Реферат на тему Определение физического износа жилого здания

Содержание:

Введение 3
1. Общие сведения 4
2. Методика определения физического износа 6
Заключение 10
Список литературы 11

Введение:

Оценка технического состояния основных элементов здания (несущих и ограждающих конструкций, фундаментов и оснований), определяющих прочность, жесткость, устойчивость и долговечность здания, определяется способностью эксплуатируемых конструкций противостоять действующим 3 эксплуатационным нагрузкам. При этом прочность, деформативность, прогнозируемая долговечность должна определяться по действующим строительным нормам и правилам с учетом срока службы, степени и причин коррозионных и механических повреждений и деформаций, выявленных в результате обследования конструкций здания.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, Сравнение производится в табличной форме.
Целью работы является рассмотрение определения физического износа жилого здания.

Заключение:

В настоящее время по оценке недвижимости написано столько учебников и статей, что данная тема на первый взгляд кажется не стоящей выеденного яйца – открываете учебник, внимательно читаете и используете на практике. Только не забудьте в отчете сослаться на источник информации – чтобы Вас не смогли обвинить в нарушении требований п. 10 ФСО № 3.
Тем не менее, вопрос выбора метода определения физического износа может быть очень серьезным, особенно в том случае, когда от выполнения расчетов сравнительным и доходным подходом оценщик вынужден отказаться. В этом случае точность выполнения расчетов на каждом этапе реализации затратного подхода становится не только существенной, но и определяющей.
Например, затраты на строительство объекта составляют 200 единиц. Первый оценщик величину износа обосновал в размере 90%, а второй — в размере 95%. Разница в 5% на первый взгляд вполне «вписывается» в типичный диапазон ошибки. Но к чему это приводит? Соответственно, у первого оценщика стоимость с учетом износа получится в размере 20 единиц, а у второго — в размере 10. Этот утрированный пример показывает, что при значительной величине износа даже небольшая на первый взгляд ошибка или неточность (90 или 95%) способна глобально повлиять на результаты расчета. Разница в 2 раза — с 10 до 20 единиц. А это уже очень серьезно.

Фрагмент текста работы:

1. Общие сведения

Стандарты оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и обоснование их использования Оценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества производилась на основании и в соответствии с действующими нормативными документами в области оценочной деятельности: Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г., «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительством РФ № 519 от 06 июля 2001 г.
При составлении экспертной оценки используют следующие документы:
— СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Вид документа: Постановление Госстроя России N 153 от 21.08.2003 г.
Своды правил по проектированию и строительству. Принявший орган: Госстрой России. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 21.08.2003 г. Опубликован: официальное издание, М. Госстрой России, ГУП ЦПП, 2003 год. — ВСН 53-86(р)
Правила оценки физического износа жилых зданий. Вид документа: Приказ Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446. ВСН от 24.12.1986 N 53-86(р) Принявший орган: Госстрой СССР Статус: Действующий Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 01.07.1987
— Методика определения физического износа гражданских зданий Вид документа: Приказ Минжилкомхоза РСФСР от 27.10.1970 N 404 Принявший орган: Минжилкомхоз РСФСР. Статус: Действующий. Тип документа: Нормативно-технический документ. Дата начала действия: 27.10.1970 Опубликован: рассылка Характеристика объекта

Экспертиза строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:
— подготовка к проведению обследования (в составе экспертизы);
— предварительное (визуальное) обследование (в составе экспертизы);
— детальное (инструментальное) обследование (в составе экспертизы).
В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство здания, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам, перепланировкам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований.
Износ — есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью воспроизводства и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический износ – потеря стоимости вследствие ухудшения работоспособности машины, обусловленного естественным ее изнашиванием в процессе эксплуатации или длительного хранения.
Функциональный износ – потеря стоимости машиной в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования.
Внешний экономический износ – потеря стоимости машиной, обусловленная влиянием внешних по отношению к ней факторов.
При определении физического износа в практике используются следующие методы:
— метод экспертизы физического состояния;
— метод эффективного возраста (срока службы);
— метод средневзвешенного хронологического возраста;
— метод экспертно-аналитический;
— метод ухудшения главного параметра.