Магистерский диплом (ВКР) на тему Региональные особенности ипотечного кредитования в России

Содержание:

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ. 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.. 7
1.1 Сущность, принципы и виды ипотечного кредитования. 7
1.2 Методы анализа региональных рынков ипотечного
кредитования. 16
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В
РЕГИОНАХ РОССИИ.. 25
2.1 Развитие региональных рынков ипотечного кредитования
в России. 25
2.2 Опыт развития рынка ипотечного кредитования в
зарубежных странах. 31
2.3 Корреляционный анализ зависимости объёмов ипотечного
кредитования от факторов макроэкономического и регионального развития. 41
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.. 53
3.1 Рекомендации по разработке программ ипотечного
жилищного кредитования для каждого типа регионов. 53
3.2 Применение комплексной методики принятия
управленческих решений с помощью когнитивного моделирования. 68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 86
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 90
ПРИЛОЖЕНИЯ.. 94

Введение:

Актуальность темы исследования. В
экономике многих стран ипотечный рынок играет важную роль в обеспечении
макроэкономической стабилизации, стимулировании инвестиционных процессов и
способен положительно влиять на уменьшение социальной напряженности. В то же
время, как засвидетельствовал ход финансово-экономического кризиса,
отечественный ипотечный рынок через ряд особенностей своего развития пока что
не может действенно влиять на обеспечение экономического равновесия и улучшение
социального положения.

Одной
из неотложных проблем, которая требует решения, является проблема обеспечения
населения жильем. С одной стороны, действующая государственная жилищная
политика является неэффективной, поскольку основывается на устаревшей концепции
централизованного обеспечения населения жильем, а одиночные прогрессивные
нормативно-правовые документы охватывают лишь отдельные категории граждан.
Принимая во внимание постоянный дефицит и ограниченность бюджетных денежных
поступлений к отрасли жилищного строительства, сегодня такой сценарий решения
жилищной проблемы в стране является практически невозможным. С другой стороны,
подавляющее большинство населения также не в состоянии самостоятельно,
исключительно за счет собственных сбережений обеспечить себя современным и
комфортным жильем. Невзирая на высокий спрос на жилищную недвижимость внутри
страны, его уровень подавляющим образом является неплатежеспособным.

При
таких критериях справедливо вырастает надобность в использовании альтернативных
устройств финансирования строительства жилья, в частности ипотечных, какие
учитывают вовлечение долговременных ипотечных кредитов для повышения
платежеспособного спроса населения на рынке жилья и являются неотъемлемой
составляющей жилищной политики. Отмеченное обусловливает необходимость
всестороннего исследования направлений развития в РФ ипотечного финансирования
строительства жилья с целью усовершенствования жилищной политики и совершенствования направлений финансирования ипотечного
жилищного кредитования в кредитной организации.

Степень
разработанности проблемы. Отдельным аспектам сложной и
многоплановой проблемы рынка ипотечного кредитования посвящены труды ведущих
отечественных и зарубежных экономистов и финансистов. Весомый вклад сделали
ученые: И. О. Бланк, Н. Е.Балашова, В. Н.Жоваников, Дж.Синки, К.М. Уваров, О.
В. Куценко, А.О.Старостина и др. Исследованию посвящен ряд аналитических работ
Кауфмана Г.Г. и Скотт К.Е., Д. Хендрикс. Вместе с тем, в трудах ученых пакет
важных вопросов теоретико-методологического и практического устремления
развития ипотечного кредитования остаются рассмотренными не в полной мере, при
этом часть из них является дискуссионной. Особенно это касается исследования
сущности и особенностей использования ипотечных инструментов на рынке
недвижимости. Следовательно, решение этой проблемы с учетом мирового опыта
имеет практическую и теоретическую ценность.

Целью магистерской работы
является разработка программ ипотечного жилищного кредитования для каждого типа
регионов.

Задачами
данной работы являются:

‒ рассмотреть
сущность , принципы и виды ипотечного кредитования;

‒ изучить
методы анализа региональных рынков ипотечного кредитования;

‒ проанализировать
развитие региональных рынков ипотечного кредитования в России;

‒ проанализировать
опыт развития рынка ипотечного кредитования в зарубежных странах;

‒ выполнить
корреляционный анализ зависимости объёмов ипотечного кредитования от факторов
макроэкономического и регионального развития;

‒ разработать рекомендации
по разработке программ ипотечного жилищного кредитования для каждого типа
регионов

‒ рассчитать применение
комплексной методики принятия управленческих решений с помощью когнитивного
моделирования.

Объектом
исследования в работе выступает рынок ипотечного кредитования.

Предметом
исследования являются разработка программ ипотечного
жилищного кредитования для каждого типа регионов.

Методологическая база исследования.
При написании магистерской работы были использованы следующие методы
исследования: анализ, синтез, описание, абстрагирование, сравнительный и
исторический методы. Были изучены и использованы нормативно-правовые акты, а также труды и
работы отечественных авторов по вопросам ипотечного кредитования.

Теоретико-информационную базу
исследования представляют нормативные и
законодательные акты по ипотечному кредитованию банков, статьи ученых,
материалы конференций по вопросам ипотечного кредитования,
научно-исследовательские материалы, электронные ресурсы.

Структура
исследования. Работа содержит введение, три главы, заключение. В первой главе
рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования и
мировой опыт. Вторая глава имеет практический характер. Дана оценка проблемам и
развития ипотечного кредитования. Проведен корреляционный анализ зависимости
объёмов ипотечного кредитования от факторов макроэкономического и регионального
развитии.  В третьей главе разработаны
мероприятия по разработке программ ипотечного жилищного кредитования для
каждого типа регионов. Дано обоснование применения комплексной методики
принятия управленческих решений с помощью когнитивного моделирования. В
заключении сделаны выводы проведенному исследованию в работе.

Заключение:

На
сегодняшнем этапе развития кредитных отношений ипотека продолжает широко
использоваться в качестве средство обеспечения обязательств. Проведенные
исследования экономической природы ипотечного рынка позволяют сделать следующие
выводы:

1)
ипотечный рынок является системой отношений среди финансовыми субъектами в
экономическом торге в базе конкретных основ также общепризнанных мерок согласно
предлогу аккумулирования независимых валютных ресурсов, их размещения во фигуре
залоговых кредитов также рефинансирования залоговых активов со мишенью
свершения финансового либо общественного результата;

2)
ипотечный рынок являет собой интегральное единство рынков ссудного капитала и
недвижимости, фондового рынка, а также сегментов страхового рынка и рынка
сопутствующих услуг;

3)
согласно функциональному признаку ипотечный рынок разделяется на первичный
(совокупность отношений, которые возникают при выдаче и обслуживании ипотечных
кредитов) и вторичный (система отношений, которые возникают во время
рефинансирования и реформирования ипотечной задолженности).

Преимущества
ипотечного кредитования проявляются не только на уровне участников, но и на
макроуровне. Активизация ипотечного кредитования предприятий на уровне
государства позволит:

‒ провести модернизацию
оборудования предприятий разных форм собственности;

‒ повысить объемы
реализации и качество продукции;

‒ повысить рентабельность
деятельности субъектов бизнеса, который в свою очередь приведет к увеличению
объемов поступлений в государственный бюджет в виде налогов, какие они платят;

‒ сформировать и наладить
деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов предприятий, который будет
содействовать развитию рынка ценных бумаг.

Анализ
состояния рынка ипотечного кредитования начнем с анализа общего рынка
кредитования. Так, общий кредитный портфель банков России за период 2015 – 2020
гг. увеличился на 15%, на конец 2020 г. составил 52,9 трлн руб. Данное значение
явилось определяющим в выделении общей динамики данного сектора. Необходимо
отметить, что по состоянию на конец 2020 кредитный портфель в целом занимает
57% от общей суммы активов.

За
прошедший период величина корпоративного портфеля увеличилась на 12,4%. Розничный
портфель банковского сектора увеличился на 22,4%. Объем кредитов, которые были
выданы через 5 наиболее крупных банков РФ увеличился на 17,3%, что составило
3,89 трлн. Руб.

Общее
количество банковских учреждений в Российской Федерации за последние несколько
лет постоянно уменьшается.

Считаем
что, выступая в качестве формы реализации кредитной политики, кредитный
механизм в процессе своего функционирования обусловливает взаимодействие
субъектов кредитных отношений с точки зрения взаимовыгодного экономического
сотрудничества и правового обеспечения их интересов, которые основываются на
объективных закономерностях движения кредита.

Учет на
практике такого взаимодействия способствует, с одной стороны, прогнозированию
кредитного портфеля коммерческого банка, а с другой — дает возможность
прогнозировать обеспечение этого процесса ресурсной базой. Со второй половины
2020 г. на развитие отрасли жилищного строительства и ситуа­цию на рынке жилья
оказывают влияние три ключевых фактора.

Первый фактор — повышенный спрос
на жилье. Общее снижение рыночных ставок в ус­ловиях
смягчения денежно-кредитной политики Банка России, действие ряда льготных
ипотечных программ, в первую очередь «Программы 6,5%», а также
заинтересованность банков в увеличении портфеля высоконадежных кредитных
продуктов привели к мас­штабному наращиванию ипотечного кредитования. Так, в
июле-декабре 2020 г. в сред­нем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных
кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. —
около 115 тыс. ипотечных кредитов об­щим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно.

Увеличение
доступности кредита как источ­ника финансирования расходов на недвижимость в
значительной мере поддержало спрос на жилье. Кроме того, в условиях повышенной
волатильности курса рубля и снижения ста­вок по депозитам в 2020 г. увеличилась
привлекательность жилья как средства сбереже­ния, что стало дополнительным
фактором роста спроса на него.

Второй фактор — ограниченное
предложение жилья. По данным Росстата, ввод
жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019
года. При этом, не­смотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на
снижение объемов текуще­го строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся
с середины 2019 года.

Это
связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехо­да
отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также
продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.

Третий
фактор — рост издержек застройщиков, связанный с увеличением цен на строй­материалы
и дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за
рубежа, введенных для сдерживания пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г.
значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую
очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках.

Вклад в
рост издер­жек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение
волатильности на мировых товарных рынках.

В
результате во второй половине 2020 г. продолжилось ускорение роста цен на жи­лье.
Оно происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно
для большинства регионов. При этом темпы роста цен на жилье во втором полугодии
2020 г. оставались заметно выше темпов роста потребительских цен. Существенное
повыше­ние стоимости жилья может в значительной степени нивелировать
положительный эф­фект от снижения ипотечных ставок

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1
Сущность, принципы и виды ипотечного кредитования Ипотека рассматривается
как инструмент стимулирования экономического развития, ряд современных
исследователей отмечает также важную роль ипотечного кредитования как института
регулирования социально-экономического развития, функции которого выходят за
пределы сугубо экономической сферы [21, с.44]. Ипотека как институт способна
положительно влиять на ряд показателей, которые характеризуют социальный
капитал страны, а именно: увеличение прослойки среднего класса, улучшения
психологического климата, развития рыночных традиций, уменьшения социальной
напряженности в обществе, расширение возможностей граждан относительно
самоопределения.

Рост объемов ипотечного
кредитования оказывает позитивное влияние на динамику занятости (создание
дополнительных рабочих мест в строительстве и смежных отраслях), а
следовательно, может выступать в качестве действенного фактора преодоления
социальной нестабильности. Развитие института ипотеки через улучшение
обеспечения жильем позволяет решить и ряд других социальных проблем: укрепление
семьи, роста рождаемости, роста уровня доверия в обществе. В последнем случае
идет речь также о формировании договорно-правовых отношений и создании
атмосферы ответственности, связанной с выполнением обязательств, взятых на себя
участниками этого рынка, которые являются крайне необходимыми условиями
развития рыночных традиций в обществе.

Сегодня модель ипотечного
рынка трудно описать через существенные расхождения, что присущие Центральным
ипотечным рынкам и проявляются на уровне институционной инфраструктуры,
источников финансирования/рефинансирования, процентных ставок по кредитам
ипотеки. При этом особенного внимания заслуживает разнообразие ипотечных
инструментов. В большинстве стран на ипотечных рынках присутствующие такие
ипотечные инструменты, как инструменты приобретения недвижимости и ипотечных
кредитов, инструменты рефинансирования.

Осуществив анализ научных
трудов и ипотечного законодательства, мы пришли к заключению, что термин «ипотека»
можно рассматривать за определенными направлениями (спектрами) групп, а именно:
как правовая категория, как экономическая категория и финансовая категория
(табл. 1).

Таблица
1  – Определение сущности «ипотека» Признаки
групп Определение а) как правовая категория Ипотека — это залог недвижимости,
недвижимого имущества с целью получения специальной ипотечной ссуды. б) как экономическая категория Ипотека — это денежная ссуда, сумма,
которая предоставляется под залог недвижимости, относительно которой
возникают кредитные отношения. в) как финансовая категория Ипотека — это способ обеспечения
обязательств, предмет залога является недвижимое
имущество. Источник: составлено автором на основе
[20, с. 112] Таким образом, «ипотечный
кредит — долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества — земли,
производственных или жилищных зданий, которую предоставляют банки» [7, с. 84].

Ю.А. Коробов трактует «ипотечный
кредит как долгосрочную ссуду, которая предоставляется банком и обеспечена
основными средствами, имущественным комплексом».  Заставленное в банке имущество используется
предприятием [16, с. 38].

Главная цель ипотеки в РФ
– создание эффективного финансово-кредитного механизма операций с
недвижимостью. В этом плане приоритетными направлениями относительно создания и
развития системы ипотечного кредита в отечественной экономике следует считать:
формирование нормативно-правовой базы по вопросам ипотеки, создание системы
государственного регулирования ипотечного рынка, выпуск и обращение ипотечных
ценных бумаг, создания специализированных ипотечных банков и других ипотечных
учреждений.

По нашему мнению, исходя
из эволюционного развития института ипотеки, под ипотекой не стоит понимать
ссуду, или долг по ипотечному кредиту, поскольку ссуда предусматривает
передаваемость денег или материальных ценностей по договору ссуды юридическому
или физическому лицу на условиях возвращения [24, с. 185], а под долгом
понимают сумму непогашенного финансового обязательства [12, с. 92].

Таким образом, ипотека не
может рассматриваться как разновидность ссуды, или как долг, выходя из сущности
этих понятий.