Статья на тему Институт нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Фрагмент текста работы:

INSTITUTE OF NOTARY CERTIFICATION OF PROPERTY TRANSACTIONS

The notarization of the transaction is the verification of its legality, including the fact that each party has the right to make it, and is carried out by a notary or an official who has the right to perform such an action, in the manner prescribed by the law on notaries and notarial activities.
The Civil Code of the Russian Federation establishes the obligation of state registration of the transfer of rights to real estate and a number of transactions with it, thereby legislation has narrowed the range of real estate transactions that require mandatory notarization.
Keywords: transactions, real estate, notarization, Civil Code, notariate.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской федерации 27 апреля 2018 г. опубликовала на официальном сайте информацию, касающуюся обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью . Данная информация также была размещена в системе «Консультант Плюс» и закрепила основные положения об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью и доверенностей, при осуществлении сделок с недвижимым имуществом.
В соответствии с этой информацией, нотариального удостоверения требуют сделки:
1) по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Такое положение закреплено в ст. 42 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
2) связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Необходимость нотариального удостоверения такого рода сделок закреплена в ст.54 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
3) с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на её основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением. Это положение закреплено в ст. 18 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Помимо сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, приведённых в Информации Росреестра, существует и иные сделки с недвижимостью, где необходимо вмешательство нотариуса. Положения о таких видах сделок закреплены различных нормативно-правовых актах, единого нормативного перечня таких видов сделок в Российском законодательстве не закреплено.
Можно сделать вывод, что нам необходимо обращаться по данному вопросу к четырем основным нормативно-правовым актам: ст. 35 Семейного кодекса РФ, ст. 21 Федерального закона № 14 «Об обществах с ограниченной ответственностью, Федерального закона № 380 «О хозяйственных партнерствах», гражданского кодекса РФ.
Относительно участия нотариуса в сделках, где предметом выступает недвижимое имущество, в законодательстве не имеется чёткого перечисления таких видов сделок. То есть, для того, чтобы составить примерное перечисление таких сделок, необходимо просто исходить из общих положений законодательства в различных сферах и отраслях права. При этом необходимо иметь в виду, что объектам недвижимости уделяется особая роль.
В семейном законодательстве недвижимость будет затрагиваться при регулировании имущественных прав субъектов семейного права. Обязательная нотариальная форма сделок, в которых предметом регулирования может выступать недвижимость, установлена: для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой установлена законом обязательная нотариальная форма (ст. 35 Семейного Кодекса РФ); для заключения брачного договора (ст. 41 Семейного кодекса РФ) . Эти положения регулируют имущественное положение супругов, в том числе, и относительно недвижимости.
В ст. 21 Федерального закона № 14 «Об обществах с ограниченной ответственностью» закреплено: «Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению» . Здесь необходимо исходить из того, что доля или часть доли в уставном капитале может быть в форме недвижимого имущества, следовательно, в этом виде сделки также необходимо обязательное нотариальное удостоверение.
Подобная ситуация закреплена также относительно складочного капитала в хозяйственных партнерствах, что доказывается положениями Федерального закона № 380 «О хозяйственных партнерствах» в ст. 12 указывает, что сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, должна быть совершена в нотариальной форме» . В российском законодательстве не существует отдельной процедуры нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Удостоверение сделки, независимо от её предмета, осуществляется в общей форме, по общеустановленной процедуре. В других странах, например, в Швеции, Норвегии, Дании нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не требуется, соответственно, установленной процедуры там не существует. В Финляндии, Исландии нотариальное удостоверение сделок обязательно. Процедура нотариального удостоверения сделок закреплена в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» .
В соответствии с вышеуказанными актами, при удостоверении сделок с недвижимостью, нотариус должен проверить соответствие сделки намерениям сторон, соответствие сделки требованиям закона, принадлежность имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему.
Обязательно необходимо указать относительно недвижимого имущества его цену, местонахождение имущества и в составе какого имущества оно может находиться, указать какое именно недвижимое имущество отчуждается. При отсутствии этих данных договор не считается заключённым.
Помимо этого, при совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 18, где закреплены положения о представлении заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.
Таким образом, участие нотариуса играет важную роль в отдельных сделках с недвижимостью. Нотариус должен учитывать при проверке законности сделок с недвижимостью все особенности этой категории объектов гражданского оборота. Сложность состоит в идентификации имущества, проверке собственников, установлении прав третьих лиц на это имущество. В Российской Федерации на данном этапе в действующем законодательстве не установлен какой-либо единый перечень сделок с недвижимостью, которые требуют нотариального удостоверения. Данные сделки закреплены в отдельных законах. Росреестр, разместив информацию по сделкам с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению, совершил неплохую попытку систематизации этих сделок. Закрепление в законодательстве единого перечня такого рода, возможно, облегчило бы задачу и регистрирующему органу, и самим нотариусам.