Магистерский диплом (ВКР) на тему Совершенствование методики оценки и управления коммерческой недвижимостью на ПАО «Завод «Варяг»

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ.. 3

1.
Теоретические аспекты управления недвижимостью.. 7

1.1. Управление недвижимостью:
сущность, функции и уровни управления. 7

1.2 Понятие и виды коммерческой недвижимости и
ее особенности. 19

1.3 Способы управления коммерческой недвижимостью.. 25

2.
Анализ деятельности предприятия ПАО «Завод Варяг»……………………….30

2.1. Технико-экономическая
характеристика предприятия…………………………….30

2.2. Анализ эффективности
использования коммерческой недвижимости предприятия…………………………………………………………………………………………………37

2.3.
Особенности и недостатки оценки недвижимости ПАО «Завод Варяг»……48

3.Разработка
мероприятий по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью
предприятия…………………………………………….58

3.1. Мероприятия, направленные
на повышение эффективности   управления
коммерческой недвижимостью в ПАО «Завод Варяг»……………………………………58

3.2. Перспективы развития
системы оценки  коммерческой
недвижимости………………………………………………………………………………………………64

3.3. Расчет эффективности  предложенных мероприятий………………………………72

Заключение………………………………………………………………………………………………..80

Список
использованной литературы…………………………………………………………82

Приложение………………………………………………………………………………………………..87

Введение:

Становление и развитие рыночных
отношений в российской экономике в основном связано с недвижимостью, которая
выступает в качестве средства производства. Объектами недвижимости являются
земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в
качестве товаров народного потребления и, в том числе, средством сохранения
сбережений и получения дохода при условии, что вы вкладываете свободные
средства в этот сегмент рынка.

Инвестиционная составляющая играет важную роль на рынке недвижимости.
Физические лица больше заинтересованы в покупке жилья, а корпоративные
структуры больше заинтересованы во вложении свободных средств. Из-за роста цен
недвижимость может вызвать такое увеличение начального капитала, что ни один
банковский депозит и другие банковские инструменты не всегда могут дать такой
же результат.

Современная структура общества требует от всех его членов постоянного
решения вопроса эффективного использования имеющихся ресурсов, как
материальных, так и нематериальных. В связи с этим эффективность управления
недвижимостью ставит вопрос о необходимости анализа других инструментов
получения дохода; риски, различные барьеры для инвестора.

Одним из основных ресурсов компаний, требующих эффективного управления, является
недвижимость — земельные участки, здания, строения и постройки. Недвижимость, с
одной стороны, облагается налогом, с другой стороны, благодаря эффективному
использованию она способна приносить значительную прибыль.

Без преувеличения можно сказать, что недвижимость имеет потенциал как
для процветания компании, так и, наоборот, ее неэффективное использование
приводит к кризису. В связи с этим особое значение приобретает формирование организации
управления недвижимостью с целью удовлетворения потребностей собственников в
получении максимальной отдачи от своих активов или других положительных
результатов.

 Для достижения положительного
результата необходимо постоянно контролировать использование недвижимости и
выявлять эффективные методы управления ею. Эффективное управление недвижимостью
важно для формирования как рынка недвижимости, так и экономики в целом.

В рыночной экономике недвижимость — это актив, сочетающий в себе большие
финансовые ресурсы участников рынка и методы достижения желаемых результатов.
Чтобы принимать решения по эффективному управлению недвижимым имуществом,
компания должна полагаться на комплексную систему учета и использования
недвижимого имущества, которая предоставляет достоверную и доступную информацию
по-разному.

Актуальность
исследования. В последние годы одной из самых серьезных задач является
повышение эффективности системы управления экономикой и ее компонентов в сфере
управления недвижимым имуществом. С развитием сектора недвижимости в России
вопросы управления недвижимостью становятся все более актуальными. Особенно это
касается коммерческой недвижимости, которая приносит доход и в современных
условиях становится важным объектом инвестирования.

Основой написания данной работы являются законодательные и нормативные
документы, действующие на территории Российской Федерации, а так же специальная
литература по исследуемой теме работы отечественных и зарубежных экономистов,
занимающихся изучением вопросов оценки эффективности управления недвижимостью,
законодательство Российской Федерации, учебные пособия и литература таких
авторов как Харламов А.С, Буряк В.Ю, Райзберг Б.А, Гриненко С.В,

Объект
исследования — объект коммерческой недвижимости ПАО «Завод «Варяг».

Предмет
исследования — методики оценки и управления 
коммерческой недвижимостью предприятия ПАО «Завод «Варяг».

Цель исследования. Определить основные
направления  совершенствования методов
оценки и управления коммерческой недвижимости в ПАО «Завод Варяг».

 Задачи исследования

1. Рассмотреть
теоретические аспекты  управления
недвижимостью.

2. Определить
способы управления коммерческой недвижимостью.

3. Проанализировать
деятельность предприятия ПАО «Завод Варяг».

4. Дать
технико-экономическую характеристику предприятия.

5. Разработать
мероприятия по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью
предприятия.

6. Определить
перспективы развития системы коммерческой недвижимости.

Методы
исследования – в процессе осуществления исследования применялись общенаучные
методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, системный подход и т.д.

Практическая
значимость работы заключается в том, что на
основе проведенного анализа стоимости предприятий разработаны мероприятия
по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью предприятия,
которые могут применяться владельцами
имущественных комплексов предприятий, а также различными лицами, организациями
и структурами.

Научная новизна
определяется комплексным исследованием теоретических, методологических и
методических вопросов управления недвижимым имуществом организаций и
разработкой мероприятий по повышению эффективности
управления коммерческой недвижимостью предприятия.

Структура
выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, заключения,
списка использованной литературы, приложения.

Заключение:

В
результате выполнения выпускной квалификационной работы была достигнута
поставленная цель – осуществлена разработка мероприятий по повышению
эффективности деятельности предприятия на примере управления  коммерческой недвижимостью в ПАО «Завод
Варяг».

Под
управлением недвижимостью понимают организацию наиболее эффективного
использования недвижимости в интересах его собственников. В числе современных
тенденции управления объектами производственной недвижимости выделяют такие
подходы как управление объектом производственной недвижимости с точки зрения
жизненного цикла, управление с использованием профессиональных моделей
управления, управление недвижимостью с делением ее на операционную и
инвестиционную, предпринимательское управление объектами коммерческой
недвижимости, управление объектами коммерческой недвижимости на основании
оценки наилучшего и максимально эффективного использования и оценке рыночной
стоимости.

В
современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они
необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как
заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость,
балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость,
инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть
разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Рассматривая проблему ценообразования услуг ПАО
«Завод Варяг» на рынке, можно выделить два основных подхода: затратное
ценообразование, в основу которого заложены предстоящие затраты фирмы на
производство и реализацию услуг и рыночное ценообразование, при котором цена
формируется под влиянием спроса и предложения услуг на рынке.

При затратном методе ценообразования, проект не
окупается в рамках оценки дисконтированного периода окупаемости на горизонте
планирования. Сроком дисконтированной окупаемости проекта при формировании цены
рыночным методом станет шестой год его реализации.

Таким
образом, оценка эффективности проводимой ценовой политики, с точки зрения
показателей коммерческой эффективности проекта диктует менеджменту компании
необходимость в формировании цены на услуги ПАО
«Завод Варяг» рыночным методом.

Фрагмент текста работы:

1. Теоретические аспекты
управления недвижимостью

1.1. Управление
недвижимостью: сущность, функции и уровни управления

 Коммерческой недвижимостью необходимо управлять,
чтобы использовать ее с максимальной отдачей. Коммерческая недвижимость, как
правило, относится к объектам нежилого фонда.

В понятие «коммерческая
недвижимость» не включается недвижимость, предназначенная для удовлетворения
личных нужд владельца, общественных нужд и извлечения дохода.

Проведенный анализ содержащихся в литературе
трактовок понятия «коммерческая недвижимость» позволяет сделать вывод, что
отличительными признаками этого вида недвижимости как объекта инвестиций
являются:

1) неперемещаемость объекта недвижимости;

2) уникальность каждого объекта недвижимости с
точки зрения инвестиционной привлекательности;

3) высокая капиталоемкость недвижимости: без
привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

4) сравнительно небольшое количество сделок на
рынке вследствие специфики актива;

5) трудность приобретения полной и достоверной
информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

6) длительный период экспозиции актива на рынке;

7) долговременность объекта инвестирования;

8) низкая степень взаимозаменяемости объектов
из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от
местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения
недвижимости и других факторов;