цель выпускной квалификационной работы – на основании исследо-вания подходов и методов к оценке источников финансирования инвести-ционно-строительных проектов, разработать авторский подход к данному процессу.

Поставленная цель предполагает решение следующих задач:

 дать характеристику инвестиционно-строительным проектам и ис-точникам их финансирования;

 исследовать зарубежный опыт финансирования инвестиционно-строительных проектов;

 изучить подходы к оценке источников финансирования инвестици-онно-строительных проектов;

 исследовать особенности расчета потребности в финансовых ре-сурсах с учетом схемы реализации проекта и анализа распределения фи-нансовых потоков во времени;

 оценить финансовые возможности компании в части финансирова-ния проекта и алгоритм оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта;

 дать обоснование выбора методики оценки источников финанси-рования инвестиционно-строительного проекта и экономической оценки стоимости источников финансирования с учетом вариативности их при-влечения;

 дать общую характеристику инвестиционно-строительному проек-ту;

 провести оценку источников финансирования инвестиционно-строительного проекта по вариантам;

 дать обоснование выбора оптимального варианта источника фи-нансирования инвестиционно-строительного проекта.

В качестве объекта практического исследования выступает финансо-вая модель инвестиционно-строительного проекта, с позиций обеспечения его источниками финансирования.

Предмет практического исследования – совокупность подходов и ме-тодов к оценке источников финансирования инвестиционно-строительного проекта.

Методами исследования послужили: метод систематизации и обоб-щения научной информации, статистические и математические методы ис-следования, методы системного анализа, табличный и графический метод отображения экономической информации, методы планирования и про-гнозирования в программе MS Exsel, методы математического моделиро-вания.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных специалистов в области инвестиций и финансов, среди которых можно вы-делить следующих: Акимов В.В., Герасимова А.Г., Макарова Т.Н., Ерми-лова М.И., Алтухова Е.В., Грызунова Н.В., Загидуллина Г.М., Романова А.И., Мухаррамова Э.Р., Игонина Л.Л., Казакова Н.В., Плотников А.Н., Шарп У.Ф., Александер Г.Д., Бэйли Д.В. и др.

Информационной базой послужили фактические данные по реально-му инвестиционно-строительному проекту, а также аналитические данные сети интернет.

Научная новизна:

1. Дано авторское определение понятия «инвестиционно-строительный проект»: это планируемая совокупность действий по строи-тельству, реконструкции или капитальному ремонту объекта недвижимо-сти, экономически обоснованная и оформленная в виде соответствующей документации.

2. Разработан авторский подход к процессу оценки источников фи-нансирования инвестиционно-строительных проектов. В частности было выделено пять ключевых этапов данного процесса: формирование перечня доступных источников финансирования; выбор подходов и методов к оценке стоимости источников финансирования; непосредственно расчет стоимости источников финансирования; оценка влияния источников фи-нансирования на финансовое состояние предприятия и сопоставление по-лученных данных с допустимыми параметрами.

Структура выпускной квалификационной работы сложилась исходя из поставленной цели и задач. Выпускная квалификационная работа вклю-чает в себя введение, три главы, заключение и список литературы.

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, ставятся цель и задачи, определяются предмет и объект практического исследова-ния, методы исследования, информационная и теоретическая база.

Первая глава «Теоретические основы оценки источников финансиро-вания инвестиционно-строительных проектов» посвящена теоретическим аспектам темы исследования, здесь дается характеристика инвестиционно-строительным проектам и источникам их финансирования, приводится за-рубежный опыт финансирования инвестиционно-строительных проектов, а также подходы и методы оценки источников финансирования инвестици-онных проектов.

Вторая глава «Методические подходы по оценке источников финан-сирования инвестиционно-строительных проектов» посвящена системати-зации подходов к процессу выбора источников финансирования. В данной главе раскрывается порядок расчета потребности в финансовых ресурсах и анализа распределения финансовых потоков во времени, характеризует-ся процесс оценки финансовых возможностей компании в части финанси-рования проекта и алгоритм оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта. Также здесь приводится обоснование выбора ме-тодики оценки источников финансирования инвестиционно-строительного проекта и экономическая оценка стоимости источников финансирования с учетом вариативности их привлечения.

В третьей главе «Оценка источников финансирования инвестицион-но-строительного проекта» приводятся данные по реальному инвестици-онно-строительному проекту. Здесь дается общая характеристика инвести-ционно-строительному проекту, проводится оценка источников финанси-рования по вариантам, а также дается обоснование выбора оптимального варианта источника финансирования инвестиционно-строительного проек-та. Заключение в сжатом виде включает выводы по проделанной работе.

Заключение:

Проведенное исследование позволило сделать следующие ключевые выводы:

Инвестиционно-строительный проект – это планируемая совокуп-ность действий по строительству, реконструкции или капитальному ремон-ту объекта недвижимости, экономически обоснованная и оформленная в виде соответствующей документации.

Были установлены четыре основных группы источников финансиро-вания инвестиционно-строительных проектов, это: собственные средства, привлечение средств соинвесторов, привлечение кредитов (заемных источ-ников финансирования), публичное привлечение средств.

Проведенное исследование зарубежного опыта позволило устано-вить большую защищенность участников долевого строительства. Как правило, в сделке участвует третья сторона (например, коммерческие бан-ки), помимо этого усилен юридический и прокурорский надзор. Также было установлено, что помимо коммерческих банков, инвесторами в сфере строительства могут выступать страховые организации, пенсионные фон-ды (как государственные, так и частные), а также специализированные тра-стовые фонды.

В Российской Федерации рыночные условия хозяйствования по сравнению с развитыми зарубежными странами сложились сравнительно недавно. Исходя из этого, процесс привлечения финансовых ресурсов за-частую копируется с зарубежного опыта. Это закономерно, учитывая, что в развитых странах данные инструменты и методы уже апробированы.

Выбор источников финансирования зависит от типа инвестиционно-строительного проекта (жилищное строительство, коммерческое строи-тельство, строительство инфраструктурных объектов), а также от этапа строительства. На каждом из этапов возможно привлечение отдельного ис-точника финансирования. В процессе расчета стоимости источников фи-нансирования во внимание принимается годовая процентная ставка, эф-фективная процентная ставка, дополнительные затраты, связанные с при-влечением стоимости источников финансирования. Также важным пред-ставляется рассчитать эффективность инвестиционного проекта в целом. Так, внутренняя норма рентабельности показывает предельно допустимый уровень нормы доходности проекта при использовании заемного капита-ла. То есть внутренняя норма рентабельности не может быть меньше став-ки кредита из банка для инвестора.

Выбор источников финансирования инвестиционно-строительного проекта и оценка их стоимости осуществляется в рамках финансовой мо-дели. На первом этапе формирования финансовой модели определяется общая потребность в источниках финансирования. Расчет потребности в финансовых ресурсах проводится в разрезе отдельных этапов реализации инвестиционно-строительных проектов. При этом во внимание принима-ются планируемые поступления выручки от продажи объектов недвижи-мости, в том случае если такой вариант возможен (например, как в рас-смотренном примере при строительстве поселка городского типа).

Важным этапом формирования инвестиционно-строительного проек-та выступает анализ финансовых возможностей компании. В частности в рамках данного этапа следует провести оценку фактически сложившему уровню финансового состояния предприятия. Следует установить состав и динамику финансовых результатов, уровень прибыльности и рентабельно-сти. Также актуально выявить фактический уровень ликвидности и финан-совой устойчивости, а также деловой активности предприятия. Данный момент выступает актуальным, так как текущие финансовые возможности компании отражают способность аккумулировать финансовые потоки в будущем.

Непосредственно оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта осуществляется в несколько этапов, состав которых выглядит следующим образом: 1) определение целей и назначения инве-стиционного проекта; 2) анализ потребности в финансировании; 3) оценка эффективности инвестиционного проекта; 4) формирование общей страте-гии финансирования.

Проведенное исследование также позволило установить следующую совокупность подходов и методов к оценке источников финансирования инвестиционно-строительных проектов: модели определения стоимости собственного капитала; формализованные модели денежных потоков; ме-тоды максимизации рыночной стоимости; методы оптимизации риска и доходности.

В качестве примера выбран проект строительства многофункцио-нального жилого комплекса, который включает в себя строительство трех жилых зданий и соответствующей инфраструктуры вокруг них. Жилые комплексы предназначены для комфортной семейной жизни. В процессе их строительства предполагается использовать инновационные строительные технологии.

Девелопер проекта ООО «КАПИТАЛ-ГРУП». Компания специали-зируется на строительстве самых сложных и знаковых объектов Москвы – многофункциональных комплексов, жилой и коммерческой недвижимости. В портфеле компании – 9 млн. кв. м реализованных, строящихся и проек-тируемых объектов.

Строящийся объект будет включать в себя как бюджетные квартиры с площадью от 26,8 кв.м., так и двухэтажные пентхаусы на последних эта-жах зданий, площадь которых составляет до 206,4 м.кв. Строящийся жи-лой комплекс предполагает наличие развитой внешней и внутренней ин-фраструктуры.

Помимо ООО «КАПИТАЛ-ГРУП» участие в проекте также будут принимать: проектное бюро ТПО «РЕЗЕРВ», строительно-инжиниринговая компания ANTTEQ, британское бюро ландшафтной ин-фраструктуры, дизайнеры-архитекторы компании MAD ARCHITECTS.

Общий объем ресурсов, необходимый для реализации проекта со-ставляет 12 281 млн. руб., из них подрядные работы – 10 168 млн. руб.

В работе был сделан вывод о невозможности привлечения собствен-ных ресурсов для финансирования инвестиционно-строительного проекта. Это связано с тем фактом, что в 2021 году чистая прибыль компании со-ставила только 548 тыс. руб. Оценка привлечения краткосрочного кредита позволила установить, что это самый «дорогой» ресурс на современном этапе развития финансового рынка. Наиболее «дешевым» и доступным ва-риантом выступает привлечение финансовых ресурсов путем проектного финансирования. Исходя из макроэкономических условий развития, также возможен вариант размещения облигаций путем IPO, при условии, что ин-терес к ценным бумагам будет проявлен среди инвесторов.

По всем основным параметрам проектное финансирование является предпочтительным. Так, рентабельность инвестиций в данном случае со-ставит 81,05%, в то время как при краткосрочном кредитовании только 54,66%. При первом варианте финансирования срок окупаемости наступит только на третий год реализации проекта, при втором вариант уже на вто-рой год. Размер полученной чистой прибыли при проектном финансиро-вании выше на 656 423 тыс. руб., а дисконтированный денежный поток на 1 757 643 тыс. руб.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

1.1. Характеристика инвестиционно-строительных проектов и источников их финансирования

В рамках проводимого исследования определимся сначала, что же понимается под экономической категорией «инвестиционно-строительный проект». Под проектом в наиболее общем виде подразумевается опреде-ленное ограниченное во времени целенаправленное изменение системы (или ее составной части), при этом наблюдается не только ограничение во времени, но и ограничение ресурсов (материальных, технических, техно-логических, трудовых, финансовых и информационных) [18].

Также в современной экономической литературе можно встретить следующие подходы к определению категории «проект»:

 проект – это временное предприятие, предполагающие решение определенной проблемы или достижение цели [10];

 проект – это специально организованный комплекс действий, с установленными экономическими параметрами, который заканчивается созданием определенного продукта [59];

 проект – это организованная последовательность спланированных действий по достижению установленных целей и задач в рамках реализа-ции идеи. Проект ограничен временными рамками и ресурсами, которые прописываются в плане проекта [54];

 проект – это ограниченная по времени деятельность по удовлетво-рению определенных потребностей и предполагающая также наличие ре-сурсных ограничений [16].

Исследование учебной и экономической литературы позволило уста-новить следующее: каждый проект является уникальным, проект предпо-лагает ограничение по срокам и ресурсам, проект является однократной неповторяющейся деятельностью. Данное утверждение в полной мере ха-рактерно и для инвестиционно-строительных проектов.

Инвестиционно-строительный проект, по мнению Б.Б. Сасыкулова и А.А. Сатаровой представляет собой совокупность мероприятий, предпола-гающих строительство, реконструкцию или ремонт объекта, путем осу-ществления комплекса действий, в соответствии с утвержденными норма-тивно-правовыми и расчетно-экономическими документами [49].

Проект документации, в свою очередь – это технико-экономическое обоснование инвестиционно-строительного проекта и включает в себя гра-фические, организационно-правовые, расчетно-финансовые (сметные) до-кументы. То есть набор документации представляет собой обоснование ос-новной идеи проекта и включает в себя аргументацию возможности и ве-роятности его физического воплощения.

Данный подход к определению понятия «инвестиционно-строительный проект» не является единственным. В частности, С.А. Кон-стантинов определяет инвестиционно-строительный проект как действия по привлечению и вложению финансовых ресурсов в строительство, рекон-струкцию и эксплуатацию объекта с целью извлечения прибыли [33].

Данное определение обладает определенной неточностью, не все объекты инвестирования строятся (реконструируются, эксплуатируются) с целью извлечения прибыли. В том случае, если речь идет о социальной сфере преследоваться может не коммерческий, а социальный или экологи-ческий эффект. В тоже время, нельзя определять инвестиционно-строительный проект через совокупность документации по его реализации.

Исследование учебной и научной литературы и подходов к опреде-лению данной экономической категории, позволило сформулировать ав-торское определение понятия «инвестиционно-строительный проект»: это планируемая совокупность действий по строительству, реконструкции или капитальному ремонту объекта недвижимости, экономически обоснован-ная и оформленная в виде соответствующей документации.

Для более полной характеристики содержания экономической кате-гории «инвестиционно-строительный проект», выделим следующие его сущностные параметры:

 реализация инвестиционно-строительного проекта всегда связана с объектом недвижимости, либо это создание нового объекта недвижимости, либо качественная реконструкция (капитальный ремонт) старого объекта;

 как и любой инвестиционный проект, инвестиционно-строительный проект должен быть экономически обоснован, что находит отражение в соответствующей документации. Финансовое обоснование проекта, поми-мо прочего, строится на объективных физических характеристиках объек-та недвижимости, во внимание принимаются такие важные факторы как: месторасположение объекта недвижимости (строящегося или реконструи-руемого), наличие инфраструктуры в месте расположения объекта, эколо-гические факторы и др.;

 если речь не идет об инновационных инвестиционных проектах, то, как правило, инвестиционно-строительный проект реализуется в сроки го-раздо превышающие реализацию инвестиционных проектов в других от-раслях;

 инвестиционно-строительный проект отличается большей сложно-стью в процессе своей реализации, так как при его формировании и реали-зации в учет принимается значительное количество факторов, в том числе и перечисленные выше физические характеристики [30].

Выбор источников финансирования инвестиционно-строительного проекта выступает одним из этапов его формирования и реализации, что может быть подтверждено рисунком 1.

Как видно из рисунка, уже на этапе формировании идеи, участники проектной деятельности должны определиться с источниками финансиро-вания. От выбора источников финансирования и стоимости их привлече-ния будет самым непосредственным образом зависеть технико-экономическое обоснование эффективности проекта в целом.