Аттестационная работа (ВАР/ВКР) на тему Определение рыночной стоимости объекта оценки

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 2

1.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 4

1.1 Недвижимость
как объект оценки. 4

1.2
Принципы оценки недвижимости. 7

1.3
Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости. 14

2.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 17

2.1
Описание объекта оценки и местоположения объекта оценки. 17

2.2
Обзор рынка недвижимости в регионе. 20

2.3
Анализ наиболее эффективного использования. 28

2.4
Затратный подход. 30

2.5
Сравнительный подход. 34

2.6
Доходный подход. 36

2.7
Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости  40

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 43

СПИСОК
ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 45

ПРИЛОЖЕНИЯ.. 48

Введение:

На современном этапе развития экономических отношений на
территории Российской Федерации все большее значение приобретают отношения в сфере
недвижимого имущества.

Процесс развития рынка недвижимости имеет очень важное
значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления
инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и
субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования,
а в конечном итоге – для развития экономики страны.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое
имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни
общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя
роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая
деятельность. Земля и недвижимость всегда составляет весомую часть
национального богатства, в связи с постоянным развитием данной области
происходит и развитие оценочной деятельности в сфере недвижимости. Оценка
объектов необходима при различных проводимых процедурах. Например,
купля-продажа или залоговые отношения.

Объектом исследования работы является оценочные мероприятия,
касающиеся сферы недвижимого имущества.

Субъектом исследования выпускной квалификационной работы
является оценочная стоимость объекта недвижимости, а именно земельный участок с
загородным домом, находящийся в г. Санкт-Петербург, Невский район, ул. Бабушкина,
д. 123.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей
цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости
объекта недвижимости и теоретическое исследование методики оценки прав на
недвижимость.

В соответствии с определенной целью в представленной
курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

1.      Рассмотреть
теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с
точки зрения практической реальной экономики;

2.      Изучить
законодательную базу данного явления;

3.      Изучить
методики и подходы к проведению данной оценочной процедуры;

4.      Произвести
оценку стоимости объекта недвижимости на примере земельного участка с домом;

5.      Обобщить
полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Нормативно-правовую базу данной исследовательской работы
составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов
исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний,
инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских
Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества
Оценщиков. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический,
монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

При написании этой работы использовалась специализированная
литература, открытые интернет источники, содержащие информацию об объектах
недвижимости по всей территории Российской Федерации, специализированная
литература, освещающая теоретические аспекты оценочной деятельности в сфере
недвижимости.

Поставленные цели и определенные задачи обусловили структуру
представленной работы. Исследовательская работа состоит из введения, основной
части, состоящей из двух глав, и заключения.

Заключение:

Рынок
недвижимости находится в постоянном развитии, это ведет к тому, что расширяется
и рынок купли-продажи жилой недвижимости, и рынок ипотечного кредитования, и
рынок купли-продажи и аренды земельных участков, и соответственно рынок услуг
по оценке объектов недвижимого имущества находится в стадии роста.

Рынок
недвижимости г. Санкт-Петербург, Невский район, и конкретно рынок недвижимости г.
Санкт-Петербург, характеризуется постоянным поступательным развитием.

В
данной работе была подробно рассмотрена процедура мероприятий по оценке
недвижимости в теоретическом ключе.

Представлены
результаты исследования теоретическо-практических аспектов оценочных
мероприятий, касающихся оценки земельных участков.  

Из
проведенного исследования стало ясно, что оценка прав недвижимости является
важной составляющей экономических отношений в сфере обращения или арендных
отношений недвижимого имущества. Процедура оценочных мероприятий является
сложной, и не подлежит корректировке, должна осуществляться только по
установленным стандартам.

На
момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с
соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

В
ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия,
существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательные корректировки вносились
в случаях, если по данному показателю аналог превосходил объект оценки.
Положительные корректировки вносились в случаях, если по данному показателю
аналог ему уступал.

Таким
образом, стоимость объекта оценки в целом, определенная по сравнительному
подходу, составила 2 755 112 тыс. рублей.

Рыночная
стоимость недвижимого имущества, представляющего собой дом с участком 1920,0
кв.м., принадлежащий к землям населенных пунктов, разращенное использование ИЖС,
площадью 940 м², оборудованный газом, водопроводом и канализацией,
был оценен с применением только сравнительного подхода, в связи с
нецелесообразностью применения других методов оценки, следовательно, стоимость
составляет 2 755 112 тыс. рублей.

Фрагмент текста работы:

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Недвижимость как объект оценки

В
соответствии с действующей редакцией Гражданского Кодекса Российской Федерации
объекты недвижимости относятся к недвижимым вещам и объектам гражданских прав.
Данные позиции являются самостоятельными объектами гражданского права.

Согласно
статье 130 ГК РФ, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связанно с землей,
то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства» [2].

К
объектам недвижимости могут быть отнесены и иные объекты. Согласно статье 132
ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» [2].
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом.

Из
этого определения недвижимости можно выделить ряд свойств недвижимости, состоящих
из [24]:

1.      Полезности. Это значит, каждый объект
недвижимости призван удовлетворять различные потребности;

2.      Долговечности.  Которая выражается в значительных сроках
эксплуатации;

3.      Стационарности. Это выражается в
невозможности их перемещения без нанесения значительного ущерба;

4.      Регламентированности. Это выражается в
необходимости документального оформления объектов недвижимости и сделок с ними,
использование объектов должно соответствовать их назначению. Объекты
недвижимости подлежат классификации, оценке и определению их месторасположения.

Недвижимость
подразделяется на три основных типа [8]:

1.      Земля;

2.      Жилые объекты недвижимости:

3.      Нежилые объекты недвижимости.