Платная доработка на тему Особенности оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости объекта незавершенного
строительства. 7

1.1. Экономическая сущность и нормативно-правовая база регулирования
оценки стоимости объекта незавершенного строительства. 7

1.2. Подходы к оценке рыночной стоимости объекта незавершенного
строительства  14

1.3. Факторы, влияющие на стоимость объекта незавершенного строительства. 18

Глава 2. Методические подходы к оценке стоимости объекта незавершенного
строительства. 23

2.1. Анализ объектов незавершенного строительства в Российской Федерации. 23

2.2. Совершенствование методики оценки
стоимости объекта незавершенного строительства. 31

Глава 3. Апробация методики оценки стоимости объекта незавершенного
строительства в практике ПАО «ЛСР Групп». 40

3.1. Общая характеристика предприятия и особенности строительной
деятельности  40

3.2. Адаптация методики оценки стоимости объекта незавершенного
строительства в ПАО «ЛСР Групп». 54

3.3. Проблемы при оценке стоимости 
объекта незавершенного строительства. 69

3.4. Рекомендации по совершенствованию оценки стоимости объекта
незавершенного строительства. 71

Заключение. 82

Список использованной литературы.. 85

Приложения. 90

Введение:

В
структуре управления недвижимостью особое место занимает принятие решений о
приобретении и продаже строящихся объектов. Статус таких объектов, их
стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность
вложений и динамику развития инфраструктуры как отдельных территорий, так и
государства в целом. Особое значение имеет методология определения рыночной
стоимости объектов незавершенного строительства в современной России. На рынке
недвижимости ведется строительство как государственной, так и муниципальной
собственности, а также частной собственности. Плановая экономика унаследовала
рыночную экономику «долгосрочного строительства», экономика «переходного»
периода создала большое количество неэффективных собственников, которые не
могли завершить свои собственные инвестиционные планы в нестабильной экономике.
Это лишь некоторые из множества примеров так называемого «замораживания»
огромных ресурсов, которые не были эффективно использованы в современной
России.

Незавершенное
строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных
планов, при которой отдельные инвесторы, подверженные повышенным рискам, в
условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои
проекты. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы
отказаться от начатых ими проектов и реализовать текущие позиции на открытом
рынке более выгодным владельцам.

Решение
этой проблемы также важно для развития регионов Российской Федерации. Это
подтверждается тем, что 51,5% от общего объема незавершенного строительства
приходится только на городские территории. Это означает, что некоторые из
наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой
«заморожены» в своем развитии вместе с находящимися в них объектами
незавершенного строительства и не приносят финансовой отдачи.

Практика
показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного
строительства по балансовой стоимости (себестоимости) не отражает интересы
современных участников рынка, поэтому рынок строящихся объектов длительное
время находится в состоянии стагнации, и существует острая необходимость
определить стоимость строящихся объектов, достаточную для требований рынка. В
условиях быстро меняющейся рыночной конъюнктуры эта задача оказалась достаточно
сложной и потребовала разработки новой методологии оценки стоимости
незавершенного строительства в условиях неопределенности. Существующие методы и
правила не решают проблему оценки текущих затрат на строительство.

Определение
рыночной стоимости объектов незавершенного строительства основано на принципе
учета спроса и предложения, ожиданий, замещения, конкуренции, а также лучшего и
более эффективного использования. На практике это в основном дорогостоящий
подход к оценке; сравнительный подход имеет чрезвычайно ограниченное применение
из-за сложности расчета весов. Оценщики отказываются приближать доход из-за
невозможности извлечь доход с неэксплуатируемого объекта до завершения
строительства. Таким образом, существующие методы оценки незавершенных объектов
не учитывают специфические характеристики незавершенных объектов, что
определяет актуальность выбранной темы исследования.

Степень
разработанности темы исследования. Вопросами оценки объектов недвижимости
занимались такие авторы как А.А. Юдин[1],
Е.Е. Голова[2],
К.К. Бурдин[3],
С.З. Магомедова[4] и
др. Подходы к оценке стоимости незавершенного строительства были выделены в
трудах Д.Г. Родионова[5],
М.З.  Омарова[6],
О.В. Шнайдер[7] и
др.

Цель
исследования: на основе проведенного анализа разработать рекомендации по совершенствованию оценки стоимости
объекта незавершенного строительства.

Объектом
исследования является стоимость
объекта незавершенного строительства.

Предметом
исследования являются подходы
к оценке стоимости объекта незавершенного строительства.

Поставленная
цель определила необходимость решения следующих задач:

1.
Раскрыть экономическую
сущность и нормативно-правовую базу регулирования оценки стоимости объекта
незавершенного строительства.

2.
Исследовать подходы к
оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и факторы,
влияющие на стоимость объекта незавершенного строительства.

3.
Провести анализ объектов
незавершенного строительства в Российской Федерации.

4.
Разработать методику
оценки стоимости объекта незавершенного строительства.

5.
Выявить проблемы при
оценке стоимости  объекта незавершенного
строительства и разработать рекомендации по совершенствованию оценки стоимости объекта незавершенного
строительства. [1]
Юдин А.А., Вышаренко У.В. Ключевые проблемы использования инструментов оценки
стоимости бизнеса // Наука и образование: хозяйство и экономика;
предпринимательство; право и управление. 2020. № 3 (118). С. 44-48 [2]
Голова Е.Е., Баетова Д.Р. Оценка стоимости бизнеса в современных условиях //
Фундаментальные исследования. 2020. № 4. С. 15-20 [3]
Бурдин К.К., Мартиросян Л.А., Пышков А.Ю. Классификация основных подходов к
оценке стоимости бизнеса (предприятия) // Аллея науки. 2020. Т. 1. № 4 (43). С.
147-152 [4]
Магомедова С.З. Основные группы принципов оценки стоимости бизнеса //
Электронный научный журнал. 2020. № 3 (32). С. 159-162 [5]
Родионов Д.Г., Кошман А.В., Моттаева А.Б. Инструментальные методы оценки
влияния инновационной активности хозяйствующего субъекта на стоимость бизнеса
// Вестник Алтайской академии экономики и права. 2019. № 12-3. С. 122-131 [6]
Омаров М.З. Оценка бизнеса: подходы к определению стоимости компании //
Тенденции развития науки и образования. 2020. № 62-6. С. 68-70 [7]
Шнайдер О.В. Актуальные вопросы оценки стоимости бизнеса экономического
субъекта // Вопросы региональной экономики. 2018. № 2 (31). С. 156-162

Заключение:

На основании проведенного
анализа финансового состояния строительной компании ПАО «ЛСР Групп» были
определены факторы, которые негативно сказались на финансово-хозяйственной
деятельности компании.

Анализ состояния
имущества показал, что активы компании увеличилось в 2020 г. по сравнению с
2018 г. на 34107,8 тыс. руб. или на 33,8%, а по сравнению с 2019 г. – на
21241,1 тыс. руб. или на 18,7%. Рост имущества обеспечен за счет роста
внеоборотных активов на 23,4% и оборотных активов   на 43,7%.

В течение анализируемого
периода у организации наблюдается тенденция в снижении рентабельности продаж по
валовой прибыли, так она уменьшилась с 0,1 в 2018 г. до 0,091. Снижение
рентабельности по чистой прибыли, которая сократилась с 0,028 в 2018 г. до 0,01
в 2020 г.

Наблюдалась положительная
тенденция в формировании собственных оборотных средств.  В среднем в каждый год прирост собственных
оборотных средств составил 36,11 %.

Анализ платежеспособности
и финансовой устойчивости показал, что в среднем общий коэффициент текущей
ликвидности равен 1,43, что меньше рекомендуемого в отрасли 1,5 (оптимальное не
меньше 2), но   в 2020 г. достиг 1,52.

Коэффициент абсолютной
ликвидности в течение всего анализируемого периода больше нормативного значения
(0,2), его среднее значение 0,41, показатель имеет тенденцию к росту и в 2020
г. достигает значения 0.51.

Коэффициент критической
ликвидности компании находится в пределах нормативных значений (0,7-1) и
варьируется от 0,88 до 1,07, среднее значение 0,97.

Коэффициент автономии в
течение анализируемого периода равен 0,36, что ниже рекомендуемого значения.

Коэффициент финансовой
устойчивости превышает рекомендуемое значение в течение всего анализируемого
периода за счет роста долгосрочных заемных средств, на каждый рубль источников
финансирования в среднем приходилось 61,90 копеек долгосрочных источников финансирования.

Коэффициент финансовой
зависимости находится в пределах нормы и варьируется в диапазоне 0,2837 –
0,3995, его среднее значение равно 0,3452. Анализ деловой активности показал,
что в среднем продолжительность хранения запасов составила 67 дней, дебиторы погашали
свои обязательства перед компанией через 83 дня, а компания погашала свои
обязательства пере кредиторами через 83 дня. Операционный цикл, в течение
которого деньги, вложенные в запасы и покрытие дебиторской задолженности,
составлял от 137 дней до 163 дней, в среднем 150 дней.

В
организации достаточно много заказов на строительство объектов различного
назначения, поэтому для
обоснования цены на такие объекты предложен алгоритм формирования цены,
учитывающий совокупные затраты, включающие прямые и косвенные расходы, и
позаказный метод калькулирования.

Содержание
каждой составляющей стоимости объекта рассмотрены на примере составления
сметной стоимости   складского помещения
площадью 22100 кв. м., срок строительства 2 года. Сметная
стоимость объекта строительства 558587 тыс. руб. Она служит основой для
определения стоимости и цены 1 кв. м. 
Цена устанавливается по договоренности с заказчиком. Цена определяется
на основе учета совокупных расходов на объект и процентной наценкой на них в
размере 24 %.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические основы оценки
стоимости объекта незавершенного строительства 1.1. Экономическая сущность и
нормативно-правовая база регулирования оценки стоимости объекта незавершенного
строительства

Рассмотрим
и проанализируем определения различных ученых по поводу определения сущности
незавершенного строительства.

По
мнению В.И. Яновского, «незавершенное строительство» — это сумма
незавершенных капитальных вложений. К ним относятся не оформленные актами
приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы,
подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в
установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные
работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента,
инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные
работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы,
затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством,
на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие)[1].

С
точки зрения Д.А. Генералова, незавершенное строительство или производство
можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда
конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного
инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть
хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых
проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке
более предприимчивым собственникам[2].

Е.А.
Закревская определяет незавершенное строительство как затраты застройщика
по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в
эксплуатацию[3].

По
мнению С.В. Комикова, незавершенным строительством называют комплекс
расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки
объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе
достройки, привязаны к конкретному земельному участку[4].

Обобщая
вышеприведенные определения, сформулируем авторское определение незавершенного
строительства, под которым понимается совокупность расходов застройщика по
возведению строительного объекта, от момента закладки фундамента и до момента
завершения строительства, но до ввода в эксплуатацию. Остановка строительства
может быть осуществлена на любом его этапе.

Следующие
признаки, которые классифицируют объект незавершенного строительства (рисунок
1.1):

—
незавершенное строительство, были затраты на разработку проектно-сметной
документации, но строительных работ не было (полный отказ от
строительства);

—
незавершенное строительство, где строительство было начато, но не
завершено;

—
незавершенное строительство, где временно прекращено, возможно,
законсервировано;

—
готовые к эксплуатации объекты, но по которым акт приемки не
утвержден;

—
незавершенные объекты, которые реставрируются либо капитально
ремонтируются. [1]
Яновский В.И., Осин Н.В. Оценка стоимости бизнеса: основные методики и
теоретические аспекты // Мир современной науки. 2018. № 3 (43). С. 69 [2]
Генералов Д.А., Герасина Ю.А. Сравнительная характеристика подходов к оценке
стоимости бизнеса // Экономические системы. 2020. Т. 10. № 3 (38). С. 45 [3]
Закревская Е.А., Панов В.А. Оценка терминальной стоимости бизнеса в условиях
растущего рынка методом дисконтированных дивидендов (dcfmethod) // Ученые
записки Российской Академии предпринимательства. 2018. Т. 16. № 2. С. 54 [4]
Комиков С.В. Оценка стоимости бизнеса: основные аспекты // Евразийское Научное
Объединение. 2020. № 1-3 (59). С. 154