Платная доработка на тему Организация эксплуатации объектов жилой недвижимости

Содержание:

Введение 3

1. Теоретические основы эксплуатации объектов жилой недвижимости 5

1.1. Понятие жилой недвижимости 5

1.2. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда 9

1.3. Способы управления многоквартирным домом 14

2.Анализ организации эксплуатации объектов жилой недвижимости на примере многоквартирного дома 19

2.1. Характеристика объекта 19

2.2. Оценка организации эксплуатации объекта 20

2.3. Пути совершенствования организации эксплуатации объектов жилой недвижимости 24

Заключение 28

Список использованной литературы 30

Приложения 33

Введение:

Актуальность темы обусловлена тем, что все объекты недвижимого имущества нуждаются в систематичном, постоянном проведении конкретных мероприятий по сохранению надлежащей технической ситуации и постоянной операционной пригодности строительного устройства объектов недвижимости, в том числе инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.).

Полная эксплуатация объектов недвижимого имущества в течение общего нормативного срока действия достигается при правильном использовании технических нормативов и правил, методик исследования и анализа состояния отдельных элементов конструкций.

Цель данной курсовой работы состоит в изучении организации эксплуатации объектов жилой недвижимости и определении путей ее совершенствования.

Предмет исследования представляют организационные отношения в процессе эксплуатации жилой недвижимости.

Объектом исследования выступает многоквартирный дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Красногорск, рабочий поселок Нахабино, ул. 11 Саперов, д. 12. Объект находится в управлении ООО «УК Феникс».

Для выполнения поставленной цели необходимо выполнение следующих задачи:

— раскрыть понятие жилой недвижимости

— изучить правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

— рассмотреть способы управления многоквартирным домом

— оценить организацию эксплуатации объекта

— определить пути совершенствования организации эксплуатации объектов жилой недвижимости.

Для реализации намеченных целей были применены: методы описания, системный подход, дедукции и индукции, классификации, измерения, моделирования.

Теоретическая и методологическая основа исследования включает работы ведущих иностранных и отечественных авторов, практических специалистов – экспертов в части организации эксплуатации объекта недвижимости.

Информационную базу составили законодательные акты, а также нормативно-правовые акты Российской Федерации, исследования российских, а также зарубежных ученых, аналитические обзоры.

Структуру работы составляют введение, две главы, заключение, список использованной литературы и приложения.

Заключение:

В заключение работы сделаны следующие выводы.

В процессе работы определено определение объекта жилой недвижимости — это объект собственности, который представлен индивидуальным зданием либо его частью, имеет назначением проживание граждан. Здание имеет законченное строительство, принято в эксплуатацию. Здание состоит из жилых помещений (комнат, квартир), а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Также объект содержит ограниченный и учтенный в кадастровых органах земельный участок, оборудование, сооружения, инженерные конструкции, участвующие в обслуживании жилых помещений.

Если в жилом доме есть имущество, то это многоквартирный дом.

Существуют разные способы управления многоквартирными домами. Это:

1. Форма непосредственного управления собственниками жилья.

2. Управление посредством образования товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, а также иного специализированного потребительского кооператива, например, ТСН.

3. Осуществление управления управляющей организацией.

В работе проведен анализ организации эксплуатации объектов жилой недвижимости на примере многоквартирного дома по адресу: Московская обл, г. Красногорск, рп. Нахабино, ул. 11 Саперов, д. 12. Объект находится в управлении ООО «УК Феникс».

В результате исследования определена средневзвешенная оценка управления многоквартирным домом, которая оценивается в среднем на 4 балла из 5.

Основной проблемой, которая требует разработки мероприятий для ее решения, выявлено наличие высокой суммы долга жильцов по уплате коммунальных услуг.

Для решения проблемы предложены пути совершенствования управления многоквартирным домом в части обеспечения своевременных платежей, среди которых:

— принятие Управляющей организацией решения об обязательном осуществлении предоплаты жилищно-коммунальных услуг для таких жильцов, которые допускают значительные задержки в платежах. Данная мера рекомендуется к включению в Устав Товарищества собственников жилья или жилищного кооператива. Копии протоколов, содержащие решение управленческих органов ТСЖ могут вручаться неплательщикам вкупе с соответствующими документами по оплате;

— систематическое информирование неплательщиков о необходимости уплаты и информацию о начислении пени за неуплату. Каждый месяц должникам направляются напоминания в письменной форме, а также осуществляется телефонный звонок с устным уведомлением, о необходимости погашения задолженности в части коммунальных платежей, а также о возможных последствиях. Такая мера должна применяться ко всем выделенным группам неплательщиков;

— проведение индивидуальных бесед с должниками, в конце которой должна быть вручена Памятка неплательщика. В ходе беседы должны быть выяснены истинные причины задержки платежей, выработаны совместные мероприятия для поиска путей оплаты задолженности, разъяснены возможные санкции к неплательщикам и другие меры.

Кроме того, нужно понимать, что работа с должниками эффективна в том случае, если она проводится в плановом режиме, комплексно, целенаправленно, а также непрерывно.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические основы эксплуатации объектов жилой недвижимости

1.1. Понятие жилой недвижимости

Гражданское законодательство РФ не содержит определение «жилая недвижимость». Для определения объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) применяется термин «жилое помещение».

Применение соответствующих требований санитарно-гигиенического, технологического, конструкционного характера в отношении жилой площади и присвоения ей нежилого либо жилого статуса осуществляется в зависимости от ее функционального назначения.

Например, если в документах объекта недвижимости прописано назначение «проживание людей», то это просто изначально заданная функция, но она не влияет на фактическое использование объекта недвижимости и способность постоянного покрытия потребностей граждан в проживании.

Другими словами, объект недвижимости может в силу износа или каких-либо разрушающих обстоятельств (например, стихийное бедствие, пожар и др.) стать неподходящим для проживания (аварийным).

При этом, непригодность объекта недвижимости к проживанию, несмотря на его цель использования, не оказывает влияния на отношения собственности. Только изменение предназначения объекта недвижимости с жилого на нежилое приводит к прекращению права собственности объекта жилого назначения на приобретение права собственности на объект нежилого назначения.

Источники юридической литературы тоже не содержат единого подхода трактовки определения жилого помещения. По мнению ряда авторов, это помещения, в которых возможно постоянное проживание. По мнению других авторов, кроме функционального признака жилого объекта, должен быть выделен и юридический аспект, то есть у объекта должна быть признана соответствующим образом пригодность для постоянного проживания. А.Г. Волкова выделяет, например, необходимый признак жилого помещения – обязательная регистрация в органах, осуществляющих учет жилых и нежилых помещений [7, с.241].

Современная научная литература также рассматривает вопросы классификации недвижимого имущества. Например, можно выделять объекты на основании субъектов прав собственности: государственной, муниципальной и частной.

Другим аспектом классификации объектов недвижимости в разрезе жилой и нежилой являются критерии их применения [5, с.36].

Считаем, что было бы верным применение такого термина, как жилая недвижимость вместо термина жилого помещения. Это обусловлено таким обстоятельством, что жилое помещение определяется наличием жилых комнат и подсобных помещений. То есть, жилое помещение может быть использовано только в наем.

Тогда как жилая недвижимость включает не только жилые помещения, но еще и общее имущество собственников многоквартирного дома, а также площадь прилегающих земельных участков, помещений подсобного и вспомогательного типа, используемое для содержания многоквартирного дома оборудование, сооружения, инженерную инфраструктуру.

Таким образом, при использовании термина жилой недвижимости появляется возможность рассмотрения обозначенных объектов в совокупности, в виде комплекса [9, с.53].

В разрезе функционального признака недвижимость может быть жилой или нежилой.

На основании российского жилищного законодательства (ЖК РФ), жилое помещение представляется объектом жилищных прав. Жилым помещением представляется изолированное помещение, являющее недвижимое имущество, при этом пригодное для цели постоянного проживания населения (отвечает определенному санитарному и техническому порядку и другим параметрам законодательства).

Жилые помещения подразделяются на:

1) жилой дом или его часть;

2) квартира или ее часть;

3) комната [2].

Жилым домом является индивидуально-определенное строение, в котором присутствуют комнаты и помещения вспомогательного применения, предназначенных для насыщения гражданами бытовых, а также иных нужд, имеющих связь с данным жилым домом.

Квартирой считается конструктивно обособленное пространство многоквартирного дома, каковое обеспечивает прямую доступность к общим пространствам данного дома, при этом, в состав включает одну или несколько комнат, помещений второстепенного использования, предназначенных в целях удовлетворения гражданами повседневных и иных потребностей, связанных с проживанием граждан в этом обособленном помещении.

Комната – это часть жилого помещения в доме или квартире, используется для проживания людей, имеет ограниченную территорию.

Постановлением Правительства России от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» установлены следующие обстоятельства, которые должны совпадать для жилого помещения:

— расположение жилых помещений преимущественно на территории домов, которые представляют жилую зону на основании функционального зонирования территории;

— обеспечение работоспособного вида несущих и ограничивающих конструкций жилого дома, в том числе те, которые являются общим имуществом собственников жилого дома. Работоспособность должна быть такого уровня, когда деформативность строительных конструкций или трещиностойкость железобетонных конструкций в результате появления в течение времени эксплуатации нарушений, не оказывают влияние на состояние работоспособности конструкций, обеспечивая надежность жилого дома, а также безопасное проживание в нем граждан;