Магистерский диплом на тему «Современные проблемы правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения»

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 8
1.1 Понятие земельного участка как объекта прав 8
1.2 Особенности правового режима земельных участков сельскохозяйственного назначения 20
2 МЕХАНИЗМ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 25
2.1 Общие положения об обороте земель сельскохозяйственного назначения 25
2.2 Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 38
2.3 Особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения 44
3 АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 60
3.1 Проблемы практики применения законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения 60
3.2 Проблемы оборота земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 84

Введение:

Актуальность темы. Земельное право сегодня — одна их ведущих отраслей права, которая регулирует общественные отношения в области реализации права собственности на землю, особенностей гражданского оборота земли, ограничения по пользованию землей как уникальным природным объектом, в том числе в сфере сельского хозяйства.
В современной России разного уровня рыночные преобразования тем или иным образом изменили систему сельскохозяйственного обеспечения населения, вызвав, тем самым, необходимость формирования развития новой аграрной политики, как на федеральном, так и на региональном уровнях, требующей осуществления системы тактических и долгосрочных стратегических государственных мер. Научно обоснованная экономическая и аграрная политика в сфере земельных отношений — одно из важных условий стабилизации и эффективного развития агропромышленного комплекса Российской Федерации, а также необходимый фактор роста благосостояния населения нашей страны.
Известно, что сегодня развитие сельского хозяйства рассматривается в качестве одного из приоритетных национальных проектов. Это указывает на то, что, с одной стороны, в аграрной сфере российской экономики накопилось множество серьезных проблем, которые требуют незамедлительного решения, а с другой — поиск новых подходов к формированию агропромышленного комплекса по определению направлений его воздействия на разного рода экономические процессы. Одной из таких проблем в современной России все также остается проблема эффективного правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Земли сельхозназначения в России имеют особую значимость ввиду обеспечения продовольственной безопасности страны, что влечет за собой их особый правовой статус. Россия по площади пашни один из мировых лидеров.
Особенности правового режима земельных участков проявляются уже в конкретных гражданско-правовых сделках, к которым также применяются нормы земельного законодательства и иных федеральных законов. Прежде всего, речь идет о купле-продаже, аренде, залоге земли.
Необходимость развития правового регулирования сделок с землей в современном мире наиболее актуально, что обусловлено процессами урбанизации, в соответствии с которыми происходит рост городского населения и уменьшается сельское. В связи с этим землепользователями становятся крупные агропредприятия или фирмы, наблюдается устойчивое снижение количества индивидуальных покупателей земельных участков :
Важно рассматривать данную проблему в рамках научно-теоретического направления, что предполагает активизацию разработки общей концепции землепользования, в которой представлены различные подходы к землепользованию.
На наш взгляд, в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным, и поэтому именно земельное законодательство должно определить пределы включения земли в сферу гражданского оборота.
Вместе с тем с включением земли в гражданский оборот участок начинает представлять собой объект гражданских правоотношений. Исходя из этого должен быть выработан баланс гражданского и земельного права.
Соотношение норм гражданского и земельного права проявляются как соотношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права. Однако если речь идет о регулировании земельных отношений, то приоритет принадлежит земельному законодательству.
Поэтому развитие земельного законодательства, регулирующего сложившиеся и вновь складывающиеся общественные отношения, связанные с землей, является одной из основных проблем, стоящих перед государством. Ее решение может осуществляться в рамках отдельного юридического направления совершенствования купли-продажи земельных участков.
В случае, если в процесс регулирования вступают законы более «специального» характера, следует учитывать существо самих отношений, подвергаемых регулированию.
Например, сегодня не решена проблема соотношения земельных и лесных законодательных норм в сфере установления возможности реализации сделки субаренды лесного участка. Суть проблемы вызвана недостатком (а точнее, отсутствием) норм Лесного кодекса РФ, регламентирующих запрет на процедуру совершения подобных сделок.
Дальнейшее совершенствование правового регулирования оборота земельных участков в современных условиях включает несколько направлений:
— разработку общей концепции правового регулирования оборота земельных участков;
— совершенствование правотворчества в области правового регулирования оборота земельных участков и действующего земельного законодательства в целом;
— обобщение практики правового регулирования оборота земельных участков, детализацию типовых договоров;
— повышение правовой культуры субъектов правового регулирования оборота земельных участков на торгах, аукционах;
— внедрение в процесс правового регулирования оборота земельных участков информационных технологий;
— создание системы управления процессом правового регулирования оборота земельных участков.
Актуальность данной темы напрямую связана не только со значимостью процессов реформирования законодательства, которые происходят в земельной сфере, но и с важностью регулирования сделок с землей как главным природным ресурсом, а также со сложностями правового регулирования сделок с участками земли.
Научная разработанность темы. Основой диссертационного исследования послужило изучение трудов и научных публикаций таких авторов, как: Анисимов

Заключение:

Земельный участок — часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости.
Элементами правового режима земельного участка являются: определенная категория земли, на которую распространяется соответствующий режим; государственное управление и контроль использования земель; круг лиц, являющихся субъектами земельных правоотношений; правовой статус субъектов земельных правоотношений; наличие эффективного юридического инструмента, обеспечивающего защиту земельного участка от незаконного использования.
Основу оборота земельных участков составляют сделки, в подавляющем большинстве случаев – это многосторонние сделки (договоры). Различные классификации гражданско-правовых сделок полностью применимы и к сделкам с земельными участками, поскольку земля наряду с иными вещами является одним из объектов гражданских прав. Так, к договорам, направленным на передачу земельного участка в собственность, можно назвать договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты. К договорам, направленным на передачу земельного участка в пользования, относятся договоры ссуды, аренды.
Участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью. Отдельные ограничения по субъектному составу сделок с земельными участками установлены действующим земельным законодательством. Так, например, иностранные физические и юридические лица не могут приобрести в собственность (т.е. не могут выступать покупателями по договору купли-продажи) земли, отнесенные к территориям, имеющим особое значение (в частности, приграничные земли). Особенности субъектного состава установлены также для сделок, предметом которых являются земли сельскохозяйственного назначения.
Целевое использование земель сельхозназначения имеет особую значимость. Статьи 284 и 285 ГК РФ и статья 54 ЗК РФ предусматривают возможность изъятия земель из использования в случае, если происходит использование земель, которое противоречит видам разрешенного использования данного участка. Однако имеется проблема в квалификации понятия «сельскохозяйственное производство», так как оно не имеет законодательного закрепления. И различные законы по-разному могут трактовать данный термин.
Дальнейшее совершенствование правового регулирования оборота земельных участков в современных условиях включает несколько направлений:
— разработку общей концепции правового регулирования оборота земельных участков;
— совершенствование правотворчества в области правового регулирования оборота земельных участков и действующего земельного законодательства в целом;
— обобщение практики правового регулирования оборота земельных участков, детализацию типовых договоров;
— повышение правовой культуры субъектов правового регулирования оборота земельных участков на торгах, аукционах;
— внедрение в процесс правового регулирования оборота земельных участков информационных технологий;
— создание системы управления процессом правового регулирования оборота земельных участков.
Важной особенностью выступает то, что сделки с земельными участками указанной категории должны проходить быстро, чтобы не помешать производственному циклу. В случае если оформление сделки будет начато в начале сельскохозяйственного года, то сельскохозяйственные работы на период прохождения всех процедур могут быть приостановлены до определения правового статуса на земельный участок. Старый собственник земельного участка не будет вкладывать средства в обработку земель, т. к. уже не планирует на ней работать, а новый собственник не будет производить сельскохозяйственные работы до получения права собственности.
В целях совершенствования правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения предлагаются следующие нововведения:
1. Внести дополнение в п. 2 ст. 1151 ГК РФ и изложить в следующей редакции:
«2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:
жилое помещение;
земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;
доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества;
невостребованные доли земель селскохозяйственного назначения.
2. Ст. 13.1 Федерального закона № 435-ФЗ от 29 декабря 2010 г. дополнить пунктом следующего содержания: «оплата работ по подготовке проекта межевания земельного участка или земельных участков осуществляется за счет средств федерального бюджета». Так как именно государство прежде всего заинтересовано в эффективном использовании сельскохозяйственных земель и их цивилизованном обороте в целях обеспечения продовольственной безопасности.
3. В статью 10 ФЗ № 101-ФЗ добавить пункт 5.2 и изложить ее в следующей редакции:
«5.2 В случае отсутствия сельскохозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих такой земельный участок (согласно п. 5.1 настоящей статьи), находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, провести торги по продаже или предоставлении в аренду сельскохозяйственным

Фрагмент текста работы:

<p>Актуальность темы. Земельное право сегодня — одна их ведущих отраслей права, которая регулирует общественные отношения в области реализации права собственности на землю, особенностей гражданского оборота земли, ограничения по пользованию землей как уникальным природным объектом, в том числе в сфере сельского хозяйства.<br />В современной России разного уровня рыночные преобразования тем или иным образом изменили систему сельскохозяйственного обеспечения населения, вызвав, тем самым, необходимость формирования развития новой аграрной политики, как на федеральном, так и на региональном уровнях, требующей осуществления системы тактических и долгосрочных стратегических государственных мер. Научно обоснованная экономическая и аграрная политика в сфере земельных отношений — одно из важных условий стабилизации и эффективного развития агропромышленного комплекса Российской Федерации, а также необходимый фактор роста благосостояния населения нашей страны.<br />Известно, что сегодня развитие сельского хозяйства рассматривается в качестве одного из приоритетных национальных проектов. Это указывает на то, что, с одной стороны, в аграрной сфере российской экономики накопилось множество серьезных проблем, которые требуют незамедлительного решения, а с другой — поиск новых подходов к формированию агропромышленного комплекса по определению направлений его воздействия на разного рода экономические процессы. Одной из таких проблем в современной России все также остается проблема эффективного правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.<br />Земли сельхозназначения в России имеют особую значимость ввиду обеспечения продовольственной безопасности страны, что влечет за собой их особый правовой статус. Россия по площади пашни один из мировых лидеров.<br />Особенности правового режима земельных участков проявляются уже в конкретных гражданско-правовых сделках, к которым также применяются нормы земельного законодательства и иных федеральных законов. Прежде всего, речь идет о купле-продаже, аренде, залоге земли.<br />Необходимость развития правового регулирования сделок с землей в современном мире наиболее актуально, что обусловлено процессами урбанизации, в соответствии с которыми происходит рост городского населения и уменьшается сельское. В связи с этим землепользователями становятся крупные агропредприятия или фирмы, наблюдается устойчивое снижение количества индивидуальных покупателей земельных участков :<br />Важно рассматривать данную проблему в рамках научно-теоретического направления, что предполагает активизацию разработки общей концепции землепользования, в которой представлены различные подходы к землепользованию.<br />На наш взгляд, в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным, и поэтому именно земельное законодательство должно определить пределы включения земли в сферу гражданского оборота.<br />Вместе с тем с включением земли в гражданский оборот участок начинает представлять собой объект гражданских правоотношений. Исходя из этого должен быть выработан баланс гражданского и земельного права.<br />Соотношение норм гражданского и земельного права проявляются как соотношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права. Однако если речь идет о регулировании земельных отношений, то приоритет принадлежит земельному законодательству.<br />Поэтому развитие земельного законодательства, регулирующего сложившиеся и вновь складывающиеся общественные отношения, связанные с землей, является одной из основных проблем, стоящих перед государством. Ее решение может осуществляться в рамках отдельного юридического направления совершенствования купли-продажи земельных участков.<br />В случае, если в процесс регулирования вступают законы более &laquo;специального&raquo; характера, следует учитывать существо самих отношений, подвергаемых регулированию.<br />Например, сегодня не решена проблема соотношения земельных и лесных законодательных норм в сфере установления возможности реализации сделки субаренды лесного участка. Суть проблемы вызвана недостатком (а точнее, отсутствием) норм Лесного кодекса РФ, регламентирующих запрет на процедуру совершения подобных сделок.<br />Дальнейшее совершенствование правового регулирования оборота земельных участков в современных условиях включает несколько направлений:<br />- разработку общей концепции правового регулирования оборота земельных участков;<br />- совершенствование правотворчества в области правового регулирования оборота земельных участков и действующего земельного законодательства в целом;<br />- обобщение практики правового регулирования оборота земельных участков, детализацию типовых договоров;<br />- повышение правовой культуры субъектов правового регулирования оборота земельных участков на торгах, аукционах;<br />- внедрение в процесс правового регулирования оборота земельных участков информационных технологий;<br />- создание системы управления процессом правового регулирования оборота земельных участков.<br />Актуальность данной темы напрямую связана не только со значимостью процессов реформирования законодательства, которые происходят в земельной сфере, но и с важностью регулирования сделок с землей как главным природным ресурсом, а также со сложностями правового регулирования сделок с участками земли.<br />Научная разработанность темы. Основой диссертационного исследования послужило изучение трудов и научных публикаций таких авторов, как: Анисимов</p>