Магистерский диплом на тему Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Теоретические и правовые основы защиты прав участников долевого строительства 9
1.1. Понятие и особенности долевого строительства 9
1.2. Договор участия в долевом строительстве и его существенные условия 18
Глава 2. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве 42
2.1. Неустойка, залог и поручительство как способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве 42
2.2. Страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве 54
Глава 3. Новые механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства 59
3.1. Счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства 59
3.2. Иные механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства 64
Заключение 73
Библиографический список 75

Введение:

Актуальность темы исследования. Известно, что жилая недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Жилые помещения имеют не только высокую стоимость, создающую препятствия для отдельных граждан к ее приобретению, но также огромную социальную значимость, выражающуюся, частности, в конституционном праве на жилище.
24 декабря 1990 г. Закон № 443-1 «О собственности в РСФСР», который закрепил право собственности граждан, в том числе на жилые помещения без каких-либо ограничений по количеству и стоимости. Одним из распространенных способов приобретения в собственность жилых помещений стало приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах. В тоже время отказ от административно-командной системы управления и переход на рыночную экономику привел к резкому сокращению государственного финансирования строительства жилых домов. Отсутствие государственного финансирования, дорогие банковские кредиты и другие факторы (высокая инфляция, налогообложение и т.д.) вынудили застройщиков привлекать денежные средства граждан и юридических лиц, продавая им будущие объекты недвижимости на этапе строительства. Данные отношения стали называться долевым строительством, а лица, вкладывающие денежные средства в строительство – участниками долевого строительства. Привлекательность такой схемы для обеих сторон заключается в том, что застройщик безвозмездно привлекает денежные средства граждан и юридических лиц, что экономически выгодно, чем банковский кредит, а покупатели (граждане и юридически лица) приобретают недвижимость существенно дешевле, чем приобретение готового. Недостаток такой схемы заключается в том, что покупатели оплачивают стоимость будущей недвижимости на этапе строительства; кроме того, в случае расторжения договоров с покупателями, возвращенные средства оказываются существенно обесцененными из-за резкого роста цен на жилье. До 2005 года правового регулирования такие отношения не получили. Привлечение денежных средств участников долевого строительства оформлялись различными гражданско-правовыми договорами, как поименованными, так и непоименованными Гражданским кодексом Российской Федерации, где слабой стороной были граждане. Отсутствие правового регулирования таких отношений, низкая правовая культура, правовая неграмотная граждан, отсутствие договорной дисциплины и пр. создавали «благоприятную почву» для появления строительных пирамид и нарушения прав покупателей будущих объектов недвижимости.
В целях защиты прав и интересов лиц, приобретающих строящиеся объекты недвижимости 30 декабря 2004г. был принят Федеральный закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Сегодня многие города и регионы России имеют ветхий и аварийный фонд, к качеству и комфорту жилых помещений предъявляются все больше требований. Все эти факторы положительно сказываются на стимулировании жилищного строительства. Все больше граждан стремятся приобрести в собственность именно новое жилье. Это, в свою очередь, порождает на строительном рынке множество предложений, заключающихся в привлечении средств граждан для постройки новых, прежде всего, многоквартирных домов.
Такой большой сегмент общественных отношений, имеющих кроме того, повышенную социальную значимость, не может оставаться без внимания законодателя. С самого начала возникновения таких отношений на фоне зарождения рыночной экономики, принимаются нормативные акты, регулирующие основания и порядок финансирования гражданами жилищного строительства. Но общественные отношения развиваются в динамике и ставят перед законодателем все новые требования к должному уровню их правового регулирования, а также требования по созданию правовых механизмов и гарантий защиты наиболее слабых участников данных отношений — граждан, финансирующих строительство.
На сегодняшний день существует правовая база для различных гражданско-правовых форм финансирования гражданами строительства жилья. Также сложилась определенная судебная практика по их применению. Однако это не значит, что соответствующее законодательство сформировалось и отвечает всем требованиям участников названных отношений. Напротив, и в теории, и на практике каждый день возникают проблемы квалификации договоров, применения тех или иных норм права, проблемы зашиты граждан, финансирующих жилищное строительство.
Так, несмотря на существующие достоинства действующего законодательства, многие застройщики продолжают работать в обход Закона о долевом строительстве и применять различные «серые» схемы привлечения денежных средств граждан. Наиболее тревожным является то, что граждане сознательно заключают сделки, заведомо с более низкой степенью их правовой защиты. Это говорит о том, что, во-первых, действующее гражданское законодательство о финансировании гражданами жилищного строительства нуждается в совершенствовании, во-вторых, необходимо использовать организационные средства по информированию населения о предусмотренных законом формах участия в финансирования строительства жилья, возможных рисках и способах защиты их прав.

Степень научной разработанности темы. В связи с тем, что проблемы реализации прав граждан на участие в долевом строительстве являются достаточно актуальными, внимание научного сообщества к данным вопросам также является значительным. В настоящее время существует множество монографических исследований, научных публикаций по вопросам заключения, исполнения и прекращения договоров ДДУ, обеспечения механизма защиты прав участников долевого строительства. Теоретической основой настоящего исследования выступили труды и публикации таких авторов, как: Агапова В.И., Белов Е.В., Брагинский М.И., Герценштейн О.В., Гобан Е.В., Дмитриева Г.С., Ершов О.Г., Кирсанов А.Р., Кратенко М.В., Майброда Т.Ю., Маслов Н.А., Метелева А.И., Митькина К.И., Петрухин М.В., Романец Ю.В., Сарбаш С.В., Суханов Е.А., Чернов А.В., Шулекин А.Н. и др.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения и прекращения договора участия в долевом строительстве.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, а также практика их применения.
Целью исследования является анализ правового регулирования защиты прав участников долевого строительства.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и особенности долевого строительства.
2. Изучить договор участия в долевом строительстве и его существенные условия.
3. Рассмотреть способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве: неустойку, залог и поручительство.
4. Проанализировать особенности страхования ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве.
5. Охарактеризовать счет эскроу как способ защиты прав участников долевого строительства.
6. Исследовать иные механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства и проблемы их реализации.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Полагаем, что в Градостроительном кодексе необходимо предусмотреть, что разрешения на строительство многоквартирных домов могут быть выданы только юридическим лицам независимо от их организационно-правовой формы; а несоответствие застройщика данному требованию является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
2. При разрешении споров о взыскании неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств. Вместе с тем, случаи необоснованного уклонения участников долевого строительства от подписания передаточного акта не так уж и редки. На практике это приводит к злоупотреблению правом с их стороны. При этом суды не всегда исследуют такие обстоятельства при разрешении споров.
Таким образом, в целях защиты прав добросовестных застройщиков представляется целесообразным дополнить п. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве абзацем 2 следующего содержания: «При рассмотрении требований участника долевого строительства о взыскании неустойки судом исследуются вопросы об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия».
3. Представляется необходимым дополнить п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве также требование о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства при наличии у него денежных средств размере не менее 30 процентов об общей суммы, необходимой для осуществления строительства, определяемой в соответствии с проектной документацией и сметой. Кроме того, считаем, что начальная сумма для строительства должна быть в распоряжении застройщику уже на этапе получения разрешения на строительство.
4. Кроме того, основные направления корректировок Закона видятся в следующем:
а) следует предусмотреть разумный срок для приемки готового к передаче объекта долевого строительства, равный одному месяцу, по истечении которого застройщик приобретает правом оформить передаточный акт в одностороннем порядке;
б) необходимо разрешить сторонам договора самостоятельно определять виды и размеры неустойки, начисляемой при нарушении обязательств, а также определять порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора.
Методологическую основу исследования составляет исторический, логический, системный, сравнительно-правовой, формально-юридический и другие методы.
Нормативно-правовая основа исследования — Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», иные нормативные правовые акты.
Эмпирическая основа исследования – правовые позиции Пленумов ВАС РФ и ВС РФ, судебная практика арбитражных судов, Верховного Суда РФ и судов общей юрисдикции.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в возможности использования его основных положений и выводов как основы для более частных научных изысканий по проблемам и вопросам, затронутым в настоящей работе; в правоприменительной деятельности, а также для дальнейшего совершенствования действующего законодательства.
Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение:

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
1. Договор участия в долевом строительстве является одной из форм осуществления строительства объектов недвижимости. При этом характерными чертами такого договора являются:
— осуществление строительства специальным субъектом, в качестве которого выступает юридическое лицо любой организационно-правовой формы, которое вправе привлекать денежные средства физических лиц и организацией в целях финансирования строительства объектов недвижимого имущества;
— специальный предмет договора, который является объектом долевого строительства;
— финансирование строительства возможно только при помощи денег;
— целью финансирования строительства не является получение прибыли, цель в данном случае – приобретение права собственности на объект долевого строительства.
2. Исследуемый договор по своей сущности является смешанным, т.е. сочетающим в себе элементы таких договоров, как договор строительного подряда, агентский договор, договор купли-продажи недвижимого имущества, а также договор инвестирования.
3. Собственно специфика правового регулирования отношений по участию в долевом строительство выражается в следующем:
— особенности субъектного состава, заключающиеся в том, что застройщиком не может быть индивидуальный предприниматель или иное физическое лицо; однако схожая правовая конструкция при застройке объекта недвижимости физическим лицом возможна в рамках договора строительного подряда или договора простого товарищества;
— особые требования, предъявляемые к объекту долевого строительства и деятельности застройщика по его созданию;
— особенности содержания существенных условий договора, касающихся предмета договора, цены, сроков передачи застройщиком объекта строительства участнику долевого строительство, гарантий качества возведенного объекта;
— специальные предпосылки возникновение отношений по участию в долевом строительстве: наличие разрешения на строительство, проектной документации;
— особые требования к порядку заключения договора, в частности, обязательность процедуры государственной регистрации договора.
4. В Градостроительном кодексе необходимо предусмотреть, что разрешения на строительство многоквартирных домов могут быть выданы только юридическим лицам независимо от их организационно-правовой формы; а несоответствие застройщика данному требованию является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Данные изменения в градостроительном законодательстве должны оказать положительное влияние на снижение уровня незаконного предпринимательства в области строительства многоквартирных домов с долевым участием граждан; будут способствовать наведению порядка в отношениях, связанных со строительством многоквартирных домов, и усилению защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов.
5. Как показывает практика строительство объектов недвижимости, осуществляемой с привлечением финансирования его участков, можно в части обеспечения исполнения обязательств застройщиков при наличии у них не менее 30% средств об общей стоимости объекта долевого строительства. В этой связи представляется необходимым дополнить п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве также требование о том, что застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства при наличии у него денежных средств размере не менее 30 процентов об общей суммы, необходимой для осуществления строительства, определяемой в соответствии с проектной документацией и сметой. Кроме того, считаем, что начальная сумма для строительства должна быть в распоряжении застройщику уже на этапе получения разрешения на строительство.
7. Кроме того, основные направления корректировок Закона видятся в следующем:
а) следует предусмотреть разумный срок для приемки готового к передаче объекта долевого строительства, равный одному месяцу, по истечении которого застройщик приобретает правом оформить передаточный акт в одностороннем порядке;
б) необходимо разрешить сторонам договора самостоятельно определять виды и размеры неустойки, начисляемой при нарушении обязательств, а также определять порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора.
Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости.

Фрагмент текста работы:

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1. Понятие и особенности долевого строительства

Институт финансирования строительства жилья гражданами начинает свое становление и развитие с начала 90-х годов прошлого века с началом рыночного пути российской экономики. При этом одновременно развиваются два основных направления данного института: приобретение гражданами жилых помещений в собственность путем участия в долевом строительстве и путем участия граждан в жилищных кооперативах.
Кооперативное строительство жилья в качестве альтернативы государственному строительству зародилось в СССР.
Финансирование членами жилищно-строительных кооперативов строительства жилья происходило следующим образом. Согласно примерному уставу жилищно-строительного кооператива средства кооператива состоят из: а) вступительных взносов членов кооператива; б) паевых взносов; в) взносов на содержание и эксплуатацию дома (домов); г) прочих поступлений. Размер пая каждого члена кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставляемой ему отдельной квартиры в кооперативном доме. Строительная стоимость квартир в кооперативном доме определяется в порядке, утвержденном Государственным комитетом по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР.
Каждый член кооператива обязан внести правлению кооператива до начала строительства дома денежные средства в размере не менее 30-40 процентов стоимости строительства квартиры. Остальная часть пая вносилась членом кооператива в сроки, предусмотренные обязательством кооператива по погашению государственного кредита, выданного Стройбанком СССР.
В рыночной экономике без государственной поддержки и льготного финансирования кооперативное строительство жилья практически свелось к нулю.
В настоящее время долевое участие в строительство уже стало основной формой приобретения в собственность недвижимого имущества, которое у моменту приобретения еще не построено.
По своей сущности долевое участие в строительстве имеет сходства с правовой конструкцией купли-продажи, а также подряда. В обоих случаях одна сторона обязана передать в собственность вещь, а другая сторона – оплатить ее.
Обращаясь к истории возникновения и развития исследуемого института, необходимо обратить внимание на то, что прообразом современного долевого участия в строительства выступила правовая конструкция «строительства по справедливости (construction de la equidad), которая возникла и применялась в Аргентине в 80-х гг. ХХ века.
В этот период главой государства в Аргентине был президент Рауль Рикарда, который принял управление государством с весьма ослабленной экономикой вследствие действий военного правительства.