Реферат на тему Доклад на тему «Особенности оценки земельных участков различного целевого назначения»

Введение:

Понятие земельного участка неоднократно менялось, но одно остается неизменным  это его истинная неотъемлемая характеристика недвижимой вещи, невозобновляемого и ценного природного ресурса. Поскольку земельный участок может быть предметом гражданско-правовой сделки, он не теряет своей уникальности и остается ограниченным и невозобновляемым природным ресурсом, поэтому признается принадлежащим к общественному достоянию независимо от личности его собственника.

В силу двойственности его правовой природы мы наблюдаем слияние гражданско-правовых диспозитивных норм, связанных со сделками с земельными участками, и публично-правовых декларативных норм в Земельном кодексе РФ [3].

Важной проблемой сегодня является то, что нормы, связанные с правом собственности на недвижимое имущество в виде зданий и сооружений, исторически в системе российского права были лучше развиты, чем нормы, связанные с земельными участками. В СССР земельные участки находились в государственной собственности, и они были исключены из гражданского оборота.

В рамках реформирования гражданского законодательства мы предлагаем ввести политику слияния права собственности на земельный участок с правом собственности на расположенные на нем объекты недвижимого имущества, таким образом, у этих объектов будет один собственник-собственник земельного участка, и принцип общей судьбы вещей будет полностью воплощен в жизнь.

Заключение:

Владение землей дает ее владельцам право на получение дохода от использования этой собственности. Как следствие, оценка земельного участка и его возможной доходности становится чрезвычайно актуальной темой.

С одной стороны, оценка земельного участка является одним из наиболее частых и необходимых видов оценочной деятельности, но с другой стороны, это достаточно трудоемкий процесс в условиях слабо развитого рынка купли-продажи. Это связано с тем, что оценить земельный участок как объект оценки достаточно сложно по ряду причин: недостаточно развитая законодательная база; особенности местоположения и назначения оцениваемого имущества; неразвитость местного рынка земли в целом.

 

Фрагмент текста работы:

Основная часть. Полагаем целесообразным пояснить, что земельный участок  это часть земной поверхности, обладающая уникальными характеристиками, перечисленными в действующем законодательстве в ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и позволяющие признать его индивидуально-определенной вещью [1].

Основными данными, способствующими идентификации земельного участка как индивидуально-определенной вещи, могут быть: кадастровый номер и дата его присвоения (или ранее присвоенный учетный номер, или кадастровый номер, присвоенный в результате выдела или раздела земельного участка), описание местоположения земельного участка с указанием его границ и площади (предоставление этих сведений обязательно, если земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории или на территории объекта культурного наследия, особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесных участков, лесопарка), в границах особой экономической зоны, в границах территории опережающего социально-экономического развития, зоны регионального развития в Российской Федерации, игорной зоны), а также сведения о наличии на земельном участке иных объектов недвижимого имущества, их описание и кадастровые номера, сведения о лесах, водоемах и иных природных объектах, расположенных в границах земельного участка, категории земель и видах их использования [5].

Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из которых подразумевает различное целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Земли населенных пунктов. Это земли, расположенные в границах населенных пунктов и поселений и предназначенные для их строительства и развития. Такие земли предназначены для плановой застройки (многоэтажные здания), строительства индивидуальных жилых домов и приусадебных участков. В состав населенных пунктов также входят общественно-деловые, промышленные, рекреационные зоны и инженерно-транспортная инфраструктура.

Земли сельскохозяйственного назначения. К этим землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции. Сюда также входят вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, пруды для орошения, объекты первичной переработки сельскохозяйственной продукции, защитные насаждения вокруг полей и т.д.

Земли промышленности: это территории, отведенные для строительства и эксплуатации предприятий промышленных комплексов: фабрик, заводов, электростанций и т.д.

Земли лесного фонда. Это земли, отведенные под лес, а также вырубки, лесные дороги и заболоченные участки внутри леса. Такие земли используются для ведения лесного хозяйства, которое в большинстве случаев заключается в зонировании лесов.

Особо охраняемые природные территории. Это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение.

Земли водного фонда. Территории, занятые водными объектами и прибрежными территориями водных объектов.

Земли государственного резерва. Земли государственного запаса — это территории, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые гражданами или юридическими лицами.

Нормы, связанные с гражданско-правовым регулированием сделок с земельными участками в Гражданском кодексе Российской Федерации, нуждаются в расширении и уточнении, а Земельный кодекс Российской Федерации — в дополнении понятийным аппаратом и нормами, связанными с общественными отношениями, связанными с земельными участками [4].

В рамках реформирования гражданского законодательства мы предлагаем проведение поэтапной политики по объединению права собственности на земельный участок с правом собственности на расположенные на нем объекты недвижимого имущества, таким образом, одно и то же лицо-собственник земельного участка, будет владеть этими объектами, следовательно, принцип общей судьбы вещей будет полностью воплощен в жизнь [5].

Мы считаем, что решение о расширении возможности упрощенной регистрации недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, является правильным, так как это способствует внесению актуальных данных в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), государство получает налоги, а право собственности физических лиц на недвижимое имущество признается и гарантируется его защита [2].

Обсуждение Принятие Конституции РФ в 1993 году законодательно закрепило право физических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, то есть сделало их отдельными объектами вещных прав. Статья 9 Конституции РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности людей, проживающих на соответствующих территориях. Государство гарантирует защиту прав собственников земельных участков, свободу их использования и заключения различных гражданско-правовых договоров с землями, которые не отчуждены и не ограничены в обороте. Понятие земельного участка неоднократно изменялось в нормативно-правовых актах Российской Федерации [2].

Попытки закрепить это определение предпринимались в рамках Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации. Понятие земельного участка содержится в ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, под ним понимается недвижимая вещь, часть поверхности земли, обладающая свойствами, делающими ее индивидуально-определенной вещью. Если сравнивать с предыдущими легальными определениями или предложениями российских правоведов, то данное определение звучит абстрактно, поскольку в нем не перечислены точные характеристики, позволяющие идентифицировать индивидуально-определенную вещь [6].

Полагаем, было бы целесообразно уточнить, что земельный участок  это часть поверхности земли, имеющая уникальные характеристики, описанные в действующем законодательстве в ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые позволяют идентифицировать его как индивидуально-определенную вещь.

К основным сведениям, обеспечивающим идентификацию земельного участка как индивидуально-определенной вещи, могут относиться: кадастровый номер и дата его присвоения (или ранее присвоенный учетный номер, или кадастровый номер, присвоенный в результате выдела или раздела земельного участка), описание местоположения земельного участка с указанием его границ и площади (предоставление этих данных обязательно, если земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории или на территории объекта культурного наследия, особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесных участков, лесопарка), в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны регионального развития в Российской Федерации, игорной зоны), а также сведения о наличии на земельном участке иных объектов недвижимого имущества [4].

Как правило, оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, но в некоторых случаях может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земли.

Оценка земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости обычно определяется для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.

Ликвидационная стоимость определяется при необходимости срочной продажи земельного участка, а кадастровая стоимость позволяет рассчитать размер земельных платежей.

В зависимости от цели оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или рыночной стоимости) эксперты используют различные методы.

Оценка стоимости земельного участка имеет свою специфику в связи с тем, что при проведении процедуры важны не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемой земли (лесные земли, земли водного фонда, сельскохозяйственные земли и так далее). Также невозможно оценить рыночную стоимость земельного участка без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование той или иной территории. Например, юридически может существовать ограничение на количество этажей, которые можно построить на земельном участке, или другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.