Магистерский диплом на тему Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ 7
1.1. Земельный участок как объект правоотношений по предоставлению земель из состава публичной собственности 7
1.2. Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов 25
1.3. Общая процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов 34
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ И УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ 41
2.1. Предоставления земельных участков из публичной собственности в собственность граждан за плату и бесплатно 41
2.2. Предоставления земельных участков из публичной собственности в аренду 52
2.3. Предоставления земельных участков из публичной собственности постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование 62
2.4. Проблемы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 85

Введение:

По своей значимости и приоритетности задаче эффективного регулировании земельно-имущественных отношений сегодня нет альтернативы. Громадная по размеру территория нашей страны, при учете недавно сложившихся отношений частной собственности требует от органов власти всех уровней решить проблему вовлечения в оборот государственных и муниципальных земель. Этой проблемы уже давно нет в целом ряде зарубежных стран, а в некоторых странах никогда и не было.
Как необходимый элемент экономической системы государства, земельный участок может быть объектом публичной собственности, способной отчуждаться или обременяться предусмотренными в законодательстве способами.
Сегодня органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления государственной и муниципальной собственностью. Каждое государство, чья экономика основана на рыночных принципах, заинтересовано в активном развитии оборота земель в стране, строящегося на балансе интересов общества и государства. Это острая потребность и для нашей страны. Учитывая громадный потенциал земельных ресурсов, задача построения механизма управления в сфере оборота земель становится для нашей страны приоритетной.
В нашей стране публичной формой собственности на землю охвачено подавляющее число земельных участков. На данный момент в государственной и муниципальной собственности находится 92,2% всего земельного фонда России. На собственность граждан в данной сфере приходится 6,9%, на собственность юридических лиц — 0,9%. При таком положении дел вопросы предоставления земельных участков из состава земель государственной и муниципальной собственности становятся особенно актуальными. Актуальность исследования усиливает проведение в последние годы кардинальной реформы, напрямую затронувшей сферу оборота земель, включенных в состав собственности государства и муниципальных образований.
Наука также демонстрирует высокий интерес к обозначенной проблематике. Вопросам, связанным с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, посвятили свои работы многие известные авторы, такие как А.П. Анисимов, Е.С. Болтанова, А.И. Бутовецкий, Е.А. Галиновская, С.В. Дзагоев, Д.С. Железнов, М.П. Имекова и др.
Однако, нечасто можно встретить среди таких работ те, что нацелены на исследование предоставления земельных участков без торгов, поскольку сами торги законодателем представлены как обязательная форма, сопровождающая предоставление участков из состава публичных земель.
Следовательно, вопросы, связанные с предоставлением земельных участков из публичной собственности требуют своей дальнейшей проработки, что имеет важное научное и практическое значение.
Объект исследования составили отношения, возникающие в процессе предоставления государственных или муниципальных земель, минуя процедуру торгов.
Предметом изучения являются нормы российского законодательства, регулирующие отношения в сфере предоставления земельных участков из состава земель в государственной или муниципальной собственности без торгов; правовые позиции, отраженные в судебной практике.
Цель исследования заключается в комплексном анализе правового регулирования предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов, выявлении возникающих, в связи с этим проблем и определении путей их решения.
Задачи диссертационного исследования:
1. Охарактеризовать земельный участок как объект правоотношений, возникающих в процессе предоставления земель из состава публичной собственности.
2. Выяснить, каковы основания и общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
3. Выделить специфику предоставления публичных земельных участков без торгов за плату и бесплатно, в собственность или аренду.
4. Установить особенности предоставления земельных участков из публичной собственности в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное пользование.
5. Установить проблемы правового регулирования в области предоставления земельных участков из состава публичных земель без торгов, наметить пути их решения.
Правовую основу исследования составили Конституция РФ, далее – Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) , и Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) , федеральные законы и иные правовые акты.
Методологической основой исследования стали общенаучные методы, включая системный, логический функциональный и др. Применялись также и специальные методы, такие как формально-юридический, сравнительно-правовой.
Эмпирическую основу работы составили материалы судебной практики.
Структура работы включает в себя введение, две главы, разделенные на семь параграфов, заключение и список использованных источников и литературы.

Заключение:

Проведенный нами анализ позволяет сформулировать ряд теоретических и практических выводов.
Земельный участок выступает как недвижимая вещь, которая является частью земной поверхности и обладает характеристиками, позволяющими определить его как вещь индивидуально определенную. Почва или другой поверхностный слой земли является одним из важнейших факторов, влияющих на целевое назначение земельного участка, наравне с иными экономическими и картографическими данными.
Законодатель проявляет диспозитивность при установлении признаков, индивидуализирующих земельный участок, это приводит к отсутствию определенности в вопросах установления конкретных таких признаков, а на практике это приводит к принятию судами противоречивых решений.
Считаем, что это понятие целесообразно перенести в ГК РФ, сформулировав понятие таким образом, чтобы в нем содержалось указание на границы участка как основной идентификационный признак.
При характеристике правового режима земельных участков учитываются ряд особенностей такого земельного участка:
1. Оборотоспособность земельного участка.
2. Недвижимый характер земельного участка проявляется в том, что он находится в одном и том же месте, имеет индивидуальные признаки и является незаменимым.
3. Делимость земельного участка.
4. Земельный участок индивидуализируется.
5. Потребляемость земельного участка.
Земельный участок как объект гражданских правоотношений выступает в трех различных ролях:
— в виде простой недвижимой вещи,
— в виде сложной недвижимой вещи,
— в виде составной части отдельного объекта гражданских прав, под который понимается имущественный комплекс, включающий, в том числе, и земельные участки (имущественный комплекс).
Обязательно указание на категорию и разрешенное использование земельного участка.
Таким образом, земельный участок – это сложная, зачастую составная вещь, имеющая с учетом категории земли не только природные, но искусственные характеристики.
Правовое регулирование вопросов предоставления земельных участков из состава публичных земель осуществляется большим числом нормативных актов различного уровня. Принципиальное значение при этом имеют нормы Конституции РФ.
Важное значение для правового регулирования предоставления земель из состава публичной собственности играет ГК РФ. Основная масса норм, регулирующих вопросы предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, сосредоточена в главе ЗК РФ V.1. При этом нормы, которые ориентированы на предоставление земель без торгов, сосредоточены в ст. ст. 39.6, 39.14 — 39.17 и др. Наконец, специфика предоставления земельных участков для отдельных видов хозяйственного использования (речь идет об индивидуальном жилищном строительстве, ведении личного подсобного хозяйства и т.д.) отражена в ст. 39.18 ЗК РФ. В составе норм исследуемого нами комплексного правового института – целый ряд положений из федеральных законов.
Предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности — это действия органа власти, наделенного соответствующими полномочиями, по образованию, а затем и передаче земельного участка (или только передаче) земельного участка обратившемуся к органу власти лицу.
Основания для предоставления гражданам участков из состава публичных земель таковы:
1) решение органа власти того или иного уровня о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность либо в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договор о купле-продаже, если участок предоставляется в собственность за плату;
3) договор аренды при оформлении арендных отношений;
4) договор безвозмездного пользования при оформлении соответствующих отношений.
В ЗК РФ указан закрытый перечень оснований для предоставления публичных земельных участков без торгов. Для продажи участков – таких оснований 10, для аренды – 35.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются без торгов в русле специальной процедуры, осложненной наличием в её структуре отдельных этапов. Каждый из них имеет свою целевую установку, которая имеет вид задачи в сравнении с общей целью.
1. Этапы предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов будут следующими.
2. Для начала формируется схема, которая иллюстрирует расположение земельного участка (она необходима, когда участок пока не образован, отсутствует проект межевания территории).
3. Заинтересованное получить участок лицо подает заявление органу власти с предложением о предварительном согласовании купли-продажи земельного участка (в условиях, когда участок пока не образован).
4. Орган власти принимает решение по итогам заявления заинтересованного лица, предварительно согласовывая предоставление земельного участка.
5. Заявитель организует выполнение кадастровых работ, чтобы образовать земельный участок согласно проекту межевания территории и схеме расположения участка.
6. Производится государственный кадастровый учет, регистрируется право публичной собственности на земельный участок (кроме ситуации, когда участок образуется из неразграниченных земель).
7. Заинтересованное в получении участка лицо обращается с заявлением к уполномоченному органу о предоставлении земельного участка.
8. Заключается договор купли-продажи земельного участка.
Согласно второму и третьему этапам в этой процедуре может потребоваться предварительно согласовать предоставление земельного участка.
Всего в ЗК перечислено 25 оснований, позволяющих органу власти отказать в предоставлении земли из состава публичной собственности, минуя процедуру торгов. Кроме этих оснований, до 1 января 2020 года продолжит действовать дополнительные основания для отказа в предоставлении участка, которые закреплены в законодательстве субъектов РФ.
Такая регламентация обеспечивает надежные гарантии участникам гражданского оборота, желающим получить земельный участок. Орган власти не имеет права отказать в предоставлении земли, минуя торги по каким-либо основаниям которые закон не называет.
Минуя процедуру торгов, можно получить земельный участок из состава земель государства или муниципального образования за плату или бесплатно. При предоставлении участка за плату заключается договор купли-продажи. Договор купли-продажи земельных участков является наиболее сложным, и это связано не только с предметом такого договора, относится к категории консенсуальных. Договор купли-продажи земельного участка, как сделка с недвижимостью, имеет своими существенными условиями предмет и цену. Общее правило этого документа таково: цена земельного участка составляет его кадастровую стоимость. Такая стоимость определяется при проведении государственной кадастровой оценки земель, подчиняющейся законодательству об оценочной деятельности. ЗК четко предусматривает случаи, когда участки предоставляются бесплатно, вместе с тем некоторые виды передачи вызывают достаточные сложности, а также судебные споры.
Следует отметить, что бесплатно участки из состава публичной собственности предоставляются однократно для отдельных категорий граждан.
Случаи предоставления земельных участков в аренду без торгов также указаны в законе, их перечень определен как исчерпывающий.
В отношении договоров аренды публичных земельных участков чаще всего действуют правила о регулируемой арендной плате. Таким образом, размер этой платы определяется согласно правилам, которые установлены специальным уполномоченным органом в соответствующем федеральном законе.
Если участок входит в состав региональных или муниципальных земель, то размер арендной платы в отсутствие торгов устанавливают соответственно региональные или местные органы. При этом размеры ставок арендной платы, а также максимально допустимые размеры этой платы могут регулироваться федеральным законодательством.
Если проанализировать нормы ЗК РФ о сроках договора аренды, то получается, что:
— этот срок зависит от того, кому именно предоставляется участок — организации или физическому лицу;
— срок определяется целями, для которых предполагается использовать участок.
Согласно ЗК РФ в ходе заключения договора аренды публичного земельного участка без торгов срок устанавливает арендодатель. У арендатора нет преимуществ заключить договор на новый срок.
Факт предоставления земельного участка в безвозмездное пользование оформляется решением уполномоченного органа.
Подтверждением факта передачи земельного участка служат:
— акта о передаче земельного участка;
— наличие государственной регистрации.
На условиях безвозмездного пользования участок может быть предоставлен лишь отдельным субъектам в лице:
1) государственных органов и органов местного самоуправления;
2) государственных и муниципальных учреждений всех видов;
3) казенных предприятий;
4) центров исторического наследия президентов России, которые прекратили свои полномочия.
Все эти субъекты могут получить публичный земельный участок на условиях безвозмездного пользования на период до 1 года.
Земельный участок предоставляется на основании договора безвозмездного пользования между заинтересованным субъектом и уполномоченным органом.
В таком договоре необходимо установить срок безвозмездного пользования. Он устанавливается в заявлении и не может превышать предельные сроки.
Проведенный нами анализ законодательства о предоставлении земель из состава публичной собственности показывает, что в части регламентации таких отношений есть проблемы теоретического плана:
1) спорным является сам принципиальный подход законодателя к изложению норм о приобретении земельных участков из состава государственных и муниципальных земель без учета целей такого приобретения.
2) в ЗК РФ много норм бланкетного характера, отправляющих к иным нормативным актам, иногда нормы неоправданно детализированы, но в некоторых случаях наоборот, недостаточно обоснованны, не продуман и не указан механизм их реализации,
3) в перечислении случаев предоставления участков без проведения торгов нет никакой систематизации или обобщения, логической связи, что усложняет правоприменительную деятельности в сфере оборота публичных земель.
Нами выделен ряд практических проблем в исследуемой области:
1) Практика изобилует многочисленными случаями злоупотреблений, допускаемых государственными или местными органами в процессе реализации процедуры предоставления земель.
2) допускается разночтение в определении критериев, указывающих на полномочия органов власти в сфере распоряжения не разграниченными землями в связи отсутствием единых норм о разграничении государственных земель,
3) игнорирование законодателем в пункте 1 ст. 39.14 ЗК требование о том, что указанную схему нужно утвердить, приводит к ситуации неопределенности, создает почву для злоупотреблений своими полномочиями органами публичной власти. Проблемами отягощается и вопрос о том, кто должен готовить схему расположения земельного участка, за чей счет эти действия производятся. Считаем, что данную схему готовит орган публичной власти, Необходимо изложить нормы ЗК таким образом, чтобы обязанность готовить указанную схему возлагалась только на орган власти.
4) наблюдается также низкая правовая грамотность граждан, что в частности, выражается в несоблюдении сроков подачи документов, необходимых для оформления прав на землю, не прохождение до конечного этапа обязательных процедур при оформлении прав на недвижимость.
5) законодательство о предоставлении земельных участков не обращает внимание на качество земельных участков как предмет договора. Предполагаем, что в нормах ГК должны быть предусмотрены требования к качеству земельного участка как одной из существенных условий договора купли-продажи или аренды. Соответственно, за нарушение этого условия должна быть предусмотрена гражданско-правовая ответственность,
6) негативно надо оценивать и новый порядок предоставления земельных участков из публичной собственности для садоводства, дачного хозяйства — уничтожен льготный порядок покупки земельных участков для указанных целей, у малообеспеченных граждан будет еще меньше возможностей для покупки земли, которую предполагается использовать для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачной деятельности, фермерства.
7) Нарекания вызывает перечень оснований, по которым покупателю будет возвращено заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Данный перечень носит закрытый характер, включая семнадцать оснований. Среди этих оснований есть такие, которые связаны с несущественными на наш взгляд нарушениями. Например, заявление будет возвращено покупателю, если он не указал в нем реквизиты документа, который удостоверяет его личность. Мы предлагаем п. 3 ст. 39.15 ЗК изложить следующим образом: «В течение десяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган приостанавливает предварительное согласование предоставления земельного участка на срок до четырнадцати дней, если оно не соответствует требованиям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи. Уполномоченный орган не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения о приостановлении, направляет заявителю уведомление о принятии такого решения с указанием причин приостановления предварительного согласования предоставления земельного участка. В случае если истек срок приостановления предварительного согласования предоставления земельного участка и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении, уполномоченный орган возвращает заявление заявителю».
Полагаем, что изложенные выше предложения по совершенствованию процедуры предоставления земельных участков из состава публичной собственности позволят более эффективно реализовывать права граждан и организаций.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ

1.1. Земельный участок как объект правоотношений по предоставлению земель из состава публичной собственности

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков.
Важнейшим для человека объектом материального мира является земля. Без неё не было бы и самого человечества со всеми его проблемами. Наша страна владеет огромным земельным пространством, следовательно, располагает большим потенциалом для получения дохода с этой земли. Этим объясняется повышенный интерес государства к земельным ресурсам. Земля является категорией многогранной и многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным ресурсом. Землю следует признавать высоко социально, хозяйственно и экономически значимым материальным благом.
С позиции географии земля — пространственный базис для обитания человека; с позиции политики – это территория со сформированной государством определенной правовой системой; с позиции экономики, земля выступает основным средством сельскохозяйственного производства и основой для размещения и развития всех других отраслей экономики.