Платная доработка на тему Аренда зданий и сооружений.

Содержание:

Введение 3

Глава 1 Общая характеристика аренды зданий и сооружений. 7

1.1 Понятие аренды зданий и сооружений. 7

1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений в российском законодательстве 13

ГЛАВА 2 ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 19

2.1 Содержание и предмет договора аренды зданий и сооружений 19

2.2 Права и обязанности сторон в договоре аренды зданий и сооружений 27

Заключение 33

Список использованной литературы 35

Введение:

Данная курсовая работа посвящена раскрытию такого вида дого-ворных отношений как договор аренды зданий и сооружений. Актуаль-ность данной темы обусловлена возросшим оборотом недвижимого иму-щества и развитием арендных отношений в современной экономической России. Нежилые помещения, используются юридическими и физическими лицами в самых различных целях: от административного до торгового и складского назначения. Такие помещения пользуются высоким спросом. В связи с этим возникает ситуация, что в связи с увеличением числа объектов ухудшается правовое понимание законодательства, устанавливающее нормы и правила сделок с такими объектами и возникающими правами

На сегодняшний день практика правового регулирования показала, что для эффективного развития экономических отношений является граж-данско-правовая форма. Она располагает уникальными, отработанными юридическими инструментариями, которые обеспечивают организован-ность и порядок в общественном производстве. Одним из таких инстру-ментов, поддерживающих потребности участников имущественных отно-шений и регулирующий хозяйственные связи является договор аренды. Большинство предпринимателей, расширяющие свое дело, не имеют воз-можности приобретения нежилого помещения в силу финансового, а также юридического ограничения. В таких случаях аренда является оптималь-ным решением для увеличения площади размещения и расширения бизне-са. Аренда обладает положительными качествами, которые позволяют применение ее в различных сферах экономики. Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендатора и арендодателя, позволяя одному получать прибыль, сохраняя в собственности имущество, а друго-му пользоваться чужим имуществом, при этом каждый из них обладает полной защитой своих прав. Арендодатель, имея в собственности недви-жимое имущество, получает прибыль в виде арендной платы. Арендатор, получая во временное пользование по договору аренды, приобретает са-мостоятельность при осуществлении всех прав владения и распоряжения имуществом.

Гражданский Кодекс РФ во второй части уделяет особое внимание аренде недвижимости, выделяя особо такие объекты как здания и соору-жения. Регулирование общих правил об аренде расположено в общих по-ложениях параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а правоотношения по аренде зда-ний и сооружений регулируются специальными правилами, расположен-ными в параграфе 4 главы 34 ГК РФ. При этом единого понятия «зданий и сооружений» в нормах нет, что приводит к нестыковкам и неудобствам. В.В. Витрянский считает, что понятия “здания” и “сооружения” не отно-сятся к числу правовых категорий, и их различие считает нецелесообраз-ным . Существует много мнений юристов на этот счет, я же в свою оче-редь, считаю, что наличие и конкретизация различий вышеуказанных по-нятий в современном законодательстве РФ является необходимостью.

Большое количество судебных споров между сторонами возникает именное в связи с заключением и исполнением договора аренды зданий и сооружений. Здания и сооружения обладают значительной спецификой, так как имеют неразрывную связь с земельным участком, а также необхо-димостью государственной регистрации прав на имущество и сделок с ни-ми. Законодательством установлено обязательное условие регистрации до-говора – срок не менее 1 года, при этом совсем не регламентируя договора со сроком действия до года и заключенным на неопределенный срок. Так-же много вопросов возникает при оплате арендной платы, расторжением и пролонгацией договора аренды. «Благодаря» этому и возникла обширная судебная практика по применению норм параграфа 4 статьи 34 ГК РФ.

Еще одной из проблем, с которой стали сталкиваются на практике, это неопределенность статуса элементов здания или сооружения . На сего-дняшний день некоторые компании готовы заключить договор аренды только на какую-либо часть здания или сооружения, например, сотовая компания арендует крышу для установки оборудования; или часть стены для установки рекламного баннера и пр. Гражданский Кодекс РФ такие объекты не регламентирует, но имеется судебная практика, как например, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых во-просах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснило, что закон не запрещает заклю-чение договора аренды, к примеру, несущей стены или крыши здания для установки наружной рекламы , хотя изначально позиция суда была прямо противоположна.

Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования про-блем, связанных с арендой зданий и сооружений, о необходимости внесе-ния изменений и дополнений в действующее законодательство. К сожале-нию, нельзя утверждать, что с принятием новым норм Гражданского Ко-декса РФ уменьшится количество вопросов, а как следствие, судебных разбирательств.

При написании данной работы были использованы как общенауч-ные (методы синтеза и анализа), так и частно-научные методы (сравни-тельно-правовой метод). Сравнительно-правовой метод позволяет выявить особенности соотношения общих и специальных норм, регулирующих от-ношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Как показывает анализ современной юридической литературы, проблемой договора аренды и его видов занимались многие известные российские юристы, среди которых следует назвать имена: д.ю.н.Витрянский В.В., д.ю.н.Брагинский М.И., д.ю.н.Чубаров В.В., к.ю.н.Мещерякова М.Е. и др.

Объект курсовой работы – гражданско-правовые отношения, свя-занные с владением и пользованием зданий и сооружений, как предмета договора аренды, а также заключением, изменением и прекращением до-говора аренды.

Предмет курсовой работы – нормы гражданского законодатель-ства, регулирующие отношения по использованию зданий и сооружений в качестве объекта договора аренды.

Цель курсовой работы заключается в исследовании применения гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений.

В соответствии с заданной целью определены следующие задачи курсовой работы:

1. рассмотреть общую характеристику договора аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды;

2. изучить правовое регулирования договора аренды зданий и сооружений в российском законодательстве

3. охарактеризовать содержание и предмет права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений;

4. изучить права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений;

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, разде-ленных на 4 параграфа, заключения и списка использованной литературы.

Заключение:

В данной работе было проведено исследование такого вида догово-ра как договор аренды зданий и сооружений. Данная тема является акту-альной, что подтверждается количеством зарегистрированных договоров аренды, а также обширной судебной практикой.

Данное проведенное исследование позволило мне сделать несколько выводов:

институт аренды в общем и договор аренды зданий и сооружений в частности являются наиболее распространенным в правовой практике;

правовое регулирование данного договора существенно отличается от правового регулирования других видов аренды, что обусловлено спе-цифическими чертами его предмета- здания и/или сооружения, который характеризуется особой ценностью и неповторимостью, а также неразрыв-ностью связи с землей;

сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, которые могут быть как физическими, так и юридическими лицами;

договор аренды зданий и сооружений должен быть составлен в письменной форме путем составления одного документа, подписан обеими сторонами и содержать существенные условия – информацию о предмете договора и размер арендной платы;

кроме передачи в аренду здания и/или сооружения арендодатель передает арендатору права на владение и пользование земельным участ-ком, на котором находится указанный объект;

в договоре аренды зданий и сооружений могут быть предусмотре-ны сроки аренды и условия государственной регистрации, права и обязан-ности сторон, придаточный акт, подписанный обеими сторонами, другие условия. Содержание договора аренды и/или сооружений должно быть рассмотрено шире, чем это предусмотрено статьями ГК, учитывая обшир-ную судебную практику.

В работе также рассмотрены некоторые спорные вопросы, касаю-щиеся предмета договора. Нет единого определения понятия «здание» и «сооружение».

Все вышесказанное указывает на то, что договор аренды зданий и/или сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует даль-нейшего продолжения.

Фрагмент текста работы:

Глава 1 Общая характеристика аренды зданий и сооружений.

1.1 Понятие аренды зданий и сооружений.

Аренда — слово, происходящее от средневекового renda, renta лат. от лат. reddita, по-франц. rente и означающее отдачу имущества в наем за известную ренту, наемную плату и является фор-мой имущественного договора, при которой собственность передаётся во временое владение и пользование либо толь-ко во временное пользование) арендатору за арендную плату . Включает в се-бя земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результа-те использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Субъектами этих договорных отношений являются: с одной сторо-ны, хозяин вещи, либо другое лицо, имеющее право распоряжения поль-зованием имущества; с другой стороны, арендатор (съемщик, содержатель и пр.)

Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды дого-вора аренды:

— прокат (ст. ст. 626 — 631 ГК РФ);

— аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 — 641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 — 649 ГК РФ));

— аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 — 655 ГК РФ);

— аренда предприятий (ст. ст. 656 — 664 ГК РФ);

— финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 — 670 ГК РФ).

До 1994 года в правовом обществе сложилась практика неодно-значного толкования термина аренды как гражданско-правового догово-ра, что привело к необходимости изменения законодательства и в 1994 го-ду в ГК РФ был впервые выделен договор аренды зданий и сооружений как самостоятельный вид договора.

Договор аренды зданий и сооружений законодательно выделен в отдельный вид договора аренды в связи с особенностью предме-та договора: здания и сооружения.

Предметом договора аренды зданий и сооружения является только комплексное завершенное строительство здания и/или сооружение, что означает что невозможно заключить договор аренды в отношении строе-ний или объектов незавершенного строительства, а также в отношении разрушенных зданий.

Здание и/или сооружение, являясь предметом договора аренды обя-зательно должно совпадать со зданием и/или сооружением с объектом гос-ударственной регистрации, так как квалифицируются как объекты недви-жимости по неразрывной связи с земельным участком, на котором нахо-дятся, и невозможностью их перемещения, что регулируется п.1 ст.130 ГК РФ. Также государственной регистрации подлежат здания и/или сооруже-ния, являющиеся второстепенными или вспомогательными по отношению к основному зданию (гаражи, сараи, бани и т.д.). Такие здания и/или со-оружения не могут рассматриваться как предмет договора.

Гражданским Кодексом РФ определены основные положения, свя-занные с регистрацией договоров аренды здания и/или сооружения, уста-навливая форму договора, права на земельный участок, размер арендной платы и условия действительности данной сделки.

Государственной регистрации подлежат договора аренды зданий и/или сооружения, заключенные на срок более двенадцати месяцев. Хотя сроки обращения за регистрацией нигде не прописаны. Государственная регистрация договора аренда здания и/или сооружения означает обреме-нение права собственности арендодателя на объект аренды. Данные сведе-ния должны были быть внесены Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (ЕГРП)- информационный ресурс, объединяющий данные о правах на недвижимое имущество, а также ин-формация об объектах недвижимости, сведения o правообладателях, нали-чии обременений, арестов и других форм ограничений на территории РФ, ведение которого осуществлялось в соответствии с №122-Ф3 «O государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок c ним». В связи с изменениями законодательства в 2016-2017 году Федеральный за-кон утратил свою силу и ведение ЕГРП стало неактуальным. Ему на смену пришел EГPH — единый государственный реестр недвижимости, в кото-ром хранятся сведения о перечне недвижимого имущества, его характери-стики, сделки с жилыми и нежилыми помещениями, включая ограничение прав собственности, обременение, аресте и пр. В Росреестр имею право обратиться любые граждане, при этом оплачивается государственная по-шлина в зависимости от типа запроса и формы сделки. При регистрации договора Росреестр проверят законность сделки и в необходимых случаях требуется предоставить дополнительные документы. Например, техниче-ский план, если в аренду сдается не целое помещение, а только одна или несколько комнат.

Росреестр может приостановить регистрацию сделки и направить уведомление об этом собственнику. Недочеты и ошибки возможно устра-нить в течение трех месяцев.

После регистрации на договор аренды ставиться запись с номером и датой регистрации. С этого момента договор считается зарегистриро-ванным. При изменении условий или расторжении договора дополнитель-ное соглашение также регистрируется в Росреестре.

После окончания срока действия договора на основании заявления арендатора и передаточного акта Росреестр погашает запись об обремене-нии.

Правила регистрации договоров с недвижимостью, в том числе до-говора аренды зданий и сооружений, в 2021 году регламентируются Фе-деральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимо-сти», вступившим в силу с 01.01.2017 года .

Если договор аренды зданий и/или сооружения составляется на срок менее одного года, то регистрации такой договор не подлежит и счи-тается заключенным с момента его подписания (п.1 ст.433 ГК РФ). В таком случае предметом договора может быть любое помещение (даже не имея обособленных границ), основным условием является наличия согласия обеих сторон. Но такой договор имеет большие риски – арендодатель име-ет право разорвать его в любой момент. В этом случае минимизировать риски арендатора поможет заключение долгосрочного договора.

Особенностью договора аренда зданий и/или сооружений является обязанность арендодателя передать арендатору, кроме объекта аренды, также права на земельный участок, на котором объект расположен. Статья 652 ГК РФ определяет бесспорное право арендатора на земельный уча-сток при заключении договора аренды и не зависит от характера прав арендодателя. Такое право закреплено не только нормами ГК РФ, но пра-вилами Земельного Кодекса РФ . Арендатору предоставляется право аренды на часть земельного участка, что должно быть оговорено в усло-виях договора аренды с указанием срока. Если же срок не указан, то счи-тается что участок переходит к арендатору на весь срок аренды. Если же здание и/или сооружение расположен на земельном участке, находящийся в чужой собственности (например, в государственной или муниципаль-ной), то арендодатель передает права на земельный участок арендатору, если это не противоречат условиям пользования данного участка, не ис-прашивая согласия у собственника, что определено положением статьи 652 ГК РФ. Это означает, что арендодатель здания и/или сооружения, не явля-ясь при этом собственником земельного участка по своему усмотрению и без согласия собственника земли сдать в аренду здание и/или сооружение, если при этом не нарушаются права собственника земли, которые могут быть установлены законом и условиями договора с собственником земли. При этом, согласие собственника земельного участка необходимо, если до-говор аренды влечет за собой изменений установленных условий земле-пользования.

По соглашению сторон необходимо решить вопрос о форме земле-пользования арендатором здания и/или сооружения, которое может быть предоставлено как право аренды или иное предусмотренное законом пра-во на соответствующую часть земельного участка (право безвозмездного пользования, право постоянного (бессрочного) пользования и др.). Выбор формы землепользования осуществляется согласно нормам гражданского и земельного законодательства о характере прав на землю участников зе-мельных отношений (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК). Так, нормами Зе-мельного Кодекса (п.1 ст.22 ЗК) могут быть ограничены права на земель-ный участок иностранных граждан и лиц без гражданства. Если в догово-ре аренды здания и/или сооружения не определена форма землепользова-ния, то к арендатору автоматически переходит право пользования земель-ным участком на весь срок аренды, если не законодательством предусмот-рено иное.

Законодательством предусмотрена возможность продажи земли, находящейся под предметом аренды. Такие нормы закреплены в ст.552 ГК РФ и ст.ст.35 и 36 ЗК РФ. Как правило, земельный участок продается вме-сте с находящимися на нем зданиями и сооружениями. Но также преду-смотрена возможность продажи земельного участка без имеющихся на нем строений, в основном это допускается, если здание и земля имеют разный правовой режим.