Магистерский диплом (ВКР) на тему Договор дарения жилого помещения в РФ

Содержание:

Введение 3

Глава 1. Общие положения правового регулирования договора дарения жилого помещения в Российской Федерации 7

1.1. Понятие договора дарения жилого помещения и его правовая характеристика 7

1.2. Понятие, виды и правовая характеристика жилых помещений как разновидности недвижимого имущества 12

1.3. Источники правового регулирования договора дарения жилого помещения 21

Глава 2. Характеристика договора дарения жилого помещения по законодательству Российской Федерации 28

2.1. Элементы, существенные условия, особенности договора дарения жилого помещения 28

2.2. Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения одаряемому 33

Глава 3. Особенности исполнения договора дарения жилого помещения в Российской Федерации и ответственность за нарушение его условий 45

3.1. Порядок заключения, изменения и прекращения договора дарения жилого помещения 45

3.2. Последствия нарушения сторонами условий договора дарения жилого помещения и отказ от исполнения договора 53

Заключение 64

Библиографический список 70

Введение:

Актуальность темы исследования заключается в том, что безвозмездные сделки имеют важное значение в гражданском обороте, при этом основным видом безвозмездных договоров является договор дарения.

Предметами подарка могут быть различные виды имущества, в том числе жилое помещение и автомобиль, иные вещи с высокой стоимостью.

Выполняя дарственную на жилое помещение, важно помнить о том, что ее совершение повлечет отчуждения имущества, которое принадлежало владельцу до его смерти. Поэтому, если даритель намерен продать недвижимость только после смерти и хочет передать ее в собственность только после смерти, для этих целей существует завещание. При этом договор дарения, который заключается с таким условием, может быть признан действительным.

Договор дарения жилого помещения с формальной точки зрения является видом способа распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом, который выражается в переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу без какого-либо встречного предоставления со стороны приобретателя имущества. Тем самым у дарителя право собственности на отчуждаемое жилое помещение прекращается, а у одаряемого возникает аналогичное вещное право в отношении отчуждаемого жилого помещения (или его части в зависимости от предмета договора).

Существует на сегодняшний день практика недобросовестного поведения участников гражданского оборота, совершающих сделки по купле-продаже доли в жилом помещении, оформляющих свои отношения путем заключения договора дарения. Это делается путем заключения притворной сделки с недвижимостью с целью обхода правила о преимущественном праве приобретения доли в совместной собственности.

На практике одним из проблемных вопросов при исполнении договора дарения жилого помещения является нарушение жилищного права детей их родителями.

Данная проблема является острой и актуальной, в связи с чем следует расширить значение данной нормы. Так, полагаем, необходимо потребовать получение разрешение органов опеки на совершение сделок с жилым помещением, если такая сделка затрагивает прав и охраняемые законом интересы иных лиц, находящихся под опекой или попечительством.

Степень научной разработанности проблемы. Российская цивилистика уже начиная с ХIХ в., уделяет внимание изучению правовых проблем дарения. И до сих пор по ряду вопросов продолжаются дискуссии. Так, среди дореволюционных авторов можно отметить работы И.А. Покровского, К. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, М. Винавера, Б. Виндшейда и др. Из числа современных авторов следует назвать М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Суханова, К.Б.Ярошенко, Т.Е. Абову, А. Эрделевского, О.В. Никулина, А.Ю. Кабалкина и др. Учитывая возрастающее значение договора дарения в российской практике, дискуссионность этого вопроса в науке, рассмотрение данной темы представляется своевременной и актуальной, имеющей как теоретическое, так и важное практическое значение.

Цель исследования – изучить особенности правового регулирования договора дарения жилого помещения.

Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением, исполнением и прекращением договора дарения жилого помещения.

Предмет исследования – нормы гражданского законодательства, регулирующие договор дарения жилого помещения, научная и учебная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной практики.

Задачи исследования. Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие, признаки и элементы договора дарения.

2. Выявить виды договоров дарения в зависимости от предмета договора.

3. Рассмотреть предмет и стороны договора дарения жилого помещения.

4. Охарактеризовать содержание и форму договора дарения жилого помещения.

5. Исследовать порядок заключения, изменения и прекращения договора дарения жилого помещения.

6. Проанализировать правовое регулирование отказа от исполнения договора и отмены дарения жилого помещения.

Научная новизна исследования данной работы состоит в том, что на основе закрепленных норм в российском законодательстве, были выявлены проблемы по регулированию договора дарения жилого помещения в РФ. В частности, исходя из данных правоприменительной практики, можно сделать вывод о том, что необходимо ограничить количество участников договора дарения только лицами с зарегистрированными или имеющими право проживания в данном жилом помещении. Если иное не предусмотрено договором между собственниками, то это ограничение должно быть отменено по соглашению владельцев жилья (если оно было заключено). Также на практике можно выявить несовершенство правового регулирования гарантии прав несовершеннолетних при отчуждении жилого помещения на основании договора дарения. Данная проблема является острой и актуальной, в связи с чем необходимо потребовать получение разрешение органов опеки на совершение сделок с жилым помещением, если такая сделка затрагивает прав и охраняемые законом интересы иных лиц, находящихся под опекой или попечительством.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в возможности использования его основных положений и выводов как основы для более частных научных изысканий по проблемам и вопросам, затронутым в настоящей работе; в правоприменительной деятельности, а также для дальнейшего совершенствования действующего законодательства.

Методологическая основа исследования – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение:

Договор дарения служит основой для приобретения собственности на объекты гражданского права, в том числе жилые помещения. Анализируемый договор является безвозмездной односторонней сделкой, при которой у одной стороны возникают субъективные права, а другой — юридические обязанности.

Рассматриваемый тип договора имеет ряд специальных признаков, которые касаются природы договора дарения и позволяют выделять этот вид договоров в самостоятельную категорию:

1. Бесплатность. Договор дарения не предусматривает встречного предложения имущества, денежных средств, а равно иных прав и встречных обязательств. В случае, если отношения сторон предполагают наличие такого встречного предоставления, то на практике договор дарения может быть признан недействительным как притворная сделка, прикрывающая собой иную сделку (например, отношения купли-продажи жилого помещения).

2. Исполнение договора дарения жилого помещения предполагает уменьшение имущества дарителя при одновременном и эквивалентном увеличении имущества одаряемого (одаряемых).

3. Заключение договора дарения жилого помещения подразумевает возникновение у лица, осуществляющего безвозмездную передачу имущества, намерения подарить одаряемому собственное имущество. Если такое намерение отсутствует, договор следует признать возмездной сделкой.

4. Условием заключения и исполнения договора дарения жилого помещение является получение согласие одаряемого на приобретение жилого помещения в дар (безвозмездно).

Жилые помещения являются важными объектами гражданского, а также жилищного законодательства, и в силу своей особой юридической природы требуют особых мер правовой охраны от недобросовестных участников гражданского оборота. Не все вопросы, касающиеся защиты права собственности, решены в законе и не полностью защищены законом. Сособственник по-прежнему не имеет право преимущественного приобретения доли при ее дарении другим участником долевой собственности, не имеет права на получение преимущественных прав покупки недвижимости (в том числе от дарения части имущества). В этой связи совершенно обоснованно было бы ввести запрет на заключение договора дарения в отношении доли жилого помещения, если невозможно выделить ее в натуре. Для этого необходимо дополнить действующее законодательство нормой, которая устанавливает обязательность получении согласия всех участников долевой собственности на заключение договора дарения доли в жилом помещении третьему лицу.

Жилые помещения представляют собой помещения с особыми условиями и требованиями, в частности они должны соответствовать определенным требованиям безопасности, соответствующих целям проживания в них граждан. Когда речь заходит о жилищном законодательстве России, там содержится определений жилых помещений (ст. 15 ЖК РФ). Согласно этому определению, жилье — это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан. Кроме того, в жилище входят следующие помещения (ст. 16 ЖК РФ): 1) жилой дом или часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

В теории современной российской цивилистике жилое помещение рассматривается как объект субъективных гражданских прав и признается во вторую очередь именно как вещь, которая обладает специальными правовыми свойствами, к которым относятся следующие: это недвижимое изолированное (структурно обособленное) помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан, отвечающее определенным санитарным и техническим нормам.

Важное условие для заключения и исполнения договора дарения жилого помещения заключается в достижении между сторонами взаимного соглашения относительно приема-передачи предмета дарения от дарителя к одаряемому. По этой причине договор будет расторгнут или признан недействительной в случае отсутствия действительной воли хотя бы одной стороны на безвозмездную передачу или получение в собственность жилого помещения. В этой связи следует отметить, что для признания заключенного договора правомочным необходимо наличие воли обеих сторон и предмета договора — жилого помещения.

В договоре дарения обязательно должно быть условие о том, что передача имущества является безвозмездной. При отсутствии такого условия или включение в договор какой-либо обязанности одаряемого исполнить встречную обязанности (например, передать дарителю имущество, деньги в обмен на жилое помещение), такая сделка будет считаться притворной. Фактически это означает, что лицо оплачивает предоставленное жилье и поэтому является юридически не возмездным договором с владельцем жилья. При этом в договоре может быть прописано условие, что одаряемый должен возместить расходы на совершение сделки по передаче предмета дарения. Возмещение таких расходов не предполагает возмездный характер договора дарения, поскольку не влечен увеличение размера имущества дарителя.

В договоре дарителя могут быть предусмотрены пункты о том, что в случае смерти обладателей недвижимости права собственности на жилые помещения возвращаются к прежнему владельцу. Если применять этот пункт, то наследники не смогут включить данное жилое помещение в наследственную массу дарителя. При этом они будут иметь обязательство вернуть это жилье и право собственности на него к его дарителю.

Вопрос о возможности передачи права собственности на пожизненное проживание третьим лицам возникает при распоряжении дарителем правом пожизненного проживания. Это очень сложный вопрос.

Как в отношении обременения жилого помещения, существующего на момент совершения сделки и передаваемого права собственности на жилое помещение. С другой стороны при передаче права собственности на жилое помещение оно передается новому собственнику вместе с правом собственности на жилье, поскольку это не имеет отношения к владельцу жилья или квартире. Если рассматривать право пожизненного проживания как обременение, в этом случае можно перейти к праву наследования.

Договор, содержащий в себе условия оставления за дарителем права собственности или владения жилым помещением, предполагает содержание в договоре два предмета договора – дарение и оставление права собственности. Таким образом, данный документ не будет являться договором дарения в общем виде, так как наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ.

В части договора дарения к нему будут применяться нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире — общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

Существует на сегодняшний день практика недобросовестного поведения участников гражданского оборота, совершающих сделки по купле-продаже доли в жилом помещении, оформляющих свои отношения путем заключения договора дарения. Это делается путем заключения притворной сделки с недвижимостью с целью обхода правила о преимущественном праве приобретения доли в совместной собственности. На основании заключенной такой сделки в квартиру может быть заселена абсолютно посторонняя личность, что на практике создает серьезные неудобства для жизнедеятельность оставшихся жить в жилом помещении сособственников и иных лиц, имеющих право в нем проживать. В судебной практике можно найти много таких случаев. Притворное соглашение — это недействительная сделка, которая по сути является ничтожной. Однако доказательства недействительной сделки должны быть представлены лицом, которое считает, что исполнением данной сделки были нарушены его права и охраняемые законом интересы.

Исходя из данных правоприменительной практики, можно сделать вывод о том, что необходимо ограничить количество участников договора дарения только лицами с зарегистрированными или имеющими право проживания в данном жилом помещении. Если иное не предусмотрено договором между собственниками, то это ограничение должно быть отменено по соглашению владельцев жилья (если оно было заключено).

Таким образом, представляется целесообразным дополнить ст. 292 ГК РФ словами следующего содержания: «Отчуждение доли жилого помещения, лицам, не проживающим и не имеющим права на проживание в жилом помещении, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи сособственника данного жилого помещения, может допускаться только при наличии согласия проживающих в жилом помещении лиц, включая законных представителей несовершеннолетних, и с согласия органов опеки и попечительства, если при этом не нарушаются права и законные интересы указанных лиц». Но при этом определение отчуждения не только касается купли-продажи, но также включает в себя дарение и залог долей жилья. Поэтому следует внести изменения во все статьи ГК РФ о договорах продажи недвижимости или обмена имущества между гражданами. Данное ограничение направлено, чтобы избежать фактической легитимизации притворного договора дарения долей жилья. В противном случае случаи с введением нежелательных соседей будут неизбежно повторяться.

На практике одним из проблемных вопросов при исполнении договора дарения жилого помещения является нарушение жилищного права детей их родителями. Защита прав несовершеннолетних в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки для заключения договоров, направленных на отчуждение жилых помещений в случае, если исполнение таких сделок затрагивает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних лиц, проживающих в отчуждаемом жилом помещении.

Вместе с тем, на практике можно выявить несовершенство правового регулирования указанной гарантии прав несовершеннолетних. Данная проблема является острой и актуальной, в связи с чем следует расширить значение данной нормы. Так, полагаем, необходимо потребовать получение разрешение органов опеки на совершение сделок с жилым помещением, если такая сделка затрагивает прав и охраняемые законом интересы иных лиц, находящихся под опекой или попечительством.

Как показывает судебная практика, для этого необходимо внести изменения в норму п. 4 ст. 292 ГК РФ. С этой целью, следует изменить положения п. 4 ст. 292 ГК РФ, в которых установить необходимость обращения в органы опеки за разрешением при совершении любых сделок с жилыми помещениями, что позволит наиболее полно обеспечить охраны прав несовершеннолетних, которые проживают в жилом помещении, выступающим предметом договора дарения. Такой подход позволяет устранить пробел в законодательстве, а также усилить защиту самой нуждающейся категории лиц.

Тем самым предлагается п. 4 ст. 292 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Сделки с жилыми помещениями, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускаются с согласия органа опеки и попечительства».

В настоящее время в российском праве есть предложение о введении права личного владения (узуфрукта) для использования на рынке недвижимости. Одним из элементов этого элемента является необходимость предоставления возможности субъектам обеспечивать интерес путем установления пожизненного наследственного имущества. Представляется, что при введении в действующее законодательство указанного вещного права многие из вышеперечисленных проблем возможно будет разрешить.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Общие положения правового регулирования договора дарения жилого помещения в Российской Федерации

1.1. Понятие договора дарения жилого помещения и его правовая характеристика

Как известно, договор дарения – это одно из наиболее распространенных правовых отношений в гражданском праве . Данный договор служит основой для приобретения собственности на объекты гражданского права, в том числе жилые помещения. Анализируемый договор является безвозмездной односторонней сделкой, при которой у одной стороны возникают субъективные права, а другой — юридические обязанности . Законодательством установлено, что участники гражданского оборота праве безвозмездно отчуждать принадлежащее им имущество в соответствии с правилами гл. 32 ГК РФ , однако при этом они должны соблюдать установленные законом требования к получению имущества от других лиц. Законом также предусмотрены случаи запрещения дарения (например, между коммерческими организациями).

Применительно к отношениям дарения жилого помещения следует учитывать, что поскольку в соответствии со ст. 244 ГК РФ жилое помещение может находится в долевой собственности нескольких лиц, то предметом дарения может выступать также доля в праве собственности на жилое помещение. Права сособственника на распоряжение своей долей предусмотрены в ст. 246 ГК РФ. Здесь необходимо отметить, что при отсутствии обязательного соблюдения права преимущественного приобретения отчуждаемой доли иными сособственниками в случае совершения безвозмездной сделки, договор дарения позволяет участникам долевой собственности свободно передавать свои доли третьим лицам без уведомления других долевым собственников о такой передаче права собственности. На практике это может привести злоупотреблению своими правами со стороны недобросовестных сособственников жилого помещения, стремящихся осуществить отчуждение доли в пользу третьего лица в обход правила о преимущественном приобретении доли другими участниками долевой собственности.

Договор дарения жилого помещения с формальной точки зрения является видом способа распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом, который выражается в переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу без какого-либо встречного предоставления со стороны приобретателя имущества . Тем самым у дарителя право собственности на отчуждаемое жилое помещение прекращается, а у одаряемого возникает аналогичное вещное право в отношении отчуждаемого жилого помещения (или его части в зависимости от предмета договора).

Содержание термина «жилое помещение» предусмотрено в нормах ст. 15 ЖК РФ , согласно которым помещение жилое — это изолированное помещение, включая помещения и сооружения общего пользования, а также другое недвижимое имущество, предназначенное для постоянного проживания граждан.

Дарение жилого помещения — это гражданское соглашение, в котором даритель, с одной стороны принимает на себя обязанность безвозмездно осуществить отчуждение жилого помещения в пользу иной стороны, именуемой одаряемый . Урегулирование отношений дарения состоит из общих правил ГК РФ (ст. 307-453), специальных норм, касающихся передачи недвижимости (ст. 572-582) и норм отраслевого законодательства, регулирующих особенности правового режима жилых помещений, а также совершения сделок с недвижимым имуществом и их регистрацию.