Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 2

1 СРО И КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. 3

2 ПРОБЛЕМЫ РАЗМЕЩЕНИЯ СРЕДСТВ НА СЧЕТАХ.. 9

3 РЕАЛИЗАЦИЯ МЕХАНИЗМА ЗАЙМОВ ЧЛЕНАМ СРО.. 14

4 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ВЫПЛАТ ИЗ КОМПЕНСАЦИОННОГО
ФОНДА.. 18

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 45

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 47

Введение:

Существующие меры по регулированию
деятельности застройщиков и развитие рынка жилищного строительства снизили остроту
проблемы обманутых дольщиков, однако в случае начала масштабного кризиса в
отрасли существующие механизмы обеспечения ответственности могут не сработать.

Дальнейшее
ухудшение финансового положения застройщиков представляется вполне реалистичным
сценарием, поскольку реальный располагаемый доход населения продолжает
снижаться, количество продаж жилья за счет долевого участия уменьшается, а
объем как проектных, так и ипотечных кредитов уменьшается.

 Средств компенсационного фонда с учетом
пополнения в рамках заданных параметров не хватит для покрытия обязательств в
случае резкого падения продаж и цен в отрасли, что приведет к дополнительному
финансированию из бюджета.

Сценарий,
при котором активы и обязательства существующих участников рынка вносятся в компенсационный
фонд, значительно увеличивает объем потенциальных выплат и вероятность
исчерпания средств фонда уже в 2021 году. Реализация подобного сценария
представляется выгодной для страховых компаний с «проблемным» портфелем
девелоперов и объектов. Это обеспечит завершение строительства за счет
распределения рисков через компенсационный фонд между другими застройщиками и
(в случае исчерпания средств фонда) в бюджет Российской Федерации.

Негативным
эффектом от создания компенсационного фонда может стать искусственное
увеличение доли сделок долевого строительства в отличие от сделок по покупке
готового жилья. Предлагаемый рабочий механизм может повториться, если Фонд  будет поощрять дольщиков покупать жилье на
этапе строительства, а объем заключаемых контрактов увеличивает необходимость
для Фонда действовать в качестве гаранта обязательств.

Заключение:

Создание компенсационного фонда для
обеспечения обязательств всех подрядных организаций в кризисной ситуации в
жилищном строительстве и снижении объемов общего строительного рынка может
привести к быстрому истощению его ресурсов и необходимости дополнительной
капитализации за счет бюджета.

При проведении экономических моделей
в заданных сценарных условиях, вероятность которых с учетом текущих тенденций
кажется достаточно высокой, выяснилось, что ресурсы компенсационного фонда
будут исчерпаны уже в 2022 году (и даже в 2021 году — при отсутствии начального
капитала), что приводит к необходимость докапитализации из бюджета.

Прогнозируемый объем бюджетного
финансирования к 2025 году составит более 700 млрд рублей, что с учетом
экономически занятого населения РФ в 72 млн человек сопоставимо с тем, что в течение
пяти лет каждый работающий гражданин должен обеспечить 9,7 тыс. . руб. уплаченных
налогов для решения проблемы обманутых дольщиков.

Вызывают вопросы причины такой
передачи налогоплательщиков обманутым акционерам (а также передачи
экономических выгод от эффективных девелоперов неэффективным). Ведь одним из
последствий создания компенсационного фонда в рассматриваемой структуре может
стать снижение эффективности строительной отрасли, которую платят
налогоплательщики.

Сценарий, при котором активы и обязательства
существующих участников страхового рынка вносятся в компенсационный фонд,
значительно увеличивает объем потенциальных выплат и вероятность исчерпания
средств фонда уже в 2021 году. Представляется, что реализация такого сценария
может быть интересна страховым компаниям с «проблемным» портфелем девелоперов и
объектов. Это обеспечит завершение строительства за счет распределения рисков
через компенсационный фонд между другими застройщиками и (в случае исчерпания
средств фонда) в бюджет Российской Федерации.

Потенциально негативным эффектом от
создания компенсационного фонда может стать искусственное увеличение доли
операций с долевыми инструментами в общем объеме сделок по покупке жилой
недвижимости.

 С учетом роста объемов ввода жилья в период
2018-2019 гг. одной из тенденций на рынке в ближайшем будущем, может стать
увеличение доли продаж панельного жилья. Эта тенденция может только снизить
серьезность проблемы обманутых дольщиков за счет сокращения количества
заключаемых контрактов. Компенсационный фонд, гарантирующий совладельцу
получение квартиры, с одной стороны, поможет застройщикам привлечь средства
соинвесторов на этапе строительства, а с другой — снизит привлекательность
варианта покупки готового дома для покупателей.

В данном случае можно сказать, что
этот механизм самовоспроизводящийся, если компенсационный фонд побуждает
акционеров покупать жилье на этапе строительства, а объем заключаемых
акционерами договоров увеличивает потребность фонда как гаранта обязательств.

С точки зрения минимизации расходов
фонда и возможных доходов из бюджета наиболее предпочтительным вариантом
является операция, при которой наиболее предпочтительным вариантом является как
компетенция страховых компаний в выборе застройщиков и их объектов, так и
финансовые показатели страховых и перестраховочных компаний. будет востребован.

Фрагмент текста работы:

1 СРО И КОМПЕНСАЦИОННЫЙ
ФОНД В СТРОИТЕЛЬСТВЕ  

Вопрос, который часто задают молодые
специалисты, только делающие первые шаги в сфере современного строительства, —
это СРО собственников зданий. Что такое СРО?

Как вы знаете, строительная отрасль
всегда была важна. Этот район считался важным, поскольку строительство играло
особую и часто решающую роль в экономике каждой страны. В то время лишь
несколько крупных компаний имели лицензию на определенные строительные работы.
Этим фирмам, конечно же, доверяли, поскольку лицензия на то время была
стопроцентной гарантией на все виды строительства. С другой стороны,
строительные компании с лицензиями иногда устанавливают слишком высокие цены на
свои услуги из-за их актуальности. В результате многие клиенты не могли
пользоваться их услугами.

В ответ были созданы
саморегулируемые организации, которые заменили разрешение на строительство и
значительно облегчили строительные работы любому заказчику, даже со средним
доходом.

Создание Фонда выравнивания
оправдано опасениями властей по поводу того, что существующий механизм
гарантирования ответственности не может полностью гарантировать выплаты в
случае банкротства застройщика. При этом серьезных банкротств застрахованных
застройщиков на рынке не было, поэтому проверить эффективность системы
страхования на практике не представляется возможным.

Критики существующего механизма
указывают, что при страховании ответственности за исполнение обязательств по
договору участия страхуется риск финансовых обязательств, а не сам объект
строительства и риски, связанные с процессом строительства, в то время как у
страховщиков это не так. способны полностью оценить эти риски1. Нет
комментариев относительно способности Компенсационного фонда лучше оценивать
риск финансовых обязательств и необходимости страхования государством риска
финансовых обязательств застройщиков.

Некоторые отраслевые эксперты
предполагают, что страховые компании берут на себя чрезмерный риск, и
повторение банкротств, подобных банкротству СУ-155, может оставить акционеров
без компенсации. Другие участники рынка отвергают тот факт, что СУ-155 не была
принята в Общество взаимного страхования гражданской ответственности
застройщиков (ОСЗ) именно из-за нестабильного финансового положения

В настоящее время статьей 23.2
закона 214-ФЗ предусматриваются следующие параметры работы Фонда:

—
средства Фонда формируются за счет обязательных отчислений (взносов)
застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства;
Размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в Фонд не может быть
установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства
многоквартирного дома.

Ожидается, что механизм управления
фондом, размер и порядок отчислений от застройщиков, а также условия и порядок
использования средств будут установлены до конца 2022 года на основании
соответствующего нормативного правового акта Официальная позиция Минстроя РФ
заключается в том, что фонд не будет дублировать механизм страхования
ответственности застройщика. Ожидается, что положения об обязательном
страховании гражданской ответственности и банковской гарантии будут отменены
после начала работы Фонда3. Согласно последним комментариям Министерства строительства
Российской Федерации, средства Фонда будут использоваться не для возврата
средств акционерам, а для завершения строительства объектов .

Чтобы правильно оценить влияние
планов Минстроя по созданию фонда на участников рынка жилищного страхования,
необходимо полностью понимать механизм его функционирования, в том числе:

Методика оценки стоимости достройки
проблемного объекта, контроля финансирования его строительства и передачи
объектов; Распределение вознаграждения: гарантия выполнения обязательств всеми
разработчиками или частью разработчиков, которые соответствуют определенным
критериям (при этом взносы разработчиков являются обязательными по закону);
Механизм финансирования и дифференциация гонораров для разных категорий
разработчиков и их организаций.

Поскольку потенциальные правила,
регулирующие деятельность Фонда, могут иметь непропорциональное влияние на
участников отрасли и негативные последствия, структура его работы требует
активного обсуждения со всеми заинтересованными сторонами.

По мнению участников и экспертов
отрасли, идея создания компенсационного фонда имеет как преимущества, так и
недостатки.

Как правило, представители
девелоперов положительно относятся к идее запуска Фонда и считают его более
предпочтительным инструментом обеспечения исполнения обязательств, чем
страхование ответственности и банковские гарантии. Основное преимущество
компенсационного фонда перед существующими инструментами безопасности — высокий
уровень доверия населения к государству.

Несмотря на общую поддержку идеи Компенсационного
фонда, некоторые разработчики не верят, что это полностью решит проблему
обманутых акционеров, поскольку компенсирует риски «будущих», а не «нынешних»
дольщиков.

Как уже было сказано, чиновники
Минстроя РФ считают, что существующий механизм страхования ответственности
застройщика неэффективен и не гарантирует полной защиты прав акционеров.

Представители страховых организаций считают, что
Фонд может выступать в качестве регулирующего центра по срочному страхованию и
является элементом системы защиты акционеров за счет использования
перестрахования. В то же время указывается, что неправильный механизм