Содержание:

Введение                                                                                 
                               5

Раздел 1 Теоретические основы оценки жилой недвижимости                       7

1.1 Понятие, сущность и классификация объектов
жилой недвижимости   7

1.2 Особенности оценки жилой недвижимости                                             19

Раздел 2 Анализ практики оценки жилой недвижимости                                31

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой
недвижимости          31

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Москва                                        35

Раздел 3 Совершенствование оценки жилой недвижимости                            49

3.1 Основные концептуальные подходы по совершенствованию
оценки жилой недвижимости                                                        
                               49

3.2 Расчет рыночной стоимости квартиры                                                      54

Заключение                                                                                                           
69

Список использованных источников                                                                 
73

Приложение                                                                                                          
78

Введение:

Актуальность
темы выпускной квалификационной работы определена тем, что на нынешний день
возникает все большая надобность в осведомленной и беспристрастной оценке
стоимости недвижимости.

Характерной
чертой недвижимости является то, что это товар, который нельзя передать.
Невозможно произвести его в таком месте в мире, где существуют дешевые
производственные затраты, а затем перенести его на рынок, где можно получить
лучшую цену. Короче говоря, специфические особенности недвижимости приводят к
специфике всего рынка, который, однако, по таким важным вопросам, как спрос и
предложение, ведет себя как любой рынок.

Недвижимость
— это части земной поверхности, составляющие отдельный объект собственности
(землю), а также здания, постоянно связанные с землей или части таких зданий,
если в соответствии со специальными положениями они составляют отдельный объект
собственности от земли». Недвижимость должна быть разделена по юридическим (право
собственности) и физическим (по отношению к земле — геодезическим).

Цель
работы — дефиниция рыночной стоимости недвижимости на примере стоимости
квартиры в г. Москва.

Для
достижения назначенной цели нужно решить такие задачи:

1
Рассмотреть понятие, сущность и классификацию объектов жилой недвижимости;

2
Изучить особенности оценки жилой недвижимости;

3
Исследовать законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости;

4
Проанализировать рынок жилой недвижимости г. Москвы;

5
Выяснить основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой
недвижимости;

6
Выполнить расчет рыночной стоимости квартиры.

Объектом
исследования является объект коммерческой недвижимости.

Предметом
исследования является рыночная стоимость объекта коммерческой недвижимости.

Методологической
основой исследования является работа российских и зарубежных экономистов по
регулированию оценки недвижимости в Российской Федерации.

При
написании работы применялись материалы периодической печати, монографии
отечественных и заграничных авторов.

В
первом разделе были рассмотрены теоретические основы работы – основные термины,
понятия рынка недвижимости, классификации, функции и пр., а также подробно
рассмотрены научные работы по теме.

Во
втором разделе проведен анализ практики оценки жилой недвижимости. В третьем —
проанализировано совершенствование оценки жилой недвижимости в г. Москва.

Практические
примеры созданы на настоящем опыте работы в сфере оценки жилой недвижимости в
г. Москва и информации функционирующих на рынке недвижимости города субъектов
этого рынка

Заключение:

Таким образом, в ходе
данного квалификационного исследования были рассмотрены следующие аспекты:

Рассмотрено
понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости. Под рынком
недвижимости понимается совокупность обменных и параллельных отношений между
субъектами рынка, которые создают спрос и предложение на недвижимость. Обменные
отношения включают в себя раскрытие намерений покупать и продавать или сдавать
в аренду или арендовать различными субъектами (субъектный подход), аренду и
лизинг различных типов недвижимости (предметный подход), противоборство
намерений, а также тендерный механизм, включающий переговорные процессы.

Изучены
особенности оценки жилой недвижимости.

Оценка недвижимости — это оценка
оценщика, в которой он определяет стоимость имущества. В ходе этого процесса
оценивается рыночная, замещающая, кадастровая или иная стоимость,
предусмотренная конкретными положениями. Оценка необходима, например, если
данное имущество должно использоваться в качестве обеспечения банковского кредита
или если оно продано.

Оценщики используют несколько методов
оценки и делают свой выбор после определения цели оценки, типа и местоположения
объекта недвижимости, его назначения в текущем местном плане пространственного
развития, технического состояния и наличия данных о других объектах
недвижимости с аналогичными характеристиками.

В условиях повышенного спроса и уменьшения количества объектов на рынке
цены растут. С другой стороны, когда предложение увеличивается, те, кто
заинтересован в покупке, могут выбирать из большего количества объектов
недвижимости по более выгодным ценам. При оценке недвижимости ситуация на рынке
проверяет и устанавливает тенденции.

Разумеется, наиболее распространенным типом оценки является определение
рыночной стоимости недвижимости. Это определено для недвижимого имущества,
которое является или может быть продано. В дополнение к рыночной стоимости,
оценка может определять восстановительную стоимость. Это относится к
недвижимости, которая из-за текущего использования или предполагаемого
использования не продается или не может быть реализована на рынке, а также,
если этого требуют специальные положения (например, в целях коммунализации
общенациональной собственности). В литературе также можно встретить кадастровую
стоимость и стоимость ипотечного кредитования недвижимости. Первое относится к
недвижимости, указанной в положениях о налоге на недвижимость,

Рыночная стоимость недвижимости является наиболее вероятной ценой,
которую она может получить на рынке, определяемой из с учетом цен сделок.

В зависимости от будущей цели объекта недвижимости, можно определить
несколько типов рыночной стоимости объекта:

1. Рыночная стоимость для текущего использования — это значение,
используемое при условии, что свойство будет продолжать использоваться в
соответствии с его текущим использованием.

2. Рыночная стоимость для альтернативного использования — это стоимость,
которая отражает предполагаемое использование имущества в целях, отличных от
текущих.

3. Рыночная стоимость для текущего использования — это стоимость,
близкая к альтернативному использованию, предполагающая дополнительные условия
для наиболее эффективного и наилучшего использования объекта недвижимости.

4. Рыночная стоимость принудительной продажи — используется, когда есть
сроки для завершения сделки в течение периода, который считается недостаточным
для согласования продажи.

5. Рыночная стоимость будущей продажи — это оценочная стоимость
имущества на день его продажи.

Оценка недвижимости использует все доступные данные о недвижимости. Их
следует искать в первую очередь: в земельных и ипотечных регистрах, в кадастре
недвижимости, в записях коммунальных сетей, в таблицах и картах налогов,
местных планах, списках, которые хранятся в налоговых органах, и в других
документах, на основании которых делаются записи в упомянутых регистрах.

Три подхода используются для определения рыночной стоимости
недвижимости; сравнительный, доходный и смешанный.

Наиболее распространенным и наиболее часто используемым является
сравнительный подход. Начиная оценку с этим подходом, следует определить
аналогичный рынок недвижимости, который будет надежным с точки зрения типа и
площади. Прежде всего, рынок должен быть похожим с точки зрения физических и
юридических особенностей недвижимости. Но не без значения такие особенности
как: подобное использование, репутация и т. Д. Как только рынок определен, он
проанализирован. Стандартный анализ включает определение: тип рынка (например,
жилые помещения, коммерческие помещения, земельные участки и т. Д.), Анализ
является основой для выбора признаков свойства (атрибутов), которые существенно
влияют на их цены и, следовательно, на их рыночную стоимость. Такие особенности
рынка включают, в частности, их местоположение, физические, технические и
функциональные свойства.

Исследованы
законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Согласно российскому
законодательству, единственным свидетельством права собственности на
недвижимость является государственная регистрация в государственном реестре,
подтвержденная соответствующей записью. Однако в некоторых случаях эта запись
может быть оспорена на основании других доказательств (таких как договор
купли-продажи недвижимости). Однако из-за перехода от советской правовой
системы права собственности, созданные до 1998 года, действуют без регистрации,
и в этом случае могут быть представлены любые допустимые доказательства
(контракты и административные акты).

Проанализирован
рынок жилой недвижимости г. Москвы. Согласно наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, до
наступления режима вынужденной самоизоляции срок экспозиции 1-комнатных квартир
на вторичном рынке старой Москвы составлял 2–3 недели. Усредненный размер
скидки при реализации таких лотов чуть меньше общего показателя для данного
сегмента — 4,8% против 5%. Между тем в категории 1-комнатного жилья есть
неликвидные объекты (после пожара, с некачественным ремонтом и т. п.), надолго
задерживающиеся в продаже, — аналитики компании оценивают их долю в 7% от
общего числа реализуемых «однушек».

На сегодняшний день рынок
оценки недвижимости в Московской области включает в себя около 250
лицензированных участников, являющихся юридическими лицами. Большинство
компаний сходятся во мнении, что рынок оценки на данный момент активно и
динамично развивается, что подтверждается увеличением количества оценочных
компаний и специалистов, обучающихся на профессиональных оценщиков
недвижимости. Конкуренция на рынке оценочной деятельности очень высока, что
отражается на ценах услуг, уменьшая их.

Выяснены
основные концептуальные подходы по совершенствованию оценки жилой недвижимости.
Новые достижения в
области компьютеризированных подходов к оценке имущества имеют важное значение
для этой дискуссии. Хотя оценка земли представляет особые проблемы при анализе
данных о продажах для улучшенных участков, она также может извлечь пользу из
анализа местоположения и методов картирования стоимости земли. Здания могут и
будут непредсказуемо отличаться как по типу, так и по стоимости от участка к
участку, но стоимость земли для прилегающих или близлежащих участков должна
иметь более постоянную связь друг с другом.

Фрагмент текста работы:

Раздел
1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Понятие, сущность и классификация
объектов жилой недвижимости

Каждое
из свойств, независимо от того, в какую группу оно входит, работает в определенной
рыночной среде. Определение рынка недвижимости в целом и рынка коммерческой
недвижимости очень важно с точки зрения управления ими и предотвращения
определенных факторов риска, которые могут привести к тому, что коммерческая
недвижимость не принесет предполагаемой прибыли до начала инвестиционного
процесса.

Жилая
недвижимость — это часть здания, постоянно связанная с землей, которая является
отдельным субъектом собственности. Жилищная собственность, следовательно,
является помещением, право собственности на которое было отделено от права
собственности на землю и здание. В соответствии с Законом о праве собственности
на помещения, имущество является самостоятельным жилым помещением или
используется для других целей, обеспечивая независимость как в архитектурном,
так и функциональном аспектах. Независимое жилище, однако, определяется как
комната или группа комнат, разделенных постоянными стенами внутри здания,
которые предназначены для постоянного проживания людей и вместе с
соответствующими комнатами для удовлетворения их жилищных потребностей.
Указанные выше связанные комнаты могут быть: подвал, чердак, гараж и т. Д.,
Даже если они не прилегают к помещению. Как уже упоминалось, квартира является
частью собственности. В собственности, от которой были отделены отдельные
помещения, есть также такие части здания и устройства, которые используются
владельцами всех отдельных помещений. Эти части называются общей
собственностью, включая фундаменты, лестницы, фасады, тротуары и соединения со
СМИ. Владельцы помещений как право, связанные с правом собственности на
помещения, имеют право на доли в общем имуществе.

Рынок
является «экономической категорией» и означает все обменные отношения между
продавцами, представляющими предложение, и покупателями, сообщающими спрос
(спрос) на товары и услуги, что подтверждается покупательной способностью.
Рынок является экономическим институтом, обеспечивающим обмен продуктами,
услугами и факторами производства »[1]. Следовательно, рынок можно определить
как общий коэффициент обмена между участниками рынка. Следует отметить, что эти
отношения могут иметь разное содержание. Их основным элементом является
раскрытие намерений, сопровождающих лиц, совершающих операции на рынке, а также
противостояние раскрываемых намерений. Это означает, что сущность рынка не
может быть сведена только к анализу цен сделок (транзакции могут не
совершаться) и к количеству заключенных сделок, что является лишь одной из мер
рыночной активности. «Участники рынка выбирают спрос и предложение. Таким образом,
рынок представляет собой единство как предметной, так и объектной структуры,
сущностью которой являются рыночные элементы, такие как спрос, предложение и
цены на товары, услуги, рабочую силу и деньги. Это означает, что сущность рынка
не может быть идентифицирована только с рыночным механизмом, функционирование
которого является только субъектным аспектом рынка. Положение субъектов
хозяйствования и домохозяйств является переменным, что в целом влияет на
отношения, которые сопровождают обменные процессы, и, следовательно, на
решения, принимаемые участниками рынка, и, как следствие, спрос, предложение и
цены "[2]. Анализ рынка недвижимости не должен основываться исключительно
на спросе, предложении и цене. Оценка рынка должна быть динамичной и учитывать
изменяющиеся условия, в которых принимаются решения участников рынка. В свете
вышеизложенных соображений в литературе по этому вопросу можно найти различные
определения рынка недвижимости. Рынок недвижимости определяется, среди прочего
так как:

«Деятельность
и взаимодействие людей, участвующих в покупке, продаже, обмене, использовании и
развитии недвижимости,

деловая
активность, приводящая к обмену товарами, абстрактный термин, охватывающий все
операции с недвижимостью по всей стране,

набор
механизмов, с помощью которых передаются права и доли в недвижимости,
устанавливаются цены и перемещаются различные виды землепользования,

Совокупность
систем, в которых покупатели и продавцы встречаются через механизм цен »[3].

Под
рынком недвижимости понимается совокупность обменных и параллельных отношений
между субъектами рынка, которые создают спрос и предложение на недвижимость.
Обменные отношения включают в себя раскрытие намерений покупать и продавать или
сдавать в аренду или арендовать различными субъектами (субъектный подход),
аренду и лизинг различных типов недвижимости (предметный подход),
противоборство намерений, а также тендерный механизм, включающий переговорные
процессы [4]. На рынке недвижимости мы выделяем два основных рынка [5]:

—
депозитный рынок, на котором происходит передача имущества и имущественных
прав;

—
Рынок аренды, на котором заключаются договоры, определяющие взаимные права и
обязанности в сочетании с владением недвижимостью.

Некоторые
авторы используют более широкое определение, различая сектор недвижимости,
который делится на рынок строительства и рынок недвижимости, который затем
делится на рынок депозитов и рынок аренды [6].

При
обсуждении вопросов, связанных с рынком недвижимости и происходящими на нем
процессами, следует представить некоторые важные особенности этого рынка.
Важной особенностью, характеризующей рынок недвижимости, является его
неоднородность. Разделение рынка недвижимости зависит от принятого критерия
разделения (различаются различные разделы рынка). Наиболее часто используемые
критерии для разделения рынка недвижимости включают [7]:

—
Критерий субъекта (в соответствии с функциями, выполняемыми объектом),

—
Критерий пространственного покрытия,

—
Критерий приобретенных прав на недвижимость,

—
Ценовой критерий,

—
Качественный критерий.

Кроме
того, в сектор недвижимости входят мобильные вещи, официально признанные
законом: самолеты и корабли, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Разница
между недвижимостью (или, другими словами, объектами капитала) и всеми другими
вещами (мебелью) заключается в том, что собственность подлежит государственной
регистрации, процесс ее создания строго регламентирован (необходимо получить
разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию). В случае
несоблюдения требований по созданию или регистрации объектов недвижимости могут
применяться правила несанкционированного строительства.

В
то же время движимое имущество (например, неимущественные объекты) не подлежит
государственной регистрации, оно может быть создано без разрешения на строительство
и в большинстве случаев может быть размещено без дополнительных разрешений.

На
практике вопрос о том, что становится объектом недвижимости, становится важным
в тех случаях, когда владелец здания пытается определить, можно ли отнести
построенное здание к недвижимости или некапитальным зданиям.

Более
того, критерии, предусмотренные законом (наличие прочной связи с землей,
невозможность перемещения здания без непропорционального ущерба его
назначению), недостаточно четко определены и могут толковаться очень широко.