Платная доработка на тему Договор купли-продажи недвижимости

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 8

1.1 История развития правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества 8

1.2 Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости 11

1.3. Стороны договора 20

2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ, ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ 28

2.1. Заключение договора купли-продажи недвижимости 28

2.2. Исполнение договора купли-продажи недвижимости 39

2.3. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости 49

ГЛАВА III. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 62

3.1. Особенности купли-продажи земельных участков 62

3.2. Купля-продажа нежилых помещений 72

3.3. Проблемы купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних 94

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 107

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 110

Введение:

Актуальность темы исследования. На сегодняшний день сделки, связанные с недвижимостью, являются одними из наиболее распространенных, поскольку недвижимость представляет большой интерес как для физических, так и для юридических лиц.

В этой связи вопросы, касающиеся надлежащего юридическим оформлением данных правоотношений, приобретают особую значимость, например, как правильно составить договор купли-продажи на жилое помещение, оформить передачу нежилого помещения, решить вопрос с обязательными долями, иждивенцами и т.д., поскольку неграмотное составление договора и допущенные ошибки могут повлечь недействительность договора и даже его ничтожность.

Правоотношения в рассматриваемой сфере достаточно подробно урегулированы, в частности, Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет особенности купли-продажи недвижимости, с учетом того, что недвижимость как объект гражданских прав и обязанностей имеет специфический правовой режим как в статистике (отношений собственности и вещных прав), так и в динамике (гражданском обороте).

Несмотря на хорошо разработанную правовую базу, регулирующую порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости, в данной области до сих пор имеются не решенные вопросы, правовые пробелы и коллизии. Например, несмотря на то, что приобретение апартаментов в России широко распространено и пользуется популярностью, их правовой статус по-прежнему конкретно не определен, многие спорные вопросы решаются индивидуально исключительно на основании противоречивой судебной практики, что представляется недопустимым.

Учитывая вышеизложенное, рассматриваемая тема является актуальной и требует проведения дальнейших теоретических исследований.

Степень научной разработанности темы. Тема изучения особенностей продажи недвижимости не является новой для гражданско-правовой науки, данной теме посвящен ряд диссертационных исследований: Чураева О.В., Фатальникова Н.Н. и др.; научно-правых статей в периодических изданиях: Анциферова О.Д., Барихина А.Б., Бутитова З.Ж., Скловского К.И. и др.; научно-практических комментариев к законодательству: В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковского, П.В. Крашенинникова, А.П. Сергеева, В.А. Ершова, А.В. Сятягина, А.Н. Кайль и др.

Так, В.А. Слыщенкова в своих научных трудах комплексно исследует договор купли-продажи, особое внимание уделяет купле-продаже недвижимости.

Е.М. Чикобаева в своих статьях обсуждает некоторые проблемы государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, соответственно проблемы совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию. Автор обращает внимание на то, что установленные законом государственные гарантии для добросовестных покупателей отсутствуют в реальной жизни.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации договора купли-продажи недвижимого имущества.

Предметом исследования выступает гражданское законодательство, регулирующее договор купли-продажи недвижимого имущества.

Целью исследования является комплексное исследование договора купли-продажи недвижимого имущества по российскому законодательству.

— рассмотреть историю развития правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества,

— исследовать понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости,

— изучить стороны договора,

— проанализировать особенности заключение договора купли-продажи недвижимости,

— изучить особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости,

— охарактеризовать ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости,

— выявить особенности купли-продажи земельных участков,

— исследовать особенности купли-продажа нежилых помещений,

— проанализировать проблемы купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних.

Теоретико-методологическая основа исследования

Методологическую основу работы составили общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, теоретического моделирования, статистический и др.; частнонаучные методы: формально-юридический, сравнительно-правовой. Изучение проблемы велось с учетом достижений науки гражданского права.

Эмпирическая база исследования.

Нормативно-правовыми источниками, регулирующими отношения по купле-продаже недвижимости являются: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ; Федеральный закон от 24.07.2007 № 221- «О государственном кадастре недвижимости».; Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».; Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и т.д.

Теоретической базой исследования явилась учебно-методическая литература по гражданскому праву, комментарии к вышеуказанным нормативно-правовым актам, научные статьи в периодических юридических изданиях, материалы судебной практики.

Научная новизна исследования состоит в комплексности предпринятого анализа договора купли-продажи недвижимости, выявлении существующих проблем и выработке предложений по их решению, формулировании предложений, направленных на совершенствование действующего законодательства.

Положения, выносимые на защиту:

1. На сегодняшний день на законодательном уровне не определено, к какой категории земель относятся садовые участки, что затрудняет осуществление сделок купли-продажи, кроме того на сегодняшний день постройки, находящиеся на территории садовых участков законодательно не отнесены к жилым помещениям.

В этой связи:

— предлагается дополнить часть 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации пунктом 8 следующего содержания «земли садоводческого назначения». Либо исключить из земельного законодательства нормы, не признающие садовые участки землями сельхозназначения и относить садовые участки к данной категории земель;

— предлагается пункт 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ дополнить словами «постройки, находящиеся на территории садовых участков»;

2. В диссертации обосновывается необходимость установить, что договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3. На сегодняшний день не урегулирован правовой статус апартаментов, они считаются нежилыми помещениями, несмотря на то, что им присущ признак изолированности, они пригодны для проживания и в большинстве случаев приобретаются именно в этих целях. Кроме того, такая двойственность создает поле для злоупотреблений при продаже, а также существенно снижает степень ответственности застройщика.

В свете вышеизложенного предлагается принять отдельный федеральный закон об апартаментах, в котором закрепить их правовой статус как помещения пригодного для проживания.

Установить возможность регистрации в апартаментах, ввести специальные технические нормы для всех апартаментов, используемых для проживания, а также специальную ответственность застройщика апартаментов в случае несоответствия объекта указанным нормам для предупреждения незаконной продажи или сдачи в аренду помещений.

4. На сегодняшний день ввиду отсутствия правовой регламентации ряда вопросов, органы опеки и попечительства полномочны принимать решения о согласовании сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних лиц, фактически руководствуясь собственными внутренними убеждениями, что нередко приводит к злоупотреблениям и обжалованию их действий.

В этой связи предлагается разработать и утвердить методические рекомендации, установив критерии или правила единого порядка выдачи разрешения на заключение сделки и конкретных обстоятельств, на основании которых вправе отказать в выдаче такого разрешения.

Структура работы. Структурно работа состоит из введения, глав, заключения и списка использованных источников.

Заключение:

Подводя итог, можно сделать следующие выводы и предложения.

На сегодняшний день договор купли-продажи недвижимости является очень востребованным, осуществляется реализация как жилых, так и не жилых помещений, недвижимость является ликвидным имуществом и представляет интерес как для физических, так и для юридических лиц. Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и регулируется положениями § 7 главы 30 ГК РФ. Особенностью договора купли-продажи недвижимого имущества является специфика предмета — § 7 главы 30, обозначая круг отношений, подпадающих под его действие, использует общую категорию «недвижимое имущество». Поэтому предметом данного договора может быть абсолютно любая недвижимость.

Предмет как основной специфический признак договора купли-продажи, к которому относится любое недвижимое имущество, является существенным условием. Это подчеркивается и в ст. 554 ГК РФ, в которой прямо указано, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимое имущество, являющееся предметом этого договора. Существенными условиями договора являются предмет и цена. Эти два условия типичны для любого договора купли-продажи недвижимости. Однако в отношении отдельных разновидностей этого договора круг существенных условий может быть расширен. Например, дополнительным существенным условием реализации жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих права на жилое помещение, с указанием объема и характера их прав.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества заключается в том, что продавец фактически передает соответствующий товар (недвижимость) и регистрирует переход права собственности в установленном законом порядке. К купле-продаже недвижимости, как и к любому другому договору купли-продажи, предъявляются требования в отношении качества передаваемого товара. При выявлении недостатков в отношении недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимости покупатель вправе требовать снижения цены, бесплатного устранения недостатков и возмещения понесенных затрат на устранение недостатков. Если недостаток в отношении недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимости, значительный, то покупатель может отказаться от исполнения договора купли – продажи и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы.

В ходе исследования были выявлены некоторые проблемные вопросы, в связи с чем, целесообразно предложить пути их решения:

1. На сегодняшний день на законодательном уровне не определено, к какой категории земель относятся садовые участки, что затрудняет осуществление сделок купли-продажи, кроме того на сегодняшний день постройки, находящиеся на территории садовых участков законодательно не отнесены к жилым помещениям.

В этой связи предлагается:

— предлагается дополнить часть 1 статьи 7 пунктом 8 следующего содержания «земли садоводческого назначения». Либо исключить из земельного законодательства нормы, не признающие садовые участки землями сельхозназначения и относить садовые участки к данной категории земель;

— предлагается пункт 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ дополнить словами «постройки, находящиеся на территории садовых участков»;

-предлагается установить, что договор купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

2. На сегодняшний день не урегулирован правовой статус апартаментов, они считаются нежилыми помещениями, несмотря на то, что им присущ признак изолированности, они пригодны для проживания и в большинстве случаев приобретаются именно в этих целях. Кроме того, такая двойственность создает поле для злоупотреблений при продаже, а также существенно снижает степень ответственности застройщика.

Представляется, что в данном случае возможно два варианта:

— отнести апартаменты к жилым помещениям и дополнить часть 1 статьи 16 пунктом 4 следующего содержания «апартаменты»;

— принять отдельный федеральный закон об апартаментах, в котором закрепить их правовой статус как помещения пригодного для проживания,

Установить возможность регистрации в апартаментах, ввести специальные технические нормы для всех апартаментов, используемых для проживания, а также специальную ответственность застройщика апартаментов в случае несоответствия объекта указанным нормам для предупреждения незаконной продажи или сдачи в аренду помещений.

3. На сегодняшний день ввиду отсутствия правовой регламентации ряда вопросов, органы опеки и попечительства полномочны принимать некоторые решения, фактически руководствуясь собственными внутренними убеждениями, что нередко приводит к злоупотреблениям и обжалованию их действий.

В этой связи предлагается разработать и утвердить методические рекомендации, установив критерии или правила единого порядка выдачи разрешения на заключение сделки и конкретных обстоятельств, на основании которых вправе отказать в выдаче такого разрешения.

Фрагмент текста работы:

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 История развития правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества

Недвижимость является одной из ключевых правовых, социальных и экономических категорий, которая выделяется среди других видов имущества и требует определения границ, в пределах которых будут действовать соответствующие нормы. Недвижимое имущество занимает в общественной жизни огромную социальную роль. Еще на ранних этапах существования и развития цивилизации, система имущественных прав нуждалась в нормативном закреплении . Для того, чтобы разобраться в установлении понятия «объект недвижимости» надлежит обратить внимание на динамику исторического становления данного понятия. Ключевой замысел конкретного правового понятия определяется исходя из исторических факторов, источников и причин корректировки содержания и правильной трактовки. Анализ даст возможность отследить динамику становления такой материальной ценности, как объект недвижимости, определяющая все субъекты общественных отношений — граждан, организации, государства.

В России понятие права собственности на недвижимость образовывалось достаточно длительный период времени. Моментом начала развития следует считать княжескую эпоху. Каждый род занимал столько участков земли, сколько он был в состоянии обработать и вспахать, и при этом, не затрагивая интересов других лиц. Впервые понятие «недвижимое имущество» встречается в российском законодательстве в Указе Петра I«О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года. Данный Указ закреплял дворянскую собственность на землю и уравнял в правах владельцев поместий и вотчин, что послужило началом формирования российского дворянства как единого полноценного сословия. Даже несмотря на тот факт, что в дальнейшем Указ был отменен, уравнение поместий и вотчин осталось непоколебимым. Начиная с 1835 г. в Российской империи вступает в силу Свод законов Российской империи. В статье 383 том 10, Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Для движимого и недвижимого имущества устанавливался различный правовой режим, однако законодатель в свою очередь не давал определения понятий, ограничиваясь перечислением объектов, которые подпадали под категории движимых и недвижимых вещей. К недвижимому относились земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.

Формирование недвижимости в Российской Федерации происходило на протяжении нескольких веков. При Петре I все сделки с недвижимостью совершались в юстиц-коллегии. В городах же, сделки заключались под надзором воевод и губернаторов. Акты по общему правилу следовало вносить в специально предназначенные для этого книги. Но благодарю тому, что преобладало влияние государственных интересов, преимущественное значение в переходе права собственности от продавца к покупателю имело не запись в книге, а сам факт совершения действия по заключению акта и уплаты государственной пошлины.

Договор купли-продажи жилых строений нашел широкое распространение в период НЭПа. В 1922 году было официально отменено деление имущества на движимое и недвижимое. Результатом действий органов государственной власти, в сфере отмены классификации имущества, стало толчком к прекращению многих научных исследований в области регулирования недвижимости. Новым этапом в развития сферы регулирования недвижимого имущество послужило принятие Гражданского кодекса РСФСР 1964 года. В соответствии со статьей 95 ГК РСФСР «Земля, ее недра, воды и леса состоят в исключительной собственности государства и предоставляются только в пользование. Государству принадлежат основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, имущество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства»