Магистерский диплом (ВКР) на тему Правовое регулирование долевого строительства в городе Москве.

Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Положения российского законодательства,
регулирующие защиту прав участников долевого строительства. 10

1.1 Законодательное закрепление основ защиты прав
участников долевого строительства. 10

1.2 Современные проблемы правового регулирования защиты
прав участников долевого строительства. 15

1.3 Защита имущественных прав участников долевого
строительства в городе Москве. 20

Глава 2. Проблемы и перспективы развития долевого
строительства в городе Москве  40

2.1. Проблемы, возникающие при банкротстве застройщиков в
городе Москве. 40

2.2. Перспективы правового регулирование долевого
строительства в городе Москве. 63

2.3 Обеспечение реализации инвестиционных проектов в
строительстве и контроль в области долевого строительства в городе Москве. 71

Заключение. 83

Список литературы.. 87

Введение:

В
начале XXI века Россия завершает переход к рыночной экономике. Перед страной
стоят задачи обеспечения национальной безопасности, создания условий для
динамичного экономического развития и повышения благосостояния граждан
Российской Федерации. Среди прочих показателем благосостояния граждан нашего
государства считается обеспечения их комфортным жильем, права на которое
гарантировано Конституцией Российской Федерации. Для обеспечения комфортным
жильем Правительством Российской Федерации была утверждена Концепция
долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период
до 2020 года. В разделе 3 Концепции обозначено, что уже в 2020 году средний
уровень обеспеченности жилищем должен составлять около 30 квадратных метров на
человека. Для проектов увеличения средней площади помещений необходимо создать
условия, в которых комфортное и качественное жилье будет доступно для всех
категорий граждан, перетянуть проблему ветхого жилья, модернизировать
жилищно-коммунальное хозяйство.

Актуальность
темы исследования определяется происходящими в настоящее время изменениями и
совершенствованием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ
(далее — закон № 214-ФЗ). Принятый закон ужесточил требования к застройщикам и
усилил защиту прав дольщиков. В связи с этим актуально исследовать
результативность принятых поправок и выявить возникающие проблемы на рынке
первичного жилья при использовании схемы долевого участия в строительстве.
Вступление в силу закона №214-ФЗ «О долевом строительстве» повлекло за собой
значительные изменения существующей системы ценообразования на жилье из – за изменения
порядка финансирования строительства. Разработка и принятие указанного закона
были вызваны появлением проблемы «обманутых дольщиков».

Дело
в том, что изначальные схема финансирования долевого строительства предполагала
заключение договора между дольщиком и застройщиком, то есть в строительство
инвестировали непосредственно покупатели. Такая схема позволила решить проблему
на рынке первичной недвижимости в 90-е годы ХХ века, но как показывает
статистика повлекла за собой проблемы. Именно они разработки и принятия нового
федерального закона.

На
сегодняшний момент, по информации сайта «Единый ресурс застройщиков», в России
насчитывается почти 900 долевых долгостроев, а по данным Интерфакса число
обманутых дольщиков составляет около 40 тыс. чел. Только в Москве сейчас
строится более 500 объектов с привлечением средств граждан, из них около 480 —
по ДДУ (договору на участие в предстроительных работах) 10. С ноября 2017 года
по май 2018 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано более 40 тысяч
договоров на участие в долевом строительстве (ДДУ) с отчислением в Фонд защиты
акционеров.

По
разным оценкам, в России насчитывается от 40 000 до более чем 100 000
«обманутых дольщиков»-людей, которые заплатили деньги за новые квартиры, но так
и не смогли переехать, потому что строительство этих домов так и не было
завершено. Эта проблема существует уже более десяти лет, и тысячи людей,
обманутых своими деньгами, потратили это время на организацию протестов и
обращение к государственным чиновникам, но правительство до сих пор не решило
эту ситуацию.

Долевое
строительство пришло в Россию в начале 1990-х годов вместе с рыночной
экономикой. Частные строительные компании росли как сорняки, когда рынок
соинвестиционной недвижимости был еще полностью нерегулируемым. По мнению
экспертов, сама модель партнерства возникла в середине 1980-х годов в
Аргентине, где власти создали акционерное общество, принимавшее депозиты от
населения, которые использовались для финансирования различных строительных
проектов. Депозиты были конвертированы в акции компании, которые можно было
обменять на определенное количество квадратных футов в реальном жилом
комплексе. Экономика страны в то время была в руинах (аргентинцы пережили 12
деноминаций за семь лет), и долевое финансирование работало, потому что обычные
люди просто не могли получить банковские кредиты, в отличие от строительных
компаний. Благодаря этой модели число владельцев недвижимости в Аргентине
выросло почти в десять раз.

Заключение:

Проведенное
исследование посвящено актуальной социально – значимой теме правового
регулирования на рынке долевого строительства. Несмотря на то, что развития
рынка жилья на современном этапе находится под двойным контролем – как со
стороны государства, так и со стороны профессиональных участников рынка
недвижимости, вопросы ценообразования продолжают оставаться недостаточно
ясными. Недостаточная теоретическая изученность вопросов ценообразования на
рынке первичного жилья определяется тем, что тенденции развития как самого
рынка, так и цен на жилье находятся в прямо пропорциональной зависимости от
спроса. Но при этом очень важно понимать какие именно факторы влияют на процесс
ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости и как каждый из них
влияет на изменение цен на жилье.

Города
растут беспрецедентными темпами, открывая невероятные возможности для развития
местной экономики. Однако их жители нуждаются в хорошем, доступном жилье – и
это остается проблемой во всем мире. Хорошо функционирующие рынки недвижимости
могут выступать в качестве финансового плацдарма для предприятий и создания
рабочих мест. Благоприятные условия для строительства доступного жилья могут
быть созданы при наличии надлежащей инфраструктуры, инвестиционной и
макроэкономической политики, направленной на обеспечение социальной и
финансовой интеграции. Проблема доступности требует не только краткосрочных
усилий исправления, но и долгосрочные стратегии. Решения должны касаться как
предложения, так и спроса на рынке жилья, а также привлекать заинтересованные стороны
государственного, частного и некоммерческого секторов.

В
результате проведенного исследования можно сказать, что недвижимость является
наиболее фундаментальным, долговечным товаров, удовлетворяющим основную
социальную потребность человека. Изученные вопросы теории и практики
ценообразование на рынке первичного жилья позволили выявить следующие факторы,
оказывающие влияние на уровень цен в настоящее время:

Первый
фактор связан непосредственно с процессом создания жилья и передачи прав
собственности на недвижимость. Этот факт вызывает снижение ликвидности
недвижимости как товара.

Второй
фактор ценообразования на рынке первичной недвижимости — индивидуальные
характеристики жилья, к которым относится и соответствующая инфраструктура с
особенностями размещения. Стоит отметить, что у каждого объекта недвижимости
эти характеристики индивидуально. Общее количество объектов недвижимости на
рынке первичного жилья в настоящее время очень велико. При этом наблюдаются
значительные дифференциация их начиная от расположения в различных областях,
субъектах федерации, внутригородского расположения и заканчивая индивидуальными
эксплуатационными характеристиками.

Вступление
в силу закона №214-ФЗ «О долевом строительстве» повлекло за собой значительные
изменения существующей системы ценообразования на жилье из – за изменения
порядка финансирования строительства. Разработка и принятие указанного закона
были вызваны появлением проблемы «обманутых дольщиков».

По
данным официальной статистики, в 2019 году в России введено нового жилья 79,2
млн м2, в том числе 33 млн м2 — за счет средств населения. Одновременно, более
37,5 млн м2 жилья, т.е. более половины, от общего ввода, не было сдано в
эксплуатацию в срок, причем в число наиболее неблагоприятных городов попала
Москва.

На
сегодняшний момент, по информации сайта «Единый ресурс застройщиков», в России
насчитывается почти 900 долевых долгостроев, а по данным Интерфакса число
обманутых дольщиков составляет около 40 тыс. чел.

Дело
в том, что изначальные схема финансирования долевого строительства предполагала
заключение договора между дольщиком и застройщиком, то есть в строительство
инвестировали непосредственно покупатели. Такая схема позволила решить проблему
на рынке первичной недвижимости в 90-е годы ХХ века, но как показывает
статистика повлекла за собой проблемы. Именно они разработки и принятия нового
федерального закона.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Положения российского законодательства,
регулирующие защиту прав участников долевого строительства

1.1 Законодательное закрепление основ защиты прав
участников долевого строительства В
сложившейся ситуации в стране строительство играет немаловажную роль как для
общества, так и для каждого гражданина. Оно направлено на удовлетворение
потребности человека в жилье, так как потребность в своем жилье является одной
из первоочередных и наиглавнейших потребностей человека. Право на доступное
жилье гражданина нашей страны закреплено на конституционном уровне (ст. 40
Конституции Российской Федерации)[1].

Для
реализации данного права граждан государством отрасли жилищного строительства
на всех уровнях власти. Например, Указ Президента РФ от 07.05.2012 г. № 600 «О
мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем
и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», обязует Правительство РФ
обязано создать для населения возможности улучшения жилищных условий не реже
одного раза в 15 лет и обеспечивать в текущем 2020 году предоставление
доступного и пригодного для проживания жилья семьям, желающим улучшить свои
жилищные условия.

Помимо
этого, Президент Российской Федерации акцентирует внимание на вопросах
обеспечения страны жильем. Из-за недостаточно сформировавшегося правового
регулирования в настоящее время вопросы, касающиеся отношений, возникающих на
основании договора участия граждан в долевом строительстве, являются достаточно
исследованными во многих аспектах.

Существуют
недоработки в действующем законодательстве. Однако, следует признать, что
формирование рынка невозможно без увеличения объемов и темпов строительства
жилья на долевых началах. Такое строительство должно быть выгодным для всех участников
договорных отношений.

Итак,
рассмотрим нормативно-правовую базу, которая входит в область строительства в
Российской Федерации.

Прежде
всего, это Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г., Гражданский
кодекс Российской Федерации от 21.10.1994 № 51 – ФЗ, Градостроительный кодекс
Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Федеральный закон от 30.12.2004 №
214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации»[2], Закон РФ от 07.02.1992 №
2300-1 «О защите прав потребителей» и иные нормативно-правовые акты.

В
законотворческой деятельности при дальнейшем совершенствовании законодательства
России, направленного на усовершенствование защиты прав участников долевого
строительства и предотвращения правонарушений в данной сфере, а также уточнив
понятийно – категориальный аппарат в области отношений, возникающих в
результате заключения договора участия граждан в долевом строительстве, можно
будет преодолеть логико-структурные дефекты права.

При
осуществлении права на жилье граждане могут использовать различную систему
приобретения объекта недвижимости. В отличие от большинства стран, где жилищное
строительство осуществляется путем ипотечного кредитования, в нашей стране
слабо развита кредитная система, так как низкие доходы и недостаточный
платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений[3], в нашей стране одним из
способов решения вышеуказанных проблем явилось долевое строительство.

Так,
с точки зрения Ю.В Чугунова, договор участия в долевом строительстве имеет
ключевое значение для разрешения жилищных проблем, потому что он выступает
надежным регулятором договорных отношений между приобретателем и строителем[4]. [1] Конституция Российской Федерации
(принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе
общероссийского голосования) 01.07.2020). [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: Справочно-правовая система КонсультантПлюс. http://www.consultant.ru
(дата обращения: 10.02.2021). [2] Федеральный закон «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от
30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/)  (дата обращения: 10.02.2021) [3] Габбасова, А. А. Новые возможности
работы с условным депонированием (эскроу) [Текст] / А.А. Габбасова //
Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке. — 2018. — №8. –
С.32-36. [4] Чугунова, Ю. В. Долевое
строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования [Текст] /  Ю.В. Чугунова // УЭкС. – 2017. – №7 (101). –
С.33-37.