Магистерский диплом на тему Услуги в сфере управления многоквартирными домами

Содержание:

Введение. 3

Глава
1. Теоретические аспекты управления многоквартирными домами. 8

1.1.
Понятие и цели управления многоквартирными домами. 8

1.2.
Создание органами местного самоуправления условий для управления
многоквартирными домами. 13

1.3.
Государственно-частное партнерство в сфере ЖКХ.. 17

1.4.
Выбор способа управления многоквартирным домом. 26

Глава
2. Практические аспекты управления многоквартирными домами. 31

2.1.
Управление многоквартирными жилыми домами на примере ООО «Вичугская управляющая
компания». 31

2.2.
Характеристика ООО «Вичугская управляющая компания». 35

2.3.
Функции ООО «Вичугская управляющая компания» при осуществлении управления многоквартирными
домами. 49

2.4.
Осуществление контроля за выполнением ООО «Вичугская управляющая компания»
обязательств по заключаемым договорам управления многоквартирными домами. 58

Глава
3. Разработка рекомендаций по совершенствованию системы управления
многоквартирными домами. 64

3.1.
Основные проблемы в сфере управления многоквартирными домами. 64

3.2.
Мероприятия по совершенствованию системы управления многоквартирными домами в
форме УК и ТСЖ.. 70

3.3.
Разработка мер оптимизации деятельности управляющей компании. 79

Заключение. 83

Библиографический
список. 87

Введение:

Актуальность темы. Проблемы управления
многоквартирными домами возникли как побочный эффект от внедрения так
называемых рыночных элементов в сферу жилищных отношений, почвой для которых
была фактическая денационализация жилищного сектора экономики. Этот процесс,
обладающий определенной управляемостью, сопровождается переходным периодом
экономического развития, что, по-видимому, вполне естественно, связано с
бюрократизацией процедур принятия управленческих решений, несоответствием
действующего законодательства и отсутствием положительное влияние на его
существование.

Говоря о проблемах
управления многоквартирными домами, следует подчеркнуть, что в ЖК РФ государство
предприняло еще одну (четвертую) попытку оптимизировать систему управления
жилищным фондом. В основе лежат принципы разделения функций и рациональной
организации отношений между собственниками помещений, управляющими
организациями, подрядными организациями, оказывающими услуги в жилищной сфере,
и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за
предоставлением населению качественных коммунальных услуг сфере реализации
права на управление многоквартирным домом.

В сфере управления
многоквартирными домами основной целью государственной политики является
повышение уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг по
обслуживанию и обслуживанию общего имущества многоквартирных домов, а также
коммунальных услуг.

Для достижения целей
управления многоквартирными домами, представляется, что необходимо: наличие
квалифицированного «менеджера»; активное участие собственников помещений в
многоквартирном доме в процессе управления; эффективный контроль за
деятельностью руководящих лиц; четкие и конкретные правила осуществления
деятельности в этой сфере связей с общественностью.

Объект работы – общественные
отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управления многоквартирными
домами.

Предметом
исследования являются особенности правового регулирования услуг в сфере
управления многоквартирными домами.

Цель работы – исследовать
особенности и актуальные проблемы правового регулирования услуг в сфере
управления многоквартирными домами.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены
следующие задачи:

1. Определить понятие и цели управления многоквартирными
домами.

2. Рассмотреть вопросы создания органами местного
самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

3. Охарактеризовать государственно-частное партнерство в
сфере ЖКХ.

4. Изучить правовые основы выбора способа управления
многоквартирным домом.

5. Рассмотреть управление многоквартирными жилыми домами на
примере ООО «Вичугская управляющая компания».

6. Охарактеризовать ООО «Вичугская управляющая компания».

7. Выявить функции ООО «Вичугская управляющая компания» при
осуществлении управления многоквартирными домами.

8. Исследовать особенности осуществления контроля за выполнением
ООО «Вичугская управляющая компания» обязательств по заключаемым договорам управления
многоквартирными домами.

9. Выявить основные проблемы в сфере управления многоквартирными
домами.

10. Проанализировать мероприятия по совершенствованию
системы управления многоквартирными домами в форме УК и ТСЖ.

11. Разработать меры оптимизации деятельности управляющей
компании.

Новизна проведенного исследования заключается в осуществлении
комплексного правового анализа регулирования услуг в сфере управления
многоквартирными домами, что позволило выявить проблемы в данной области и
определить основные направления по совершенствованию.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Если мы рассматриваем модель управления многоквартирными
домами в качестве института управления собственностью, то, безусловно,
необходимо признать наличие у ТСЖ и своего собственного управленческого
интереса в обеспечении, закреплении и защите за собственниками помещений
многоквартирного дома права общей собственности на общее имущество дома,
находящегося под управлением. Такое же право и интерес в защите следует признать
и закрепить за управляющими организациями, если они будут реализовывать именно
функции управления многоквартирными домами.

2. Необходимо подчеркнуть, что модель управления
многоквартирными домами нуждается в комплексной разработке, способы управления
должны быть приближены к единой модели управления и согласованы с ней и между
собой. Право управления должно быть наполнено реальным содержанием, позволяющим
достигать нужных собственникам эффектов и определяющим целесообразность
внешнего управления. В противном случае ТСЖ и управляющие организации
превращаются в искусственные надстройки над собственниками, в посредников,
увеличивающих расходы собственников многоквартирного дома.

3. Следует установить гарантии для собственников помещений
многоквартирного дома, в отношении которого может быть принято решение об
исключении сведений об этом доме из реестра лицензий субъекта РФ, по причинам
ненадлежащего управления многоквартирным домом управляющей организацией, в
случае, если собственники хотят «оставить» эту управляющую организацию.
Возможный вариант – это страхование ответственности управляющей организации,
что имеет место, например, при саморегулировании.

4. Участие собственников помещений в многоквартирном доме в
процессе управления этим домом позволит выбрать максимально устраивающий всех
способ управления, даст возможность влиять на размер платы за содержание и
ремонт общего имущества многоквартирного дома, определить требуемый набор
обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества и
проконтролировать качество и объем выполняемых работ и оказываемых услуг.
Участие собственников в управлении обусловлено многими факторами: количеством
помещений в многоквартирном доме, состоянием дома, уровнем доходов
собственников помещений, составом проживающих в многоквартирном доме и т. п.
Так как решения в данной сфере общественных отношений могут приниматься собственниками
только коллективно, т. е. путем проведения общих собраний, то и законодатель
особое внимание уделяет процедуре проведения собраний и оформлению решений
общих собраний.

5. Считаем, что современная судебная практика противоречит
смыслу правового регулирования отношений в рассматриваемой сфере и тенденциям
его развития, нивелируют принцип непрерывности осуществления деятельности по
управлению и обслуживанию жилых домов, не способствуя добросовестному
осуществлению прав в данной сфере. Если же прийти к тому, что для начала
осуществления деятельности по управлению МКД совсем неважно соблюдать порядок
ее лицензирования, то следует заключить, что и для прекращения такой
деятельности достаточно волеизъявления одной стороны договора. Однако зачастую
имеют место ситуации, когда жилой дом остается вовсе без управления (например,
одна управляющая организация расторгла договор управления, другая —
собственниками не выбрана, желающие управлять домом ввиду его
неудовлетворительного состояния отсутствуют), что недопустимо. В связи с этим
законодатель предусмотрел основанную на механизме лицензирования императивную
обязанность управляющей компании исполнять обязанности по управлению МКД до наступления
перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ событий.

Методологическая основа работы – общенаучные методы исследования,
а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа,
системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав,
объединяющих семь параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение:

Управление МКД управляющей организацией — общественные отношения,
возникающие между собственниками помещений МКД и управляющей организацией,
направленные на функционирование общего имущества МКД, а также извлечение
прибыли со стороны управляющей организации, установленные в интересах собственников
и определенные собственниками в пределах, установленных законом.

Действующее жилищное законодательство не содержит понятие
управляющей организации. ЖК РФ выделяет управление управляющей организацией в
качестве одного из способов управления многоквартирным домом (часть 2 статьи
161 ЖК РФ) и лишь раскрывает основную цель и характер деятельности управляющих
организаций.

В связи с этим, считаем необходимым изложить пункт 3 части 2
статьи 161 ЖК РФ в следующей редакции:

ч. 2 Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны
выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

п. 3 управление управляющей организацией, которая является
юридическим лицом, осуществляющим на основании волеизъявления собственников
помещений МКД путем заключения договора управления, полномочий по управлению и
надлежащему содержанию общего имуществом МКД.

Представляется очевидным, что отношения по управлению МКД
затрагивают права и законные интересы жителей таких домов, являющихся экономически
более слабой стороной в отношениях с управляющей организацией. Существование по
рассматриваемому вопросу двух правоприменительных подходов, по нашему мнению,
свидетельствует о наличии неопределенности в его правовом регулировании нормами
ЖК РФ и требует выработки единой позиции по существу проблемы. Неоднозначное
применение одних и тех же норм негативным образом сказывается на состоянии
законности в данной сфере, защищенности участников спорных отношений от
недобросовестных действий иных лиц. Внесение ясности в правовое регулирование
способствовало бы выработке четкого административно-правового механизма
реализации права на осуществление деятельности по управлению многоквартирными
домами.

Рассмотренная в работе судебная практика подчеркивает
необходимость внесения дополнительных оснований для принятия решения о
включении многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ, поскольку
протоколы, принятые участниками долевого строительства, а также договоры
управления, заключенные с участниками долевого строительства, также являются законными
основаниями для начала осуществления деятельности по управлению многоквартирным
домом.

Рассмотренная в работе судебная практика подчеркивает
необходимость внесения дополнительных оснований для принятия решения о
включении многоквартирного дома в реестр лицензий субъекта РФ, поскольку
протоколы, принятые участниками долевого строительства, а также договоры
управления, заключенные с участниками долевого строительства также являются
законными основаниями для начала осуществления деятельности по управлению
многоквартирным домом.

Видится целесообразным дополнить пункт 3 Порядка и сроков
внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации,
утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр подпунктом, согласно которому к
заявлению о внесении изменений в реестр прилагается копия протокола, принятого
участниками долевого строительства; копия договора управления, заключенного с
участниками долевого строительства.

Считаем необходимым дополнить пункт 3 Порядка и сроков
внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации,
утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр подпунктом, согласно которому к
заявлению о внесении изменений в реестр прилагается копия договора,
заключенного в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, между застройщиком многоквартирного
дома и управляющей организацией.

С целью совершенствования проблем правового регулирования
управляющих организаций необходимо использование следующих инструментов:

− проведение реформ на федеральном, региональном и
муниципальном уровнях;

− создание общественных организаций граждан и ассоциаций
управляющих компаний;

− принятие правовых норм, целью которых будет защита
управляющих организаций от административного давления;

− принятие правовых норм относительно условий расторжения
договоров с управляющими организациями и создания оптимальных условий для
собственников жилья по выбору управляющей организации.

Среди направлений правовых реформ можно выделить следующие:

— установить компетенцию государственной жилищной инспекции по
осуществлению государственного контроля за целевым использованием денежных средств,
поступающих в управляющие компании в качестве платы за содержание жилого
помещения;

— для осуществления контроля за использованием указанных
выше денежных средств возможно предусмотреть открытие специального банковского
счета на дом, разработку унифицированной формы отчета управляющей организации и
введение требования по проведению такого отчета собственникам и государственной
жилищной инспекции, разработку методики финансового аудита деятельности
управляющей;

— разработать свод технических норм и стандартов набора
услуг и работ, необходимого для содержания общего имущества многоквартирного дома;

— разработать единый унифицированный нормативный правовой
акт, позволяющий систематизировать положения постановлений Правительства
Российской Федерации в сфере оказания коммунальных услуг, услуг по управлению
многоквартирными домами;

— предусмотреть более строгую ответственность управляющих
компаний за нарушение лицензионных требований, в частности, должна быть прекращена
лицензия управляющей компании, которая неоднократно (более двух раз) привлекалась
к ответственности за воспрепятствование деятельности органов жилищного надзора
или если компания была признана банкротом.

В завершение следует отметить, что наиболее проблемной
составляющей процесса управления многоквартирными домами является создание
механизма эффективного контроля за деятельностью лиц, управляющих
многоквартирными домами. Как представляется, общественный контроль не даст
быстрого и положительного эффекта в силу того, что сам по себе не
предусматривает конкретных мер реагирования на правонарушения, а лишь предусматривает
возможность обращения в компетентные органы, которые имеют реальную возможность
влиять на управляющую организацию, ненадлежащим образом выполняющую свои
обязанности (исключение многоквартирного дома из реестра лицензий, привлечение
к административной ответственности, обращение в суд с требованием об аннулировании
лицензии и т.д.). Поэтому, думается, что именно государственному надзору и
муниципальному контролю следует отдать предпочтение. И, в связи с этим,
необходимо уделить большее внимание совершенствованию процедуры проведения
проверок деятельности управляющих организаций, ужесточить ответственность
государственных и муниципальных служащих за ненадлежащее реагирование на
обращения граждан и общественных организаций.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретические аспекты управления
многоквартирными домами

1.1. Понятие и цели управления многоквартирными
домами

На современном этапе экономического развития общества отношения,
связанные с управлением имуществом, вышли на такой уровень, который позволил
цивилистам рассматривать их в качестве самостоятельного вида отношений,
включенных в предмет отечественного гражданского права. В литературе предложена
концепция, в соответствии с которой отношения по принадлежности имущества
(материальных благ) юридически оформляются вещным правом, отношения по переходу
имущества – обязательственным правом, а отношения по управлению имуществом
оформляются корпоративным правом^[1].

В литературе справедливо отмечается, что признаки, присущие
всем видам управления, можно объединить в две группы: характеристика формы и
структура управления — статическая; характеристика процесса управления —
динамическая^[2].
В частности, при рассмотрении отношений управления имуществом предлагается
проводить различие между двумя наборами отношений — внутренними отношениями
между управляющим и учредителем управления (бенефициаром) и внешними
отношениями с третьими лицами с контрагентами в обращении имущества. Изложенная
идея представляется плодотворной, поскольку позволяет увидеть структуру отношений
в управлении. Развивая вышеуказанный подход, мы предлагаем выделить две группы
отношений в структуре управления: внешнюю и внутреннюю. Первая группа включает
в себя не обладающие особой спецификой отношения по осуществлению владения, пользования
и распоряжения имуществом, а также его содержания. Вторая группа представляет
собой систему относительно разнородных отношений по управлению, которые, в свою
очередь, могут быть классифицированы по различным основаниям, в частности, по
основанию соотношения правомочий субъекта управления и собственника имущества.

Поэтому необходимо охарактеризовать внутренние отношения с
точки зрения соотношения категорий «управление имуществом» и «реализация
правомочий собственника».

При управлении общим имуществом многоквартирного дома, с моей
точки зрения, должна иметь место совершенно иная ситуация. Собственники
помещений в доме, даже в случае наделения иного субъекта определенной частью
полномочий по управлению им, по-прежнему должны сохранять возможность осуществления
принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению таким
имуществом.

С этих позиций предусмотренные современным отечественным
законодательством виды объектного управления можно условно представить в рамках
двух основных моделей:

1) модель управления имуществом собственника,
осуществляемого иными субъектами;

2) модель управления имуществом, осуществляемого самим
собственником[3].

В основе каждой из них лежит соотношение правомочий собственника
и категории управления. Первую модель можно проиллюстрировать на примере
доверительного управления имуществом, а вторую – на примере управления общим
имуществом многоквартирного дома. Иными словами, по моему мнению, первая модель
должна проявляться, в частности, в доверительном управлении имуществом, вторая
– в управлении общим имуществом многоквартирного дома. Далее, на указанных
примерах можно наблюдать, как законодатель реально соотнес рассматриваемые
категории в каждой из этих моделей.

Существо доверительного управления имуществом (как одного из
самостоятельных видов договорных обязательств) состоит в осуществлении
доверительным управляющим профессионального (предпринимательского) использования
чужого имущества в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя),
что предполагает совершение управляющим любых как юридических, так и
фактических действий с целью получения соответствующего дохода. То есть
управляющий приобретает возможность владеть, пользоваться и даже распоряжаться
этим имуществом, в том числе участвовать по поводу него в гражданском обороте
от своего имени, но не в своих интересах. Таким образом, как подчеркивает Е.А.
Суханов, «доверительное управление является способом осуществления
собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия
распоряжения»^[4].
В данном случае при управлении имуществом собственник отстранен (физически и
юридически) от своего имущества, не осуществляет триаду правомочий,
предоставляя это другому лицу, т.е. существуют два субъекта, связанные отношениями
по поводу объекта права собственности.

Вторую модель управления имуществом представляет уникальный
по своей правовой природе и малоизученный вид управления – управление общим
имуществом многоквартирного дома. ЖК РФ^[5]
возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать
один из закреп ленных в ч. 2 ст. 161 способов управления многоквартирным домом:
непосредственное управление, управление через ТСЖ (или кооператив), а также
через управляющую организацию.

Управление многоквартирным домом представляет собой систему
органов управления и их компетенцию. В связи с этим возникает вопрос: как
соотносятся правомочия собственников и компетенция органов управления
многоквартирным домом, в частности, как указанные правомочия «трансформируются»
при создании товарищества собственников жилья?

Для ответа на поставленный вопрос здесь также необходимо
провести предварительный анализ соотношения категорий «управление имуществом» и
«реализация правомочий собственника». При построении системы управления многоквартирным
домом законодатель как бы отодвинул классические правомочия собственника на
задний план: определяющими стали та кие правовые категории, как «управление», «органы
управления», «компетенция»[6].

Представляется, что в ЖК РФ возникла некая путаница между понятиями
«управление многоквартирным домом» и «реализация права собственника». Согласно
ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным
домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания
граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение
вопросов использования этого имущества, а также оказание услуг гражданам,
живущим в таком доме. Таким образом, цель управления – это обеспечение функционирования
имущества, а не осуществление в отношении него распорядительных и иных действий,
подменяющих действия самих собственников. Представляется, что управление
многоквартирным домом как способ управления им, если иметь в виду аспект его
связи с правомочиями собственников, может выступать в качестве реализации таких
правомочий, как владение и в ограниченных пределах пользования, но никак не распоряжения
общим имуществом. Распорядительные действия, с нашей точки зрения, могут
совершаться только собственниками непосредственно через общее собрание собственников
помещений. При этом общее собрание собственников помещений, являясь согласно ч.
1 ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом, выступает здесь не в
качестве способа управления в смысле ст. 161 ЖК, а как орган, позволяющий объединить
собственников для цели совместной реализации своих правомочий. Компетенция
общего собрания собственников, закрепленная в ч. 2 ст. 44 ЖК, вполне отражает
отмеченное назначение данного органа. Когда же собственники избирают в качестве
способа управления непосредственное управление, то общее собрание приобретает
дополнительные функции, указанные в ст. 164 ЖК. Не случайно общее собрание
собственников помещений в первом его качестве продолжает существовать и в том
случае, когда собственниками избран иной (не непосредственный) способ
управления многоквартирным домом^[7].

Отдельные авторы приходят к выводу о том, что современная
легальная конструкция управления общим имуществом собственников помещений в многоквартирном
доме не отвечает потребностям его эффективного функционирования и практически
лишает собственников их правомочий^[8].

Подводя итог, подчеркнем еще раз мысль о том, что при
безусловной индивидуальности (относительной самостоятельности) каждого вида
объектного управления его (управления) сущность должна оставаться единой: заключаться
в осуществлении правомочий и исполнении обязанностей собственника имущества, не
сопровождающихся при этом ни передачей собственником своих правомочий субъекту
управления, ни, тем более, лишением собственника его правомочий в пользу последнего.