Магистерский диплом на тему Оспаривание кадастровой стоимости, как способ защиты нарушенных прав

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 7
1.1. Понятие кадастровой стоимости и порядок ее определения 7
1.2. Правовое регулирование кадастровой стоимости 18
1.3. Основания для оспаривания кадастровой стоимости 25
2. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 29
2.1. Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости 29
2.2. Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости 33
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ 44
3.1. Проблемы оспаривания кадастровой стоимости 44
3.2. Предложения по повышению эффективности оспаривания кадастровой стоимости как способа защиты нарушенных прав 71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 81
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 83

Введение:

Кадастровая стоимость – важная характеристика объекта недвижимости. Исходя из нее рассчитываются налог на недвижимое имущество, арендная плата за пользование государственными и муниципальными земельными участками, земельный налог и другие платежи. В связи с чем, собственники и арендаторы объектов недвижимости заинтересованы в определении их адекватной кадастровой стоимости. Однако зачастую установленный государством размер кадастровой стоимости объектов недвижимости изначально завышен.
Данная проблема наиболее актуальна для владельцев земельных участков, поскольку земельный налог и арендная плата за пользование государственными и муниципальными землями уже на протяжении нескольких лет исчисляется исходя из кадастровой стоимости участков. Зависит от кадастровой и выкупная стоимость земельного участка в ряде случаев.
В соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998
N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в процессе проведения государственной кадастровой оценки.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц. Также пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости .
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости и установление ее адекватного ее размера – реальная возможность уменьшения бремени земельного налога и арендной платы.
Процедура оспаривания результатов определения кадастровой стоимости направлена на защиту прав и законных интересов собственников и арендаторов объектов недвижимого имущества, а так же и иных заинтересованных лиц. При этом, в случае установлении рыночной стоимости объектов зачастую случается обратная ситуация: допускаются неточности, погрешности, а так же ошибки, которые приводят не к установлению реальной рыночной стоимости, а к значительному занижению рыночной стоимости и как следствие значительному занижению кадастровой стоимости.
«Об этом ярко свидетельствует снижение кадастровой стоимости от ранее установленной на 80-90% (в 10-19 раз), так как даже в случае допущения погрешностей в процессе недвижимости для установления кадастровой стоимости разница не может быть настолько значительной.
При этом в целом необходимо отметить, что как показывает анализ, обращение в суд с иском о признании кадастровой стоимости в размере рыночной, является очень перспективным и суды чаще встают на сторону истцов, нежели ответчиков.

Заключение:

Подводя итог, можно сделать следующие выводы и предложения.
На сегодняшний день часто наблюдаются ошибки во время процедуры оценки кадастровой стоимости. Нередко вносится неправильная информация, которая отклоняется от реальных параметров стоимости в несколько раз.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости очень популярна. Основная причина подобного спроса – большое количество ошибок при выполнении оценки кадастровой стоимости. Часто собственники не согласны с данными, занесенными в базу, остается только оспаривать их.
В то же самое время в рассматриваемой сфере существует немало проблемных вопросов, требующих решения, обозначим некоторые из них.
1. Существует проблема, связанная с отсутствием правовой определенности в вопросе необходимости учета НДС при определении кадастровой стоимости, что порождает отсутствие единообразия судебной практики и требует корректировки федеральных нормативных правовых актов.
Для однозначного понимания порядка определения рыночной стоимости всеми заинтересованными сторонами целесообразно дополнить приведенное в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»135-ФЗ определение рыночной стоимости, либо дополнить Федеральный стандарт оценки формулировкой «рыночная стоимость включает все предусмотренные законодательством налоги».
2. Еще одной проблемой правового регулирования оспаривания кадастровой стоимости является то, что установление рыночной стоимости при оспаривании определяется на ретроспективную дату (на дату установления кадастровой стоимости), по прошествии нескольких лет.
То есть, установленная рыночная стоимость на дату установления кадастровой стоимости зачастую не соответствует действующей рыночной стоимости, при этом каких либо корректирующих коэффициентов учитывающих рыночные условия (понижение или повышение стоимости) не применяются.
В этой связи предлагается:
— в части проведения государственной кадастровой оценки необходимо повысить уровень достоверности результатов, учесть установленную кадастровую стоимость в размере рыночной уже оспоренных ранее объектов, путем замены методов массовой оценки, на методы индивидуальной оценки конкретных земельных участков;
— в части ограничения возможного снижения кадастровой стоимости, а именно необходимо установить ее предельное снижение, к примеру, не более чем на 30-40%.
Установление предельного размера снижения кадастровой стоимости позволяло бы снизить расходы заявителей по несению бремени обязательных платежей и остановить катастрофическое снижение поступлений данных платежей в местный бюджет.
— в части внесения «поправочных коэффициентов» к установленной кадастровой стоимости с учетом изменений рынка.
Так, например, если кадастровая стоимость установлена на 01.01.2016, то в 2017 году к этой стоимости при исчислении налога или арендных платежей необходимо применять корректирующие коэффициенты, учитывающие изменения рынка.
Данные предложения, на наш взгляд, являются компромиссом, направленным на урегулирование дисбаланса между гражданами и муниципальными образованиями, которые обеспечат стабильность в обществе и устойчивость в пополнении местных бюджетов.

Фрагмент текста работы:

ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

1.1. Понятие кадастровой стоимости и порядок ее определения

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества является значимой величиной гражданско-правового оборота.
Изучению данного института и разработке новой методики осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости уделяется большое внимание со стороны, как научного сообщества, так и государства.
Философы с древнейших времён пристально изучали условия процесса возникновения стоимости. Важный аспект сущности стоимости очень точно обозначил Аристотель: «каждый за свою вещь назначал цену, и так производили обмен друг с другом: тем самым поддерживалась государственная общность» . Философ отмечал наличие справедливого обмена между субъектами процесса товарооборота.
На наш взгляд, справедливость в обозначении Аристотеля проявляется в том, чтобы обе стороны были удовлетворены обмениваемым благом. При этом, учитывая практику повседневных человеческих взаимоотношений, можно отметить, что каждый человек реагирует на то, что кто-либо несправедливо лишает его собственного блага или устанавливает несоразмерную цену в отношении определенного товара.
Считаем, что подход, обозначенный Аристотелем, является важным при осуществлении гражданско-правовых сделок, предметом которых является недвижимое имущество и, в частности, при определении стоимости объектов недвижимости.