Статья на тему Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства

Содержание:

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 3
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 9

Фрагмент текста работы:

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
На сегодняшний день достаточно остро ставится проблема правового регламентирования отношений долевого строительства с участием граждан в отношении установления соответствующего уровня гарантий прав участников такого строительства и обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участниками строительства.
Участие в строительстве недвижимых объектов, особенно жилых домов, уже давно является распространенной формой инвестирования. Участник (дольщик) данного инвестирования вкладывает свои денежные средства в жилищные проекты, а застройщик (юридическое лицо) берет на себя обязательство по их реализации, вследствие чего участники в качестве инвесторов обретают право собственности на часть недвижимого имущества в форме жилья в случае наличия разрешения на введение в эксплуатацию.
Следовательно, долевое строительство является удобным и широко распространенным инструментом современного рынка недвижимого имущества. Данный инструмент выгоден всем: у покупателей существует возможность разрешить свои жилищные проблемы по цене намного меньшей, чем рыночная, застройщик (и, в случае участия, инвестор) решает проблемы в части сбыта площадей и получает плату заблаговременно, «авансом». Это выгодно и государству — при соответствующей политике в сфере долевого строительства оно может получить мощное развитие строительного сектора и рост бюджетных поступлений.
Очевидно, что инвестиционная привлекательность долевого строительства несомненна. Но вместе с плюсами данного способа инвестирования есть и определенные минусы, которые выражаются в не добросовестном выполнении обязательств застройщиками, а вместе с тем в отсутствии должного контроля со стороны властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым положением. Помимо этого, причинами возможных проблем при выполнении сторонами обязательств в долевом строительстве может являться правовое несовершенство некоторых положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Вопросами совершенствования нормативной правовой базы, которая регламентирует договор участия в долевом строительстве, а кроме того исследованием реализации обязанностей и прав сторон по этому договору активно занимаются такие исследователи-правоведы, как С.А. Черня-кова, Е.А. Гажа, А.В. Дикун, Т.Ю. Майборода, М.В. Петрухин и пр.
Правовое регламентирования отношений, которые связаны с привлечением денежных средств юридических лиц и граждан в целях долевого строительства объектов недвижимости и приобретением дольщиками права собственности на данные объекты и права долевой общей собственности на общее имущество, реализуется на основании целой системы специальных законов, которые призваны обеспечивать защиту законных интересов, прав и имущества участников такого строительства.
Необходимо отметить, что в действующий закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ многократно вносились изменения, и данный закон вполне надежно может защитить дольщика. В частности, уже в ст. 1 ч. 2 закона устанавливается императивное правило относительно того, что основанием привлечения денежных средств дольщиков с целью строительства может выступать лишь, во-первых, договор участия в строительстве, во-вторых, выпуск облигаций эмитентом особой разновидности — жилищного сертификата, в-третьих, жилищными и жилищно-строительными накопительными кооперативами.
С одной стороны, договор долевого строительства в связи с жестким правовым регламентированием (требования к условиям таких договоров, их регистрация в обязательном порядке, требования к застройщикам, обеспечительные меры) является одним из наиболее надежных способов покупки жилья. С иной стороны, непрерывно «совершенствующиеся» старые схемы мошенников, и появляющиеся новые (в основном, связанные с новшествами в регламентировании процессов оборота недвижимого имущества и слабыми познаниями в правовой сфере участников оборота) ведут к возникновению определенных проблем. Задержки сдачи в эксплуатацию, долгострой, приостановление работ и особенно применение «серых схем» (заключение предварительных договоров взамен договоров долевого строительства, двойные продажи, заключение договоров в отсутствие разрешительных документов на строительство) требуют непосредственного вмешательства государства в сферу регламентирования участия в долевом строительстве.
В настоящее время можно выделить два важнейших направления. Это совершенствование нормативного регламентирования — установление новых правил, ориентированных на устранение нарушений в области долевого строительства и индивидуальное субординационное правовое регламентирование — контроль и формирование условий, которые позволяют разрешить уже появившиеся проблемы обманутых участников долевого строительства.