Статья на тему Проектное финансирование жилищного строительства

Фрагмент текста работы:

Аннотация. Рассмотрены два дискуссионных вопроса в свете последних законодательных изменений института долевого участия в строительстве: во-первых, повышение стоимости жилья в рамках проектного финансирования при декларируемой минимизации рисков и, во-вторых – эффективность системы информационного сопровождения проектного финансирования для минимизации рисков в процессе проектного финансирования жилищного строительства.
Ключевые слова: жилищное строительство, долевое строительство, проектное финансирование, риски, информационное сопровождение.

Рынок жилищного строительства появился в России чуть меньше 30 лет назад благодаря принятому в 1990 году Закону «О собственности в СССР» [3, c. 111]. Именно тогда гражданам РФ была впервые предоставлена возможность совершать сделки с недвижимостью, свободно выбирая место и характеристики будущего жилья [8, c. 297]. Стоит сказать, что существовавшие в то время скудные предложения готовых к продаже квартир стимулировали появление коммерческих строительных компаний, и уже к 2000-ому году объемы строительства жилья выросли в разы, но основным источником финансирования проектов являлись, как и сегодня — средства граждан, привлекавшиеся с помощью разнообразных, зачастую мошеннических, договоров [6, c. 37]. В связи с этим в 2004 году был принят Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который закрепил принципиально новый для рассматриваемой области институт — договор долевого участия в строительстве (ДДУ) [1, c. 51].
В связи с данными нововведениями необходимо рассмотреть два дискуссионных вопроса.
Во-первых, повышение стоимости жилья в рамках проектного финансирования при декларируемой минимизации рисков. Задуманный государством как спасительный круг для решения жилищной проблемы, названный договор не смог оправдать всех ожиданий. Главной причиной того — его неспособность защитить граждан от существующих строительных рисков. Участники долевого строительства, при всех «дарованных» Федеральным законом № 214-ФЗ гарантиях, де-факто остаются не покупателями, а соинвесторами. Набор рисков, которые принимает дольщик, заключая ДДУ, свойственен, скорее, инвестированию в ценные бумаги, чем договору, нацеленному на приобретение недвижимости. Участник долевого строительства, чаще всего, не имея никаких специальных знаний, остается один на один со всеми рисками: надежен ли застройщик, окажется ли проект экономически эффективным, достаточно ли будет средств дольщиков для завершения строительства, не приведет ли изменение рыночной ситуации к невозможности реализовать проект и др. Проблема защиты таких непрофессиональных инвесторов подтолкнула законодателя на создание государственного Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, а прокатившаяся волна банкротств застройщиков определила очередные реформы рынка девелопмента. Устав бороться с непреходящей проблемой обманутых дольщиков, Президент РФ предложил отказаться от долевого строительства и перейти на принципиально новую систему финансирования жилищных проектов. Соответствующая идея изложена в утвержденной Правительством РФ 21 декабря 2017 года «Дорожной карте» — Плане мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.