Магистерский диплом (ВКР) на тему Правовое регулирование договора ипотеки

Содержание:

Введение. 3
Глава 1. Правовая характеристика
договора ипотеки. 12
1.1 Основы правового регулирования
договора ипотеки: понятие, признаки и виды   12
1.2 Краткая история формирования
договора ипотеки: развития договора ипотеки в России. 22
Глава 2.  Правовое определение предмета и субъектного
состава договора ипотеки  34
2.1 Проблемы определения понятий
предмета и объекта ипотеки, и их соотношение  34
2.2 Субъектный состав договора
ипотеки. 47
Глава 3. Содержание и заключение
договора ипотеки. 60
3.1 Основные условия заключения
договора ипотеки, и требования, предъявляемые к его форме. 60
3.2 Права, обязанности и
ответственность сторон по договору ипотеки. 72
Заключение. 107
Список использованных источников и
литературы.. 117

Введение:

Актуальность
темы исследования обусловлена тем, что внимание к ипотеке (залогу недвижимости)
на протяжении последних лет стремительно возрастает как со стороны государства,
так и граждан. Среди различных способов обеспечения обязательств залог
недвижимости занимает особое место, так как обладает надежностью и неоспоримыми
преимуществами.

В последнее время мы
можем наблюдать возрастание интереса к вопросам ипотеки и её правового
регулирования в Российской Федерации. Ипотека недвижимости России прошла период
становления, и сейчас существует необходимость систематизировать всю ту
правовую информацию, которая накопилась за это время, что определяет
актуальность темы исследования.

Во-первых, новый
Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости», расширил рамки гражданско-правового
регулирования тех отношений, которые были связаны с будущим залогом, а, как
известно, ранее эти нормы детально рассматривались в Законе о залоге 1992 года.
Законодательство поставило перед правоприменителями такие задачи, как:
концептуальный практический подход, правильная правореализационная политика,
разработка рекомендаций для совершенствования данного закона.

Во-вторых, это наличие
социального критерия, который связан с ограниченной платежеспособностью
населения страны в условиях действия начального этапа развития рыночной
экономики и установленных цен на жилье и необходимость предлагать меры, которые
бы отвечали ожиданиям всех слоев населения. Человеческий фактор играет большое
значение, поскольку именно он определяет все колебания на рынке залоговых
правоотношений. Именно эти колебания заставляют российского законодателя
держать вопрос в своем поле зрения.

Как уже было сказано
выше, появление нового закона повлияло на изменение многих нормативно–правовых
актов, однако и на данный момент существует большое число противоречий при
применении норм, которые являются смежными с данным институтом. Это
отслеживается, как в судебной практике, так и в законодательстве. Для решения
подобных проблем необходимо выработать те или иные рекомендации для правильного
применения правовых норм. Недостаточная разработанность теоретической базы и
несогласованности норм между собой послужили выбором темы для данной выпускной
квалификационной работы. Большое количество изменений, которые позволяют
рассматривать эту тему с нового ракурса, также послужили причиной, почему выбор
остановился именно на ней.

Развитие ипотечных отношений
затрагивает интересы не только граждан, но и государства в целом. С помощью
такого правового инструмента как ипотека участники возникших правоотношений на
всех ступенях операций с недвижимостью могут минимизировать свои риски. В связи
с этим возникает особая потребность в выявлении и анализе путей
совершенствования существующих механизмов в области залоговых правоотношений.

Как показывает практика, залог
недвижимости является самым распространенным способом обеспечения обязательств.
Так, в сведениях о деятельности Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по государственному кадастровому учету и государственной
регистрации прав за 12 месяцев 2021 года видно, что ипотека лидирует по числу
зарегистрированных ограничений прав. Например, в отношении земельных участков
из 170 272 зарегистрированных прав – 96 212 приходится на ипотеку, в отношении
помещений из 406 229 зарегистрированных прав – 275 701 приходится на
ипотеку, в отношении объектов незавершенного строительства из 275
зарегистрированных прав – 139 приходится на ипотеку[1].

Данная статистика показывает
востребованность залога недвижимого имущества. Это объясняется тем, что
недвижимость обладает большой ликвидностью и относительной стабильностью в
стоимости, а также востребованностью на рынке. Такие свойства дают уверенность
залогодержателю в удовлетворении своих требований и стимулируют залогодателя в
исполнении своих обязательств.

Такая распространенность ипотеки в
настоящее время заслуживает дополнительного исследования, так как существующие
недостатки и пробелы в законодательстве, коллизии между законами и подзаконными
актами, назревшие дискуссионные теоретические проблемы не позволяют
использовать этот способ обеспечения обязательств в полной мере, сохраняя
баланс прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

Актуальность данной темы состоит в
проводимых в Российской Федерации законодательных реформах в сфере залоговых
прав на недвижимое имущество, а также в наличии различных подходов цивилистов и
теоретиков по ключевым вопросам.

Так, в Концепции развития
гражданского законодательства Российской Федерации[2]
говорится о двойственности природы залога недвижимого имущества:
обязательственно-правовой и вещно-правой. В данном законопроекте упомянут новый
подход к правовому регулированию ипотеки. В целом залог как способ обеспечения
исполнения обязательств сохраняет свою обязательственно-правовую природу, в то
время как правила об ипотеке помещены в раздел «Вещное право», так как сама
ипотека будет регулироваться в качестве ограниченного вещного права. Таким
образом, нормы о залоге будут применяться к ипотеке субсидиарно.

Залог недвижимого имущества (ипотека) имеет определенную степень
надежности, а также является довольно значимым элементом в системе,
раскрывающей способы обеспечения исполнения обязательств в гражданском праве.

Заключение договора
ипотеки (залога недвижимости) является правовым инструментом, который помогает
сторонам, участвующим в гражданско-правовых взаимоотношениях, снизить
возможность возникновения вероятных рисков в правовом поле.

Таким образом, поиск и
анализ вариантов, которые помогут усовершенствовать современный правовой подход
в регулировании данного вида кредитных договоров, играют важную роль.

Для того, чтобы выявить
имеющиеся проблемы по данному вопросу, необходимо в первую очередь
проанализировать фундаментальные основы правового регламентирования ипотечного
кредита; дать четкое определение ипотеки; выявить предмет, вид и признаки
кредитного договора; определить субъектный состав и его содержание (установить
права и обязанности сторон в ипотечном договоре); изучить, какие в договоре
должны быть отражены существенные условия, каков порядок его заключения;
выяснить, предусмотрена ли ответственность за нарушение прав и обязанностей по
договору и какая именно.

Базовым
нормативно-правовым актом, который на локальном уровне регулирует отношения,
возникающие по договору, по которому производится залог недвижимости, считается
Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Вышеуказанный закон постоянно претерпевает изменения. Однако законодателем все
равно не учтены некоторые моменты, в связи с чем на сегодняшний день в
Федеральном законе можно обнаружить несоответствия с положениями,
установленными в ином законодательстве, в том числе в подзаконных актах.

Появившаяся в девяностых
годах нужда в принятии отдельного закона, который регулировал бы отношения в
сфере залога недвижимости, привела к возникновению большого количества споров,
а законы, которые были приняты в последующем (например, Земельный кодекс РФ), и
подзаконные документы, которые были направлены на регламентацию правоотношений
в сфере недвижимости, породили серьезные противоречия. Однако конкретные
правоотношения так и не были достаточно освещены К примеру, в законодательстве
не в полной степени отрегулированы важные детали – существенные условия
договора ипотеки. Указан их перечень, но при этом сами условия не
конкретизированы, есть расхождения в прочтении, что может повлечь в будущем
неточное описание предмета залога, а, следовательно, риск признания договора
недействительным. Федеральным законодательством не в полной мере закреплены особенности
внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об
ипотеке, возникающей в силу закона.

Множество проблем
появляется также в процессе исполнения кредитного договора его сторонами. В
качестве примера можно обратить внимание на вопросы наблюдения за тем, чтобы
объект залога находился в целости и сохранности; на вопросы в сфере страхования
и другие. Возникают и прочие трудности в регулировании залога недвижимости в
связи с тем, что в законодательстве имеются определенные расхождения.

Кроме того, данная тема
охватывает изучение возможности и анализ способов решения главных проблем в
сфере ипотечного кредитования с учетом положений законодательства, которое
действует в настоящее время, без перекладывания процесса регулирования на
нормы, которые, возможно, будут приняты в будущем.

Особое внимание стоит
уделить анализу видов недвижимости, которые можно считать полноценными
объектами залога. Кроме того, имеются: проблемы в субъектной части кредитного
договора; недостатки юридического характера в реализации обязанностей и прав в
рамках данных правоотношений; проблемы в нехватке информации, касающейся причин
признания ипотечного договора недействительным, а также последствий такого
признания.

Научную основу составляют
труды таких авторов, как: Бевзенко Р.С., Архипов Д.А., Емелькина И.А., Батин
В.В., Руденко Е.Ю. и других юристов. В данной работе была поставлена цель
изучения теоретических основ и правового регулирования залога недвижимой вещи в
России.

Объект данной работы –
общественные отношения, которые связаны с заключением и исполнением договора
ипотеки.

Предмет работы – нормы
права, регулирующие институт договора ипотеки, теоретические источники,
материалы судебной практики.

Цель исследования – комплексный
правовой анализ норм, касающихся залога недвижимости (ипотеки), выявить
проблематику данной темы исследования и предложить пути совершенствования в
рассматриваемой сфере.

Задачи исследования:

— сформулировать понятие и раскрыть
содержание договора ипотеки;

— выявить особенности истории
формирования и развития договора ипотеки в России;

— сформулировать проблемы определения
понятий предмета и объекта ипотеки, и их соотношение;

— выявить особенности субъектного
состава договора ипотеки;

— сформулировать проблемы  заключения договора ипотеки,

—
выявить
проблемы реализации прав,
обязанностей и ответственности сторон по договору ипотеки.

Методы
исследования: анализ, синтез, дедукция, обобщение, а также
формально-юридический, исторический и сравнительно-правовой методы.

Положения,
выносимые на защиту:

1.
Изученные в процессе написания
работы научные и практические материалы позволяют сделать вывод, что
относительно определения понятий «объект договора ипотеки» и «предмет договора
ипотеки» единство мнений в науке гражданского права отсутствует. В качестве
предмета и объекта гражданских правоотношений указывают и непосредственно само
недвижимое имущество, и право собственности на это имущество.

Анализируемые понятия смешивать нельзя, так как объектом
ипотеки является право собственности на недвижимое имущество, указанное в ч. 1
ст. 130 ГК РФ. Предметом же ипотеки является имущество, указанное в ч. 1 ст.
130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. На практике нередко возникали ситуации, когда должник,
имеющий в качестве единственного жилья жилое помещение, значительно
превосходящее по размерам необходимые социальные нормы, долги по обязательствам
не выплачивает. Выигранный судебный процесс теряет всякий смысл, его фактически
отсутствует возможность исполнения решения суда, в том числе по причине
несовершенства законодательства в части взыскания долга.

Иными словами, существовавшая до недавнего времени порочная
практика ухода должника от исполнения обязательств, путем приобретения
единственного, но роскошного помещения, в настоящее время пресечена. Вместе с
тем, пределы действия имущественного иммунитета относительно жилья,
законодательно в настоящее время так и не установлено. Представляется, что
необходимо учесть позицию КС РФ, и внести соответствующие изменения в
законодательство.

В частности, видится необходимым дополнить
ч.1 ст. 446 ГПК РФ словами «и не превышает установленного региональным
законодательством размера социальной нормы площади предоставления жилого
помещения». Окончательно изложить эту часть ст.446 ГПК РФ следующим образом:
«жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи,
совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным
пригодным для постоянного проживания помещением и не превышает установленного
законодательством размера социальной нормы площади предоставления жилого
помещения. Данное положение не распространяется на указанное в настоящем абзаце
имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с
законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

3. Хотелось бы отметить,
что при реализации имущества с публичных торгов должник поставлен в более
невыгодное положение, чем, если бы предмет ипотеки просто обращался в пользу
банка. Однако существуют и исключения – когда сумма, подлежащая уплате банку
существенно меньше, чем сумма, по которой может быть реализовано имущество.
Полагаем, что право определения способа прекращения договора ипотеки должно
выбираться должником как наименее защищенной стороной договора ипотеки.

В связи с этим предлагаем
дополнить ФЗ № 102 статьей 9.2 «Право выбора способа отчуждения заложенного
имущества» следующего содержания:

«1. В случаях невозможности
исполнения договора ипотеки, право выбора способа реализации заложенного
имущества принадлежит должнику, если иное не установлено договором ипотеки.

2. Заложенное имущество
может быть реализовано либо на публичных торгах по правилам, предусмотренным
настоящим Федеральным законом, либо путем обращения предмета ипотеки в пользу
кредитора без проведения иных процедур по его реализации.

3. По окончанию публичных
торгов в случае достаточности средств для погашения договора ипотеки, или при
обращении предмета ипотеки в пользу кредитора договор ипотеки считается
прекращенным, а обязательство исполненным».

Полагаем, что
предложенное нами нововведение будет способствовать наибольшей защите прав
должника, наиболее справедливому выбору способа защиты прав должника перед
кредитором. Кроме того, вероятно, что предоставление права на выбор способа
прекращения договора ипотеки в связи с невозможностью ее погашения в
установленный договором срок может повысить уровень доверия граждан к
банковским организациям.

Научная новизна исследования заключается в разработке
предложений по совершенствованию института договора ипотеки.

Апробация исследования. Были написаны и опубликованы
следующие статьи в рамках исследуемой проблематики:

1. Проблемы
определения понятия предмета и объекта договора ипотеки и их соотношение //
Научно-практический журнал. Закон. Право. Государство. Lex. Jus. Civitas. №
4(32), 2021. ГУАП. С. 312

2. Права и
обязанности сторон по договору ипотеки // Научно-практический журнал. Закон.
Право. Государство. Lex. Jus. Civitas. № 1(29), 2021. С. 109.

Структура
исследования включает введение, три главы, разделенные на параграфы, заключение
и список использованных источников и литературы. [1]
Статистическая отчетность [Электронный ресурс] // Федеральная служба
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). – URL:
https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/statisticheskaya-otchetnost
(дата обращения: 05.03.2022). [2]
Концепция развития гражданского законодательства РФ: подготовлена на основании
Указа Президента РФ от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании ГК РФ»;
одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию
гражданского законодательства от 07.10.2009 / Вестник ВАС РФ, 2009. – № 11.

Заключение:

По результатам
проведенного исследования можно сформулировать следующие выводы.

Регулирование
договора ипотеки недвижимости осуществляется посредством гражданского
законодательства, федеральными законами и иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 5
ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут быть: квартира и жилой дом или его
части, а также дача, гараж, садовый домик, незавершенная постройка, земельный
участок, сооружение, здание, ангар и другое недвижимое имущество.

Предмет ипотеки
определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и
описанием, которое будет наиболее полным, достаточным для его идентификации.
Описание объекта недвижимости в большинстве своем состоит из: наименования
предмета ипотеки, зафиксированное в свидетельстве и государственной
регистрации, площадь объекта, адрес, по которому находится объект, кадастровый
или условный номер номер объекта недвижимости.

Между тем, в случае
приобретения квартиры в новостройке, необходимо, чтоб оно отвечало следующим
требованиям: во-первых, жилье не принадлежало никому на праве собственности ,
не переходило от владельца к владельцу; во-вторых, соглашение о приобретении
заключается в письменном виде в форме договора долевого участия, и в-третьих,
оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации". Кроме того, согласно
общему правилу если отчуждение определенного имущества ограничено или
запрещено, то оно соответственно не может быть предметом по договору. Между
тем, могут быть обозначены специальные запреты для определенных объектов
ипотеки. (например, на объекты государственного и муниципального жилого фонда).

Кредитные
организации вправе устанавливать свои требования по поводу недвижимости.
Например, в качестве обеспечения залога банки не будут рассматривать дома, не
подключенные к коммуникациям, или квартиры, где прописаны несоверщеннолетние.

Необходимо
отметить, что заключение договора ипотеки на недвижимое имущество очень
выгодное явления. К достоинствам недвижимости как предмета залога можно отнести
следующее:

Во-первых,
недвижимость мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, и кроме того,
проверить её наличие достаточно просто.

Во-вторых,
имеются нюансы с целевым назначением (если речь идет о земельных участках),
оборотоспособностью недвижимости. Необходима государственная регистрация
перехода прав на нее, а в отдельных случаях регистрация сделок с ней.

И,
наконец, в-третьих, стоимость недвижимости. Здесь следует отметить тенденцию ее
повышения (в условиях кризиса она может и снижаться). Высокая стоимость
недвижимости и риск потери ее выступают стимулирующим фактором, побуждающим
должника к своевременному исполнению обязательств по договору. Кредитор имеет
гарантии того, что задолженность несмотря ни на что будет погашена в полном
объеме.

Банки
также выдвигают свои требования при оформлении ипотечного кредитования на
жилье. Не на всякое жилое помещение банки выносят одобрение.

Как
правило, предметом ипотеки должно быть «среднестатистическое жилье». В
большинстве случаев к требованиям банка относят следующее: если это дом, то он
не должен превышать износ 70% к моменту выплаты кредита, соответственно без
статуса аварийности; некоторые банки отказывают в покупке квартиры,
расположенной в пятиэтажном панельном доме , а также тех, чей возраст превышает
30 лет, помимо этого приобретаемая квартира должна быть свободна от обременения
третьих лиц (не сдана в аренду, не заложена, не имеет прописанных людей).

В
соответствии с законом об ипотеке жилье, для покупки которого оформляется
кредит, должно быть отдельным, с собственной кухней, ванной и туалетом. В самом
помещении исправно работают: электричество, отопление, горячая и холодная вода.

Кроме
того, учитывается и такое основание как семейные отношения. Законом не
запрещено осуществлять покупку жилья у родственника. Родня может пойти на некоторые уступки при попытке получения более
комфортных условий по ипотечному кредиту. При согласии на получение
первоначального взноса не единым платежом, а по частям, продавец может передать
покупателю полученные средства для повторного внесения, увеличив сумму
начального платежа. Чем выше первоначальный платеж, тем проще отдавать
оставшуюся сумму на период ипотеки. При соответствующем оформлении
кредита шансы одобрения велики. Однако имеют место быть прецеденты, когда банк
отказывает в оформление подобного кредита. На примере крупнейшего банка России
– Сбербанка – рассмотрим возможные причины отказа:

-жилье
приобретается у супруги/супруга. Расторгнутые отношения также учитывают;

-при
наличии сомнения в нецелевом использовании займа. Например, вместо ипотечного
кредита, денежные средства используются для улучшения бизнеса;

-в
случае отсутствия у родителей, продающих жилье своим детям, другого жилья с
пропиской в нем;

— если частью первого взноса является материнский
капитал. Существует риск неодобрения подобной сделки стороны пенсионного фонда;

-приобретение недвижимости у близких родственников являясь
участников государственной программы по улучшению жилищных условий. Данная
ситуация оценивается государственными органами как намерения обналичивания
льгот, обман.

Необходимо отметить, что представляется возможным заключение
договора ипотеки на отдельную комнату в квартире. Кредитная организация, в
частности банк, одобрит такую сделку, если покупатель выкупает последнюю
комнату, все остальные уже ему принадлежат. Обосновывается тем, что в случае невозможности

взыскания долга ввиду неплатежеспособности клиента для
продажи потребуется согласие всех соседей.

Проанализировав принцип работы ипотечного кредитования был
сделан вывод, что обеспечение кредита может быть оформлено следующими
способами:

1. Договор об ипотеке
приобретенного жилого помещения с последующими нотариальным удостоверением
сделки, а также государственной регистрацией ипотеки.

2. Трехсторонний договор
купли-продажи и ипотеки жилого помещения. При данных обстоятельствах кредитор,
заемщик и продавец одновременно фиксируют, нотариально заверяют и
регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю
(заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора.

3. Договор приобретения жилого помещения за
счет кредитных средств. Ипотека возникает в силу закона в момент регистрации
договора купли-продажи.

Договор об ипотеке жилого помещения считается правовым в
случае достижения соглашения по всем существенным условиям, иначе будет признан
незаключенным. Оценка жилого помещения осуществляется специальными
организованными фирмами, сертифицированными специалистами.

Стороны
по договору ипотеки определяются как залогодержатель и залогодатель. Ими могут
быть как физические, так и юридические лица, а также государственные и иные
административно-территориальные образования, имеющие гражданскую
правосубъектность. Кроме того, участники по договору должны обладать
соответствующей правоспособностью, дееспособностью.

В
большинстве случаев субъектами по договору ипотеки выступают физические лица,
которые собираются приобрести недвижимое имущество при помощи оформления
соответствующего договора на заёмные средства. Система ипотечного кредитования
направлена на данный круг лиц.

Согласно
истории ипотечного кредитования заемщиками выступают только граждане Российской
Федерации, при этом ни в Гражданском кодексе РФ, ни в ФЗ «Об ипотеке(залоге
недвижимости)» не определены какие-либо ограничения по субъектному составу
заемщиков.

Залогодатель
– это такое лицо, которое представляет имущество в залог. Между тем,
залогодержатель – некий субъект, принимающий имущество в залог.

В
соответствии c
Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права
и обязанности сторон по договору строго не дифференцированы. Отсутствие строгой
регламентации прав и обязанностей представляет собой значительный недостаток в
действующем законодательстве.

При определении прав и обязанностей субъектов необходимо
выделить те, которые отражают сущность договора.

Залогодержателем
может быть только сам кредитор, а залогодателем может быть как сам должник, так
и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). В
соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, при условии , что
залогодателем выступает третье лицо вместо должника, то при таких обстоятельствах
подлежат применению нормы o
поручительстве.

Залогодатель
обязан проинформировать банк o
наличии прав у третьих лиц на предмет ипотеки. Например, долгосрочная аренда.

Залогодержателем
обыкновенно выступают банки, фонды и др. Субъекты, представляющие данную
сторону, обладают правом получения удовлетворения денежных требований из
стоимости заложенного имущества другой стороны, а именно залогодателя,
преимущественно перед другими кредиторами.

В большинстве
случаев, банковское учреждение предоставляет ипотечный кредит и является
обязательным субъектом в ипотечных правоотношениях. В данном случае банк,
во-первых, это социальный институт, который обеспечивает долгосрочное
кредитование, а во-вторых – организация, которая выпускает ценную бумагу,
которая представляет собой наиболее защищенное средство вложения капитала и
приносит дивиденды.

В Законе об ипотеке
отсутствует определение оценочной стоимости. Поскольку данный закон является
определяющим в регулировании ипотечных правоотношений, то необходимо основную
терминологию собрать в едином источнике. Следует прописать критерии отказа заемщикам
в оформлении договора ипотеки, тем самым уменьшится количество необоснованных
отказов и время сотрудников кредитных организаций и заемщиков будет
распределяться рациональнее. Кроме того, в законодательстве нет единого
систематизированного перечня с правами и обязанностями сторон, что при
реализации данных правоотношений создает определенные трудности.

Создание нормативно-правовых актов,
различных правил и процедур представляется недостаточно эффективным, поскольку
существует необходимость в формирование узконаправленных структур, как
государственного, так и негосударственного уровня. Деятельность данных
организаций была бы направлена исключительно на регулирование ипотечных
правоотношений. Например, создание фонда, деятельность которого будет направлена
на обеспечение становления ипотечной инфраструктуры; фонда, основным
направлением деятельности которого будет являться развитие ипотечного жилищного
кредитования; фонд, осуществляющий мониторинг земельных участков в
соответствующем регионе и т.д.

Анализ основных проблем
залога будущего недвижимого имущества показывает, что нужно предусмотреть
решение следующих задач:

Необходимо
совершенствование нормативной и законодательной базы, которая бы должным
образом обеспечивала исполнение обязательств по данному договору. К примеру,
существует проблема, которая связана с условиями договора долевого
строительства. Закон определяет эти условия, но не конкретизирует их. По сути,
конкретизацией занимаются судебные органы. Суды, как показала практика,
сталкиваются со сложностями по поводу предмета залога, оценке залога,
установлении существа, размера и срока исполнения обязательств. Чаще всего, по
одному и тому же делу, суды принимают диаметрально противоположные решения. Для
решения таких проблем необходимо устранить пробелы законодательства в этой
сфере.

Также нужно учитывать то,
что долевое строительство находится в стадии становления и государство должно
создать некие стимулирующие условия для развития этого института и брать на
себя часть рисков. Итак, необходимо:

1) Регулировать механизмы регистрации договора долевого участия с
установлением точных сроков;

2) Совершенствовать правовые основы реализации прав по договору
долевого участия;

3) Организовывать эффективные условия работы кредитных организаций
на рынке застройщиков.

Существует проблема
недостроенных многоквартирных домов. Сейчас закон предполагает работу
компенсационного фонда застройщика. В связи с этим, необходимо:

1) Установить четкие правила размещения денежных средств
компенсационного фонда;

2) Установить обязанность фонда хранить деньги в банке с
соответствующим рейтингом;

3) Возможно скорректировать судебную практику, издав обзор ВС РФ,
касающийся данной проблемы.

На практике нередко
возникали ситуации, когда должник, имеющий в качестве единственного жилья жилое
помещение, значительно превосходящее по размерам необходимые социальные нормы,
долги по обязательствам не выплачивает. Выигранный судебный процесс теряет всякий
смысл, его фактически отсутствует возможность исполнения решения суда, в том
числе по причине несовершенства законодательства в части взыскания долга.

Представляется, что с
высказанными суждениями возможно согласиться. Баланс интересов должника и кредитора
есть залог эффективной рыночной экономики. Фактические потери кредитором своих
денег, автоматически ведут и к дисбалансу в различных экономических отношений –
например, повышаются ставки по кредитам, в целях компенсации потерь банка, в
отдельных случаях организация-кредитор может иметь финансовые проблемы и по
другим своим обязательствам, перед третьими лицами – например, по уплате
налогов, выплате заработной платы и т.д. В этой связи высказанное в доктрине
суждение о том, что права кредитора нуждаются во всемерной защите, видится
обоснованным.

Следует отметить, что
законодателем восприняты предложения исследователей в определённой части. Так,
в настоящее время фактически решена проблема обращения взыскания на
единственное жилье должника по обязательствам, в которых это жилое помещение не
является предметом ипотеки. Постановлением КС РФ № 15-П от 26.04.2021
разъяснено, что исполнительский иммунитет распространяется на единственное для
должника жилое помещение, с учетом разумной достаточности этого жилья для
удовлетворения конституционно-значимой потребности в жилище.

Иными словами,
существовавшая до недавнего времени порочная практика ухода должника от
исполнения обязательств, путем приобретения единственного, но роскошного
помещения, в настоящее время пресечена. Вместе с тем, пределы действия
имущественного иммунитета относительно жилья, законодательно в настоящее время
так и не установлено. Представляется, что необходимо учесть позицию КС РФ, и
внести соответствующие изменения в законодательство.

В частности, видится
необходимым дополнить ч.1 ст. 446 ГПК РФ словами «и не превышает установленного
региональным законодательством размера социальной нормы площади предоставления
жилого помещения». Окончательно изложить эту часть ст.446 ГПК РФ следующим образом:
«жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи,
совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным
пригодным для постоянного проживания помещением и не превышает установленного
законодательством размера социальной нормы площади предоставления 4 жилого
помещения. Данное положение не распространяется на указанное в настоящем абзаце
имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с
законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

Хотелось бы отметить, что
при реализации имущества с публичных торгов должник поставлен в более
невыгодное положение, чем, если бы предмет ипотеки просто обращался в пользу
банка. Однако существуют и исключения – когда сумма, подлежащая уплате банку
существенно меньше, чем сумма, по которой может быть реализовано имущество.
Полагаем, что право определения способа прекращения договора ипотеки должно
выбираться должником как наименее защищенной стороной договора ипотеки.

В связи с этим предлагаем
дополнить ФЗ № 102 статьей 9.2 «Право выбора способа отчуждения заложенного
имущества» следующего содержания:

«1. В случаях
невозможности исполнения договора ипотеки, право выбора способа реализации
заложенного имущества принадлежит должнику, если иное не установлено договором
ипотеки.

2. Заложенное имущество
может быть реализовано либо на публичных торгах по правилам, предусмотренным
настоящим Федеральным законом, либо путем обращения предмета ипотеки в пользу
кредитора без проведения иных процедур по его реализации.

3. По окончанию публичных
торгов в случае достаточности средств для погашения договора ипотеки, или при
обращении предмета ипотеки в пользу кредитора договор ипотеки считается
прекращенным, а обязательство исполненным».

Полагаем, что
предложенное нами нововведение будет способствовать наибольшей защите прав
должника, наиболее справедливому выбору способа защиты прав должника перед
кредитором. Кроме того, вероятно, что предоставление права на выбор способа
прекращения договора ипотеки в связи с невозможностью ее погашения в
установленный договором срок может повысить уровень доверия граждан к
банковским организациям.

Также считаем, что
следует в качестве существенного условия договора ипотеки установить
обязанность должника страховать риск своей ответственности за неуплату платежей
по договору. Это условие должно обеспечивать защиту прав кредитора,
устанавливать его гарантии по исполнению договора. Полагаем, что предложенные
нами способы совершенствования правового регулирования договора ипотеки могут
быть использованы в действующем законодательстве.

Фрагмент текста работы:

Глава
1. Правовая характеристика договора ипотеки

1.1
Основы правового регулирования договора ипотеки: понятие, признаки и виды В целях развития рыночных
отношений следует обеспечить качественное функционирование всех правовых
институтов. Экономика страны нуждается в инвестициях. Государство, со своей
стороны, разрабатывает различные условия и предложения по выдаче кредитов, с целью
привлечения новых субъектов. Кредитные организации стараются привлечь
максимальное количество заемщиков. Происходит рост количества выдачи кредитов.
Особую ценность, как для гражданина Российской Федерации, так и для российского
общества в целом, представляет институт ипотеки недвижимости. Конечным
результатом ипотечных правоотношений является приобретение имущества, которое
заемщиком воспринимается как базовая потребность. Институт ипотеки
недвижимости должен обеспечиваться качественным правовым регулированием.
Действующая Конституция Российской Федерации[1] закрепляет право за каждым
гражданином обладанием частной собственностью, жильем. Органы государственной
власти, органы местного самоуправления стараются обеспечивать население всем
необходимым для достижения этого права. На законодательном уровне данный круг
общественных отношений регулируется Гражданским кодексом и иными
нормативно-правовыми актами.

Содержание ипотечных
правоотношении раскрывается на основании следующих составляющих элементов:
осуществление привлечения финансовых ресурсов; гарантия защиты прав и интересов
сторон; условия заключения подобного договора с недвижимым имуществом. [1] Конституция
Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом
поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N
6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ, от
04.07.2020) // СПС «Консультант Плюс».