Отчёт по практике на тему Производственно-технологическая практика (преддипломная).

Содержание:

Введение 3
1 Нормативно-правовая база оценки недвижимости 5
2 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости 5
3 Расчёт рыночной стоимости жилого помещения в городе Москва 9
Заключение 19
Список использованных источников 20

Введение:

В настоящее время оценка недвижимости осуществляется с учетом того, что она является товаром. Кроме того, оценка недвижимости проводится для установления величины земельного налога (оценка стоимости земельных участков), при выступлении недвижимости в виде залога по кредиту, для установления ставки страхования, определения (обоснования) инвестиций и пр.
Само понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому к недвижимости относится земля и все расположенные на ней объекты (недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе строительства сооружения).
В кадастре недвижимости обязательным является установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, что используется для определения налогооблагаемой базы.
В тоже время возникает необходимость установления рыночной стоимости объектов недвижимости. Для реализации этой задачи применяют несколько различных методов, позволяющих установить наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Жилая недвижимость традиционно считается одним из наиболее эффективных направлений инвестирования. Развитие рынка жилой недвижимости связывают с ростом доходов граждан, поскольку свободные сбережения безопаснее вкладывать в различные виды недвижимости, в т. ч. жилой. После финансового кризиса 2008-2009 гг. в России доверие населения к банковскому сектору резко снизилась, что отразилось на росте спроса и предложения именно на рынке жилой недвижимости.
Еще одной причиной, с которой связывают развитие рынка недвижимости, является сокращение доли сельского населения и процессы урбанизации, что напрямую стимулирует девелоперские компании инвестировать в развитие жилищной инфраструктуры.
Особо очевидными эти процессы являются в г. Москва, где население за последние 10 лет увеличилось на 1 млн. человек. По официальным данным численность населения г. Москвы является 12,615 млн. чел.
Целью преддипломной производственно-технологической практики является ознакомление с практическим опытом оценочной организации по оценке недвижимости в г. Москва.
Задачи практики:
— ознакомиться с организацией и выполняемыми функциями и обязанностями работников организации;
— приобретение навыков сбора, обработки, анализа и систематизации необходимой информации;
— рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости;
— использование знаний методик расчета оценки недвижимости на основе применимых подходов и методов оценки и провести оценку рыночной стоимости квартиры;
— собрать материал для написания ВКР.

Заключение:

Любая недвижимость выступает в виде элемента рыночных отношений.. Поэтому важным является определение ее рыночной стоимости.
Россия имеет хорошую нормативно-правовую базу оценочной деятельности, которая включает кодексы, федеральные законы и нормативы оценки.
Применяют три подхода в определении оценки недвижимости – сравнительный, доходный и затратный. В каждом из подходов развито несколько методов. Выбор того или иного метода оценки зависит от его применимости к конкретному объекту.
Рынок недвижимости России отличается нестабильностью. Цены существенно колеблются по регионам, но наибольшие их значения присущи традиционно мегаполисам.
Наблюдается тенденция увеличения интереса к загородной недвижимости, поскольку цены на нее значительно ниже, чем в крупных городах.
Оценка недвижимости в данной работе выполнена методом сравнения стоимости. Оцениваемый объект представлен однокомнатной квартирой в г. Москва. Был выполнен подбор аналогов, проданных в последние 6 месяцев в том же районе в Москве.
Корректировка цены выполнялась по стандартным параметрам, а значения поправочных коэффициентов принимались на основе информации, полученной в результате консультаций с риелторами.
Полученная рыночная стоимость объекта недвижимости составила 1 620 000 руб. 

Фрагмент текста работы:

1 Общие сведения об организации практики

Практика пройдена в организации ООО «ЭксКом» в период с 01.10.2019 по 14.10.2019.
Основным видом деятельности ООО «ЭксКом» является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе, всего зарегистрировано 12 видов деятельности по ОКВЭД.
Уставной капитал компании составляет 20 тыс. руб.
Имеет три контракта с МП ГПЩ «ДЕЗ ЖКХ», 2 контракта с управой района Братеево г. Москвы. Почти все постоянные контракты связаны с основным видов деятельности компании – управлении жилищным фондом. Но также компания выполняет заказы по общеремонтным работам жилого фонда, осуществляет консультирование и работы по оценке недвижимости, кадастровые работы в отношении объектов недвижимости.
В организации четкая организация. Созданы несколько отделов:
— отдел управления недвижимостью;
— отдел общестроительных и ремонтных работ;
— отдел оценки и кадастра;
-юридический отдел;
— бухгалтерия.
Система управления предприятием – вертикальная.
Наибольшую прибыль в размере 300 млн. руб. компания получила в 2014-2015 гг.
В последние годы прибыль нулевая.
Управление компанией осуществляется генеральным директором.
Каждым структурным подразделением руководит начальник.
Структура предприятия показана на рисунке 1.
2 Нормативно-правовая база оценки недвижимости

При прохождении практики я ознакомилась с целым рядок законодательных и нормативных документов в области оценки недвижимости.
Основным документом, регламентирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1]. Он основан на Конституции Российской Федерации, а также базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации. Многие положения Закона разработаны с учетом прогрессивных, применимых в России, методов мировой практики и опыта.
Для производства оценочной деятельности разработан и применяется ряд стандартов.
В настоящее время Минэкономразвития России утверждено десять федеральных стандартов оценки, но к оценке жилого фонда относится только 7 из них: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 5, ФСО № 6, ФСО № 7.[2-8]. Перечисленные стандарты устанавливают фундаментальные принципы оценочной деятельности в РФ.
Более детально применение стандартов оценки и их принципов изложено в «Методических рекомендациях…» [9], утвержденных Минэкономразвития.

3 Расчёт рыночной стоимости жилого помещения в городе Москва

Анализ рынка жилой недвижимости позволяет использовать методы сравнительного подхода. При этом были выполнены следующие действия:
1. сбор данных и отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и определение итогового показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
На основании анализа рынка недвижимости г. Москва, а также данных открытых источников информации (печатные издания «Квартиры Москва», «Жилье моё», «Квадратный метр» и т.д., а также данных сети Интернет) собрано достаточное количество предложений к продаже объектов жилой недвижимости, расположенных на первых этажах жилых домов.
Оценка выполнена в отношении квартиры в г. Москва на ул. Шевченко, д. 33/45, кв. 109.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки (табл. 1). В ходе анализа к ценам аналогов были сделаны корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная — если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась