Магистерский диплом (ВКР) на тему Тема: «Проблемы правового регулирования отчуждения жилых помещений в Российской Федерации»

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ. 3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ   6

1.1. Жилое помещение как объект гражданско-правовой сделки. 6

1.2. Особенности заключения сделок с жилыми помещениями. 17

1.3. Государственная регистрация права собственности на
жилые помещения и сделок с ними. 27

ГЛАВА 2. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ.. 42

2.1. Особенности договора купли-продажи жилых помещений. 42

2.2. Договоры обмена и мены жилыми помещениями. 54

2.3. Договор дарения и его правовые особенности. 65

2.4. Договор пожизненного содержания с иждивением. 79

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 98

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ.. 101

Введение:

Актуальность темы. Актуальность темы исследования
определяется тем, что за последние полтора десятилетия в российском обществе и
государстве произошли значительные политические и социально-экономические
изменения. Конституция Российской Федерации 1993 года закрепила современные
принципы построения правовой системы, основанные, в первую очередь, на
признании приоритета прав и свобод человека и гражданина. Государственная политика
в сфере закрепления, обеспечения и реализации социальных прав и свобод определялась
концептуальной сменой приоритетов государственной социальной политики,
формированием нового подхода к пониманию сущности и содержания прав и свобод
человека и гражданина социального характера, в том числе и права на жилище.

Право на жилище уже достаточно давно признано на
международном уровне в качестве естественного и неотъемлемого права каждого,
важной составляющей такого фундаментального права, как право на достойный
уровень жизни. В силу этого право на жилище может быть определено как одно из
важнейших в системе социальных прав и занимающее заметное место в структуре
правового статуса личности. Высокая социальная значимость права на жилище
определяет традиционно достаточно устойчивый интерес к нему со стороны
ученых-юристов.

В точки зрения гражданско-правового регулирования жилые
помещения, представляя собой один из видов недвижимости, в настоящее время современном
обществе являются одной из наиболее значимых материальных ценностей для
индивида не только в силу большой экономической стоимости, а также в силу значительной
социальной полезности. Любое жилое помещение, будь то квартира, жилой дом или
хотя бы комната обеспечивает естественные физиологические и социальные
потребности человека в жилище.

Актуальность выбранной темы обуславливается развитием рынка жилой
недвижимостью, распространенностью отношений по купле-продажи жилых помещений.
Актуальность выбранной темы также подчеркивает тот факт, что жилое помещение
как объект купли-продажи обладает повышенной социальной значимостью и зачастую
является наиболее дорогостоящим имуществом граждан. В этой связи эффективный
механизм правового регулирования указанных сделок в конечном итоге обеспечивает
социальные и экономические интересы всего населения.

Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся
в связи с отчуждением жилых помещений в Российской Федерации на основании
гражданско-правовых сделок.

Предмет исследования – нормы гражданского законодательства,
регулирующие основания и порядок отчуждения жилых помещений, научная и учебная
литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы
судебной практики.

Цель исследования – проанализировать проблемы правового
регулирования отчуждения жилых помещений в Российской Федерации.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие
задачи:

1. Определить жилое помещение как объект гражданско-правовой
сделки.

2. Выявить особенности заключения сделок с жилыми
помещениями.

3. Рассмотреть институт государственной регистрации права
собственности на жилые помещения и сделок с ними.

4. Изучить особенности договора купли-продажи жилых помещений.

5. Исследовать договоры обмена и мены жилыми помещениями.

6. Проанализировать вопросы правового регулирования договора
дарения жилого помещения.

7. Изучить особенности договора пожизненного содержания с
иждивением.

Методологическая
основа исследования – общенаучные методы исследования, а также специальные,
такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический,
сравнительно-правовой и др.

Теоретическая и практическая значимость исследования
заключается в возможности использования его основных положений и выводов как основы
для более частных научных изысканий по проблемам и вопросам, затронутым в
настоящей работе; в правоприменительной деятельности, а также для дальнейшего совершенствования
действующего законодательства.

Структурно настоящая работа состоит из введения, двух глав,
объединяющие семь параграфов, заключения и списка использованных источников и
литературы.

Заключение:

Исследовав понятие жилого помещения, приходим к следующим
выводам: во-первых, жилище — это категория, объединяющая жилые помещения
(являющиеся недвижимым имуществом) и помещения, не являющиеся жилыми (в
некоторых случаях их отождествляют с нежилыми помещениями), которые могут быть
как недвижимым, так и движимым имуществом. Данная категория является больше бытовой,
а не правовой; во-вторых, жилье — эта категория, которая также связана с
помещением, но исключительно с жилым помещением. В данном случае налицо прямая
связь жилья и жилого помещения. Различие связано лишь с тем, что жилье в
большей степени является категорией бытовой, чем правовой; в-третьих, жилое
помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом
и пригодным для постоянного проживания граждан. Данная категория является
исключительно правовой, в том числе в силу того, что в ст. 15 ЖК РФ содержится
легальное определение жилого помещения.

Сделка с недвижимостью, в том с жилыми помещениями – это
действия граждан и юридических лиц, подлежащие обязательной государственной
регистрации и направленные на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей в отношении того или иного объекта недвижимого
имущества.

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать
объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в
виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства
регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым
помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми
помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Можем сделать вывод о том, что по общему правилу нормы
гражданского права, содержащиеся в ГК РФ (отраслевом акте), при их
применении должны иметь приоритет (за установленными изъятиями) по
отношению к гражданско-правовым нормам, находящимся в ЖК РФ (комплексном
акте). Закрепление данного правила на легальном уровне позволит
правоприменителям в соответствующих случаях правильно устанавливать
подлежащую применению норму. Частные же вопросы следует решать путем построения
продуманной согласованной системы отсылочного правового регулирования
в каждом из Кодексов.

В целях совершенствования законодательства и
правоприменительной практики предлагаются следующие меры.

Необходимо изменить формулировку п. 4 ст. 292 ГК РФ и
предусмотреть необходимость получения согласия органов опеки и попечительства
во всех случаях отчуждения жилого помещения, что особенно касается договоров
дарения жилых помещений, если это влечет нарушение жилищных прав
несовершеннолетних. Такое изменение способствует ликвидации законодательного
пробела и усилению защиты субъективных прав граждан.

Представляется целесообразным дополнить ст. 292 ГК РФ
словами следующего содержания: «Отчуждение доли жилого помещения, лицам, не
проживающим и не имеющим права на проживание в жилом помещении, в котором
проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные
граждане, являющиеся членами семьи сособственника данного жилого помещения,
может допускаться только при наличии согласия проживающих в жилом помещении
лиц, включая законных представителей несовершеннолетних, и с согласия органов
опеки и попечительства, если при этом не нарушаются права и законные интересы
указанных лиц». При этом понятие «отчуждение» включает в себя не только
куплю-продажу, но и дарение, и залог доли жилого помещения, и, соответственно,
необходимо внесение дополнений в статьи ГК РФ, регулирующие договор дарения и
залога недвижимости. Подобное ограничение направлено на недопущение фактической
легитимизации притворной сделки дарения доли жилого помещения, в противном
случае ситуации с вселением нежелательных «соседей» будут неизбежно
повторяться.

В качестве конкретных рекомендаций по совершенствованию
нормативно-правового регулирования рентных отношений предлагаем следующее.

Во-первых, в договоре пожизненного содержания с иждивением
целесообразно указать виды содержания и сроки его предоставления. Например,
покупка продуктов питания – два раза в неделю, приготовление пищи – один раз в
день; уборка квартиры – один раз в неделю.

Во-вторых, внести в главу 33 ГК РФ новую статью предусматривающую
возможность заключения дополнительного соглашения для изменения и/или
дополнения договора под воздействием различных обстоятельств. В первую очередь
изменяться могут условия договора в части пересмотра объема обязанностей
плательщика ренты.

В-третьих, закрепить в законодательстве возможность
досудебного расторжения сторонами договора пожизненного содержания с иждивением
на основании соглашения сторон с сохранением имущества за плательщиком ренты и
выплатой компенсации рентополучателю.

В-четвертых, предусмотреть переход прав и обязанностей
плательщика ренты в случае его смерти в порядке наследования с учетом норм,
применяемых в наследственном праве, например, возможность отказа от наследства.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ
ПОМЕЩЕНИЯМИ 1.1. Жилое помещение как объект гражданско-правовой
сделки Прежде всего отметим, что наукой жилищного и гражданского
права не выработано единообразных подходов к понятийному аппарату таких
терминов, как «жилище», «жилье», «жилое помещение».

Обратимся к базовому понятию «жилище». Существует множество
различных определений.

Жилище — помещение для жилья, жилое помещение[1].

Жилище — помещение для жилья[2].

В юридическом словаре А.Н. Азрилияна жилище — это помещение
для постоянного или временного проживания в нем людей. Кроме того, жилищем
являются (либо к нему приравниваются): квартиры, комнаты, площади общего
пользования, хозяйственные постройки, комнаты в общежитии, больнице, санатории,
каюты на корабле, иные площади (помещения), пригодные для проживания[3].

Таким образом, жилище — это комплексная категория, которую
следует толковать расширительно, а именно это место, где человек проживает,
удовлетворяя свои личные, семейные, бытовые и иные нужды. Проживать, то есть
где-то проводить свое время вне работы, учебы и т.п.

Согласно Конституции Российской Федерации[4] понятие «жилище» не
раскрывается, содержится лишь норма о его неприкосновенности и невозможности
проникать в жилище против воли проживающих лиц иначе как в случаях, установленных
федеральным законом, или на основаниях судебного решения (ст. 25).

Речь идет прежде всего о жилых помещениях, специально для этого
приспособленных и пригодных, а также отвечающих определенным требованиям. Что
касается жилищного законодательства Российской Федерации, в нем содержится
определение жилого помещения, а именно оно представляет собой изолированное
помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного
проживания граждан (ст. 15 ЖК РФ[5]). Кроме того, к жилым
помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры;
3) комната (ст. 16 ЖК РФ). Таким образом, одним из элементов категории «жилище»
является жилое помещение как специальный объект[6].

Первое, на что необходимо обратить внимание, это признание жилого
помещения недвижимым имуществом, из чего следует ряд юридических последствий.
Во-первых, оборот жилых помещений в России осуществляется гласно, что соответствует
требованиям открытости реестра прав недвижимое имущество. Сведения,
содержащиеся в реестре доступны неограниченному количеству лиц. Во-вторых, к сделкам
с жилыми помещениями, в том числе к договору купли-продажи, предъявляются дополнительные
требования для соблюдения условий их действительности. При этом отчуждение
жилого помещения возможно только способами, прямо предусмотренными законом.
В-третьих, споры, возникающие между продавцами и покупателями жилое
недвижимости также отличаются определенными особенностями. В частности, нарушенное
право может защищаться вещными исками, а сам спор рассматривается по месту
нахождения предмета спора (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ[7]). [1]
Толковый словарь русского языка: В 4 т. / Под ред. Д.Н. Ушакова. М.: Русские
словари, 1994. С. 872. [2]
Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Советская энциклопедия, 1970. С. 189. [3]
Новый юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. М.: Институт новой
экономики, 2006. С. 189. [4]
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с
изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // http://www.pravo.gov.ru,
04.07.2020. [5]
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021)
// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14. [6]
Николюкин С.В. К вопросу о «терминологической разноголосице» в понятиях «жилище»,
«жилье» и «жилое помещение» // Семейное и жилищное право. 2019. № 1. С. 38-42. [7]
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред.
от 01.07.2021) // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.