Отчёт по практике на тему Управление земельными ресурсами района ( преддипломная практика)

Содержание:

Введение. 3

Анализ
управления земельными ресурсами на пример района Ржевки г. Санкт-Петербурга. 4

Выводы и
предложения. 18

Список
использованных источников. 24

Введение:

Целью практики является:

— овладение профессиональной деятельностью и
соответствующими профессиональными компетенциями;

— закрепление и углубление знаний, полученных в
процессе теоретического обучения;

— приобретение необходимых умений, навыков и опыта
практической работы по специальности.

Цель:
проанализировать особенности управления земельными ресурсами  муниципального образования
и определить направления по совершенствованию организационно-правового
обеспечения выполнения функций муниципального управления использованием земель.

Задачи
исследования:

1) изучить правовые
основы осуществления муниципального управления землями поселений;

2) рассмотреть
особенности реализации полномочий МСУ в сфере земельных правоотношений;

3) определить направления
совершенствования управления земельными ресурсами.

Объект исследования — район Ржевки в г.
Санкт-Петербурге.

Заключение:

В
настоящее время в России земельная политика реализуется посредством соответствующей
деятельности государственных административных органов. Как элемент
государственного управления в целом, земельное управление имеет свою внутреннюю
структуру, которая зависит от сложившихся традиций, стереотипов государственных
решений, финансовых, материально-технических возможностей государства.

Управление
земельными ресурсами в стране имеет вертикальные и горизонтальные параметры.
Параметры вертикали определяются федеративным устройством Российской Федерации
и конституционным распределением полномочий между федеральным правительством и
субъектами Российской Федерации.  В
соответствии со смыслом Конституции Российской Федерации государственное
землеустройство находится в совместном ведении субъектов Российской Федерации.

Таким
образом, государственное управление земельными ресурсами находится на 2 уровнях
исполнительной власти: федеральном правительстве и органах государственной
власти субъектов Федерации. Управление земельными ресурсами в стране также
осуществляется на региональном уровне, который является 3-м уровнем, если
органу местного самоуправления делегируется часть административных полномочий
по регулированию земельных отношений.

Общие
полномочия органа по управлению земельными ресурсами определены в статье 1.9-11
Земельного кодекса Российской Федерации.

Полномочия
федеральной администрации в области земельных отношений заключаются в
следующем:

1.
Установить основы федеральной политики в сфере регулирования земельных
отношений.

2.
Установить права владельцев участков, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов, а также ограничения на товарность участков.

3.
Государственное управление в таких областях, как мониторинг земель, управление
земельными ресурсами, управление земельными ресурсами, ведение Государственного
реестра недвижимости и т.д.

4.
Установление порядка реквизиции земельных участков, включая их покупку, в
соответствии с требованиями государства или муниципалитета.

5.
Реквизиция земельных участков в соответствии с потребностями Российской
Федерации, включая приобретение.

6.
Разработка и реализация федеральных программ землепользования и охраны земель

7.
Иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации Конституцией
Российской Федерации, Земельным кодексом и федеральным законом.

На
наш взгляд, большое значение как теоретически, так и практически имеет
классификация полномочий органов местного самоуправления поселений в области
управления земельными ресурсами в соответствии с закрепленными в перечне
регионально важными вопросами, среди которых следует выделить 2 группы
полномочий.

I.
Земельная власть включена в перечень городских и сельских поселений
регионального значения, как это отражено в статье 14 Закона.

II.
Другие земельные полномочия, которые не включены в перечень вопросов
регионального значения для городских и сельских поселений, но должны
осуществляться органами местного самоуправления.

Российская
Федерация вступает в период системных реформ. С другой стороны, земельная
реформа осуществляется в рамках общих экономических преобразований. Тем
временем создается местное самоуправление. Для этого еще предстоит создать
соответствующую организационную, экономическую и социальную основу для
современных земельных отношений.

Можно
наблюдать следующее:

—
Деградация земельных ресурсов органов местного самоуправления прогрессирует.

—
Снижение производительности управления земельными ресурсами

—
необоснованное изъятие из хозяйственного оборота крупных участков
сельскохозяйственных земель

Эксперты
считают, что земельная политика России должна предусматривать передачу большего
объема полномочий регионам и муниципалитетам при условии координации
деятельности государственных органов и государственных структур, а также
частных инвесторов. Также необходимо активно развивать и использовать средства
землеустройства, гармонизируя при этом правовые нормы и правила.

Надзор
и управление В ситуации, когда законодательство унифицировано, необходимо
разработать концепцию правового регулирования организации и осуществления
надзора и управления земельными ресурсами, основанную на общих принципах
реформы системы управления (надзора), положениях законов этой области, а также
определить модели организации и осуществления национального земельного надзора,
муниципального и государственного управления земельными ресурсами, исходя из
определенных особенностей объекта надзора (земли, земельных участков).

Разработанные
методы, модели, подходы и практические рекомендации по вопросу повышения
эффективности использования муниципальных земель могут быть использованы в
качестве методологической основы для градостроительной, землеустроительной и
другой документации для строительства и реконструкции муниципальных земель,
обеспечивая качественный подход к определению реальной рыночной стоимости
муниципальных земель.

Конституция
Российской Федерации гарантирует право каждого человека и гражданина на жилище.
Безусловно, обеспечение населения жильем – важная социально-экономическая
задача нашего государства. В настоящее время при высоком темпе роста жилищного
строительства, особенно актуален вопрос нехватки земель. Одним из решений этой
проблемы является предоставление земельных участков для жилищного строительства
из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

По
итогам проведенного исследования можно сделать выводы, что процесс предоставления
земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в
государственной и муниципальной собственности, имеет пробелы как в
законодательном закреплении, так и в части его практической реализации. Это
заключается в том, что, например, сроки перевода земель из одной категории в
другую, пригодную для жилищного строительства, слишком велики, а процедура –
трудоемкая и затратная. Также проблемой для всех участников жилищного
строительства является нечеткое определение многих основных понятий:
законодательно незакрепленное понятие «многоэтажное строительство», отсутствие
понятия «планировка территории». Эта проблема приводит к усложнению процедуры
предоставления земельных участков для жилищного строительства.

В
соответствии с этим необходимо осуществить следующие действия:

Законодательно
закрепить понятия, которые фигурируют в оформлении документов, необходимых для
процедуры жилищного строительства;

Упростить
порядок перевода земель из одной категории в другую, для того, чтобы создать
более выгодные условия для всех участников жилищного строительства. «Процедура
самого получения земельного участка, а также процедура перевода земли из одной
категории в другую может занимать от 6 месяцев до года, что является невыгодным
для инвесторов и всех других участников данных правоотношений»;

Усилить
контроль над соблюдением земельного и градостроительного законодательства,
чтобы не допускать нарушений, связанных с предоставлением и использованием
земельных участков для жилищного строительства. Одним из важных условий
является соблюдение сроков, а соответственно контроль над их соблюдением. Сроки
рассмотрения, например, ходатайств о перевод земель из одной категории в
другую, установлены законодательством, но на практике они могут нарушаться. Причем
такие нарушения могут создавать для участников жилищных правоотношений
неблагоприятные условия.

Рассмотреть
возможность проведения торгов по продаже и предоставлению в аренду земельных
участков не только в форме аукциона, но и в форме конкурса, что позволит
выбрать вариант наиболее рационального использования земельных участков. В
данном случае проведение торгов в форме конкурса может быть более логичным в
силу того, что при аукционе основным элементом является цена. В конкурсе же –
совокупность фактов: цена, наиболее выгодные и интересные предложения по
улучшению земельных участков и благоустройству территорий, в том числе наиболее
эффективное размещение объектов жилищного строительства. Для того чтобы выбрать
наиболее рациональный и социально- благоприятный вариант застройки территории
необходимо ввести ряд обязательных условий, которые должны выполнить участники
конкурса. Например, предоставление развернутых схем планировки: создание
развитой дорожной инфраструктуры, которые позволила бы обеспечить удобную связь
предполагаемого места застройки с другими районами города. Также размещение
объектов социального назначения: достаточное количество детских садов, школы и
медицинских учреждений.

Также,
внести ряд изменений в порядок оценки рыночной стоимости земельного участка, а
именно: предложить использование топографической основы кадастра при оценке,
проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и
утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания
кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ по
кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических
последствий.

Следует
усовершенствовать законодательство в сфере предоставления земельных участков из
земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, что
позволит наилучшим образом реализовывать процедуру предоставления земельных
участков для жилищного строительства, а также сделает более четким процесс
правового регулирования данной процедуры.

На
практике был рассмотрен земельный участок, находящейся по адресу: г.
Санкт-Петербург, Ржевка, Сосновая улица, дом 16, литера А. Данный участок был
рассмотрен с целью принятия решение о его развитии. Результаты анализа могут
быть полезны для принятия решение об использовании земельного участка
владельцам земельного участка, инвесторам и государственным органам власти. В
данной работе земельный участок рассматривался как элемент единой системы. Основаниям
для принятия управленческого решение служил анализ наилучшего и наиболее
эффективного варианта использования земельного участка с учетом анализа рисков.

Анализ
земельного участка проводился как условно свободного земельного участка, так и
с имеющемся на нем улучшением. Анализ был необходим для выбора варианта
использования, при котором использование объект исследования будет юридически
обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводить к
наивысшей стоимости. Также в данной работе были использованы подходы и методы
оценки стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков
согласно федеральным стандартам.

В
целом, Ржевка малоперспективный район, однако его можно улучшить строительством
жилого дома, что увеличит количество людей в данном районе, а это в свою
очередь является одним из условий привлечения инвесторов, что способствует
развитию района. Реконструкция же улучшения, находящегося на рассматриваемом
земельном участке, уменьшит риски проекта и потребует меньших затрат.

Фрагмент текста работы:

Анализ
управления земельными ресурсами на пример района Ржевки г. Санкт-Петербурга Земля
является объектом экономических отношений и требует всестороннего анализа.
Важность анализа отражена в решении о выборе землепользования. Выбор должен
быть наилучшим и наиболее эффективным, с учетом всех возможностей. Выбранный
вариант землепользования должен означать, что этот вариант является юридически
законным, физически жизнеспособным, финансово целесообразным и приносит
максимальную отдачу. Чтобы найти наиболее выгодное использование земельных участков,
рассматривайте их как условные свободные участки и как земельные участки с
существующими объектами, чтобы определить наиболее выгодное использование
объектов на этом участке. Важно помнить, что при определении земельного участка
вы должны не только знать об объекте, но и учитывать местоположение объекта и
выносить всестороннее суждение по всем факторам.

Застройка
территории – сложный процесс, который требует комплексного подхода. При
принятии решения следует рассматривать следующие документы:

1.
Генеральный план города, где рассматривается функциональное зонирование
территории города, параметры освоения территорий.

2.
Правило землепользования и застройки, дает информацию о территориальных зонах,
правовом режиме их использования. Сюда можно отнести Градостроительный
регламент, что является основой правового режима, и Высотный регламент[1].

3.
Проекты планирования территории и Проекты межевания территории дают информацию
о границах территории общего пользования и размещения объектов капитального
строительства.

Закон
о строительных стандартах предусматривает регулирование градостроительства и
архитектуры в целом.

Топографическая
карта содержит информацию о рельефе местности, которая также должна учитывать
размещение общественных объектов и планировку дорожной сети.

Определены
все отношения, связанные с участком. Градостроительное законодательство
Российской Федерации, земельное законодательство Российской Федерации, водное
законодательство Российской Федерации, Лесное законодательство Российской
Федерации.

Основываясь
на вышеуказанных материалах, мы выберем юридически законное и физически
осуществимое использование.

На
основе анализа условий расположения, социально-экономических условий и рынка
недвижимости земельного участка выбирается экономически целесообразное
использование земельного участка. Наилучший вариант определяется путем
проведения необходимых расчетов, на основании которых выбирается вариант с
наибольшей стоимостью земельного участка.

Вопрос
проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент,
особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным.
В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили
кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем
был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет
налоговых сумм в соответствие со значениями кадастровой стоимости к 2020 году
по мере подготовленности субъектов.

По
анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию
роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она
значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку.
Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной
кадастровой стоимости, означает трату средств, которые могли бы быть
задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально
несправедливое налогообложение. [1] Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года №
101-ФЗ, официальный текст по состоянию на 3 августа 2018 года // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 29.07.2002. – № 30. – Ст. 3018.