Магистерский диплом (ВКР) на тему Совершенствование организационно-экономического механизма управления многоквартирными домами (на примере ООО «Ремспецсервис-ЧН»)

Содержание:

Введение. 3

Глава
1. Теоретические аспекты формирования организационно-экономического механизма
управления многоквартирными домами.. 8

1.1. Специфика организационно-экономического
механизма управления многоквартирными домами. 8

1.2. Характеристика инструментов управления
многоквартирными домами. 15

1.3. Существующие подходы по оценке эффективности
организационно-экономического механизма управления многоквартирными домами. 25

Глава
2. Анализ эффективности управления многоквартирными домами на примере ООО
«Ремспецсервис-ЧН». 34

2.1. Общая характеристика предприятия. 34

2.2. Анализ системы управления многоквартирными
домами. 36

2.3. Оценка эффективности
организационно-экономического механизма управления многоквартирными домами. 41

2.4. Ключевые проблемы в управлении
многоквартирными домами. 45

Глава
3. Разработка мероприятий по совершенствованию организационно-экономического
механизма управления многоквартирными домами в ООО «Ремспецсервис-ЧН». 52

3.1. Рекомендации по совершенствованию управления
многоквартирными  домами  52

3.2. Оценка эффективности предлагаемых
рекомендаций. 54

Заключение. 61

Библиографический список.. 65

Введение:

Актуальность исследования связана с необходимостью
предоставления коммунальных и других услуг и улучшения управления
многоквартирным домом для обеспечения надлежащего состояния имущества. Качество
этих работ должно соответствовать требованиям технических нормативов.

Однако, в соответствии с ЖК РФ, в целях создания
благоприятных и организованных условий для сферы управления многоквартирными
домами местные органы самоуправления также имеют свой функционал и обязанности.

В настоящее время местные органы власти заняли особую
позицию в решении сложных вопросов жилищно-коммунальной сферы. Они остаются в
стороне и смотрят, как рядовые собственники жилых помещений в многоквартирном
доме пытаются выстроить свои взаимоотношения с управляющими компаниями.

В первую очередь, связано это, прежде всего, с тем,
что, в соответствии с ЖК РФ, вся полнота владения жилыми квартирами и  расходов за ЖКХ услуги, возложены на
собственников помещений многоквартирного дома. Органы местного самоуправления,
как долевые сособственники  таких
помещений в доме, были уравнены во всех обязанностях и правах с другими
собственниками жилья.

Надо особо отметить, что, владельцы жилых помещений в
доме, в силу своего пассивности и правовой безграмотности не участвуют в
собраниях, а так же и не хотят проявлять активность в решении вопросов
организации управления многоквартирными домами. Все это осложняется отсутствием
системы в сфере МКД, которая бы четко определяла конкретное поле деятельности
для каждого участника в схеме взаимодействия потребителей жилищно-коммунальных услуг
с органами  государственной и
муниципальной власти и управления.

Сегодня сами собственники квартир в МКД могут
продуктивно отслеживать работу УК только в тесной работе с органами местной
власти. Такое объединение усилий необходимо для реальной защищенности жителей
домов  в вопросах их комфортного и
безопасного проживания в домах.

При этом органы местного самоуправления должны
профессионально и динамично выполнять свою роль собственника муниципальной доли
в жилищном фонде. И прежде всего, они должны принимать активное участие в
вопросах содержания и заключения договора на управление многоквартирным домом,
потому что условия такого договора, будут одинаковые для всех собственников.

Целью осуществления реформы жилищно-коммунального комплекса
является предоставление качественных услуг гражданам. Одна из задач жилищной
реформы – доведение технического состояния жилищного фонда до 4 уровня,
обеспечивающего качественное и комфортное проживание людей в своих домах.

Но существует целый ряд причин, которые мешают успешному
использованию новшеств в ЖКХ. Это прежде все:

– недостаток знаний и опыта по управлению ЖКХ.

– недостаточное количество технологий, доведенных до
состояния товара. Во многих городах есть интересные наработки, но говорить о
проверенных на практике, готовых к широкому тиражированию инновациях сложно.
Проблему можно решить созданием сети бизнес-инкубаторов и технопарков.

– несовершенный уровень управления в организациях, работающих
на рынке ЖКХ. Но это беда не только организаций ЖКХ. Выход видится в создании в
них систем менеджмента качества.

В официальных документах стратегии по ЖКХ остро стоит
вопрос появления общественно-профессиональной организации управляющих компаний,
для  формирования общих и всем понятных
профстандартов по  организации деятельности
в сфере управления МКД. Создавать 
предложения по актуальным и насущным вопросам в сфере управления МКД,
принять непосредственное участие с органами власти для принятия решений по тому
или иному вопросу. Участниками такого сообщества должны становиться УК,
некоммерческие управляющие организации — жилищные кооперативы и ТСЖ. Аналог
такой общественно-профессиональной организации в строительстве это СРО.

Степень изученности проблемы. Проблемы управления
многоквартирными домами в надлежащем состоянии и обеспечением комфортного
проживания граждан нашли отражение в работах Григорьева Л.М., Шаститко А.Е.,
Горбачевская Е.Ю.

В целом проблемы управления многоквартирными домами
рассматриваются в работах как отечественных, так и зарубежных специалистов,
однако в большинстве случаев в них не рассматриваются вопросы управления
содержанием общего имущества многоквартирного дома в исправном состоянии и
обеспечением его безопасной эксплуатации в условиях минимизации затрат.
Незначительно отражен в литературе системный подход к проблемам системы
управления многоквартирным домом и их решениям.

Объектом исследования является ООО "Ремспецсервис-ЧН".

Предметом исследования является система управления
многоквартирными домами в г. Москве на примере ООО "Ремспецсервис-ЧН".

Цель исследования: на основе проведенного анализа  разработать направления совершенствования
системы управления многоквартирными домами в г. Москве на примере ООО "Ремспецсервис-ЧН".

Гипотеза исследования: предположительно
совершенствование системы управления многоквартирными домами позволит
обеспечить надежную и безопасную эксплуатацию многоквартирных домов и
минимизацию затрат по их содержанию.

Поставленная цель и гипотеза определили необходимость
решения следующих задач:

— исследовать теоретико-правовые основы
управления  многоквартирными домами;

— проанализировать систему управления многоквартирными домами в городе
Москве;

— выявить проблемы развития системы управления
многоквартирными домами в городе Москве;

— обосновать направления совершенствования системы
управления многоквартирными домами в городе Москве;

— разработать рекомендации по совершенствованию
системы управления многоквартирными домами в городе Москве.

Методология и методика исследования. Методологической
и теоретической основой исследования послужили работы исследователей,
посвященные проблемам управления системы многоквартирного дома, таких как
Баженов С.И., Гавриленко И.И, Гареев И.Ф., Казакевич Н.Ф., Прокофьев К.Ю.,
Моисеев В.А. и другие.

Методологической основой выпускной квалификационной
работы стали общие и частные научные методы. В работе использованы общенаучные
методы, такие как  системный подход,
анализ и синтез, статистические наблюдения, а также специальные методы, к
которым относятся сравнительный анализ, правовой метод.

Нормативную базу выпускной квалификационной работы
составляют: Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской
Федерации, федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской
Федерации и города Москвы.

В работе так же использовались законодательные акты
Российской Федерации, касающиеся проблемы развития управления системы
многоквартирных домов.

Эмпирическая основа выпускной квалификационной работы.
При написании работы были изучены статистические данные Росстат, ГБУ БТИ,
Департамент жилищно-коммунального хозяйства, Московские городские программы.

Практическая значимость исследования заключается в
том, что положения и материалы работы помогут выявить проблемы в системе
управления многоквартирными домами в городе Москве и наметить пути их решения.
По результатам данного исследования могут быть продолжены разработки
предложений и рекомендаций по совершенствованию системы управления
многоквартирными домами в городе Москве.

На защиту выносятся:

1.Создание конкурентной среды в сфере управления
многоквартирными домами.

2.Практические рекомендации по совершенствованию
системы управления многоквартирными домами.

Структура выпускной квалификационной работы. Цели и задачи настоящего
исследования определили структуру выпускной квалификационной работы. Она
состоит из введения, трех глав, заключения, а также списка использованных
источников литературы.

Заключение:

Изучив нормативно-правовые акты теорий жилищного
управления и многоквартирного дома, можно сделать следующие выводы:

1. Управление многоквартирным домом. В многоквартирном
доме владельцы собственности или их окружение легально вовлечены в обеспечение
безопасной и комфортной среды проживания, управление общей собственностью в
многоквартирном доме, решение вопросов совместного использования и в таком
доме. Предоставление государственных услуг гражданам. В то же время управление
многоквартирным домом в рамках правоотношений включает в себя общее собрание
владельцев недвижимости в многоквартирном доме, конкурс на управление
компанией, создание некоммерческих организаций и заключение договоров.

Это означает, что многоквартирный дом может
представлять собой эффективную организацию экономических отношений, необходимых
для установления и достижения целей управления многоквартирным домом.

2. Как правило, предметом досмотра является
многоквартирный дом. Однако с точки зрения прав собственности управление
имуществом становится совместным предприятием, поскольку имущество находится в
совместной собственности всех владельцев.

3. В качестве проблемы жилищного права следует
отметить, что владельцы нежилых зданий в многоквартирном доме не упоминаются в
качестве руководящих органов в статье 1 ЖК России. В то же время такие
собственники в управлении многоквартирным домом имеют те же права и
обязанности, что и собственники квартир. В связи с этим мы считаем
целесообразным совершенствовать жилищное законодательство. Расширяя цели и темы
управления многоквартирным домом, Закон Российской Федерации о жилье № 161 «…
обеспечивает безопасное и комфортное использование этих зданий и предоставление
имущества владельцам собственности.

Одной из основных проблем в настоящее время является
задолженность резидентов перед старшими долговыми компаниями. Что приводит долг
управляющих компаний к долгу горнодобывающих компаний. У жителей, которые
оплачивают услугу вовремя, могут также быть проблемы с оплатой счетов.
Управляющие компании работают над сокращением долга, например, рассылают
уведомления о наличии долга, автоматически звонят общественности с
предупреждением о необходимости погашения долга и отключают ресурсы для выплаты
долга. Эта проблема может быть связана с низким уровнем доходов населения, что
связано с высоким уровнем безработицы, отсутствием информации о заработной
плате, пособий и повышением пенсий.

Решением проблемы может быть попытка управляющей
компании спросить, где управляющая компания занимается субсидиями,
компенсациями, какими органами власти и конкретными бедными и нуждающимися
гражданами.

Еще одна проблема для управляющих недвижимостью —
рассмотреть их отношения с поставщиками недвижимости. Управляющие компании,
которые получают ресурсы, обязаны платить их полностью и своевременно, в
противном случае ресурсы не будут предоставлены. Чтобы избежать пробелов,
управляющие компании понесут значительные убытки. Решением в этом случае может
быть: Заключение прямых договоров между застройщиками, которые имеют право жить
в многоквартирных домах. Таким образом, владелец будет платить в индивидуальном
порядке с собственностью компании, и он будет единоличной ответственностью.
Таким образом, управляющие компании могут уменьшить свою задолженность перед
фирмами, которые предоставляют ресурсы.

Таким образом, строительные блоки жилых домов в Москве
отражают проблемы стратегического управления, которые только усугубляют
принятие законодательных изменений. Большинство стандартов лицензирования для
управляющих компаний не изменили статус небрежных компаний и не повлияли на
деятельность жилищных кооперативов и арендодателей. Активная позиция требуется
для владельцев единиц.

Решение проблем управления многоквартирными домами в
Москве должно заключаться в создании реальной системы связи между властями,
производителями, поставщиками и поставщиками бытовых и общих услуг, разработке
механизма для разрешения споров при оплате коммунальных услуг и повышения
эффективности работы сотрудников.

Кроме того, для предоставления жилищно-коммунальных
услуг населению на региональном уровне требуется единое муниципальное
постановление, создать систему оценки качества жилищно-коммунальных услуг,
предоставляемых населению, и исключить возможность сэкономить на оплате путем
введения тарифа местного муниципального образования за 1 квадратный метр.

Полное наименование
организации: Общество с ограниченной ответственностью
"Ремспецсервис-ЧН". Организация, осуществляющая управление МКД
(в т.ч. управляющие организации, ТСЖ, кооперативы).

В многоквартирном доме, обслуживаемом ООО «Ремспецсервис-ЧН», 28 домов, включающих 140 подъездов и 6000 квартир, у
которых средняя площадь 50 кв.м.

Минимальный
ежемесячный размер взносов на капитальный ремонт в ООО
"Ремспецсервис-ЧН" на 2021 год составляет 9,00 рублей за 1 кв.м., или
другой размер взноса, если он установлен общим собранием собственников
помещений дома (не ниже минимального).

Главная проблема ООО "Ремспецсервис-ЧН" – недостаток работников.
Организация обслуживает  многоквартирных
домов и привлекает персонала на условиях субподряда. Целесообразнее будет
содержать штат работников. Кроме того, отмечается недостаток работников, также
отмечается недостаток оборудования – сварочных аппаратов.

Целью осуществления реформы жилищно-коммунального комплекса
является предоставление качественных услуг гражданам. Одна из задач жилищной
реформы – доведение технического состояния жилищного фонда до 4 уровня,
обеспечивающего качественное и комфортное проживание людей в своих домах.

Все
инвестиционные затраты будут осуществлены за счет средств по лизингу ООО "Ремспецсервис-ЧН". В частности, собственные средства в
данном проекте – это нераспределенная прибыль, полученная в 2020 году в размере
4390 тыс. руб.

Срок реализации проекта
составит 5 лет, ежегодная величина платежа составит 382436 руб.

Таким
образом, расширение штата организации привело к увеличению поступлений взносов
на 6,6%. Снижение расходов на персонал обусловлено отказом от субподряда в
пользу штата. Оплата субподряда производилась почасово, что экономически
невыгодно, т.к. оплата штатных работников производится по дням. Таким образом,
рост чистой прибыли составил 34,8% и рентабельности – 26,4%.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические аспекты формирования
организационно-экономического механизма управления многоквартирными домами 1.1. Специфика
организационно-экономического механизма управления многоквартирными домами Принятый в ЖК РФ не дает
понятия «управление многоквартирным домом», однако этой области ЖКХ посвящен
целый раздел. Поэтому мы определим характерные признаки такому явлению, как управление
многоквартирным домом.

Признаки управления МКД:

Деятельность. Управление
– это  некая деятельность, которая
направляется на объект и растягивается на определенный промежуток времени.
Границы управления МКД зависят от жизненного цикла самого здания. Они
начинаются с даты его введения в эксплуатацию здания и  до признания этого дома аварийным и
непригодным для проживания граждан [14].

Объект. Векторы нашего
управления направлены на объект.

Под объектом управления
рассмотрим формы управления МКД:

Управление жилищным
фондом — это деятельность, которая управляет отдельными комнатами и квартирами,

Управление недвижимостью
— организуется сторонними организациями или компаниями, которые принадлежат
владельцам недвижимости или домовладельцам.

В сфере управления МКД
объект управления – это многоквартирный дом. Тут возникает вопрос, а что
такое  многоквартирный дом. Какое
количество помещений и  сколько
собственников этих помещений должно быть, чтобы жилой дом считался  многоквартирным? Обратимся к Жилищному кодексу.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому,
либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит
в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в
соответствии с жилищным законодательством [29].

Субъект. Это человек,
группа людей, или все сообщество, которые будут иметь какое-то влияние на то,
что делается для достижения цели и обеспечения ее роста.

Субъект управления:

• осуществляет
организационную и управленческую деятельность;

• принимает решения
относительно учреждения;

• устанавливает цели.

Частные лица, компании и
местные органы власти, вовлеченные в управление, становятся косвенными лицами.
Это происходит, когда сами владельцы не могут решить, как обращаться с домом
(п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Управление
многоквартирным домом МКД — это тип деятельности, на котором могут
сосредоточиться все участники отношений. Этот шаг направлен на обеспечение хорошей
и здоровой среды обитания для граждан, а также на поддержку надлежащего
использования общего имущества в МКД, предоставления коммунальных услуг и
использования общего имущества [25].

После Жилищной реформы
арендаторы жилья превратились в собственников. В данный момент стоит острая
задача эффективного управления всеми многоквартирными домами. Управление жилыми
домами должно обеспечивать полный спектр благоприятных и безопасных условий
проживания граждан [36].

Согласно Жилищному
кодексу РФ дом, в котором находятся две или более квартир, считается
многоквартирным. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006
N 47 (ред. от 28.02.2018) "Об утверждении Положения о признании помещения
жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
многоквартирный дом представляет собой совокупность двух и более квартир,
имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому
дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом
содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме
в соответствии с жилищным законодательством.

У многоквартирного дома
есть характерные особенности [29]:

1. Помещения, составляющие
жилой сектор — комнаты в общежитиях и квартиры в жилых зданиях. Как правило,
такие объекты принадлежат физическим или юридическим лицам как собственность.
Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим
лицам.

2. Площадь нежилого
сектора – размещается на нулевом секторе или на первом этаже. Объекты нежилого
сектора могут быть собственностью юридических лиц или граждан.

3. Площади для других
целей, т.е. объекты, которые не являются квартирами. К ним относятся чердаки, лестницы,
подвалы, общие коридоры, подъезды, а также лифт. Структурные ограждающие и
опорные элементы, территория прилегающего земельного участка, на котором
расположен такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит
владельцам этого хозяйства.

Доля в праве
собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещений каждого
конкретного собственника. Следует иметь в виду, что, несмотря на долю в праве
общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в
натуральном выражении. Это означает, что владелец квартиры не имеет права
захватывать часть площадки или лифта, или без соответствующего решения на общем
собрании владельцев использовать чердак, крышу, подвал или другое помещение,
которое является частью общего имущества, для своих целей — кладовая,
мастерская и тому подобное. В соответствии с Жилищным кодексом управление
многоквартирным домом осуществляется на основании договора [38].

Многоквартирные дома —
это недвижимость, которая, как правило, имеет высокую стоимость и высокую
ликвидность. Управление жилым зданием должно быть направлено на поддержание
(увеличение) стоимости имущества. Привилегия большинства российских
домовладельцев заключается в том, что они стали владельцами в результате
бесплатной приватизации. При этом они часто не понимают, что недвижимость — это
финансовое бремя. Чтобы сохранить стоимость недвижимости, необходимо
инвестировать в эти объекты. Рыночная стоимость квартиры в большей степени
зависит от состояния дома (общего имущества), чем от того, насколько
дорогостоящим является ремонт в квартире. К сожалению, это понимают не все
владельцы. Изменение отношения к общей собственности, побуждение их
инвестировать в улучшение состояния общей собственности и в то же время более
эффективное использование этих средств — еще одна насущная проблема управления
многоквартирными домами.

Жилой дом представляет
собой здание. Конструкции, инженерные системы (сети и оборудование) в жилом
здании нуждаются в периодических осмотрах, техническом обслуживании, ремонте и
замене в случае необходимости. Поэтому руководство должно обеспечить безопасную
эксплуатацию, бесперебойную работу конструкций и инженерных систем, а также
эффективное использование энергии в жилом здании [4].

Для этого необходим
проект и другая техническая документация. Но в квартирных комплексах, которые
ранее были муниципальными, эти документы часто отсутствуют (утеряны или не
переданы владельцам). Поэтому одной из задач, связанных с управлением жилым
зданием, является восстановление проектно-технической документации, а также
ведение и хранение документов, связанных с содержанием жилого дома.

В частности, необходимо
определить состав общего имущества как объекта управления. Правила содержания
общего имущества в многоквартирном комплексе 
указывают на то, что состав общего имущества определяется собственниками
помещений квартиры.