Магистерский диплом (ВКР) на тему Особенности оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Содержание:

Введение. 3

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости
объекта незавершенного строительства. 7

1.1. Экономическая сущность и нормативно-правовая
база регулирования оценки стоимости объекта незавершенного строительства. 7

1.2. Подходы к оценке рыночной стоимости объекта
незавершенного строительства  14

1.3. Факторы, влияющие на стоимость объекта
незавершенного строительства  22

Глава 2. Методические подходы к оценке стоимости
объекта незавершенного строительства. 27

2.1. Анализ объектов незавершенного строительства
в Российской Федерации. 27

2.2. Совершенствование методики оценки стоимости
объекта незавершенного строительства. 36

Глава 3. Апробация методики оценки стоимости
объекта незавершенного строительства в практике ПАО «ЛСР Групп». 46

3.1. Общая характеристика предприятия и
особенности строительной деятельности  46

3.2. Адаптация методики оценки стоимости объекта
незавершенного строительства в ПАО «ЛСР Групп». 60

3.3. Проблемы при оценке стоимости  объекта незавершенного строительства. 75

3.4. Рекомендации по совершенствованию оценки
стоимости объекта незавершенного строительства. 82

Заключение. 92

Список использованной литературы.. 95

Приложения. 100

Введение:

В
структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о
приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких
объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют
эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры отдельных регионов
и государства в целом. Особое значение имеет методика определения рыночной
стоимости объектов незавершенного строительства в современной России. Рынок
недвижимого имущества изобилует объектами незавершенного строительства как
недвижимости, относящейся к государственной и муниципальной собственности, так
и объектов, находящихся в частной собственности. Плановая экономика передала в
наследие рыночной экономике «долгострои», экономика «переходного» периода
породила большое количество неэффективных собственников, не способных завершить
собственные инвестиционные проекты в условиях нестабильной экономики. Это лишь
некоторые варианты, иллюстрирующие примеры так называемой «заморозки» огромных
ресурсов, не нашедших эффективного применения в современной России.

Незавершенное
строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных
проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в
условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои
проекты. Для того чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них
готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного
строительства на открытом рынке более эффективным собственникам.

Решение
данного вопроса является важным и для развития регионов РФ. Это подтверждает
тот факт, что из всего объема объектов незавершенного строительства только на
землях городских территорий находится 51,5 %. Это означает, что часть наиболее
привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой «заморожены» в
своем развитии вместе с находящимися на них объектами незавершенного
строительства и не дают экономической отдачи.

Практика
показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного
строительства по учетной стоимости (стоимости затрат) не отражает интересы
участников современного рынка, поэтому рынок объектов незавершенного
строительства продолжительное время находится в стагнации, и существует острая
необходимость определения адекватной требованиям рынка стоимости объектов
незавершенного строительства. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта
задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки новой методики оценки
стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности.
Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают
задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства.

Определение
рыночной стоимости незавершенных объектов строительства основывается на
принципе учета спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также
наилучшего и наиболее эффективного использования. На практике реализуется, в
основном, затратный подход к оценке, сравнительный подход имеет крайне
ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов. От
доходного подхода оценщики отказываются в силу невозможности извлекать доходы
от неэксплуатируемого объекта до момента завершения строительства. Таким
образом, существующие методы оценки объектов незавершенного строительства не
учитывают специфические особенности незавершенных объектов, что обуславливает
актуальность выбранной темы исследования.

Степень
разработанности темы исследования. Вопросами оценки объектов недвижимости
занимались такие авторы как А.А. Юдин[1],
Е.Е. Голова[2],
К.К. Бурдин[3],
С.З. Магомедова[4] и др.
Подходы к оценке стоимости незавершенного строительства были выделены в трудах
Д.Г. Родионова[5],
М.З.  Омарова[6],
О.В. Шнайдер[7] и
др.

Цель
исследования: на основе проведенного анализа разработать рекомендации по совершенствованию оценки стоимости
объекта незавершенного строительства.

Объектом
исследования является стоимость
объекта незавершенного строительства.

Предметом
исследования являются подходы
к оценке стоимости объекта незавершенного строительства.

Поставленная
цель определила необходимость решения следующих задач:

1.
Раскрыть экономическую
сущность и нормативно-правовую базу регулирования оценки стоимости объекта
незавершенного строительства.

2.
Исследовать подходы к
оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и факторы, влияющие
на стоимость объекта незавершенного строительства.

3.
Провести анализ объектов
незавершенного строительства в Российской Федерации.

4.
Разработать методику
оценки стоимости объекта незавершенного строительства.

5.
Выявить проблемы при
оценке стоимости  объекта незавершенного
строительства и разработать рекомендации по совершенствованию оценки стоимости объекта незавершенного
строительства. [1]
Юдин А.А., Вышаренко У.В. Ключевые проблемы использования инструментов оценки
стоимости бизнеса // Наука и образование: хозяйство и экономика;
предпринимательство; право и управление. 2020. № 3 (118). С. 44-48 [2]
Голова Е.Е., Баетова Д.Р. Оценка стоимости бизнеса в современных условиях //
Фундаментальные исследования. 2020. № 4. С. 15-20 [3]
Бурдин К.К., Мартиросян Л.А., Пышков А.Ю. Классификация основных подходов к
оценке стоимости бизнеса (предприятия) // Аллея науки. 2020. Т. 1. № 4 (43). С.
147-152 [4]
Магомедова С.З. Основные группы принципов оценки стоимости бизнеса //
Электронный научный журнал. 2020. № 3 (32). С. 159-162 [5]
Родионов Д.Г., Кошман А.В., Моттаева А.Б. Инструментальные методы оценки
влияния инновационной активности хозяйствующего субъекта на стоимость бизнеса
// Вестник Алтайской академии экономики и права. 2019. № 12-3. С. 122-131 [6] Омаров
М.З. Оценка бизнеса: подходы к определению стоимости компании // Тенденции
развития науки и образования. 2020. № 62-6. С. 68-70 [7]
Шнайдер О.В. Актуальные вопросы оценки стоимости бизнеса экономического
субъекта // Вопросы региональной экономики. 2018. № 2 (31). С. 156-162

Заключение:

На основании проведенного
анализа финансового состояния строительной компании ПАО «ЛСР Групп» были
определены факторы, которые негативно сказались на финансово-хозяйственной
деятельности компании.

Анализ состояния
имущества показал, что активы компании увеличилось в 2020 г. по сравнению с
2018 г. на 34107,8 тыс. руб. или на 33,8%, а по сравнению с 2019 г. – на
21241,1 тыс. руб. или на 18,7%. Рост имущества обеспечен за счет роста
внеоборотных активов на 23,4% и оборотных активов   на 43,7%.

В течение анализируемого
периода у организации наблюдается тенденция в снижении рентабельности продаж по
валовой прибыли, так она уменьшилась с 0,1 в 2018 г. до 0,091. Снижение
рентабельности по чистой прибыли, которая сократилась с 0,028 в 2018 г. до 0,01
в 2020 г.

Наблюдалась положительная
тенденция в формировании собственных оборотных средств.  В среднем в каждый год прирост собственных
оборотных средств составил 36,11 %.

Анализ платежеспособности
и финансовой устойчивости показал, что в среднем общий коэффициент текущей
ликвидности равен 1,43, что меньше рекомендуемого в отрасли 1,5 (оптимальное не
меньше 2), но   в 2020 г. достиг 1,52.

Коэффициент абсолютной
ликвидности в течение всего анализируемого периода больше нормативного значения
(0,2), его среднее значение 0,41, показатель имеет тенденцию к росту и в 2020
г. достигает значения 0.51.

Коэффициент критической
ликвидности компании находится в пределах нормативных значений (0,7-1) и
варьируется от 0,88 до 1,07, среднее значение 0,97.

Коэффициент автономии в
течение анализируемого периода равен 0,36, что ниже рекомендуемого значения.

Коэффициент финансовой
устойчивости превышает рекомендуемое значение в течение всего анализируемого
периода за счет роста долгосрочных заемных средств, на каждый рубль источников
финансирования в среднем приходилось 61,90 копеек долгосрочных источников финансирования.

Коэффициент финансовой
зависимости находится в пределах нормы и варьируется в диапазоне 0,2837 –
0,3995, его среднее значение равно 0,3452. Анализ деловой активности показал,
что в среднем продолжительность хранения запасов составила 67 дней, дебиторы
погашали свои обязательства перед компанией через 83 дня, а компания погашала
свои обязательства пере кредиторами через 83 дня. Операционный цикл, в течение
которого деньги, вложенные в запасы и покрытие дебиторской задолженности,
составлял от 137 дней до 163 дней, в среднем 150 дней.

В
организации достаточно много заказов на строительство объектов различного
назначения, поэтому для
обоснования цены на такие объекты предложен алгоритм формирования цены,
учитывающий совокупные затраты, включающие прямые и косвенные расходы, и
позаказный метод калькулирования.

Содержание
каждой составляющей стоимости объекта рассмотрены на примере составления
сметной стоимости   складского помещения
площадью 22100 кв. м., срок строительства 2 года. Сметная
стоимость объекта строительства 558587 тыс. руб. Она служит основой для
определения стоимости и цены 1 кв. м. 
Цена устанавливается по договоренности с заказчиком. Цена определяется
на основе учета совокупных расходов на объект и процентной наценкой на них в
размере 24 %.

В работе предложен
механизм планирования   потребности в
денежных средствах на производство и сбыт продукции, учитывающий требования к
эффективности продаж, уровня интенсивности расходов по экономическим элементам.
Такой механизм, основанный на результатах анализа основной деятельности и
целевых установок эффективности хозяйственной деятельности, позволяет
определять плановые доходы и расходы, потребность в источниках финансирования
расходов по экономическим элементам. 
Практическая реализация показала, что изложенный алгоритм
прогнозирования финансовых результатов по основной деятельности может быть
использована на предприятиях, принадлежащих к разным отраслям

Также для оптимизации
ценообразования в компании были предложены мероприятия по совершенствованию
процесса трансфертного ценообразования.

Основными направлениями
совершенствования трансфертного ценообразования стали:

1. Совершенствование
организационной структуры;

2. Формирование
новых и совершенствование имеющихся локальных нормативных актов и процессов;

3. Совершенствование
ИТ-системы.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические
основы оценки стоимости объекта незавершенного строительства 1.1. Экономическая
сущность и нормативно-правовая база регулирования оценки стоимости объекта
незавершенного строительства

Рассмотрим
и проанализируем определения различных ученых по поводу определения сущности
незавершенного строительства.

По
мнению В.И. Яновского, «незавершенное строительство» — это сумма
незавершенных капитальных вложений. К ним относятся не оформленные актами
приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы,
подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных
законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы,
приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента,
инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие
капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и
буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со
строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие)[1].

С
точки зрения Д.А. Генералова, незавершенное строительство или производство
можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда
конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного
инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть
хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых
проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке
более предприимчивым собственникам[2].

Е.А.
Закревская определяет незавершенное строительство как затраты застройщика
по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в
эксплуатацию[3].

По
мнению С.В. Комикова, незавершенным строительством называют комплекс
расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки
объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе
достройки, привязаны к конкретному земельному участку[4].

Обобщая
вышеприведенные определения, сформулируем авторское определение незавершенного
строительства, под которым понимается совокупность расходов застройщика по
возведению строительного объекта, от момента закладки фундамента и до момента
завершения строительства, но до ввода в эксплуатацию. Остановка строительства
может быть осуществлена на любом его этапе.

Следующие
признаки, которые классифицируют объект незавершенного строительства (рисунок
1.1):

—
незавершенное строительство, были затраты на разработку проектно-сметной
документации, но строительных работ не было (полный отказ от
строительства);

—
незавершенное строительство, где строительство было начато, но не
завершено;

—
незавершенное строительство, где временно прекращено, возможно,
законсервировано;

—
готовые к эксплуатации объекты, но по которым акт приемки не
утвержден;

—
незавершенные объекты, которые реставрируются либо капитально
ремонтируются. Рис. 1.1. Классификация объектов
завершенного строительства[5] Данные
признаки были сформулированы Г.Ф. Аббазовой. В частности, Ю.Ю. Юдин выделяет
дополнительный признак незавершенного строительства, такой как избыточная недвижимость.

Активы
организации, имеющие физическую и денежную форму вовлекаемые в
строительство объектов, представляет собой незавершенное строительство.
Содержание накопленных затрат, которые входят в состав объектов незавершенного
строительства не отличается от затрат, входящих в завершенный строительный
объект. Согласно международным стандартам финансовой отчетности, затраты,
включаемые в состав незавершенного строительства – это МСФО 11,16, 23, 40[6].
По строящимся объектам для выделения информации о затратах предложены форматы
сводок затрат в разрезе объектов производственного назначения с выделением
согласно локальных смет накладных расходов[7]. [1]
Яновский В.И., Осин Н.В. Оценка стоимости бизнеса: основные методики и
теоретические аспекты // Мир современной науки. 2018. № 3 (43). С. 69 [2]
Генералов Д.А., Герасина Ю.А. Сравнительная характеристика подходов к оценке
стоимости бизнеса // Экономические системы. 2020. Т. 10. № 3 (38). С. 45 [3]
Закревская Е.А., Панов В.А. Оценка терминальной стоимости бизнеса в условиях
растущего рынка методом дисконтированных дивидендов (dcfmethod) // Ученые
записки Российской Академии предпринимательства. 2018. Т. 16. № 2. С. 54 [4]
Комиков С.В. Оценка стоимости бизнеса: основные аспекты // Евразийское Научное
Объединение. 2020. № 1-3 (59). С. 154 [5]
Аббазова Г.Ф., Заступов А.В. Проблематика оценки стоимости малого бизнеса в
России // Проблемы совершенствования организации производства и управления
промышленными предприятиями: Межвузовский сборник научных трудов. 2020. № 1. С.
4 [6]
Омаров М.З. Оценка бизнеса: подходы к определению стоимости компании //
Тенденции развития науки и образования. 2020. № 62-6. С. 68 [7]
Жиленко С.Е. Проблемы методики оценки стоимости бизнеса энергетической отрасли
// Трибуна ученого. 2020. № 5. С. 314