Магистерский диплом на тему Основные проблемы обращения взыскания и реализации заложенных жилых помещений.

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 7
1.1. ОСНОВАНИЯ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ЯВЛЯЮЩЕЕСЯ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ 7
1.2. ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 24
ГЛАВА 2. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 34
2.1. ОСОБЕННОСТИ ТОРГОВ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 34
2.2. ПЕРЕДАЧА ВЗЫСКАТЕЛЮ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 46
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ ДОЛЖНИКА ПРИ ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО ЖИЛЬЯ 55
3.1. ОСОБЕННОСТИ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРИОБРЕТЕННОГО В БРАКЕ 55
3.2. ЗАЩИТА ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПРИ ОБРАЩЕНИИ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ64
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 86

Введение:

Актуальность темы исследования. Переход к рыночным отношениям и отношениям частной собственности вызвал необходимость изменения прежне существующего механизма обеспечения российских граждан жильем, сущность которого сводилась к строительству государственного жилья, предоставляемого всем нуждающимся гражданам по договору социального найма. С принятием в 1993 году Конституции РФ в ст. 40 был закреплен совершенно иной механизм реализации права на жилище, признанного за каждым. Теперь основным способом осуществления данного права российскими гражданами является приобретение жилья в собственность с использованием различных форм, одной из которых и является жилищное ипотечное кредитование .
Следует отметить, что созданная в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования, несмотря на многие ее положительные стороны, имеет ряд существенных недостатков, которые создают немало проблем в правоприменительной практике, решение которых зависит не только от законодателя, осуществляющего выработку новых подходов к регулированию ипотечных жилищных отношений, но и от ученых – теоретиков и практиков, разрабатывающих новые теоретические и методологические положения в указанной области.
Обращение взыскания на предмет ипотеки – вынужденная мера, наступающая вследствие неисполнения должником своих обязательств, инициатором которой выступает кредитор. В условиях финансового кризиса ипотечные правоотношения зачастую прекращаются именно путем обращения взыскания на недвижимое имущество. Во многих случаях предметом ипотеки выступает единственное пригодное для проживания жилое помещение, зачастую должник не выполняет свои обязательства надлежащим образом в силу жизненной ситуации.
Актуальность работы обусловлена недостаточной исследованностью вопросов обращения взыскания на жилые помещения. Актуальность темы раскрывается в нескольких аспектах: экономическом, нормотворческом и правоприменительном.
Экономический аспект определяется тем, что жилые помещения являются наиболее ценным и значимым видом имущества для физических лиц.
Зачастую данный вид имущества передается в залог по кредитным обязательствам. И действительно, исследовав данные Банка России можно увидеть, что количество ипотечных кредитов неуклонно растет .
Нормотворческий аспект актуальности темы обусловлен тем, что обращение взыскания на недвижимое имущество, в т.ч. жилые помещения, требует эффективного взаимодействия и своевременной взаимной актуализации норм многих отраслей права: гражданского права, гражданского процесса и арбитражного процесса, административного права, внутриведомственных норм и собственно, исполнительного производства.
При этом каждая из вышеназванных отраслей недавно претерпела или будет претерпевать в ближайшем будущем значительные реформы. При этом нельзя сказать, что реформы в различных отраслях права проводятся достаточно синхронно.
Правоприменительный аспект актуальности данной работы обусловлен тем, что недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов обращения взыскания в исполнительном производстве. При этом постоянно меняющиеся экономические отношения по поводу недвижимого имущества, их материально-правовое регулирование, а также по-прежнему сохраняющиеся недостатки процессуально-правового регулирования порождают множество проблем в правоприменительной деятельности судебных приставов-исполнителей и судов. Большое количество судебной практики и активное обсуждение как в научной литературе, так и в профессиональных форумах наглядно демонстрирует множество сложностей в данной сфере и наличие пробелов в законодательстве.
Степень разработанности проблемы. Вопросы обращения взыскания на жилые помещения области гражданского процесса и исполнительного производства рассматривали такие ученые, как: Зипунникова Ю.Н., Губин П.Е., Смирных А.Г., Сперанский А.; в области гражданского права: Андреев Ю.Н., Гришаев С.П., Новосёлова Л.А. и др.
Целью настоящей работы является исследование основных проблем обращения взыскания и реализации заложенных жилых помещений как специфического предмета залога.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
— рассмотреть основания обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки;
— исследовать порядок обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
— выявить особенности обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное в браке;
— охарактеризовать особенности защиты прав несовершеннолетних при обращении взыскания на имущество и реализации жилых помещений;
— проанализировать особенности проведения торгов по реализации жилых помещений;
— рассмотреть порядок передачи взыскателю жилого помещения.
Методологическую базу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него общенаучные методы: анализ, синтез, обобщение, а также частнонаучные методы: системно-структурный, формально-юридический и др.
Нормативная основа исследования включает в себя Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «Об исполнительном производстве» и иные нормативно-правовые акты.
Эмпирическая основа исследования представлена материалами судебной практики в сфере обращения взыскания на заложенные жилые помещения.
Теоретическая основа исследования включает в себя труды таких авторов, как: Бронников А.М., Волкова М. А., Кайдаулов В.А., Краева Д.А., Мочалова В.А. и др.
Структура работы включает в себя введение, три главы, разделенные на параграфы, заключение и список использованных источников и литературы.
Апробация результатов исследования заключается в написании и опубликовании научной статьи в рамках темы настоящего исследования: Абрамова В.А. Проблемы защиты прав и интересов при обращении взыскания и реализации заложенных жилых помещений // «Вестник магистратуры». 2019. №11 (98).

Заключение:

Реализация прав и интересов залогодержателя опосредуется двумя последовательными этапами – это обращение взыскания на предмет ипотеки и реализация жилого помещения.
Исходя из толкования ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 78 Закона об ипотеке, наличие у имущества статуса единственно пригодного для проживания жилого помещения не исключает возможности обращения взыскания на него, если оно выступает предметом ипотеки.
Суды обращают взыскание на жилье даже в том случае, если оно является единственным для совместно проживающих с залогодателем несовершеннолетних детей, нетрудоспособных лиц. И в этой связи особое значение приобретает вопрос о гарантиях этих лиц в части реализации конституционных прав на жилище.
По закону в случае обращения взыскания на единственное жилье должнику и членам его семьи предоставляется возможность временного проживания в жилых помещениях так называемого маневренного фонда (ст. 106 ЖК РФ). Однако на практике существует дефицит таких помещений, а также зачастую возникают трудности с подбором помещения подходящего размера.
Кроме того, с нуждающимися в таком помещении гражданами будет заключен договор найма на период «до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание». После продажи жилого помещения и расчетов с должником договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается, лица же, проживающие в помещении такого фонда, подлежат выселению.
Выселение должника и членов его семьи из единственного ипотечного жилья, в случаях перечисленных в ст. 95 ЖК РФ, должно происходить только при условии предоставления им помещений маневренного фонда для временного проживания.
По нашему мнению, необходимо формирование маневренного жилищного фонда как на уровне субъектов, так и на муниципальном уровне. Это позволит должнику и членам его семьи реализовать конституционное право на жилище в случае обращения взыскания на жилое помещение, являющееся обеспечением основного обязательства.
Поэтому в ст. 106 ЖК РФ следует ввести положение, закрепляющее обязанность муниципалитета предоставлять гражданам – должникам по ипотечным кредитам в случае обращения взыскания на единственное пригодное к проживанию жилое помещение из маневренного фонда. Чтобы не было злоупотреблений правом со стороны должника, следует ограничить срок предоставления жилого помещения.
Введение законодателем предложенных мер существенно защитит интересы сторон, при этом ипотека станет более безопасной для граждан, что, в свою очередь, обеспечит приток новых заемщиков, желающих улучшить свои жилищные условия.
Также следует отметить, что заключение несовершеннолетним сделки залога (ипотеки) находящегося в своей собственности недвижимого имущества в принципе не допустимо, однако, единично возможно при согласии родителей и при наличии разрешения органа опеки и попечительства, который обязан рассмотреть ситуацию с точки зрения – а не пользуются ли родители недобросовестно своим правом на дачу согласия.
Поскольку родители не могут действовать в ущерб интересам несовершеннолетнего гражданина, дача согласия на заключение сделки ипотеки ничтожна.
Отдельным вопросом является незаконная позиция самих органов опеки и попечительства, которые стойко стоят на том, что органы опеки и попечительства не должны вмешиваться в вопрос дачи разрешения родителям при даче ими согласия своим несовершеннолетним детям на передачу принадлежащего несовершеннолетним имущества с залог (ипотеку). Для чего тогда созданы все эти органы?
Не многочисленная судебная практика судов общей юрисдикции подтверждает вышеуказанные выводы.
Таким образом, по нашему мнению, передача имущества ребенка в залог Банку по обязательствам его родителей недопустима, но при особом контроле со стороны государства, в результате рассмотрения конкретного случая необходимости в передаче несовершеннолетним своего имущества в залог (ипотеку) требуется не только согласие родителей, но и разрешение от органа опеки и попечительства родителям дать такое согласие.

Фрагмент текста работы:

кредитования Конституция РФ содержит в себе такие основополагающие нормы как: ст. 25, закрепляющая право на неприкосновенность жилища; ст. 35, закрепляющая за каждым право частной собственности и невозможность лишения имущества иначе как по решению суда; ст. 40, провозглашающая право на жилище, признаваемое за каждым и определяющую общий механизм реализации данного права российскими гражданами. Несмотря на то, что названные выше нормы содержат лишь общие положения, касающиеся того или иного конституционного права, все они так или иначе связаны с анализируемым нами институтом ипотеки жилых помещений и выступают в качестве основы, определяя особенности регулирования этих залоговых отношений.
Серьезным шагом в развитии отношений по вопросу приобретения жилого помещения с помощью ипотечного кредитования стало принятие в 1994 году первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), где целый подраздел посвящен общим положениям об обязательствах. Особое значения в рамках исследуемой темы имеет глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств», в которой достаточно подробно урегулированы вопросы применения различных способов обеспечения исполнения обязательств. Анализ норм о способах обеспечения исполнения обязательств позволяет отметить, что именно залогу законодатель уделил большее внимание, нежели другим способам (порядка пятидесяти статей в данной главе посвящено именно залогу), что, на наш взгляд, еще раз подтверждает значимость данного института для регулирования гражданско-правовых отношений, возникающих на основании обязательств. В частности, в ГК РФ раскрыто понятие залога, основания его возникновения, определены стороны данных отношений, предмет залога и его стоимость, условия и форма договора залога, пользование и распоряжение предметом залога, прекращение залога, отдельные виды залога и т.д. Кроме того, в ГК РФ определены: общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и т.д.
Центральное место в общей системе законодательных актов, регулирующих отношения по ипотеке жилых помещений, занимает принятый в 1998 году Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке) , который значительно расширил границы использования ипотеки как средства обеспечения кредита. В нем определены общие положения об ипотеке (основания возникновения ипотеки и порядок регулирования; обязательство, обеспечиваемое ипотекой; требования, обеспечиваемые ипотекой; имущество, являющееся предметом ипотеки и др.); порядок заключения договора об ипотеке; основные положения о государственной регистрация ипотеки; обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; особенности ипотеки жилых домов и квартир и др.
В ст. 77 Закона об ипотеке законодатель устанавливает особенности залога жилого помещения в обеспечение целевого займа или кредита. Однако необходимо отметить, что существуют общие и специальные правила. К общим правилам необходимо отнести общие положения об ипотеке жилых домов и квартир, а к специальным относятся правила, которые регулируют передачу в залог отдельных объектов .
При ипотечном кредитовании залог жилого помещения возникает в силу прямых указаний закона или на основании договора. Согласно п.1 ст. 77 Закона об ипотеке если кредит предоставлен на приобретение жилья, то право залога возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру,.