Магистерский диплом (ВКР) на тему Механизм совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей компании ООО «ДомЖилСервис»

Содержание:

СОДЕРЖАНИЕ. 2
ВВЕДЕНИЕ. 4
ГЛАВА 1.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ В
СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.. 7
1.1 Анализ
современного состояния управления жилищным фондом в РФ.. 7
1.2
Теоретические аспекты управления жилищным фондом. 25
1.3
Нормативно-правовое регулирование управлением жилищно-коммунальным хозяйством. 28
1.4
Зарубежный опыт управления жилищным фондом. 37
ГЛАВА 2.
РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ФОНДОМ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ.. 50
2.1
Направления совершенствования организационно-экономической деятельности
управляющей компании жилищно-коммунального сектора. 50
2.2
Разработка концепции комплексного механизма совершенствования
организационно-экономической деятельности управляющей компании. 57
2.3
Разработка методики совершенствования процессов учета и анализа результатов
деятельности управляющей компании. 60
ГЛАВА 3.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ НА ПРИМЕРЕ ООО
«ДОМЖИЛ-СЕРВИС»  66
3.1 Общая
характеристика и анализ ООО «ДомЖил-Сервис». 66
3.2
Внедрение методов совершенствования процессов учета и анализа результатов
деятельности управляющей компании. 77
3.3 Оценка
эффективности предложенных мероприятий. 86
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 96
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ
СПИСОК.. 98

Введение:

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что проблемы
управления многоквартирными домами возникли как побочный эффект от внедрения
так называемых рыночных элементов в сферу жилищных отношений, почвой для
которых была фактическая денационализация жилищного сектора экономики. Этот
процесс, обладающий определенной управляемостью, сопровождается переходным периодом
экономического развития, что, по-видимому, вполне естественно, связано с
бюрократизацией процедур принятия управленческих решений, несоответствием
действующего законодательства и отсутствием положительное влияние на его
существование.

Говоря о проблемах управления многоквартирными домами, следует
подчеркнуть, что в ЖК РФ государство предприняло еще одну (четвертую) попытку
оптимизировать систему управления жилищным фондом.

В основе лежат принципы разделения функций и рациональной
организации отношений между собственниками помещений, управляющими
организациями, подрядными организациями, оказывающими услуги в жилищной сфере,
и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за
предоставлением населению качественных коммунальных услуг сфере реализации
права на управление многоквартирным домом.

В сфере управления многоквартирными домами основной целью
государственной политики является повышение уровня удовлетворенности граждан
качеством и стоимостью услуг по обслуживанию и обслуживанию общего имущества
многоквартирных домов, а также коммунальных услуг.

Для достижения целей управления многоквартирными домами,
представляется, что необходимо: наличие квалифицированного «менеджера»;
активное участие собственников помещений в многоквартирном доме в процессе
управления; эффективный контроль за деятельностью руководящих лиц; четкие и
конкретные правила осуществления деятельности в этой сфере; связей с
общественностью.

Научная новизна настоящего исследования связана с отсутствием
системных научных разработок методических основ использования информационных
систем для управления ЖКХ.

Объект работы – информационные системы управления ЖКХ.

Предмет работы – механизм совершенствования
организационно-экономической деятельности управляющей компании ООО «ДомЖилСервис».

Цель работы – исследовать механизмы совершенствования
организационно-экономической деятельности управляющей компании ООО
«ДомЖилСервис».

Для достижения данной цели поставлены и последовательно решены
следующие задачи:

1. Провести анализ современного состояния управления
жилищным фондом в РФ.

2. Исследовать теоретические аспекты
управления жилищным фондом.

3. Проанализировать нормативно-правовую базу
механизма организационно-экономической деятельности управления МКД.

4. Изучить зарубежный опыт управления жилищным
фондом.

5. Выявить проблемы и направления
совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей
компании жилищно-коммунального сектора.

6. Разработать механизм совершенствования
организационно-экономической деятельности управляющей компании.

7. Охарактеризовать инструменты внедрения
механизма.

8. Дать общую характеристику и
организационно-управленческий анализ ООО УК «ДомЖилСервис».

Описать  внедрение методов совершенствования процессов
учета и анализа результатов деятельности управляющей компании

Заключение:

Современное состояние сферы ЖКХ в России отличается
интенсивным развитием и внедрением информационных технологий. Однако, в данной
системе продолжают оставаться проблемы, нуждающиеся в решении. Более подробно
они будут рассмотрены в рамках настоящей работы. К текущим годовым затратам
должны относиться расходы на содержание общего имущества в многоквартирном
доме, расходы на оплату коммунальных услуг в отношении общего имущества
многоквартирного дома, расходы на уплату вознаграждения управляющему, всего
текущие расходы из других расходов, предусмотренных решением совладельцев или
законом. Только таким образом будет достигнуто паритетное сопоставление
полученной за год чистой прибыли с теми затратами, которые были произведены для
выполнения необходимых работ по предоставлению услуг совладельцам
многоквартирного дома и обеспечение прибыльности для управляющего. Чем лучше
условия эксплуатации жилого дома – тем меньше уровень физического износа и тем дольше
срок эксплуатации домов. Поэтому необходимо стремиться к повышению качества
управления объектами жилищного фонда, что позволит значительно снизить уровень
их физического износа и тем самым существенно увеличить стоимость. В качестве
стратегий к лицензированию деятельности по управлению МКД можно отнести
стратегии вертикальной интеграции, стратегии централизации управления,
стратегии наступательного роста, стратегии партнерства.

Проведенное
исследование позволило выявить основные проблемы в сфере ЖКХ, по мнению
населения и непосредственно органов власти:

1)
Плохая информированность населения по вопросам ЖКХ. Эта проблема не зря стоит
на первом месте, данную проблему выделяет как население, так и  органы власти;

2)
Низкая активность населения в управлении жилищным фондом;

3)
Большое количество должников по оплате услуг ЖКХ;

4)
Плохое качество предоставляемых услуг, грубость в общении и нарушение прав
потребителей услуг ЖКХ;

5)
Завышенные тарифы на услуги предприятий ЖКХ, включение в счет оплат фактически
не предоставляемых услуг.

Проблемы реформирования ЖКХ на этом не заканчиваются. Их, конечно,
больше. Сегодня идет процесс анализа ошибок и недоработок, сделанных за годы
реформирования в жилищной сфере. Для решения проблемы необходимо разрабатывать
новые модели совершенствования системы ЖКХ, при которых население и государство
будут взаимодействовать для достижения главной цели —  обеспечения благоприятных условий проживания
и жизнедеятельности людей.

В ходе выполнения работы была
реализована программа для автоматизации работ по ведению учета в сфере ЖКХ.

В процессе
выполнения проекта был произведен следующий комплекс работ:

1. разработано приложение, соответствующее требованиям курсовой
работы;

2. проведено тестирование системы;

Результатом выполнения работы
является программа «Жилищно-коммунальное хозяйство». Реализация системы
проводилась с использованием СУБД MySQL. При написании программы было уделено
внимание удобству работы пользователя.

Автоматизированная
информационная система «Жилищно-коммунальное хозяйство» выполняет следующие
функции:

3. просмотр обслуживаемых домов;

4. редактирование справочников;

5. формирование отчетов;

6. учет выписанных квитанций.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ
МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ 1.1
Анализ современного состояния управления жилищным фондом в РФ Современное
состояние управления жилищным фондом в РФ, как отмечает Р. Г. Абакумов,
характеризуется рядом проблем: несбалансированностью, монополизмом,
необъективностью данных, демографической рецессией, психологическими
предпочтениями, территориальной дифференциацией [13].

Жилищный
фонд России представлен 1 006 636 единицами многоквартирных домов
общей площадью 2756,98 миллионов кв. м. [11]

Сосредоточенность
жилищного фонда по регионам достаточно неравномерна. Рисунок
1.1 – Регионы России – лидеры по сосредоточенности жилищного фонда

Таким
образом, как видно из рисунка 1.1, лидерами по площади жилищного фонда по
состоянию на 01.01.2021 г. являются:

̶ Московская область (56731 кв. м.),

̶ Свердловская область (42512 кв. м.),

̶ Москва (34533 кв. м .),

̶ Нижегородская область (32466 кв. м.),

̶ Санкт-Петербург (27696 к. м.) [11]. Рисунок
1.2 – Регионы России – с наименьшими значениями жилищного фонда

Таким
образом, как видно из рисунка 1.2, наименьшая площадь жилищного фонда  в России отмечается в:

̶ Республике Ингушетия (374 кв. м.),

̶ Ненецком автономном округе (771 кв. м.),

̶ Республике Алтай (1043 кв. м.),

̶ Республике Тыва (1073 кв. м.),

̶ Республике Калмыкия (1185 кв. м.) [11].

При этом
необходимо отметить, что возможности приобретения жилья в настоящее время есть,
в большинстве своем, у льготных категорий граждан, к числу которых относятся
военные, инвалиды, ветераны. Также жильем обеспечиваются граждане, состоящие в
очереди, а также переселенцы из ветхого и аварийного жилья. Динамика
общей площади жилых помещений в России представлена в таблице 11. и на рисунке
3.

Таблица 1.1.
Общая площадь жилых помещений в России на конец года [11] Год
(данные на конец года) Жилищный
фонд, тыс. кв. м. Цепной
прирост, тыс. кв. м. Абсолютный
прирост, тыс. кв. м. 2000 2787000 — — 2005 2955000 168000 168000 2010 3231000 276000 444000 2013 3359000 128000 572000 2014 3473000 114000 686000 2015 3581000 108000 794000 2019 3800000 219000 1013000 Как
видно из таблицы 1.1, за 20 лет абсолютный прирост площади жилых помещений в России
составил 1013000 тыс. кв. м. Рисунок
1.3 – Динамика общей площади жилых помещений в России с 2000 по 2019 гг. [11] В 2016 году в России было введено в
эксплуатацию 1,16 млн. квартир общей площадью 79,8 млн. кв. м. По итогам первых
двух месяцев 2019 года построено 10,2 млн. кв. м. жилой недвижимости. Ввод
жилья в России в январе-феврале 2019 года вырос на 24,6% по сравнению с
показателем за аналогичный период прошлого года — до 10,2 млн. кв. м. В начале
марта 2019 года президент России Владимир Путин призвал увеличить объемы
жилищного строительства до 120 млн. кв. м жилья в год [11]. В настоящее время лидером по
строительству жилья является Центральный федеральный округ. В тройку лучших по данному
показателю территорий входят также Дальневосточный федеральный округ и
Северо-Кавказский федеральный округ. Рисунок 1.4 – Динамика расселения
аварийного жилья по данным на 01.04.2020 г. [11] При этом в настоящее время в России
существует большой объем площадей жилого фонда, которые требуют расселения –
более 15,3 миллионов квадратных метров. За 12 лет с 2008 по 2019 годы
включительно больше миллиона россиян было переселено из аварийных домов,
площадь которых составляла 15,9 квадратных метров [11].

При этом
площадь жилого фонда, признанного аварийным, за этот же период выросла на 42%,
что связано с началом процессов выбытия жилья, построенного в активный период
жилищного строительства – 60-е – 70-е годы XX века. В процессе исследования
проанализированы регионы-лидеры по объемам расселения аварийного жилья по плану
и по факту. Графически это представлено на рисунке 1.4 и в таблице 1.2.

Таблица 1.2.
Динамика
расселения аварийного жилья по данным на 01.04.2020 г. [11]