Статья на тему Гражданско-правовое регулирование оборота земельных участков

Фрагмент текста работы:

Актуальность данной темы заключается в том изучение правовых норм, регулирующих земельно-правовые отношения, анализ практического применения данных норм является особенно актуальным в настоящее время, прежде всего в связи с тем, что земля, как объект гражданско-правовых сделок обладает особым статусом, является основой жизнедеятельности человека, без которой немыслимо само существование человеческого общества. В связи с этим, принцип приоритета публичных интересов над интересами частными является отталкивающим звеном возникновения и развития привлекательных инвестиционных отношений, что оказывает немаловажное влияние на стабилизацию экономики и общественных отношений в целом.

Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отношений.

В ЗК РФ содержится ряд норм и правил, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков[1].

Понятие оборотоспособности объектов гражданских прав сформулировано в п. 1 ст. 129 ГК. По общему правилу, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства: наследования, реорганизации юридического лица, либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица) Оборотоспособность — возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. [1].

Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества[1].

Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами[2].

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:

· сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности и отчуждением земельного участка,

· сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

Классификация земель по основному хозяйственному назначению складывалась в законодательстве постепенно, в соответствии с потребностями развития народного хозяйства, развитием хозяйственно-организаторской и культурно-воспитательной функций Советского государства. Постепенно уточнялся и правовой режим отдельных частей единого государственного земельного фонда в зависимости от их основного хозяйственного назначения.

Совершенствование классификации и правового режима отдельных категорий земель будет происходить и дальше в соответствии с новыми задачами хозяйственного и культурного строительства. Таким образом, классификация земель по основному хозяйственному назначению не является надуманной представителями науки земельного права и не предусмотренной действующим законодательством, как это утверждают С.М. Фотеев и И.К. Ильин. Нельзя согласиться с указанными авторами, утверждающими также, что деление единого государственного земельного фонда РФ на категории по основному хозяйственному назначению не находит практического применения, так как государственный учет земельных площадей проводится не по категориям, а по видам землепользователей. [2,3]

Различные аспекты приобретения, осуществления и прекращения права

собственности на земельные участки становились предметом научного

интереса А.П. Анисимова, М.И. Васильевой, И.А. Колесниковой, О.И. Крассова, Е.П. Литвиновой, М.В. Логуновой, Е.Л. Мининой, А.В. Островского, А.Я. Рыженкова, А.С. Трифонова и др.

К проблематике защиты права собственности на земельные участки обращались Т.В. Белова, Д.В. Верещагина, П.А. Матвеев, И.В. Рузанов, М.А. Собенина и др.

На доктринальном уровне понятие правового режима земель стало

одним из первых разработанных советской правовой наукой. Так, еще в 1929 г. И.И. Евтихиев определил его как «статус прав и обязанностей органов земельного управления в отношении земель, выполнения ими своих основных функций – административной, юрисдикционной и нормативной» [5].

Просмотр гражданско-правового режима земельных участков требует выделить следующие вопросы: ограничение их оборота[4], существующие ограничения в части субъектного состава правообладателей для определенных видов земельных участков.

Значимые части гражданского оборота земель могут быть обусловлены также их особой ценностью для общества и государства. В соответствии с п. 4 ст. 79 ЗК РФ в отношении особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в законодательстве субъектов Российской Федерации могут устанавливаться запреты их использования в любых целях, кроме ведения сельскохозяйственного производства и обеспечивающих его видов деятельности. Такие земли выделены в 49 субъектах Российской Федерации, их общая площадь составляет 7,8 млн га (4% от общей площади сельскохозяйственных угодий).

Конституционная основа, определяющая структуру законодательной регламентации земельных отношений, заложена в ст. 9 Конституции РФ. Неслучайно в ней выделены ч. 1, посвященная землепользованию и охране земель в Российской Федерации как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и ч. 2, устанавливающая, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. [2].

Данная структура конституционной нормы должна показать структуру отраслевого регулирования земельных отношений, в соответствии с которой должен быть установлен публично-правовой режим земель (земельное законодательство) и гражданско-правовой режим земельных участков (гражданское законодательство). При всём этом можно сделать вывод о том, что гражданско-правовой режим земельных участков представляет собой сложный правовой феномен, который обеспечивает устойчивость и защищенность экономического оборота недвижимого имущества в целом[7].