Магистерский диплом на тему Проблемы прекращения и возникновения права на недвижимое имущество ( на примере реновации в г.Москве)

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Место реновации в отношениях собственности 12
1.1. Реновация как способ прекращения и возникновения права собственности на недвижимое имущество 12
1.2. Понятие равнозначного жилого помещения 26
1.3. Правовое регулирование реновации (соотношение федерального и регионального законодательства) 32
Глава 2. Правовые аспекты процесса проведения реновации 42
2.1. Порядок проведения реновации 42
2.2. Порядок проведения реновации 45
2.3. Анализ правоприменительной практики 58
Заключение 79
Список использованных источников 84

Введение:

Введение

Программа реновации в Москве — жилищная программа, разработанная Правительством Москвы для улучшения жилищных условий её жителей. По правилам данной программы жителей домов, подходящих под программу реновации, переселяют в новые квартиры с качественной отделкой и с тем же количеством комнат, общая и жилая площадь которых должна быть не меньше, чем в их старых квартирах. Все дома обеспечиваются социальными объектами. При переселении прекращается право собственности на прежнее жилое помещение и возникает право собственности на новое.
Актуальность избранной темы выражается в новизне программы реновации, как особого случая в отношениях собственности, в наличии множества проблем в правовой сфере. Данная диссертация направлена на исследование этих проблем и поиск возможных решений.
Программа реновации осуществлялась во многих городах и странах. Где-то реновация была более масштабной, где-то менее. Однако, программа реновации, осуществляемая в Москве, является наиболее актуальной и современной. Безусловно, в столь важном вопросе необходимо учитывать весь ранее приобретенный опыт, анализировать проблемы, возникавшие при выполнении аналогичных работ и создавать лучшие условия для жизни граждан.
Вместе с тем, можно указать, что программа реновации, имеет некоторые противоречия и вызывает дополнительные споры в различных сферах общества. Об этом говорят протесты, обращения в суды граждан, чьи дома попали под программу реновации. Так, житель Москвы Александр Эйсман обратился в Европейский суд по правам человека с жалобой на принудительное переселение по программе реновации, пишет газета «Ведомости»: «Заявитель убежден, что решение властей столицы о включении его дома в программу реновации ветхого жилого фонда нарушает его права .
Дом в Свиблове, в которой находится квартира москвича, был включен в программу реновации. Согласно условиям программы, здание будет отдано под снос, а его жильцам предоставят квартиры в новостройках.
Григорий Вайпан из Института права и публичной политики, который представляет интересы заявителя, рассказал изданию, что это первая жалоба на программу реновации, направленная в Европейский суд по правам человека.
Программа реновации жилищного фонда в городе Москве была утверждена в августе 2017 года . Власти столицы утвердили список домов, включенных в программу. В числе этих домов оказался дом заявителя. Он полагает, что данное решение нарушает право на уважение собственности, гарантированное Европейской конвенцией о защите прав человека».
Таким образом, программа реновация требует анализа нормативных правовых актов. Необходимо изучить проблемы, возникающие при реализации данной программы и учитывать мнения жителей, чьи дома подлежат сносу по реновации. Произошло столкновение и взаимное разрешение интересов частных и публичных: заинтересованности собственников в восстановлении принадлежащего им имущества и нужд муниципальных и государственных, заключающихся в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Помимо этого, немаловажным становится дискуссионный вопрос о понятии «равнозначного жилого помещения». Спорными остаются и вопросы предоставления квартир, в которых жилая площадь и количество комнате не меньше тех, что были у собственника ранее.
Целью настоящей работы является исследование проблем прекращения и возникновения права на недвижимое имущество (на примере реновации в г. Москве).
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
— раскрыть понятие реновации;
— уточнить место реновации в отношениях собственности;
— рассмотреть правовое регулирование реновации (соотношение федерального и регионального законодательства);
— охарактеризовать субъекты реновации;
— определить основание реновации;
— исследовать порядок проведения реновации;
— осуществить анализ правоприменительной практики;
— определить направления совершенствования правового регулирования и проведения реновации.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере реновации.
Предмет исследования – нормы права, регулирующие порядок проведения реновации.
Методологическая основа исследования включает общие и частные методы научного познания, а именно общенаучный диалектико-материалистический метод, логический, системный, статистический, конкретно-социологический (анализ и обобщение материалов судебной практики, изучение статистических данных), формально-юридический, сравнительно-правовой и иные.
Теоретическую основу исследования составляют труды таких авторов, как Е.М. Акимкин, М.Ю. Ананьин, С.И. Беляков, К.В. Ефимов, Я.Б. Беспамятнова, Л.В. Большеротова, М.А. Бондарь, Д.С. Масленникова, А.Ю. Бутырин, Е.Б. Статива и др.
Научная новизна исследования заключается в проведении комплексного исследования практики реновации на примере города Москвы и формулировании предложений по совершенствованию законодательства, направленных на решение проблем в сфере реновации.
Практическая значимость работы состоит в возможности использования результатов исследования в дальнейших научных разработках по данной проблематике, а также в законотворческой деятельности при совершенствовании законодательства в сфере реновации.
Положения, выносимые на защиту:
1. Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» направлен на защиту прав и законных интересов граждан, а также обеспечивает справедливое соотношение между публичными и частными интересами. В частности, нормы закона не влекут последствия, сравнимые с конфискацией имущества, а напротив, обеспечивают справедливое соотношение между публичными и частными интересами в области правоотношений по поводу жилых помещений.
Вместе с тем, отличие федерального закона, регулирующего реновацию в Москве, от регионального законодательства заключается в том, что в столице все расселяемые пятиэтажки подлежат сносу, а в регионах большая часть морально устаревшего жилья будет ремонтироваться и реконструироваться. Основной проблемой регионов станет финансирование. Законодатели предполагают, что вкладываться в реновацию будут, в основном, частные инвесторы. Они оплатят новое жилье переселенцам, построят на месте снесенного дома многоэтажный, за счет продажи квартир компенсируют затраты и заработают прибыль. Основной интерес – это получение места под застройку в границах города, где уже есть все коммуникации и инфраструктура. Реально частные инвесторы могут поучаствовать в реновации некоторых домов, расположенных в наиболее популярных местах, чтобы получить перспективную площадку, но не более. В регионах цена квадратного метра значительно ниже, чем в столице, спрос на новое жилье тоже невелик. Без серьезных бюджетных вливаний процесс сноса пятиэтажек и предоставления их жителям современных квартир просто невозможен. Позволить себе затраты на реновацию региональные бюджеты не могут, в них не хватает средств на самые насущные нужды. Единственный субъект федерации, который уже выделил миллиарды рублей на расселение хрущёвок – это Москва, у всех остальных таких возможностей нет.
2. В соответствии с частью 3 ст.55 Конституции РФ и со статьёй 1 Гражданского кодекса РФ, право собственности, как и другое вещное право может быть ограниченно по двум основаниям:
1) «Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» (ч.3 ст.55 Конституции РФ).
2) «Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» (ч.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ).
И то, и другое присутствует в программе реновации:
Во-первых, возможность переселения присутствует в федеральном законе;
Во-вторых, в соответствии с ч.2, ст. 40 Конституции РФ, «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».
3. Вместе с тем, в ходе проведенного исследования были выявлены следующие проблемы Закона № 141-ФЗ. Под «реновацией» понимается «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда», однако из дальнейшего текста Закона № 141-ФЗ следует, что предметами программы, кроме того, являются «среда жизнедеятельности», «общественное пространство», «жилые территории», «аварийный жилищный фонд».
Определение декларируемого предмета регулирования в Законе № 141-ФЗ и программе значительно расширяет объекты и цели законопроекта, устанавливая эквивалент между «жилищным фондом», на что собственно нацелена программа, и неопределёнными категориями «среда жизнедеятельности», «общественные пространства», «жилые территории», определения которых, как и отсылочные нормы к иным нормативным правовым актам, в проекте закона отсутствуют. Таким образом, определение реновации предоставляет исполнителям программы неограниченные рамки толкования и безосновательной свободы правоприменения закона, позволяя принимать решения не только в отношении отдельных многоквартирных домов, но и в отношении неопределённых «жилых территорий», не имеющих установленных характеристик и параметров.
Видится необходимым предложить определение в следующей редакции: «под реновацией жилищного фонда понимается совокупность мероприятий, направленных на комплексную энергоэффективную реконструкцию (модернизацию) или снос многоквартирных домов в городе Москве на основании решений их собственников, принятых в соответствии с комплексным техническим обследованием объектов капитального строительства и рекомендациями о целесообразных мероприятиях».
4. В целях Закона № 141-ФЗ декларируется «предотвращение роста аварийного жилищного фонда», однако из ст. 14 указанного закона следует: «отношения, возникающие в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции аварийного фонда, к объектам программы реновации не применяются». Таким образом, проектируемая норма законопроекта прямо противоречит декларации и задаче ликвидации или «предотвращения роста аварийного жилищного фонда».
Представляется целесообразным исключить статью 14 из Закона № 141-Фз как противоречащую его основной цели.
5. Вводимое Законом № 141-ФЗ определение «дома первого периода индустриального домостроения, аналогичных им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома…..относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведённые по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий» некорректно, содержит отсутствующие в градостроительном регулировании понятия и позволяет идентифицировать объектами программы реновации любые многоквартирные дома, построенные в данный период времени по критериям «типовой проект», «аналогичные по характеристикам конструктивные элементы», «типовые изделия стен».
Данное определение должно быть наполнено предметными характеристиками и параметрами многоквартирных домов как объектов капитального строительства, подлежащих включению в программу реновации (сносу).
6. Закон № 141-ФЗ необоснованно и неправомерно исключает участие собственников нежилых помещений из процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, при этом неправомерно допускает участие нанимателей жилых помещений в определении судьбы чужой собственности.
Собственников нежилых помещений необходимо включить в процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, нанимателей жилых помещений исключить.
7. Закон № 141-ФЗ вносит изменения по установлению «формы и порядка выявления и учёта мнения граждан при формировании и реализации программы реновации». Между тем, формы и порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений установлены нормами Жилищного и Гражданского кодексов с соответствующими процедурами. Права собственников данных объектов имущественных прав не могут быть ущемлены указанными нормами. Решения о судьбе объектов недвижимого имущества не могут принимать «граждане», а только их собственники.
Предлагается данные формулировки по тексту Закона № 141-ФЗ изложить в следующей редакции: «порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений о включении в программу реновации, реконструкции или комплексного капитального ремонта».
Решение о включении дома в программу «реновации» принимается на основе свободного волеизъявления владельцев доли в праве общей собственности МКД о способе обновления дома путём проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции или сноса, принятое на основании технического обследования здания, градостроительных и иных условий в квартале сложившейся застройки.
8. В законодательстве отсутствуют механизмы экономической защиты (гарантии) собственников нежилых помещений в результате рисков несправедливой компенсации стоимости имущества.
Особенные риски возникают у собственников нежилых помещений в связи с необходимостью учёта и оценки стоимости собственно изымаемого помещения и предпринимательской деятельности (бизнеса), осуществляемой в данном помещении.

Текст работы:

Итак, реновацией называют процесс обновления, улучшения или реконструкции без нарушения единой основы. Реновация может проводиться совершенно в любой строительной отрасли. Но в настоящий момент ее в основном связывают с территориальным обновлением. Происходит уничтожение старых строений. В основном это строения жилищного фонда. В процессе реновации происходит переселение людей из их старых жилищ в совершенно новые, только что возведенные строения.
Отличительной чертой программы реновации города Москвы является то, что под реновацией здесь понимается только снос зданий жилого назначения с последующим переселением жильцов в новые дома. Нельзя утверждать, что данная программа лишена смысла, но существует масса проблемных вопросов, требующих разрешения. Основной задачей разработчиков проектов, на мой взгляд, должно стать минимальное отступление от существующих нормативов и предельных параметров разрешенного строительства, для предоставления жилых помещений в домах, расположенных в действительно благоустроенных кварталах, а не стремление к максимальной экономической выгоде.
Вместе с тем, в ходе проведенного исследования были сделаны следующие выводы:
1. Под «реновацией» понимается «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда», однако из дальнейшего текста Закона № 141-ФЗ следует, что предметами программы, кроме того, являются «среда жизнедеятельности», «общественное пространство», «жилые территории», «аварийный жилищный фонд».
Определение декларируемого предмета регулирования в Законе № 141-ФЗ и программе значительно расширяет объекты и цели законопроекта, устанавливая эквивалент между «жилищным фондом», на что собственно нацелена программа, и неопределёнными категориями «среда жизнедеятельности», «общественные пространства», «жилые территории», определения которых, как и отсылочные нормы к иным нормативным правовым актам, в проекте закона отсутствуют. Таким образом, определение реновации предоставляет исполнителям программы неограниченные рамки толкования и безосновательной свободы правоприменения закона, позволяя принимать решения не только в отношении отдельных многоквартирных домов, но и в отношении неопределённых «жилых территорий», не имеющих установленных характеристик и параметров.
Видится необходимым предложить определение в следующей редакции: «под реновацией жилищного фонда понимается совокупность мероприятий, направленных на комплексную энергоэффективную реконструкцию (модернизацию) или снос многоквартирных домов в городе Москве на основании решений их собственников, принятых в соответствии с комплексным техническим обследованием объектов капитального строительства и рекомендациями о целесообразных мероприятиях».
2. В целях Закона № 141-ФЗ декларируется «предотвращение роста аварийного жилищного фонда», однако из ст. 14 указанного закона следует: «отношения, возникающие в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции аварийного фонда, к объектам программы реновации не применяются». Таким образом, проектируемая норма законопроекта прямо противоречит декларации и задаче ликвидации или «предотвращения роста аварийного жилищного фонда».
Представляется целесообразным исключить статью 14 из Закона № 141-Фз как противоречащую его основной цели.
3. Вводимое Законом № 141-ФЗ определение «дома первого периода индустриального домостроения, аналогичных им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома…..относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведённые по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий» некорректно, содержит отсутствующие в градостроительном регулировании понятия и позволяет идентифицировать объектами программы реновации любые многоквартирные дома, построенные в данный период времени по критериям «типовой проект», «аналогичные по характеристикам конструктивные элементы», «типовые изделия стен».
Данное определение должно быть наполнено предметными характеристиками и параметрами многоквартирных домов как объектов капитального строительства, подлежащих включению в программу реновации (сносу).
4. Закон № 141-ФЗ необоснованно и неправомерно исключает участие собственников нежилых помещений из процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, при этом неправомерно допускает участие нанимателей жилых помещений в определении судьбы чужой собственности.
Собственников нежилых помещений необходимо включить в процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, нанимателей жилых помещений исключить.
5. Закон № 141-ФЗ вносит изменения по установлению «формы и порядка выявления и учёта мнения граждан при формировании и реализации программы реновации». Между тем, формы и порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений установлены нормами Жилищного и Гражданского кодексов с соответствующими процедурами. Права собственников данных объектов имущественных прав не могут быть ущемлены указанными нормами. Решения о судьбе объектов недвижимого имущества не могут принимать «граждане», а только их собственники.
Предлагается данные формулировки по тексту Закона № 141-ФЗ изложить в следующей редакции: «порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений о включении в программу реновации, реконструкции или комплексного капитального ремонта».
Решение о включении дома в программу «реновации» принимается на основе свободного волеизъявления владельцев доли в праве общей собственности МКД о способе обновления дома путём проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции или сноса, принятое на основании технического обследования здания, градостроительных и иных условий в квартале сложившейся застройки.
6. В тексте Закона № 141-ФЗ в определённых случаях допускается выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок, а также без внесения изменений в правила землепользования и застройки.
Представляются недопустимыми подобные упрощения требований земельного, градостроительного и жилищного регулирования как содержащие неограниченный потенциал для злоупотреблений, коррупции, нарушения прав собственников жилых и нежилых имущественных объектов.
Данные нормы необходимо привести в соответствие с действующим градостроительным, земельным, жилищным регулированием.
7. Используемое в Законе № 141-ФЗ понятие «изъятие для государственных нужд города Москвы» не имеет содержательного и правового обоснования. Изъятие (снос) объектов частного жилищного фонда и строительство на их месте силами частных девелоперских структур объектов частного жилищного фонда с иными параметрами не допустимо квалифицировать «государственными и муниципальными нуждами». Данное положение имеет признаки аффилированности и предварительного сговора группы административных лиц и частных застройщиков, явные коррупциогенные факторы, подлежит изъятию из законопроекта.
8. В законопроекте отсутствуют механизмы экономической защиты (гарантии) собственников нежилых помещений в результате рисков несправедливой компенсации стоимости имущества.
Особенные риски возникают у собственников нежилых помещений в связи с необходимостью учёта и оценки стоимости собственно изымаемого помещения и предпринимательской деятельности (бизнеса), осуществляемой в данном помещении.
Для объективного учёта и определения стоимости нежилых объектов в программе реновации, в случае их изъятия, предлагается ввести специальную выкупную стоимость:
Выкупной эквивалент – интегральный показатель, учитывающий совокупность факторов, параметров и характеристик объекта недвижимого имущества с учётом уникальных особенностей, а также оценку бизнеса с целью согласования и установления объективной комплексной оценки.
Наиболее справедливой компенсацией для владельцев жилых и нежилых помещений представляется применение смешанной системы имущественного возмещения: наряду с предоставленным помещением может быть (в случае несогласия и предоставления обоснованных претензий и альтернативной оценки) выплачена денежная компенсация как согласованная разница между предлагаемой администрацией оценкой помещения и выкупным эквивалентом.
Устранению рисков для собственников и арендаторов нежилых помещений, кроме того, будет способствовать создание и ведение публичного реестра нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, соответствующим административным подразделением имущественного комплекса Москвы.
Учреждение и ведение реестра нежилых помещений, находящихся в частном владении в многоквартирных домах, включённых в программу реновации, возможно силами Ассоциации коммерческой недвижимости с участием представителей деловых объединений города Москвы, российского и московского омбудсменов по защите прав предпринимателей.

Заключение:

Введение

Программа реновации в Москве — жилищная программа, разработанная Правительством Москвы для улучшения жилищных условий её жителей. По правилам данной программы жителей домов, подходящих под программу реновации, переселяют в новые квартиры с качественной отделкой и с тем же количеством комнат, общая и жилая площадь которых должна быть не меньше, чем в их старых квартирах. Все дома обеспечиваются социальными объектами. При переселении прекращается право собственности на прежнее жилое помещение и возникает право собственности на новое.
Актуальность избранной темы выражается в новизне программы реновации, как особого случая в отношениях собственности, в наличии множества проблем в правовой сфере. Данная диссертация направлена на исследование этих проблем и поиск возможных решений.
Программа реновации осуществлялась во многих городах и странах. Где-то реновация была более масштабной, где-то менее. Однако, программа реновации, осуществляемая в Москве, является наиболее актуальной и современной. Безусловно, в столь важном вопросе необходимо учитывать весь ранее приобретенный опыт, анализировать проблемы, возникавшие при выполнении аналогичных работ и создавать лучшие условия для жизни граждан.
Вместе с тем, можно указать, что программа реновации, имеет некоторые противоречия и вызывает дополнительные споры в различных сферах общества. Об этом говорят протесты, обращения в суды граждан, чьи дома попали под программу реновации. Так, житель Москвы Александр Эйсман обратился в Европейский суд по правам человека с жалобой на принудительное переселение по программе реновации, пишет газета «Ведомости»: «Заявитель убежден, что решение властей столицы о включении его дома в программу реновации ветхого жилого фонда нарушает его права .
Дом в Свиблове, в которой находится квартира москвича, был включен в программу реновации. Согласно условиям программы, здание будет отдано под снос, а его жильцам предоставят квартиры в новостройках.
Григорий Вайпан из Института права и публичной политики, который представляет интересы заявителя, рассказал изданию, что это первая жалоба на программу реновации, направленная в Европейский суд по правам человека.
Программа реновации жилищного фонда в городе Москве была утверждена в августе 2017 года . Власти столицы утвердили список домов, включенных в программу. В числе этих домов оказался дом заявителя. Он полагает, что данное решение нарушает право на уважение собственности, гарантированное Европейской конвенцией о защите прав человека».
Таким образом, программа реновация требует анализа нормативных правовых актов. Необходимо изучить проблемы, возникающие при реализации данной программы и учитывать мнения жителей, чьи дома подлежат сносу по реновации. Произошло столкновение и взаимное разрешение интересов частных и публичных: заинтересованности собственников в восстановлении принадлежащего им имущества и нужд муниципальных и государственных, заключающихся в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Помимо этого, немаловажным становится дискуссионный вопрос о понятии «равнозначного жилого помещения». Спорными остаются и вопросы предоставления квартир, в которых жилая площадь и количество комнате не меньше тех, что были у собственника ранее.
Целью настоящей работы является исследование проблем прекращения и возникновения права на недвижимое имущество (на примере реновации в г. Москве).
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
— раскрыть понятие реновации;
— уточнить место реновации в отношениях собственности;
— рассмотреть правовое регулирование реновации (соотношение федерального и регионального законодательства);
— охарактеризовать субъекты реновации;
— определить основание реновации;
— исследовать порядок проведения реновации;
— осуществить анализ правоприменительной практики;
— определить направления совершенствования правового регулирования и проведения реновации.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере реновации.
Предмет исследования – нормы права, регулирующие порядок проведения реновации.
Методологическая основа исследования включает общие и частные методы научного познания, а именно общенаучный диалектико-материалистический метод, логический, системный, статистический, конкретно-социологический (анализ и обобщение материалов судебной практики, изучение статистических данных), формально-юридический, сравнительно-правовой и иные.
Теоретическую основу исследования составляют труды таких авторов, как Е.М. Акимкин, М.Ю. Ананьин, С.И. Беляков, К.В. Ефимов, Я.Б. Беспамятнова, Л.В. Большеротова, М.А. Бондарь, Д.С. Масленникова, А.Ю. Бутырин, Е.Б. Статива и др.
Научная новизна исследования заключается в проведении комплексного исследования практики реновации на примере города Москвы и формулировании предложений по совершенствованию законодательства, направленных на решение проблем в сфере реновации.
Практическая значимость работы состоит в возможности использования результатов исследования в дальнейших научных разработках по данной проблематике, а также в законотворческой деятельности при совершенствовании законодательства в сфере реновации.
Положения, выносимые на защиту:
1. Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» направлен на защиту прав и законных интересов граждан, а также обеспечивает справедливое соотношение между публичными и частными интересами. В частности, нормы закона не влекут последствия, сравнимые с конфискацией имущества, а напротив, обеспечивают справедливое соотношение между публичными и частными интересами в области правоотношений по поводу жилых помещений.
Вместе с тем, отличие федерального закона, регулирующего реновацию в Москве, от регионального законодательства заключается в том, что в столице все расселяемые пятиэтажки подлежат сносу, а в регионах большая часть морально устаревшего жилья будет ремонтироваться и реконструироваться. Основной проблемой регионов станет финансирование. Законодатели предполагают, что вкладываться в реновацию будут, в основном, частные инвесторы. Они оплатят новое жилье переселенцам, построят на месте снесенного дома многоэтажный, за счет продажи квартир компенсируют затраты и заработают прибыль. Основной интерес – это получение места под застройку в границах города, где уже есть все коммуникации и инфраструктура. Реально частные инвесторы могут поучаствовать в реновации некоторых домов, расположенных в наиболее популярных местах, чтобы получить перспективную площадку, но не более. В регионах цена квадратного метра значительно ниже, чем в столице, спрос на новое жилье тоже невелик. Без серьезных бюджетных вливаний процесс сноса пятиэтажек и предоставления их жителям современных квартир просто невозможен. Позволить себе затраты на реновацию региональные бюджеты не могут, в них не хватает средств на самые насущные нужды. Единственный субъект федерации, который уже выделил миллиарды рублей на расселение хрущёвок – это Москва, у всех остальных таких возможностей нет.
2. В соответствии с частью 3 ст.55 Конституции РФ и со статьёй 1 Гражданского кодекса РФ, право собственности, как и другое вещное право может быть ограниченно по двум основаниям:
1) «Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» (ч.3 ст.55 Конституции РФ).
2) «Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» (ч.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ).
И то, и другое присутствует в программе реновации:
Во-первых, возможность переселения присутствует в федеральном законе;
Во-вторых, в соответствии с ч.2, ст. 40 Конституции РФ, «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».
3. Вместе с тем, в ходе проведенного исследования были выявлены следующие проблемы Закона № 141-ФЗ. Под «реновацией» понимается «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда», однако из дальнейшего текста Закона № 141-ФЗ следует, что предметами программы, кроме того, являются «среда жизнедеятельности», «общественное пространство», «жилые территории», «аварийный жилищный фонд».
Определение декларируемого предмета регулирования в Законе № 141-ФЗ и программе значительно расширяет объекты и цели законопроекта, устанавливая эквивалент между «жилищным фондом», на что собственно нацелена программа, и неопределёнными категориями «среда жизнедеятельности», «общественные пространства», «жилые территории», определения которых, как и отсылочные нормы к иным нормативным правовым актам, в проекте закона отсутствуют. Таким образом, определение реновации предоставляет исполнителям программы неограниченные рамки толкования и безосновательной свободы правоприменения закона, позволяя принимать решения не только в отношении отдельных многоквартирных домов, но и в отношении неопределённых «жилых территорий», не имеющих установленных характеристик и параметров.
Видится необходимым предложить определение в следующей редакции: «под реновацией жилищного фонда понимается совокупность мероприятий, направленных на комплексную энергоэффективную реконструкцию (модернизацию) или снос многоквартирных домов в городе Москве на основании решений их собственников, принятых в соответствии с комплексным техническим обследованием объектов капитального строительства и рекомендациями о целесообразных мероприятиях».
4. В целях Закона № 141-ФЗ декларируется «предотвращение роста аварийного жилищного фонда», однако из ст. 14 указанного закона следует: «отношения, возникающие в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции аварийного фонда, к объектам программы реновации не применяются». Таким образом, проектируемая норма законопроекта прямо противоречит декларации и задаче ликвидации или «предотвращения роста аварийного жилищного фонда».
Представляется целесообразным исключить статью 14 из Закона № 141-Фз как противоречащую его основной цели.
5. Вводимое Законом № 141-ФЗ определение «дома первого периода индустриального домостроения, аналогичных им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома…..относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведённые по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий» некорректно, содержит отсутствующие в градостроительном регулировании понятия и позволяет идентифицировать объектами программы реновации любые многоквартирные дома, построенные в данный период времени по критериям «типовой проект», «аналогичные по характеристикам конструктивные элементы», «типовые изделия стен».
Данное определение должно быть наполнено предметными характеристиками и параметрами многоквартирных домов как объектов капитального строительства, подлежащих включению в программу реновации (сносу).
6. Закон № 141-ФЗ необоснованно и неправомерно исключает участие собственников нежилых помещений из процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, при этом неправомерно допускает участие нанимателей жилых помещений в определении судьбы чужой собственности.
Собственников нежилых помещений необходимо включить в процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, нанимателей жилых помещений исключить.
7. Закон № 141-ФЗ вносит изменения по установлению «формы и порядка выявления и учёта мнения граждан при формировании и реализации программы реновации». Между тем, формы и порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений установлены нормами Жилищного и Гражданского кодексов с соответствующими процедурами. Права собственников данных объектов имущественных прав не могут быть ущемлены указанными нормами. Решения о судьбе объектов недвижимого имущества не могут принимать «граждане», а только их собственники.
Предлагается данные формулировки по тексту Закона № 141-ФЗ изложить в следующей редакции: «порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений о включении в программу реновации, реконструкции или комплексного капитального ремонта».
Решение о включении дома в программу «реновации» принимается на основе свободного волеизъявления владельцев доли в праве общей собственности МКД о способе обновления дома путём проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции или сноса, принятое на основании технического обследования здания, градостроительных и иных условий в квартале сложившейся застройки.
8. В законодательстве отсутствуют механизмы экономической защиты (гарантии) собственников нежилых помещений в результате рисков несправедливой компенсации стоимости имущества.
Особенные риски возникают у собственников нежилых помещений в связи с необходимостью учёта и оценки стоимости собственно изымаемого помещения и предпринимательской деятельности (бизнеса), осуществляемой в данном помещении.

Список литературы:

Глава 1. Место реновации в отношениях собственности
1.1. Реновация как способ прекращения и возникновения права собственности на недвижимое имущество

Важнейшим институтом социально-экономических отношений является закрепленное в Конституции РФ право частной собственности, непременное условие демократической рыночной экономики. Собственность – это основа подлинной независимости человека и его уверенности в завтрашнем дне. Государство приняло на себя обязанность защищать частную собственность, обеспечивать ее неприкосновенность. Право частной собственности регулируется многими отраслями российского права.
Часть 2 статьи 35 Конституции РФ раскрывает содержание права частной собственности физических и юридических лиц. Под владением понимается фактическое обладание принадлежащей собственнику вещью (имуществом), так называемое «фактическое держание ее в своих руках». Под пользованием понимается извлечение из имущества его полезных свойств, под распоряжением — законная возможность полной или частичной передачи прав на него другим лицам. Правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом регулируются и охраняются гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения .
Часть 3 статьи 35 Конституции РФ устанавливает, что никто не может быть лишен имущества без вступившего в законную силу решения суда; отчуждение имущества может быть произведено только в предусмотренных законом случаях. В статье 235 ГК РФ перечислены такие случаи. Это обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237 ГК РФ); отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК РФ); выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241 ГК РФ); реквизиция (статья 242 ГК РФ); конфискация (статья 243 ГК РФ) и др.
Действительно, никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. В первой части законопроекта Закона о реновации предусматривался именно судебный механизм принудительного изъятия жилого помещения, находящегося в частной собственности гражданина. Если кто-либо из собственников отказывается от добровольной реализации своего имущества, органы власти будут вынуждены обратиться в суд, который будет проверять законность действий в каждом конкретном случае, что соответствует статье 40 Конституции РФ: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища».2
В рамках другого положения статьи 40 Конституции РФ, где указывается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищного строительства, создают условия для осуществления права на жилище, муниципальные органы с помощью программы реновации г. Москвы поощряют и осуществляют права на жилище гражданам города Москвы, чьи дома подошли под данную программу.
В соответствии с частью 3 ст.55 Конституции РФ и со статьёй 1 Гражданского кодекса РФ, право собственности, как и другое вещное право может быть ограниченно по двум основаниям:
1) «Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» (ч.3 ст.55 Конституции РФ).
2) «Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» (ч.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ).
И то, и другое присутствует в программе реновации:
Во-первых, возможность замены одного жилого помещения другим закреплена в федеральном законе;
Во-вторых, в соответствии с ч.2, ст. 40 Конституции РФ, «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».2
Учитывая вышеизложенное, можно утверждать, реновация не противоречит конституционным нормам.
Прекращение права собственности на жилое помещение регламентировано в статье 32 Жилищного кодекса РФ. Это связано с обеспечением жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме допускается только с согласия собственника.
На реновацию эти положения не распространяются, так как это самостоятельный институт права.
С латинского реновация (renovatio) переводится как обновление, возобновление, ремонт. Большой толковый словарь дает следующее определение «Реновация – (лат. renovatio – обновление, возобновление) процесс обновления, замещения, выбывающих в результате физического и морального износа элементов основных производственных фондов новыми» .
Толковать слово «реновация» можно довольно широко – под ней может пониматься и небольшой ремонт, и глобальное обновление, и даже ликвидация какого-либо ветхого объекта с вводом в эксплуатацию нового. Но в любом случае, реновация подразумевает под собой улучшение качественных характеристик. Подвергаться реновации могут не только постройки, но и транспорт, но обновление затрагивает именно жилые или производственные здания.
В нормативно-правовых источниках не дано точного определения термина «реновации», а в Градостроительном кодексе даются близкие понятия «реконструкция» (ст. 1) и «развитие застроенных территорий» (ст. 46.1).
Однако в Проекте Федерального закона N 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», внесенном в ГД ФС РФ по состоянию на 19.09.2018 под реновацией жилищного фонда понимается «реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству жилых территорий» .
На сегодняшний день с позиции промышленного строительства реновация представляет собой «технико-экономический процесс замещения выбывающих из производства вследствие физического и морального износа машин, оборудования, инструмента новыми основными средствами за счёт средств амортизационного фонда, как один из процессов комплексной реконструкции промышленных объектов» .