Реферат на тему Договоры аренды зданий и сооружений

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

1. СУЩНОСТЬ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 4

2. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 14

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 15

Введение:

Актуальность темы исследования. Договор аренды включён в группу сделок, которые регулируют связи касательно передачи имущества во временное пользование. Договор аренды отличается от договоров по передаче имущества в собственность тем, что не вызывает перемены титула собственника, а, стало быть, в правовом смысле им оформляются такие связи товарообмена, при которых товар — это не вещь, а право пользования данной вещью. Имущество в соответствии с этим договором может быть передано арендатору лишь в пользование либо в пользование и во владение сразу, при этом не предусматривается право распоряжения им.

Многие проблемы в правоприменительной практике возникают во время исполнения обязательств по договорам аренды. Что возможно объяснить пробелом законодательного урегулирования существенных условий договоров аренды. Существуют помимо этого и иные трудности во время использования норм об аренде, включая аренду здания, сооружения и организации. Таким образом, проблематика избранной темы исследования заключается в несовершенстве гражданского законодательства, которое призвано регламентировать договор аренды здания и сооружения. Данные проблемы бесспорно актуальные на данный момент времени.

Целью настоящего исследования является рассмотрение сущности договора аренды зданий и сооружений.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1. Изучить определение договора аренды зданий и сооружений как объект гражданского права.

2. Проанализировать нормативно-правовые условия договора аренды зданий и сооружений.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и других источников.

Заключение:

Таким образом, договор аренды предприятия является договором, в соответствии с которым арендодатель обязуется дать арендатору организацию в качестве единого целого за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется платить определенную арендную плату. Проанализировав правовое регулирование и правоприменительную практику по вопросу договора аренды зданий и сооружений, можно говорить о следующем. Во-первых, здания и сооружения являются разновидностями недвижимости, что и послужило главной причиной выделения договора аренды зданий и сооружений в отдельный вид. Однако необходимо отметить, что понятие здания (сооружения) охватывает всего лишь часть общего понятия «недвижимость». Следовательно, нужно различать их от остальных разновидностей недвижимого имущества. Во-вторых, § 4 главы 34 ГК РФ не содержит прямого указания на то, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. Предлагается внести изменения в гражданское законодательство, включив параграф 3.1 «Договор аренды недвижимости». В-третьих, с целью устранения неоднозначности понимания различных объектов недвижимости, необходимо дать легальные определения здания, сооружения.

Существенными условиями указанного договора являются предмет и размер арендной платы. При этом договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

При любой не типовой ситуации, если стороны не предусмотрели детального регулирования тех или иных вопросов, может сложиться затруднительная ситуация для одной из сторон, что будет являться, по сути, её предпринимательским риском. Поэтому при заключении договора необходимо учитывать всю специфику отношений, которые возникнут из договора.

Фрагмент текста работы:

1. СУЩНОСТЬ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Договора аренды здания и сооружения. Договора аренды здания и сооружения на основании специфики предмета аренды – это самостоятельный тип аренды, характеризующийся высокой ценой и особенной значимостью в гражданском обороте.

На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договорам аренды зданий либо сооружений арендодатели обязуются передавать во временное владение и использование либо на временное использование арендаторам здания либо сооружения. Возникает следующий вопрос: возможно ли сдавать в аренду разрушенные здания?

Разрушенные здания не могут являться объектами аренды, когда по причине своего состояния их невозможно использовать в качестве объекта недвижимости для целей, указанных в договоре. Договор аренды в данном случае будет недействительным.

На основании п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды зданий либо сооружений заключают в письменном виде при помощи составления документов, подписанных сторонами .

Стоит отметить, что форма соглашений о расторжении договоров аренды недвижимости имущества будет соблюдена, когда воля сторон выражается в переписке между сторонами.

Период действия договоров аренды зданий либо нежилого помещения в здании (сооружении) отсчитывают со времени их подписания сторонами.

По вопросам о том, с какого времени будет исчисляться период действия договоров аренды, в которых сторонами определяется начало срока аренды, который отличается от момента подписания, есть несколько позиции суда.

Позиция 1. Когда сторонами определяется в договорах дата начала аренды, которая отличается от момента подписания, то период действия договоров для государственной регистрации исчисляют с начала периода аренды.

Позиция 2. Когда сторонами определяется в договорах дата начала периода аренды, который отличается от момента подписания, то период действия договоров для государственной регистрации исчисляют с момента подписания.

Государственная регистрация договора аренды зданий либо нежилого помещения в здании, которые заключили на период не меньше одного года. Хоть ГК РФ, в п. 2 ст. 651, точно регламентирует, что договора аренды зданий либо сооружений, которые заключены на период не меньше одного года, будут подлежать государственной регистрации, на практике появляются различные споры по этому вопросу.

Договора аренды зданий либо нежилого помещения в этом здании, которые заключены на период не меньше одного года, будут подлежать обязательной государственной регистрации. Данные договора при отсутствии государственной регистрации будут считаться незаключенными.

Арендодатель, который уклоняется от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, не может выселить арендатора по той причине, что последний пользуется имуществом без законных оснований. Такие требования могут расцениваться как злоупотребление правом.

Непредставление документов, необходимых для государственной регистрации, является уклонением от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

Бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, является уклонением от государственной регистрации договора.

Бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, по причине несогласия с условиями договора является уклонением от его государственной регистрации.

По договору аренды организации в целом в качестве имущественного комплекса, который используется в целях реализации коммерческой деятельности, арендодатель должен передать арендатору за определённую плату во временное владение и пользование, земельные участки, здание, сооружение, оборудование и прочие содержащиеся в составе организации основные средства. Резервы сырья, топлива, матери-алов и другие оборотные средства отдаются арендатору в поряд¬ке, на условиях и в границах, устанавливаемых договором. Также по договору должны передаваться права пользования землей, водой и иными ресурсами.

Договор аренды природных ресурсов, зданий, сооружений и оборудова¬ния, иных имущественных прав арендодателя, которые связаны с организацией .

Передача прав владения и пользования, которые находятся в собственности иных лиц, имуществом, включая землю и прочие природные ресурсы, осуществляется в порядке, который предусматривается законом и другими юридическими актами. Арендатору даются также права на обозначения, которые индивидуализируют работу организации (на товарный знак, фирменное название, знаки обслуживания и т. д.), и прочие исключительные пра¬ва. Арендодатель вправе уступить арендатору право требования и пе¬ревести на него долги, касающиеся организации.

Но арендатору не могут быть переданы права арендодателя, которые были получены им на основе разрешения (лицензии) на занятие соответственной деятельностью, если другое не предусматривается законом, либо прочими юридическими актами. Когда же арендодателем вклю¬чается в состав организации обязательства, реализовать которые арен¬датор не сумеет вследствие отсутствия у него подобного разрешения (ли¬цензии), то арендодатель не может быть освобождён от надлежащих обязательств перед кредиторами.

Здания и сооружения являются разновидностями недвижимости, что и послужило главной причиной выделения договора аренды зданий и сооружений в отдельный вид. Однако необходимо отметить, что понятие здания (сооружения) охватывает всего лишь часть общего понятия «недвижимость». Следовательно, нужно различать их от остальных разновидностей недвижимого имущества. Во-вторых, § 4 главы 34 ГК РФ не содержит прямого указания на то, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. Предлагается внести изменения в гражданское законодательство, включив параграф 3.1 «Договор аренды недвижимости». В-третьих, с целью устранения неоднозначности понимания различных объектов недвижимости, необходимо дать легальные определения здания, сооружения.

Характеризуя существенные условия любого договора, прежде всего, обращаются к ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений, таким образом относятся, во-первых, условия о предмете договора, во-вторых, условия о размере арендной платы.