Магистерский диплом (ВКР) на тему Договор об ипотеке как подтип договора залога

Содержание:

Введение. 5

Глава 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ. 8

§ 1. Понятие договора об ипотеке. 8

1. Классификация гражданско-правовых договоров по
правовому режиму как методологическая основа выявления правовой природы
договора об ипотеке  8

2. Договор залога как тип гражданско-правового договора. 12

3. Договор об ипотеке в системе договоров залога. 20

4. Соотношение договора об ипотеке с другими видами
договора залога и иными типами гражданско-правовых договоров. 24

5. Определение и существенные признаки договора об ипотеке. 27

§ 2. Развитие (история) договора об ипотеке. 32

1. Договор об ипотеке по дореволюционному российскому законодательству  32

2. Договор об ипотеке по советскому законодательству. 36

3. Договор об ипотеке по законодательству Российской
Федерации. 40

4. Договор об ипотеке по иностранному законодательству. 43

§ 3. Классификация и отдельные виды договора об ипотеке. 46

1. Общие вопросы классификации договоров об ипотеке. 46

2. Договор об ипотеке заключаемый с
залогодателем-военнослужащим. 47

3. Договор об ипотеке из средств материнского капитала. 51

4. Договор о социальной ипотеке. 54

Глава 2. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ. 57

§ 1. Субъектный состав договора (обязательства) об ипотеке. 57

1. Общая характеристика субъектного состав договора
(обязательства) об ипотеке  57

2.Залогодатель в договоре (обязательстве) об ипотеке. 60

3.Залогодержатель в договоре (обязательстве) об ипотеке. 63

§ 2. Содержание (условия) договора об ипотеке. 65

1. Общая характеристика содержания договора об ипотеке. 65

2. Существенные условия договора об ипотеке. 68

3. Другие виды условий договора об ипотеке. 71

§ 3. Форма и государственная регистрации договора об
ипотеке. 71

1. Общая характеристика формы договора об ипотеке. 71

2. Виды формы договора об ипотеке. 73

3.Государственная регистрация договора об ипотеке. 74

§ 4. Объект договора об ипотеке. 77

1. Общая характеристика объекта договора об ипотеке. 77

2. Виды объектов договора об ипотеке. 79

Глава 3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ. 82

§ 1. Общая характеристика правового режима договора об
ипотеке. 82

1. Понятие правового режима договора об ипотеке. 82

2. Структура правового режима договора об ипотеке. 84

§ 2. Правовой режим заключения, изменения и прекращения
действия договора об ипотеке. 86

1. Правовой режим заключения договора об ипотеке. 86

2. Правовой режим изменения договора об ипотеке. 89

3. Правовой режим прекращения действия договора об ипотеке. 90

§ 3. Правовой режим исполнения договора (обязательства) об
ипотеке и ответственности за его нарушение. 92

1. Правовой режим исполнения договора (обязательства) об
ипотеке. 92

2. Правовой режим ответственности за нарушение договора
(обязательства) об ипотеке. 96

Заключение. 99

Список использованной литературы.. 103

Введение:

Актуальность темы диссертации. Ипотечное
кредитование является инновацией в новейшей экономической и правовой истории
России. В 90-е годы произошли существенные изменения в политических и
экономических отношениях в России. Изменения коснулись и области обеспечения
граждан доступным и качественным жильем, поэтому назрела необходимость
разработки существенно новых правовых механизмов, регулирующих данную сферу.
Безусловно, одним из базисных механизмов решения этого вопроса призвано стать
эффективное ипотечное жилищное кредитование на долгосрочный период. Развитие
ипотеки затрагивает интересы, как граждан, так и государства.

С
помощью ипотеки (залога недвижимости) участники возникших правоотношений имеют
возможность минимизировать свои правовые риски на всех этапах операций с
недвижимостью. За счет ипотечного кредитования происходит привлечение крупных
инвестиций в сферу строительства. Эти инвестиции значимы по размеру, сроку.
Благодаря росту ипотечного кредитования происходит создание новых рабочих мест,
рост экономики и жизненного уровня граждан.

Поэтому
значимость данного института ипотеки для экономики страны очевидна.

Договор
ипотеки (договор залога недвижимости) является одним из наиболее важных
правовых инструментов, который позволяет минимизировать правовые риски
участникам правовых отношений, начиная с финансирования ипотечного
строительства жилья до обеспечения кредитных сделок. По этой причине особое
значение заслуживает раскрытие и рассмотрение путей совершенствования
существующего правового механизма регулирования договора ипотеки как подтипа
договора залога.

Объект исследования диссертации.

Объектом исследования диссертации является общественные отношения,
складывающиеся в процессе регулирования договора об ипотеке как подтипа
договора залога.

Предмет исследования диссертации.

Предметом исследования диссертации является законодательство,
регулирующее договор об ипотеке как подтипа договора залога.

Целью диссертации является анализ договора об ипотеке как подтипа договора
залога.

Задачи диссертации:

— раскрыть
понятие договора об ипотеке и  его место
в системе;

—
охарактеризовать определение и существенные признаки договора об ипотеке;

—
рассмотреть развитие договора об ипотеке в
разную эпоху;

—
изучить договор об ипотеке по иностранному законодательству;

—
охарактеризовать общие вопросы классификации договоров об ипотеке
(деление по основанию);

—
раскрыть общую характеристику субъектного
состав договора (обязательства) об ипотеке;

—
раскрыть общую характеристику содержания
договора об ипотеке;

— рассмотреть
понятие, структуру и ответственность правового
режима договора об ипотеке.

Нормативную базу диссертации
составили Конституция Российской Федерации [1],
Гражданский кодекс РФ[2]
(ГК РФ), Гражданско-процессуальный кодекс РФ[3]
(ГПК РФ), федеральные законы.

Методологическая
основа диссертации состоит из
совокупности общенаучных и частнонаучных методов познания, позволяющих
комплексно изучить предмет исследования с точки зрения научного, познавательно-оценочного и сравнительно-правового аспектов в
развитии и взаимосвязи с иными теоретико-правовыми категориями.

Теоретическая значимость диссертации обоснована спецификой
современного этапа развития договора об ипотеке как подтипа договора залога,
связанного с пандемией, и санкционного давления на российскую экономику и
государственность в целом.

Практическая
значимость диссертации заключается в том, что
основные теоретико-методологические положения, практические выводы и рекомендации
могут быть использованы при совершенствовании регулирования договора об ипотеке как подтипа договора залога.

Структура диссертации.

Структура включает
введение, обосновывающее объект и предмет исследования, цели и задачи работы, три
главы, последовательно раскрывающие содержание работы и заключение, содержащее
выводы по проведенному исследованию.

При написании работы было
исследовано большое количество нормативно-правовых актов, научной литературы,
периодических изданий. [1] Конституция Российской Федерации: (принята
всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями,
одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СПС
«КонсультантПлюс». [2]
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ //
СПС «КонсультантПлюс». [3]
Гражданский процессуальный кодекс РФ: федеральный закон от 14.11.2002 г.
№138-ФЗ// СПС «КонсультантПлюс».

Заключение:

Проведенное исследование в рамках поставленной
цели и выдвинутых задач позволило сделать основные теоретические и практические
выводы и предложения в рамках представленной темы.

1. Договор
залога – важнейшее основание возникновения залогового правоотношения,
возникновения права залога. Именно с момента заключения договора залога, по
общему правилу, возникает право залога и с этого момента залогодержатель
приобретает преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости
заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя.

2. Ипотека, является сложным правоотношением, которое имеет как
вещную и так обязательственную природу: из определения следует, что существует
отдельно право залога, как вещное право и, если рассматривать сам договор об
ипотеке, безусловно, возникают обязательственные отношения, которые соединяют
между собой залогодателя и залогодержателя.

3. В целях будущего развития института ипотечного кредитования в
Российской Федерации нужно придерживаться следующих правил:

— исключить
противоречие в действующем законодательстве;

— законодательные
акты необходимо согласовать. Так как нормативные акты в РФ, которые относятся к
разным отраслям, подотраслям права, приводятся в соответствие друг с другом
только формально. Что в свою очередь ведет к противоречию в законах и актах. В
целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди
применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном
случае является объект материального мира – не банковская гарантия, не
поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно
обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.

4. На наш взгляд
отнесение договора об ипотеке к вещно-правовому способу обязательства, в связи
с возникновением при заключении договора об ипотеке права залогодержателя
является наиболее логичным и правильным.

5. Вид договора об ипотеке,
как правило, определяется кредитором исходя из особенностей конкретных условий.
Также можно с уверенностью отметить различие особенностей правового
регулирования договора об ипотеке объектов недвижимого имущества.

6. Обеспечение военнослужащих жильем посредством специализированного
ипотечного кредитования является не только непрерывно модернизирующейся мерой
социальной поддержки, но и одним из основных методов косвенного стимулирования.

7. Изучив возможность использования материнских средств для улучшения
жилищных условий с использованием ипотечных кредитов, возникает вывод. Самый
популярный способ избавления от средств, полученных от государственной
поддержки семей с детьми, не самый простой, есть много "подводных
камней", которые требуют тщательного изучения и обдумывания. Но если
учесть все нюансы, то такое использование родильного капитала действительно
помогает многим семьям улучшить жилищные условия и обеспечивает реальную
защиту.

8. Приведем преимущества социальной ипотеки:

— социальная ипотека позволит дешевле, чем на стандартных
условиях, приобрести новую квартиру или улучшить жилищные условия;

— сумма кредита или процентная ставка ниже, чем на
стандартных условиях;

— предусмотрены предложения для людей с низким уровнем
дохода;

— при оформлении семейной ипотеки можно погасить
первоначальный взнос или его часть материнским капиталом

Недостатками социальной ипотеки являются:

— заемщик должен подтвердить свое право на льготные
условия — для этого ему потребуются дополнительные документы;

— выбор жилья, которое можно приобрести таким образом,
часто ограничен;

— к заемщику будут предъявляться дополнительные
требования, в том числе установленные государством или местными властями.

9. Стороной договора ипотеки
является залогодатель, который может быть как должником по основному
обязательству, так и третьим лицом, участвующим в данном обязательстве.

10. Залогодержатель является
кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. У него обширный круг прав,
которые достаточно защищены – преимущественное удовлетворение денежных
требований перед другими кредиторами. Права залогодержателя могут быть
удостоверены закладной.

11. Соблюдение всех условий ипотечного кредитного
договора возможно при признании ипотечного кредитного договора, заключаемого
между банком-кредитором и заемщиком для приобретения жилого помещения,
содержащего обязанность банка предоставить кредит под залог приобретаемого
помещения, договором предварительным.

12. Договор об ипотеке может
содержать условия о страховании залогового имущества; о запрете на отчуждение;
о возможности передачи этого имущества в аренду или предоставления другому лицу
права ограниченного пользования им; о возможности передачи заложенного
имущества в ипотеку (последующая ипотека); о порядке обращения взыскания на
предмет залога; другие условия.

13. Предмет договора ипотеки
является одним из его существенных условий. Предмет можно определить через
наименование и местонахождение имущества, и иное описание, позволяющее его
идентифицировать, и т. д.

14. В соответствии со
статьей 5 Закона об ипотеке предметом договора могут быть земельные участки,
предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое
используется в предпринимательской деятельности (ангары, цеха).

15. Ипотека — такая форма
залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя.
Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не
собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования
удовлетворения долга из заложенного имущества.

16. Договор ипотеки
заключается на общих правилах ГК РФ о заключении договоров, а также с
соблюдением положений ФЗ от 16 июля 1998 г. №102ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». При заключении в договоре об ипотеке обязательно указываются:
предмет ипотеки; оценка; существо и срок исполнения обязательства
обеспечиваемого ипотекой.

17. Любое изменение
кредитного договора — это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь
выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный
процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком.

18. Предусматривается,
что договор может быть прекращен:

— в связи с прекращением
обязательства, обеспеченного ипотекой;

— при гибели предмета
ипотеки, если залогодатель с согласия залогодержателя не восстановил или не
заменил его иным равнозначным имуществом;

— при реализации предмета
ипотеки, а также при отказе залогодержателя оставить его за собой, когда
реализация стала невозможной;

— в иных случаях, которые
предусмотрены действующим законодательством РФ.

19. Необходимо дальнейшее
совершенствование правового регулирования института ипотеки, а именно: системы
и способов реализации заложенного имущества, порядка обращения взыскания и его
последствий.

20. Основанием
привлечения к ответственности по договору об ипотеке служит действие
(бездействие) одной из сторон, повлекшее нарушение договора, выразившееся в
неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательства, вытекающего из
договора об ипотеке.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ § 1. Понятие договора
об ипотеке

1. Классификация
гражданско-правовых договоров по правовому режиму как методологическая основа
выявления правовой природы договора об ипотеке Под гражданско-правовым
договором понимают соглашение двух или нескольких лиц об установлении,
изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). С
такой точки зрения, договор является сделкой – юридическим фактом (то есть
главным основанием возникновения обязательственных правоотношений п. 2 ст. 307
ГК РФ). Отсюда, двухсторонняя или многосторонняя сделка являются договором (п.1
ст. 154 ГК РФ), а односторонняя – нет, поскольку для ее совершения достаточно
волеизъявление одной стороны[1]. Тем
не менее, содержание договора как соглашения составляет совокупность
согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности
контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства. В письменных
договорах условия излагаются в виде отдельных пунктов[2].

Значение
гражданско-правового договора: призван обеспечить в сферах жизни общества
(положение личности, собственность, гражданский оборот, наследование и т.д.)
стабильность, устойчивость и определенность имущественных и личных
неимущественных отношений. Юридический эффект порождаемый гражданско-правовым
договором, заключается в связанности сторон этого договора[3]. [1] Гражданское право. Том 1. / Под ред. А.П. Сергеева,
Ю.К. Толстого. — М.., 2016. — С. 584. [2] Договорное право России: реформирование, проблемы и
тенденции развития: монография / Е.Е. Богданова, Л.Ю. Василевская, Е.С. Гринь и
др.; под общ. ред. Л.Ю. Василевской. — М., 2016. — С. 17-18. [3]
Береснева А.А. Понятие толкования гражданско-правового договора и его значение
// Вестник науки и образования. — 2020. — № 10-3 (88). — С.
52-54.