Реферат на тему Правовое регулирование социального найма по российскому законодательству.

Содержание:

Введение 3
1. Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения 4
2. Правоотношения сторон, связанные с социальным наймом жилого помещения 12
Заключение 16
Список использованных источников 17

Введение:

Российским законом предусматривается многообразие правовых форм удовлетворения гражданами своих потребностей в жилье и свобода в выборе жилья.
Обязательства жилищного социального найма представляют собой ни что иное, как разновидность гражданско-правовых обязательств по передаче имущества в пользование.
Одной из основных правовых форм, которая способствует удовлетворению жилищных потребностей граждан, является договор социального найма жилых помещений. Данный договор является основанием возникновения обязательств жилищного найма.
Нормы правоотношений, которые связаны с социальным наймом жилья, всегда остаются востребованы. Однако, наниматели жилья не всегда знакомы со своими правами и обязанностями, а наймодатели порой не всегда четко выполняют свои обязанности: например, такие как подготовка жилого дома к эксплуатации в зимний период, либо капитальный ремонт жилого дома и прочее. Отсюда вытекает и актуальность данной темы.
В целом, можно сказать, что договор социального найма является главным регулятором социального найма в российском законодательстве.
Цель работы – изучить вопрос правового регулирования социального найма по российскому законодательству.
Для достижения поставленной цели требуется решить такие задачи как:
 дать понятие и рассмотреть особенности договора социального найма жилого помещения;
 рассмотреть правоотношения сторон, которые связаны с социальным наймом жилого помещения.
Работа состоит из введения, двух параграфов и заключения.

Заключение:

В заключении стоит отметить, что поставленная цель работы была достигнута, то есть была изучена и дана общая гражданско-правовая характеристика договора социального найма жилого помещения.
Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:
 было дано понятие и рассмотрены особенности договора социального найма жилого помещения;
 были рассмотрены правоотношения сторон, возникающие из социального найма жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения муниципального или государственного жилищного фонда, либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, которые установлены ЖК РФ.
Договор социального найма жилого помещения является возмездным, консенсуальным, двусторонне обязывающим.
Наймодатель и наниматель являются сторонами (субъектами) договора социального найма жилого помещения. Наймодателем могут быть граждане и юридические лица, а вот нанимателем может быть только физическое лицо.
Форма договора найма жилого помещения всегда должна быть только письменная.
Содержание договора найма жилого помещения составляют обязанности и права сторон. Права и обязанности сторон достаточно широко раскрыты в ЖК РФ, но они не являются исчерпывающими.

Фрагмент текста работы:

1. Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения

Вначале стоит сказать, что согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор найма жилого помещения – это договор, согласно которому собственник или им управомоченное лицо (наймодатель) обязуется нанимателю предоставить жилое помещение за плату в пользование и владение для проживания в нем.
А договор социального найма в ГК РФ регулируется лишь в общем виде, подробное его регламентирование нашло свое отражение в разд. III ЖК РФ и в других актах жилищного законодательства как РФ, так и субъектов РФ. В ЖК РФ и ГК РФ указано, что объектом такого соглашения могут быть жилые помещения, которые находятся только в домах муниципального и государственного жилищных фондов и предназначены лишь для социального использования. То есть это такое жилье, которое предоставляется (либо было предоставлено) органами местного самоуправления, а также муниципальными или государственными учреждениями очередникам.
Глава 8 ЖК РФ включают в себя нормы, которые регламентируют порядок и условия заключения рассматриваемого договора, его предмет, а также обязанности и права сторон и иные основные отношения, которые возникают из такого вида договора. Правила, которые закреплены в статьях указанной главы, направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, где говориться, что именно в жилищном законодательстве должны определяться основания, порядок и условия заключения изучаемого договора найма жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник данного жилого помещения муниципального или государственного жилищного фонда, либо им управомоченное лицо (наймодатель) обязуется другой стороне – гражданину (нанимателю) – передать жилое помещение в пользование и во владение для проживания в нем на условиях, которые установлены ЖК РФ.
Такой договор может предоставляться лишь гражданам РФ, то есть не предоставляется лицам без гражданства и иностранцам, кроме случаев, установленных международными договорами РФ .
Правоотношения, которые связаны с рассматриваемым договором, можно разделить на две группы – правоотношения по предоставлению жилого помещения и возникшие из договора социального найма, при этом такие правоотношения имеют различный характер, субъектный состав, содержание и поэтому они являются относительно самостоятельными. А также правоотношения по изучаемому договору (ст. 60-91 ЖК РФ), которые возникают уже после предоставления жилого помещения .
В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, малоимущим, другим указанным в законе гражданам, которые нуждаются в жилье, его предоставляют бесплатно или за доступную плату из муниципальных, государственных и иных жилищных фондов согласно установленным законом нормам.
Малоимущим гражданам, которые признаны нуждающимися в жилье, жилые помещения предоставляются в муниципальном и государственном жилищных фондах по договору социального найма.
Малоимущими гражданами являются граждане, если они таковыми признаны органом местного самоуправления в порядке, который установлен законом соответствующего субъекта РФ. При этом учитывается доход, который приходится на каждого члена семьи, и цена имущества подлежащего налогообложению, которое находится в собственности членов семьи .
В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, которые нуждаются в жилье, которое предоставляется по договору соцнайма, считаются малоимущие:
 которые не являются нанимателями жилья по договорам соцнайма или членами семьи нанимателя жилья по такому договору. Либо не являются собственниками жилья или членами семьи собственника жилья;
 которые не являются нанимателями жилья по договорам соцнайма или членами семьи нанимателя жилья по такому договору. Либо не являются собственниками жилья или членами семьи собственника жилья и обеспечены общей площадью жилья на одного члена семьи меньше учетной нормы;
 которые живут в помещении, не отвечающем закрепленным для жилых помещений требованиям;
 которые не являются нанимателями жилья по договорам соцнайма, членами семьи нанимателя жилья по такому договору. А также не являются собственниками жилья, членами семьи собственника жилья, которые живут в квартире, которую занимает несколько семей, если в составе семьи имеется больной, который страдает тяжелым хроническим заболеванием, когда совместное проживание в одной квартире с ним невозможно. И которые не имеют другого жилья, занимаемого по договору соцнайма или принадлежащего на праве собственности. Перечень таких заболеваний определяется Правительством РФ.
Стоит заметить, что если у гражданина и (или) членов его семьи имеется в наличии несколько жилых помещений, которые заняты по договорам соцнайма и (или) им жилье принадлежит на праве собственности, то установление уровня обеспеченности общей площадью жилья совершается, основываясь на суммарной общей площади всех таких жилых помещений.
Жилые помещения предоставляют гражданам, которые состоят на учете нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, в порядке очереди, отталкиваясь от времени, когда они встали на учет, и когда их всклочили в списки на получение жилых помещений. Для отдельных категорий определено внеочередное предоставление жилья по договору соцнайма.
Как правило, социальное жилье предоставляют в виде отдельной квартиры, основываясь на норме предоставления, которая установлена местным органом самоуправления в зависимости от того, какой был достигнут уровень обеспеченности жилыми помещениями в данном муниципальном образовании.
Жилое помещение, которое предоставляется по договору соцнайма, должно соответствовать установленным техническим и санитарным требованиям. Как правило, при этом запрещено заселять одну комнату лицами разного пола, кроме супругов. Такое заселение является возможным лишь с их согласия .
При определении общей площади жилья, которое предоставляется по договору социального найма гражданину, в собственности имеющему жилое помещение, учитывают площадь жилого помещения, которое находится у него в собственности.
При заключении данного договора в нем должны быть указаны все члены семьи. Члены семьи нанимателя – это его супруг, родители и дети. Прочие граждане могут считаться членами семьи нанимателя, если они живут вместе с нанимателем и ведут с ним совместное хозяйство, а у их отношений семейный характер. Члены семьи обладают равными с нанимателем правами на жилье и несут равные обязанности по его содержанию. Прежде всего, это касается платы за коммунальные услуги и содержание жилья.
Если у граждан прекращаются семейные отношения, но они продолжают жить вместе, их права на жилое помещение не прекращаются .
Отношения по договору соцнайма жилого помещения возникают вследствие предоставления и социального найма жилого помещения. Данные отношения регулируются положениями третьего раздела ЖК РФ и характеризуются такими отличительными чертами как:
 жилые помещения по данному виду договора предоставляют из государственного и муниципального жилищных фондов;
 предоставляют жилые помещения, основываясь на нормах предоставления площади жилого помещения, только в порядке очередности малоимущим гражданам, которые приняты органами местного самоуправления на учет как нуждающиеся в жилых помещениях;
 перед заключением данного вида договора происходит принятие местным органом самоуправления решения о предоставлении гражданину жилья.
Названные черты характеризуют отношения касательно предоставления жилья на основании договора соцнайма (ст. 49-59 ЖК РФ).
Рассматриваемый договор должен заключаться в письменной форме. Предмет данного договора – это жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Срок пользования и владения жилищем, которое предоставлено по изучаемому договору, не ограничивается. За гражданами, которые проживают в домах муниципального и государственного жилищных фондов, сохраняется право найма вне зависимости от площади занимаемого жилья.
Согласно ст. 64 ЖК РФ, по договору соцнайма переход права собственности на занимаемое жилье, права оперативного управления или права хозяйственного ведения данным жильем за собой не влечет изменение или расторжение условий договора соцнайма.
Решение о предоставлении жилого помещения по рассматриваемому договору, которое принято органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, которое возникло из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях. Вместе с тем оно является и основанием для заключения в определенный им срок договора социального найма , согласно которому у наймодателя появляется обязанность передать гражданину-нанимателю соответствующее жилое помещение.
В то же время решение о предоставлении жилья по договору соцнайма и договор, который был заключен на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке применительно к правилам ст. 168 ГК по требованию прокурора или заинтересованных лиц, что может повлечь выселение граждан, которые получили такое жилье.
В статье 60 ЖК РФ не содержится указаний на возмездный характер изучаемого договора. Поэтому тут нужно принимать во внимание положения ГК РФ о безвозмездных и возмездных договорах. Так, договор может быть возмездным, если из закона, других правовых актов, существа или содержания договора не вытекает иное . Следовательно, как правило, договор соцнайма имеет возмездный характер, то есть наниматель по данному договору обязан вносить оплату за пользование жилым помещением, за ремонт и содержание данного помещения, а также за коммунальные услуги согласно правилам раздела VII ЖК РФ.
При этом, из такого правила ст. 156 ЖК РФ предусмотрел исключение: жилье должно предоставляться на условиях соцнайма без внесения оплаты за пользование занимаемым жильем лицам, которые признаны малоимущими в установленном порядке. Такое исключение может применяться только лишь того жилья, которое относится к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Существенные условия рассматриваемого договора исчерпаны его предметом. Естественно, предмет договора найма – это жилое помещение, которое, согласно статье 673 ГК РФ, должно быть:
 изолированным. То есть это жилой дом, часть жилого дома, квартира или часть квартиры;
 пригодным для постоянного проживания.
Субъекты (стороны) рассматриваемого договора – это наниматель и наймодатель. Наймодатель – собственник жилого помещения или доверенное им лицо. В качестве нанимателя может выступать только гражданин. Граждане, которые постоянно проживают с нанимателем, имеют с нанимателем равные права по пользованию данным жильем. Эти граждане являются сопользователями жилого помещения. Российское законодательство не устанавливает особых требований к юридическому статусу сторон рассматриваемого договора.
Содержание договора соцнайма жилого помещения составляют обязанности и права сторон .
Договор соцнайма заключают без установления срока.
Исследуемый договор заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья жилищного фонда социального использования . Конечно, речь идет о простой письменной форме (не нотариальной). Типовой договор соцнайма жилого помещения утверждает Правительство РФ.
При заключении данного договора в нем должны быть указаны все члены семьи. Члены семьи нанимателя – это его супруг, родители и дети. Прочие граждане могут считаться членами семьи нанимателя, если они живут вместе с нанимателем и ведут с ним совместное хозяйство, а у их отношений семейный характер. Члены семьи обладают равными с нанимателем правами на жилье и несут равные обязанности по его содержанию. Прежде всего, это касается платы за коммунальные услуги и содержание жилья.
Если у граждан прекращаются семейные отношения, но они продолжают жить вместе, их права на жилое помещение не прекращаются .
Вследствие бессрочности договора социального найма, в разное время по одному соглашению могут жить разные граждане, то есть состав постоянно проживающих лиц может меняться. Если состав семьи нанимателя изменяется, то договор сохраняет свое действие, изменяются количество лиц, которые пользуются жилищем, и соответственно размер оплаты коммунальных услуг и жилья. В то же время, в ЖК РФ закреплено правило, согласно которому с одобрения нанимателя и прочих членов его семьи, дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признать его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. В случае кончины нанимателя подобное право есть у любого совершеннолетнего члена семьи скончавшегося .
Законом допускается изменять договор социального найма по причине изменения объекта соглашения и, соответственно, числа проживающих по данному договору лиц. Это является возможным по требованию нанимателей, которые объединяются в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). В таком случае граждане, которые живут в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями по разным договорам найма, при объединении в одну семью имеют право требовать заключить с кем-нибудь из них одного договора найма на все занимаемое ими жилое помещение.
ЖК РФ не предусмотрено раздела жилого помещения и заключение разных договоров социального найма .
Гражданским законодательством установлена возможность расторгать договор по соглашению сторон, если договором или законом не установлено иное . В свою очередь, ЖК РФ дает право нанимателю жилья с одобрения членов его семьи в любое время расторгать договор социального найма. Тогда, когда наниматель и его члены семьи на постоянное жительство выехали в другое место, договор признается расторгнутым со дня выезда .
Таким образом, можно сказать, что социальный найм – это сделка, в результате которой граждане в пользование получают жилье на особых льготных условиях. Это специальный вид аренды, для которого характерны более лояльные условия и предоставляется жилье только нуждающимся гражданам.
А по договору социального найма гражданам, которые относятся к определенной льготной категории и состоят на учете как нуждающиеся в жилье, предоставляются в пользование и владение жилые помещения муниципального или государственного жилищного фонда для проживания в них. От имени собственника таких помещений действует, обычно, государственный уполномоченный орган или орган местного самоуправления.