Платная доработка на тему Правовое регулирование сделок землей в РФ.

Содержание:

Введение 3

Глава 1. Земельный участок как объект гражданско-правовых сделок 6

1.1. Понятие и признаки земельного участка 6

1.2. Понятие и виды сделок с землей по действующему законодательству 11

Глава 2. Характеристика договора купли-продажи земельного участка 28

2.1. Условия договора купли-продажи земельного участка 28

2.2. Исполнение договора купли-продажи земельного участка 36

Глава 3. Правовое регулирование иных сделок с земельными участками 43

3.1. Правовое регулирование договора аренды земельного участка 43

3.2. Правовое регулирование ренты земельных участков 48

Заключение 55

Библиографический список 60

Введение:

Актуальность выбранной темы. В Российской Федерации вопросы правового регулирования земельных отношений во все времена были достаточно актуальными. Многие правовые институты земельного права неоднократно пересматривались и были реформированы.

Земельные ресурсы в существующих условиях рыночной экономики являются важным социальным и производственным ресурсом. Несмотря на это вследствие долгого периода монополизации государством земельных ресурсов большинство земельных участков по-прежнему остается в государственной или муниципальной собственности, что предопределяет необходимость формирования эффективного правового института совершения сделок с земельными участками и их гражданско-правового оборота.

Земля и земельные участки в любой экономической системе выступают основным природным фактором производства и удовлетворения различных социальных и экономических потребностей, в связи с тем, что на земельных участках возможно не только сельскохозяйственное производство, но и размещение объектов промышленной инфраструктуры, жилищное строительство и многое другое. Однако именно плодородная земля, как правило, имеет наибольшую ценность поскольку для ведения сельского хозяйства не подходит большинство земельных участков. В этой связи достаточно тревожной тенденцией не только в России, но и в мире является сокращение количества плодородных земель, и возникает вопрос о создании эффективной государственной системы землепользования и охраны земель.

Следует отметить, что совершение и исполнение сделок с земельными участками как в теории, так и на практике представляет собой сложный юридический состав, выступающий основанием для возникновения, изменения и прекращения прав на землю.

С распространением сделок с земельными участками резко увеличилось и число споров, связанных с их заключением и исполнением, начала разрабатываться судебная практика, которая не всегда является единообразной и последовательной. Также, следует добавить, что земля как особый природный объект и товар имеет свою специфику, поэтому особое внимание необходимо обратить на признаки земельного участка как предмета сделки, количество которых может меняться в зависимости от конкретных условий.

Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в сфере гражданского оборота земельных участков, в частности, по поводу заключения и исполнения гражданско-правовых сделок, предметом которых является земельный участок.

Предмет исследования – действующее гражданское и земельное законодательство, предусматривающее особенности совершения сделок с земельными участками, учебная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.

Цель работы – исследовать особенности правового регулирования сделок с земельными участками в Российской Федерации.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие и признаки земельного участка.

2. Охарактеризовать понятие и виды сделок с землей по действующему законодательству РФ.

3. Изучить условия договора купли-продажи земельного участка.

4. Исследовать вопросы исполнения договора купли-продажи земельного участка.

5. Выявить особенности правового регулирования договора аренды земельного участка.

6. Проанализировать особенности договора ренты земельного участка.

Методологическая основа исследования – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Степень научной разработанности темы. Исследованием вопросов правового регулирования сделок с земельными участками занимались различные ученые в области гражданского и земельного права. Теоретической основой настоящего исследования выступили труды и научные публикации таких ученых, как: Аликумова Г.Ю., Андреев Ю.Н., Афанасьева Е.Д., Давыдова Е.И., Душкина А.А., Ефименко В.В., Зиновьева И.А., Имекова М.П., Крассов О.И., Мирсаяпов Р.М., Подгорнев С.А., Ревуцкая О.С., Романец Ю.В., Румянцев Ф.П., Савенко Г.В., Сергеев А.П., Суханов Е.А., Цветков С.Б., Шубин Ю.П. и др.

Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение:

По результатам проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

Правовое регулирование сделок с земельными участками претерпело значительные изменения, так-то: увеличен круг субъектов, которые могут приобретать земельные участки, расширены права собственников по распоряжению земельными участками, детализированы признаки земельного участка как предмета сделок, определены существенные условия сделок с земельными участками. Все это объективно свидетельствует о качественно новом уровне развития правового регулирования, направленном на упрощение ввода земельного участка в гражданский оборот и обеспечение равного доступа к земельному участку как предмету сделок всех заинтересованных лиц.

С развитием правового регулирования также значительно изменились источники, регламентирующие сделки с земельными участками. В связи с интеграцией России в мировую экономику, присоединением к международным экономическим организациям и союзам (Таможенный союз ЕАЭС, ЕврАзЭС), а также из-за прямой отсылки в п. 4 ст. 15 Конституции, важное место стало отводиться общепризнанным принципам, нормам международного права и международным договорам. Например, Конвенция ООН об использовании электронных сообщений в международных договорах от 23.11.2005 года, Киевское Соглашение стран СНГ о порядке разрешения споров, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности от 20.03.1992 года. Помимо этого, необходимо отметить, что национальное законодательство развивается активными темпами, о чем свидетельствует изменение старых норм (в ЗК РФ, ГК РФ) и принятие новых нормативных актов, таких как ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Я считаю, что нужно разделять позицию тех ученых, которые полагают, что регулирование оборота земельных участков, находящихся в частной собственности, может осуществляться гражданским правом строго в рамках его предмета (имущественные отношения купли-продажи земель, их наследования, дарения и т.п.) и лишь с учетом норм земельного права, в том числе и по использованию и охране земель. Считаю нецелесообразными предложения отдельных авторов об изъятии из ЗК РФ норм, касающихся оборота земельных участков и включения их в состав ГК РФ, поскольку земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах; практически для всех государств независимо от подхода к систематизации законодательства о земле характерно принятие и действие специальных законов, регулирующих как общие вопросы земельного оборота, так и отдельные земельные правовые отношения.

Собственно же оборот земельных участков, на мой взгляд, необходимо представлять как совокупность сделок и иных юридических фактов, направленных на реализацию полномочия по распоряжению земельных участков (их отчуждение, передачу в пользование, залог и т.п.). Спецификой оборота земельных участков следует признать то обстоятельство, что для оборота земельных участков в весьма значительном количестве случаев требуется не один юридический факт (сделка), а сложный фактический состав; основаниями для отношений оборота могут выступать не только сделки, но и административные акты, случаи универсального правопреемства.

Основу оборота земельных участков составляют сделки, в подавляющем большинстве случаев – это многосторонние сделки (договоры). Различные классификации гражданско-правовых сделок полностью применимы и к сделкам с земельными участками, поскольку земля наряду с иными вещами является одним из объектов гражданских прав. Так, к договорам, направленным на передачу земельного участка в собственность, можно назвать договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты. К договорам, направленным на передачу земельного участка в пользования, относятся договоры ссуды, аренды.

Особенности правового режима земельных участков проявляются уже в конкретных гражданско-правовых сделках, к которым также применяются нормы земельного законодательства и иных федеральных законов. Прежде всего, речь идет о купле-продаже, аренде, залоге земли.

Земельный участок, как предмет сделки, можно определить как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, обладающую индивидуальным кадастровым номером, местоположением, площадью, целевым назначением, иными физическими и юридическими характеристиками, указанными в федеральном законе.

Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью. Отдельные ограничения по субъектному составу сделок с земельными участками установлены действующим земельным законодательством. Так, например, иностранные физические и юридические лица не могут приобрести в собственность (т.е. не могут выступать покупателями по договору купли-продажи) земли, отнесенные к территориям, имеющим особое значение (в частности, приграничные земли). Особенности субъектного состава установлены также для сделок, предметом которых являются земли сельскохозяйственного назначения.

Условия действительности гражданско-правовых сделок полностью применимы и для сделок с земельными участками. Среди таких условий следующие: соответствие правовым актам содержания сделки; надлежащий субъектный состав; соответствие воли и волеизъявления; надлежащая форма. Сделки, не соответствующие условиям действительности (одному или нескольким) рассматриваются как недействительные.

Следует выделять следующие основные особенности договора купли-продажи земельного участка: объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет; в зависимости от категории земель и их собственника Земельным кодексом РФ устанавливаются правила о запрете и ограничении оборотоспособности объектов земельных отношений, что означает, что указанные земельные участки вообще не могут выступать объектами сделок, в том числе купли-продажи.

Договор аренды в настоящее время — наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот. Происходит это благодаря и тому, что арендатор наделяется правомочиями полноценного пользователя и владельца земельного участка.

Земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, природные объекты могут иметь различный правовой режим. В целях устранения противоречия в законодательстве статью 22 ЗК РФ «Аренда земельных участков» следует дополнить положением, согласно которому в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедший государственный кадастровый учет.

Особенности сделки купли-продажи земельных участков очевидны. Этот акт нельзя отождествлять с куплей-продажей других объектов гражданских прав, даже недвижимых. В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства.

Договор ренты земельного участка представляет собой как правило возмездную и многостороннюю сделку. При этом правовое содержание п. 1 ст. 583 ГК РФ не позволяет говорить о том, что на практике возможна выплаты ренты без встречного предоставления. Иными словами, без предоставления прав на земельный участок не возникнет у сторон прав и обязанностей в отношении рентных платежей. Сказанное подразумевает реальный характер договора ренты земельного участка.

Отношения ренты обременяют земельный участок. Обременение имущества обычно заключается не только в ограничении прав его собственника, но и в том, что эти ограничения связаны с наличием прав на данное имущество у третьих лиц, в рассматриваемом случае у получателя ренты.

Предлагается изменить название ст. 587 ГК РФ, которое изложить следующим образом: «Обеспечение исполнения обязательств плательщиком ренты и получателем ренты». При этом необходимо дополнить указанную статью п. 4 следующего содержания: «При заключении договора ренты, получатель ренты обязан застраховать в пользу плательщика ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств передачи имущества по условиям заключенного договора, а также за расторжение договора как по инициативе получателя ренты, так и третьих лиц при условии надлежащего исполнения плательщиком ренты принятых на себя обязательств».

Чтобы устранить двойственность определения момента заключения договора и ущемление в правах плательщика ренты, предлагается изменить конструкцию договора пожизненного содержания с иждивением таким образом, чтобы договор считался заключенным с момента его государственной регистрации, а переход права собственности на имущество производился в рамках исполнения договора.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ СДЕЛОК

1.1. Понятие и признаки земельного участка

Вопросы, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками, а также с правовым регулированием земельных отношений в Российской Федерации всегда были достаточно актуальными в связи с тем, что Россия занимает первое место в мире по количеству территории, в значит и по земельным ресурсам. Это обстоятельство предполагает необходимость создания эффективного организационного и нормативно-правового механизма управления земельными ресурсами. Советская экономика, основанная на государственной собственности на все земельные участки, показала свою неэффективность, поэтому в начале девяностых годов прошлого века была начата земельная реформа с целью привидение правовых основ регулирование земельных отношений к новой экономической системе .

Обратим внимание на то, что в действующем ЗК РФ отсутствует понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений. Такое понятие ранее содержалось в п. 2 ст. 6 ЗК РФ, утратившим силу в 2008 году. Согласно данной норме, земельный участок как объект земельных отношений представлял собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В данном определении подчёркивалось, что речь идёт о земельном участке как объекте земельных отношений. Последующее определение земельного участка, содержащееся в ст. 11.1 ЗК РФ, обошло