Платная доработка на тему Оценка рыночной стоимости недвижимости при развитии территории города Москвы (на примере ООО «ЭксКом»)

Содержание:

Введение. 4

1 Теоретические основы оценки жилой
недвижимости. 7

1.1 Виды стоимости. 7

1.2 Цель, объект, субъект и этапы
оценки. 11

1.3 Основные принципы оценки
недвижимости. 15

1.4 Методы оценки недвижимости. 19

2 Характеристика оценки недвижимости
г. Москвы.. 25

2.1 Краткая географическая и
социально-экономическая характеристика. 25

2.2 Краткая оценка перспектив
развития города. 31

2.3 Современное состояние рынка
недвижимости. 36

2.4 Анализ оценочной деятельности в
Москве. 49

3 Анализ оценочной деятельности
компании ООО «ЭксКом». 51

3.1 Характеристика деятельности
компании. 51

3.2 Применяемые методики оценки. 52

3.3 Оценка рыночной стоимости на
примере жилого помещения. 55

Заключение. 75

Список использованных источников. 77

Приложение А. Характеристика
принципов оценки недвижимости. 80

Приложение Б. Сравнение подходов к
оценке. 82

Приложение В. Рейтинг районов Москвы
по уровню цен на недвижимость. 84

Введение:

Актуальность темы
исследования. В настоящее время оценка недвижимости
осуществляется с учетом того, что она является товаром. Кроме того, оценка
недвижимости проводится для установления величины земельного налога (оценка
стоимости земельных участков), при выступлении недвижимости в виде залога по
кредиту, для установления ставки страхования, определения (обоснования)
инвестиций и в ряде других случаев.

Само
понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса
Российской Федерации, согласно которому к недвижимости относится земля и все
расположенные на ней объекты — недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и
находящиеся в процессе строительства сооружения, машино-места, части строений.

На
современном этапе денежная оценка недвижимости проводится, в основном, для
целей налогообложения, а также при купле-продаже объектов недвижимости по
инициативе одной из сторон сделки.

В
обоих случаях денежная оценка базируется на нормативной, расчетной доходности.
Однако, при купле-продаже оценка объекта недвижимости может осуществляться по
рыночным ценам. Сейчас такую оценку земли называют коммерческой экспертной
оценкой.

В
едином государственном реестре недвижимости обязательной информацией об объекте
недвижимости является его кадастровая стоимость.

В
то же время возникает необходимость установления рыночной стоимости объектов
недвижимости. Для реализации этой задачи применяют несколько различных методов,
позволяющих установить наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Жилая
недвижимость традиционно считается одним из наиболее эффективных направлений
инвестирования. Развитие рынка жилой недвижимости связывают с ростом доходов
граждан, поскольку свободные сбережения безопаснее вкладывать в различные виды
недвижимости, в т. ч. жилой. После финансового кризиса 2008-2009 гг. в России
доверие населения к банковскому сектору резко снизилась, что отразилось на
росте спроса и предложения именно на рынке жилой недвижимости. В тоже время с
2014 г. наблюдается постоянный рост ипотечного кредитования, что положительно
сказалось на объемах продаж недвижимости.

Еще
одной причиной, с которой связывают развитие рынка недвижимости, является
сокращение доли сельского населения и процессы урбанизации, что напрямую
стимулирует девелоперские компании инвестировать в развитие жилищной
инфраструктуры.

Особенность
статистического изучения и оценки рынка жилой недвижимости заключается в
специфике недвижимости, которая объединяет в себе свойства, как товара, так и
услуги, что делает невозможным применение стандартного инструментария и
устоявшихся подходов. Эта специфика связана, в первую очередь, с трудностями,
а, иногда, и с невозможностью оценки такого рыночного показателя как объем
предложения.

Все
изложенное выше предопределило выбор темы настоящего исследования и его
актуальность в современных условиях.

Заключение:

Анализ
показал, что стоимость недвижимости является необходимой для
установления величины земельного налога (оценка стоимости земельных участков),
при выступлении недвижимости в виде залога по кредиту, для установления ставки
страхования, определения (обоснования) инвестиций и в ряде других случаев. В
связи с этим при выполнении выпускной квалификационной работы поставлены
задачи:

1)
выполнить анализ теоретических положений по оценке недвижимости;

2)
выполнить анализ рынка недвижимости в г. Москве с учетом перспективы его развития;

3)
выполнить расчет рыночной стоимости объекта жилой недвижимости в г. Москве.

Задача 1 решена с использованием диалектического
метода познания. В результате анализа установлено, что
объектами оценки являются любые объекты недвижимости.

Показано,
что процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести последовательно
выполняемых этапов, включающих постановку задач и плана оценки, сбор и анализ
информации, выбор подходов и методов оценки, собственно проведение оценки и
согласование результатов.

В
ходе анализа установлено, что существует четыре взаимосвязанных группы
принципов оценки, рассмотрено их содержание и подходы к оценке недвижимости.

Установлено,
что все принципы оценки недвижимости тесно связаны и в зависимости от вида и
специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть
основную или вспомогательную роль.

Для
каждой группы принципов характерны используемые методы оценки, анализ которых
также выполнен в работе.

Многообразие
методов оценки обуславливают необходимость предварительного анализа объекта
недвижимости, в отношении которого предусматривается проведение оценки, для
выбора наиболее подходящих подходов и методов оценки.

Анализ
подходов и методов оценки показал, что основными факторами, влияющими на
стоимость объекта недвижимости является уровень социально-экономического
развития территории расположения объекта оценки, а также текущее состояние и
перспективы развития рынка недвижимости.

В
связи с этим решена вторая задача — анализ развития Москвы, состояние рынка
жилой недвижимости, динамика изменения цен на недвижимость во времени и по
территории. При решении второй задачи использован комплекс методов —  структурный и факторный анализ, логический и
сравнительный анализ.

Анализ
рынка недвижимости г. Москвы показал, что рынок нестабилен, зависит от общей
экономической ситуации. Ведется интенсивное жилищное строительство, что
разделяет рынок недвижимости на первичный и вторичный. Цены на первичном и
вторичном рынке существенно отличаются. Также цены на недвижимость определяются
районом расположения объекта, его техническим состоянием, развитостью
инфраструктуры и др.

Подведя итоги, можно сделать вывод, что в торговле
недвижимостью решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам:
политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация,
состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов
относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход,
определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика
факторов, влияющих на торговлю на рынке недвижимости.

Фрагмент текста работы:

1 Теоретические
основы оценки жилой недвижимости 1.1 Виды стоимости Стоимость является
одной из фундаментальных экономических категорий и не имеет общепринятого
определения.

В
общем понимании стоимость – это выраженная в денежном эквиваленте ценность
чего-либо.

В
Стандартах
оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности
Росси, определено 10 видов стоимости,
представленных на рисунке 1. Рисунок
1. Виды стоимости В
таблице 1 приведены определения к видам стоимости по данным литературных и
нормативных источников [1-7]. Таблица
1 – Виды стоимости и их определения Виды
стоимости Определение,
значение Рыночная стоимость наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства [1] Нормативная стоимость Стоимость
объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов,
утвержденных соответствующими органами [2] Стоимость объекта с
ограниченным рынком Стоимость
объекта недвижимости, продажа которого на свободном рынке невозможна или
требует дополнительных затрат [3] Стоимость замещения Сумма
затрат, необходимых на создание такого же (аналогичного) объекта
неджвижимости по рыночным ценам на дату оценки с учетом износа объекта
оценки  [4] Стоимость
воспроизводства Сумма
затрат на создание идентичного объекта оценки из таких же материалов,
технологий, в рыночных ценах на дату оценки с учетом износа оцениваемого
объекта недвижимости [5] Инвестиционная
стоимость цена объекта недвижимости,
определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных
инвестиционных целях [5] Ликвидационная
стоимость Денежная
сумма в виде разницы между доходами ликвидации объекта и расходами на ее проведение [6] Утилизационная
стоимость Представляет собой чистую денежную
сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной
ликвидации последнего [5] Специальная стоимость Стоимость,
для определения которой оговариваются специальные условия [3] Кадастровая стоимость Стоимость
объекта недвижимости установленная в процессе государственной кадастровой
оценки, методами массовой оценки [7] Продолжение таблицы 1 Стоимость недвижимости
при существующем использовании Стоимость объекта
недвижимости, определяемая исходя из существующих условий и цели его
использования [3] Приведенная
классификация и определения видов стоимости показывают их многообразие. Чаще
всего определяют рыночную и кадастровую стоимости объектов недвижимости.

Рыночная
стоимость, как правило, определяется для условий продажи объекта недвижимости,
а кадастровая – для установления базы налогообложения.

По
степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативную (нормативно рассчитанную
стоимость).

В
оценочной деятельности объектов недвижимости как правило апеллируют понятием рыночная стоимость в
Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую
имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате
коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом
после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон
действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная
стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату,
поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При определении
рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее
давление, и обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и
характеристике продаваемого имущества. В некоторых случаях рыночная стоимость
может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке
устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает
стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных
объектов.

В
практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную
стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью,
в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся
под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой
и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость.

Определение
стоимости является обязательным, если объект оценки находится в собственности
государства, субъектов РФ или является муниципальной собственностью, а также,
если возникает спор о стоимости такого объекта. Основные причины обязательности
проведения оценки стоимости объекта недвижимости приведены на рисунке 2.