Магистерский диплом на тему Совершенствование управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Теоретико-правовые основы управления муниципальной недвижимостью 6
1.1. Понятие и виды муниципальной недвижимости 6
1.2. Правовое регулирование управления муниципальной недвижимостью 12
1.3. Методы управления муниципальной недвижимостью 24
Глава 2. Анализ системы управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде 44
2.1. Субъекты управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде 44
2.2. Анализ эффективности управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде 55
Глава 3. Проблемы управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде и возможные пути их решения 77
3.1. Проблемные аспекты управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде 77
3.2. Направления совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде 85
Заключение 91
Список использованных источников и литературы 97

Введение:

Актуальность темы исследования. Со времен зарождения государства, основным гарантом экономической стабильности и экономической мощи страны, являлось наличие государственной собственности.
По мере развития системы государственного управления в нашей стране, возникла необходимость в наделении публичных органов власти разных уровней относительной экономической самостоятельностью.
Единственным возможным способом обеспечения экономической самостоятельности стало разделение государственной собственности и наделение ею муниципальных образований.
Процесс этот длится довольно продолжительное время, и на данный момент находится в незавершенной стадии.
Последние десятилетия ведется активная работа по разработке нормативно-правовых актов, вносящих изменения в действующее законодательство. Объектом регулирования данных нормативно-правовых актов, является процесс отнесения имущества к собственности субъектов РФ или муниципальных образований.
Также в настоящее время проблемы управления муниципальным имуществом выступают в качестве объекта пристального внимания. Усугубляется ситуация в результате того, что значимые позитивные изменения в данной сфере до сих пор так и не произошли. Помимо этого, наблюдается ухудшение технического и финансового положения этого многоотраслевого комплекса.
В соответствии с положениями Конституции РФ задача местного самоуправления в РФ – это обеспечение самостоятельного решения населением значительного перечня вопросов местного значения, включая вопросы, относящиеся к владению, пользованию и распоряжению муниципальной недвижимостью .
Следовательно, проблемы эффективности организации деятельности в сфере управления муниципального имущества, включая муниципальную недвижимость, являются особенно актуальными.
Степень научной разработанности темы. Проблемами управления муниципальной недвижимостью занимались такие авторы, как Е.В.Бабичев, Е.Н. Кодина, И.А. Василенко, А.А. Васильев, Л.Н.Кривцова, В.Е. Ломакина, С.Б. Нанба, Т.Н. Носова, К.С. Абрамов, В.В. Пылин, О.М. Рой, Г.Н. Чеботарев и др.
Целью настоящей работы является исследовние направлений совершенствования управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
— раскрыть понятие и виды муниципальной недвижимости;
— рассмотреть правовое регулирование управления муниципальной недвижимостью;
— охарактеризовать методы управления муниципальной недвижимостью;
— определить субъектов управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде;
— осуществить анализ эффективности управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде;
— выявить проблемные аспекты управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде;
— исследовать направления совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде.
Объектом исследования является муниципальная недвижимость Нижнего Новгорода.
Предмет исследования – система управления муниципальной недвижимостью в Нижнем Новгороде.
Методологическую основу исследования составили общенаучные и специальные методы познания, в том числе, диалектический, исторический, системно-структурный, аналитический, логический, сравнительно-правовой, социологический методы.
Структура исследования включает в себя введение, три главы, разделенные на семь параграфов, заключение и список использованных источников и литературы.

Заключение:

По результатам проведенного исследования мы можем сформулировать следующие выводы:
На практике полномочия в сфере управления муниципальной собственностью разграничиваются следующим образом: нормотворческими полномочиями, по установлению порядка реализации правомочий собственника, наделяется местный предстательный орган, а непосредственно распорядительными полномочиями в области управления осуществляет местный исполнительно-распорядительный орган — администрация муниципального образования. Такая модель распределения полномочий в области управления муниципальной собственностью применяется в Нижнем Новгороде, т.е. представительный орган в лице Нижегородской городской Думы, определяет порядок управления и распоряжением имущества, находящего в собственности городского округа, а за реализацию установленных планов отвечает Администрация Нижнего Новгорода (исполнительно-распорядительный орган), в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами.
Исходя их указанных положений, можно сказать, что в Нижнем Новгороде применяется не двухуровневая, а даже трехуровневая система управления муниципальным имуществом, где основным «ответственным» лицом выступает Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами. Такое распределение полномочий не представляется полностью правильным, поскольку получается, что представительный орган отстраняется от непосредственного управления объектами муниципальной собственности, и опирается только на те отчеты, которые им подготавливают исполнительно-распорядительные органы, осуществляющие это управление.
Целесообразно закрепить следующие положения, направленные на улучшение системы управления муниципальной собственностью.
К ним можно отнести:
— закрепить, что собственником объектов муниципальной собственности является местное население;
— ввести в нормативные акты местного самоуправления дефиницию «управление муниципальной собственностью»;
— расширить полномочия представительного органа местного самоуправления, в области управления муниципальной собственностью.
Указанные положения могут принести большое практическое значение в управленческой сфере и благотворно сказаться на экономическом развитии муниципального образования.
Помимо общей проблематики в данной сфере, у каждого муниципального образования существуют свои управленческие проблемы. Так в Нижнем Новгороде можно выделить следующие проблемные аспекты:
— отсутствие регистрации прав муниципальной собственности на многие объекты недвижимости;
— низкая инвестиционная привлекательность объектов муниципальной собственности в связи с их неудовлетворительным техническим состоянием;
— недостаточный спрос на имущество, находящиеся в муниципальной собственности.
Решение данных проблем, возможно только путем принятия соответствующих ведомственных программ, направленных на повышения эффективности управления и распоряжением муниципальным имуществом.
При решении ряда проблем в сфере управления муниципальным имуществом необходимо опираться на развитие системы управления земельными ресурсами и создание условий для эффективного управления и использования муниципального имущества. Необходимо проведение работ по выявлению неиспользуемых, а также нерационально используемых или используемых не по целевому назначению земель, что является наиболее сложной задачей из всего вышеперечисленного.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Теоретико-правовые основы управления муниципальной недвижимостью
1.1. Понятие и виды муниципальной недвижимости

Прежде всего, стоит отметить, что в современной экономической литературе существует большое количество определений понятия недвижимость. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» . Таким образом, стоит отметить, что именно неразрывная связь с землей является отличительной особенностью недвижимого имущества (притом сама земля также является объектом недвижимости).
Помимо неразрывности с поверхностью земли обычно выделяют еще две ключевые характеристики объектов недвижимости, которые во многом определяют особенности владения, управления и инвестирования в них: материальность и долговечность (недвижимость не потребляется в процессе использования). Последнее свойство обуславливает надежность вложений в недвижимость. Необходимо отметить, что недвижимость является одним их немногих благ, стоимость которых не только является относительно стабильной, но также имеет тенденцию к постепенному росту. Так как в процессе принятии решения об инвестировании в недвижимость нельзя не принять во внимание особенности объекта инвестирования, перейдем к классификации недвижимого имущества .
В зависимости от происхождения выделяют естественные и искусственные объекты недвижимости.
1. Естественные объекты – это земельные участки, многолетние насаждения, леса, участки недр, а также водные объекты.
2. Искусственные объекты – это жилая, инфраструктурная, коммерческая недвижимость, а также общественные здания и сооружения.
К искусственным объектам недвижимости обычно относят:
— жилую недвижимость;
— нежилая недвижимость.
Нежилая недвижимость в свою очередь включает:
1. Рынок промышленный недвижимости;
2. Рынок офисов;
3. Рынок торговых помещений;
4. Рынок складских помещений.
По функциональному значению коммерческую недвижимость принято подразделять на приносящую доход и создающую условия для его извлечения, т. е. так называемую промышленную недвижимость непроизводственного значения .
Инвесторы приобретают приносящую доход недвижимость по двум основным причинам:
1. Спекуляция.
2. Вложение средств.
Спекуляция позволяет инвесторам брать на себя высокий риск в обмен на потенциальную возможность получения высокой прибыли за относительно короткий инвестиционный период. Доход обычно поступает во время продажи и имеет вид прибыли, которую они зарабатывают на продаже объекта недвижимости.
С другой стороны, инвестиции недвижимость обычно растягиваются на более продолжительный инвестиционный период, и предлагают инвесторам пять основных возможностей:
— периодический доход (денежный поток);
— сохранение капитала (безопасность);
— повышение стоимости капитала (хеджирование от инфляции);
— левередж (использование чужих денег);
— выгодный налог на доходы («налоговое убежище»).
В то время как перед всеми инвесторами стоят эти финансовые задачи,
задача эффективно работающего управляющего недвижимостью — понять,
каково соотношение этих элементов по степени толерантности индивидуального инвестора к риску.
Далее рассмотрим более подробно особенности недвижимости, как финансового актива. Выделяют следующие характеристики недвижимого имущества, как объекта инвестиций:
1) Раздельные юридические права. Так как оборот недвижимого имущества является оборотом прав на недвижимость, то существует неразрывная связь между объектами недвижимости и правами на него.
Каждый объект имеет различное сочетание юридических прав от права на управление недвижимостью до права собственности (владение, пользование, распоряжение).
2) Неравномерность денежных потоков, которые зависят от состояния недвижимого имущества в различные этапы их формирования и функционирования. Так начальный этап связан с отрицательными потоками денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. Продажа объекта, обычно связана с наибольшими поступлениями денежных средств (Рис. 1.).
3) Необходимость управления недвижимыми активами. Именно от профессиональности управления коммерческой недвижимости зависит доходность этого актива, начиная с поиска и анализа возможных альтернатив и заканчивая практической реализацией намеченных стратегий.