Магистерский диплом на тему Правовое регулирование сделок с земельными участками

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Соотношение земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками 9
1.1. Нормативно-правовые акты, их роль и значение в оформлении земельных участков 9
1.2. Понятие и специфика земельного участка как объекта гражданских прав 20
1.3. Оборотоспособность земельных участков 32
Глава 2. Некоторые проблемы сделок с земельными участками 48
2.1. Правовое регулирование купли-продажи и мены земельных участков 48
2.2. Дарение земельных участков 68
2.3. Спорные вопросы аренды земельных участков 71
Заключение 82
Список использованных источников и литературы 86

Введение:

Актуальность темы исследования. Основную роль в земельных отношениях играет сама земля, являющаяся одним из самых важных и особенных факторов производства. В связи с этим, земельные отношения в России рассматриваются как крайне актуальный вопрос, на сегодняшний день. Рассматривая данную тему, можно отметить, что земельный вопрос России является как экономическим, так и хозяйственным вопросом, который является ключевым в определении макроэкономического поведения нации. Ведь землю можно рассматривать не только как основное средство производства в сельском хозяйстве, но и как основу государственности, нации, функционирования народного хозяйства в целом, пространственный базис и кладовая полезных ископаемых, бесценное богатство страны.
Операции с недвижимым имуществом в настоящее время составляют основу гражданского оборота. Важным элементом такого имущества выступают земельные участки. Сделки, договоры купли-продажи, связанные с ними по своему содержанию сложны и многогранны. Поэтому их правовое регулирование предстает весьма важной и актуальной проблемой.
Актуальность исследования правового регулирования таких сделок и особенно договоров купли-продажи земельных участков обусловлено рядом обстоятельств социально-юридического характера. Во-первых, земля представляет ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Во-вторых, земля, являясь особым видом недвижимости, играет огромную роль в экономике любой страны, в этом смысле Российская Федерация не исключение. Земельный рынок занимает весьма важное место на рынке недвижимости. В-третьих, процесс совершенствования и оптимизации земельного законодательства, регулирующего отношения по продажи земли еще не завершен. В силу этого в него постоянно вносятся изменения и дополнения.
Цель работы заключается в исследовании правового регулирования сделок с земельными участками.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
— рассмотреть нормативно-правовые акты, их роль и значение в оформлении земельных участков;
— раскрыть понятие и специфику земельного участка как объекта гражданских прав;
— охарактеризовать оборотоспособность земельных участков;
— исследовать правовое регулирование купли-продажи и мены земельных участков;
— проанализировать особенности дарения земельных участков;
— исследовать спорные вопросы аренды земельных участков.
Объект исследования – общественные отношения в сфере правового регулирования сделок с земельными участками.
Предметом исследования являются нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие отношения в сфере заключения сделок с земельными участками.
Степень исследования темы в научной литературе является весьма обширной. Проблема правового регулирования земельных отношений исследовалась в трудах многих ученых цивилистов. Так его сущность и содержание рассматривалась в работах В.В. Лазарева, М.Н. Марченко, Н.И. Матузова, В.Д. Перевалова. Юридические средства и механизм правовой регламентации правоотношений исследовались в работах А.В. Малько, В.В. Ныркова, К.В.Шундикова.
Особенности правового регулирования купли-продажи земельных участков исследовались в трудах О.М. Оглоблиной, Т.В. Рыбаковой, И.В. Сальникова, А.А. Сидорова и других авторов. Вместе с тем, до настоящего времени не сложилось целостной и апробированной концепции правового регулирования купли-продажи земельных участков по результатам торгов или конкурсов.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, а также отдельные законы и подзаконные нормативные акты Российской Федерации.
Методологическую основу исследования составляют материалистическая диалектика, общенаучные методы познания, к которым относятся анализ, синтез, индукция, дедукция, а также частнонаучные методы познания социально-правовых явлений, такие, как формально-юридический и сравнительно-правовой.

Заключение:

Итак, правовое регулирование сделок с земельными участками претерпело значительные изменения, так-то: увеличен круг субъектов, которые могут приобретать земельные участки, расширены права собственников по распоряжению земельными участками, детализированы признаки земельного участка как предмета сделок, определены существенные условия сделок с земельными участками. Все это объективно свидетельствует о качественно новом уровне развития правового регулирования, направленном на упрощение ввода земельного участка в гражданский оборот и обеспечение равного доступа к земельному участку как предмету сделок всех заинтересованных лиц.
С развитием правового регулирования также значительно изменились источники, регламентирующие сделки с земельными участками. В связи с интеграцией России в мировую экономику, присоединением к международным экономическим организациям и союзам (Таможенный союз ЕАЭС, ЕврАзЭС), а также из-за прямой отсылки в п. 4 ст. 15 Конституции, важное место стало отводиться общепризнанным принципам, нормам международного права и международным договорам. Например, Конвенция ООН об использовании электронных сообщений в международных договорах от 23.11.2005 года, Киевское Соглашение стран СНГ о порядке разрешения споров, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности от 20.03.1992 года. Помимо этого, необходимо отметить, что национальное законодательство развивается активными темпами, о чем свидетельствует изменение старых норм (в ЗК РФ, ГК РФ) и принятие новых нормативных актов, таких как ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Сделки с земельными участками с каждым годом приобретают все большую актуальность и значимость. Под сделками с земельными участками следует понимать действия субъектов гражданских правоотношений по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земельного участка как части поверхности земли. Из данного определения можно выделить ряд признаков, которые характеризуют сделку как юридический факт. Во-первых, сделка является правомерный действием, то есть проявлением воли лица, желающего достичь определенную цель. Во-вторых, это действия граждан и юридических лиц. В — третьих, сделка направлена на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Важно отметить, несмотря на то, что совершение сделок основывается на принципе свободы их заключения, из-за природы земельного участка как объекта недвижимости, существует более сильное вмешательство публичного права в регулирование отношений по поводу заключения сделок.
Именно земельный участок, а не действия сторон, является предметом сделок с земельными участками. Земельный участок как предмет сделок имеет свою специфику. Прежде всего, земельный участок – это элемент экосистемы, неотъемлемая часть окружающей среды, развитие которого осуществляется по законам природы, независимо от права на него. Во-вторых, земельный участок представляет собой часть поверхности земли, что позволяет определять его через территорию, границы которой должны быть описаны и удостоверены в порядке, установленном в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Границы земельного участка могут быть установлены лишь посредством процедуры межевания, которая состоит из определения границ на местности, определение площади и местоположения. Выделяют горизонтальные и вертикальные сферы. Горизонтальными сферами признается площадь земельного участка, измеряемая в квадратных метрах. В отличие от горизонтальных, вертикальные сферы не имеют четких границ. Если допускается использовать подземную площадь на глубине до 5 метров, то в отношении с пространством над поверхностью действует правило «свобода использования прав одного заканчивается там, где начинаются свобода прав другого». Важным признаком, в некоторых случаях (например, для целей строительства) выступают качество земельного участка, что может выражаться в таких его свойствах как надежность грунта или отсутствие уклонов. Иногда на земельном участке могут находиться здания, строения, сооружения. В этом случае, будет особая специфика в регулировании сделок с такими земельными участками, поскольку данные объекты не могут быть отчуждены друг от друга и выступают в обороте вместе. Конечно, практике известны случаи юридического отчуждения земельного участка и строения на нем, однако это больше исключение, чем правило, к тому же трудно представить себе исполнение такого решения. На сегодняшний день воспринятый еще с римского права принцип «superficis colo credit» нашел свое отражение в п.5 ст. 1 ЗК РФ и был неоднократно подтвержден в разъяснениях Пленумов ВАС РФ, ВС РФ, Обзорах судебной практики ВС и в Бюллетенях ВС РФ.
Другим признаком является и то, что земельный участок – это естественная недвижимость, в силу своего происхождения, из-за присущих ему признаков стабильности, неперемещаемости, непотребляемости, возможности естественного восстановления. Это отличает его от других объектов, поименованных в ст.ст. 130, 132, 133.1 ГК РФ, которые признаются недвижимостью в силу закона.
Для заключения сделки с земельным участком, необходимо соблюсти требования о ее существенных условиях. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Соотношение земельного и гражданского законодательства в регулировании сделок с земельными участками
1.1. Нормативно-правовые акты, их роль и значение в оформлении земельных участков

Невозможно не заметить, что в Российской Федерации нашего времени гражданский оборот земельных участков стал естественным явлением. 23 декабря 1992 года принят Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», который, позволил гражданам продавать земельные участки, вне зависимости от срока приобретения права собственности на них.
Признание земельного участка недвижимостью стало причиной многочисленных споров по поводу соотношения сферы действия гражданского и земельного права при регулировании правовых отношений по обороту и использованию земель в РФ. Стоит отметить, что до сих пор нет окончательного решения по данному вопросу.
Проблема данного вопроса заключена в том, что земельный участок, являясь объектом недвижимости, также рассматривается и как объект гражданских правоотношений, однако его главное отличие заключено в том, что земельный участок является природным ресурсом и природным объектом, а также составной части окружающей среды.
По поводу соотношения гражданского и земельного отраслей права при регулировании оборота земельных участков высказались многие авторы, которых можно разделить на две группы, согласно их утверждениям. Основой их разногласий выступает решение вопроса о возможности регулирования одних и тех же отношений одновременно обеими отраслями права.
Правоведы, считающие «двойное» регулирование земельных правоотношений возможным, настаивают на превосходстве норм одной отрасли права над другой.
Первая группа ученых, к которой относятся В. В. Витрянский, С. А. Голосова, И. С. Ковалева, Н. П. Лотникова, А. Л. Маковский, Е. А. Суханов, А. Д. Александров полагает, что в регулировании земельных отношений отдается приоритет нормам гражданского права. Так, А. Д. Александров и С. А. Голосова отстаивают приоритет гражданского права, указывая, что «нормы об имущественных отношениях могут содержаться в Земельном кодексе РФ, но должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ» .
Абсолютно по-другому выражает свою мысль О.И. Крассов, считающий земельное право приоритетным: «Прерогатива гражданского права – регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными интересами» .
Ю. Г. Жариков также выделяет земельное законодательство, как специальный закон по отношению к гражданскому законодательству в качестве общего закона. Он полагает, что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной – норма земельного права, и соответственно, применяется специальная норма» .
По мнению другой группы авторов, своеобразие земельных участков предполагает сочетание частноправового и публично-правового методов, и поэтому следует обратить внимание ни на приоритет той или иной нормы, а на разграничение сферы действия гражданского и земельного права. Исходя из этого, абсолютно противоположной является точка зрения Л. М. Ахметшиной, полагающей, что «нельзя четко выделить сферы регулирования области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга» .
Также, нельзя оставить без внимания и позицию Е. М. Орданской, утверждающая, что «земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство является предметом регулирования земельного права, а имущественные отношения по поводу земли, а также сделки с землей регулируются гражданским правом» .
Помимо этого, стоит и обратить внимание на терминологию. Земельный Кодекс РФ закрепляет в качестве объектов земельных правоотношений землю как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Однако обоснованность этого подхода может вызвать ряд противоречий. В Конституции РФ, ГК РФ, ЗК РФ можно заметить, что понятия «земля» и «земельный участок» во многих случаях рассматриваются как синонимы.
А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков считают, что «земля как природный объект и природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни какихлибо еще отношений, так как объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта, поэтому объектом земельных и иных правоотношений является индивидуализированная часть земли, т. е. конкретный земельный участок» .