Магистерский диплом на тему Недвижимость как объект права собственности супругов: правовой статус и особенности оборота

Содержание:

Введение 3
Глава 1. Правовой режим недвижимого имущества как объекта семейных прав 9
1.1. Понятие недвижимого имущества 9
1.2. Режим собственности каждого из супругов 17
1.3. Особенности раздела общего имущества супругов 24
Глава 2. Режим общей совместной собственности супругов в отношении недвижимого имущества 32
2.1. Законный режим имущества супругов 32
2.2. Договорный режим имущества супругов 35
Глава 3. Особенности согласия супруга как односторонней сделки 42
3.1. Согласие супруга как односторонняя сделка, ее содержание и условия действительности 42
3.2. Круг сделок, для совершения которых требуется согласие супруга 46
3.3. Порядок и условия удостоверения согласия супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению общим имуществом 52
Глава 4. Правовые последствия отсутствия согласия супруга на совершение другим супругом сделки, направленной на распоряжение общим имуществом 59
4.1. Основания, порядок и условия признания недействительной сделки, заключенной без согласия супруга, когда такое согласие необходимо 59
4.2. Правовые последствия признания недействительности сделок, заключенных без согласия супруга 67
Заключение 72
Библиографический список

Введение:

Актуальность темы. В последнее время в теории и практике семейного права все большее внимание уделяется вопросам имущественных отношений супругов, правовому режиму их совместного имущества, включая недвижимое. Социально-экономические и правовые изменения, происходящие в нашей стране, существенным образом влияют на имущественные отношения, имущественные права и обязанности супругов как в системе отношений с третьими лицами, так и в рамках внутрисемейных отношений.
В число объектов совместного имущества супругов активно включаются земельные участки, жилые дома, помещения, здания, строения, сооружения, имущественные комплексы, способствующие удовлетворению семейно-бытовых и предпринимательских потребностей супругов. Личностно-доверительные отношения супругов, построенные на чувствах взаимной любви и уважения, равенстве и добровольности участников брачного союза, взаимопомощи и ответственности перед семьей, благоприятно влияют на решение личных неимущественных задач, стоящих перед каждой российской семьей. Основанный на моногамии семейный союз мужчины и женщины направлен на удовлетворение личных, духовных и имущественных потребностей супругов, создание комфортных условий для их совместного проживания и профессиональной деятельности, а также на рождение, содержание, воспитание детей и семейный отдых. Семейные отношения позволяют обеспечивать успешное функционирование объектов недвижимого имущества супругов, гармонично решать вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением этим имуществом.
Стремясь к формированию подлинно социального государства, Российская Федерация призвана осуществлять политику, направленную на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого гражданина страны. Семья, материнство и детство должны находиться под защитой государства (ч. 1 ст. 7; ч. 1 ст. 38 Конституции РФ).
Иными словами, личные неимущественные отношения супругов существенным образом влияют на режим общей совместной собственности супругов, который, в свою очередь, является мощным правовым рычагом защиты, охраны и воспроизводства семейных ценностей, создает семейно-доверительные отношения между супругами, обеспечивает материальное (имущественное) положение всех членов семьи в целом, а в дальнейшем и их потомков.
Введение в семейно-имущественный оборот объектов недвижимости значительно усложнило правовое регулирование общего и раздельного имущества супругов, создав особый правовой режим этих объектов, на специфику которого существенное влияние оказывают нормы не только семейного, но и гражданского, жилищного, земельного, градостроительного, экологического законодательства. Тем самым создается неповторимый, оригинальный режим недвижимого имущества, собственниками которого выступают супруги, владеющие этим имуществом на праве общей совместной или (и) общей долевой, или (и) раздельной собственности.
Возникает потребность теоретического осмысления понятия, структуры, установления и функционирования правового режима недвижимого имущества супругов, особенностей влияния общей совместной собственности супругов на правовой режим недвижимого имущества. Необходимо исследовать механизм комплексного воздействия норм семейного и гражданского права на владение, пользование и распоряжение объектами недвижимого имущества супругов, специфику его раздела и выдела. Судебная практика последних десятилетий выявила существенные пробелы в правовом регулировании имущественных отношений супругов, свидетельствует о сложности поднятых проблем и нуждается в соответствующем анализе и дальнейшем совершенствовании.
Изложенные обстоятельства обусловливают актуальность дальнейшей разработки теоретико-правовой концепции правового режима недвижимого имущества супругов, поиска оптимальных путей и методов правового регулирования имущественных отношений супругов, реальной защиты их прав и законных интересов в сфере недвижимости. Изложенные факторы предопределили выбор темы 
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является дальнейшая разработка теоретической модели правового режима недвижимого имущества супругов, выявление механизма его реализации в юридической практике, внесение практических рекомендаций по дальнейшему совершенствованию семейного и гражданского законодательства, правоприменительной практики.
Поставленная цель предопределила решение следующих задач исследования:
— проанализировать и сформулировать с цивилистических позиций понятия «вещь», «имущество», «недвижимое имущество», «правовой режим»;
— исследовать особенности правового режима земельных участков, жилых и нежилых помещений, зданий, строений и предприятий – имущественных комплексов, как объектов семейных прав, установить соотношение этих понятий;
— изучить положения семейного законодательства о режимах общей совместной собственности супругов (законный и договорный) и выяснить степень влияния этих режимов на правовой режим объектов недвижимого имущества супругов;
— выявить общий порядок раздела (выдела) имущества супругов;
— внести и обосновать предложения по дальнейшему совершенствованию семейного законодательства и правоприменительной практики, связанных с правовым режимом недвижимого имущества супругов.

Заключение:

Мужчина и женщина приобретают статус супругов с момента заключения брака. Оба они становятся носителями прав и обязанностей, предусмотренных нормами семейного права. Между супругами возникают не только личные, но и имущественные отношения.
Права, связанные с собственностью, почти всегда могут быть осуществлены принудительно, а за неисполнение обязанностей в данной сфере возможно наложение санкций. Кроме того, в имущественных отношениях необходима определенность. В этом заинтересованы и супруги, и третьи лица: наследники, контрагенты, кредиторы.
Общее имущество супругов составляют различные материальные блага, нажитые ими в период брака. Муж и жена обладают равными правами при распоряжении совместной собственностью. Причем, она является бездолевой, и может стать предметом сделки по согласию обоих супругов. Если такого согласия не было, то сделку можно оспорить в суде и добиться признания ее недействительной.
Закон гарантирует имущественные права членов семьи при осуществлении операций с недвижимостью. Для продажи дома, квартиры или дачи одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого.
Чтобы имущество было признано недвижимостью, необходимо наличие записи о данном объекте в Едином государственном реестре недвижимости. При отсутствии такой записи в ЕГРН объект может быть признан недвижимым имуществом, однако, для этого необходимы другие основания, подтверждающие наличие основного критерия — прочной связи объекта с землей и невозможности его перемещения без ущерба его назначению. Современное российское законодательство предусматривает следующие основания:
— документация по техническому учету или технической инвентаризации;
— разрешения надзорных органов на строительство или ввод в эксплуатацию;
— проектно-сметная документация на строительство объекта или документация о его характеристиках.
Открытым остается вопрос отнесения к категории недвижимости спорных стационарных объектов, не имеющих определенного юридического статуса, которые можно также отнести к объектам (элементам) благоустройства. Применение к ним положений статьи 130 ГК РФ, содержащей довольно узкую формулировку недвижимости, в условиях современных реалий, становится все более затруднительным.
Семейным законодательством РФ предусмотрено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ). Таким образом, закон устанавливает презумпцию согласия другого супруга исходя из доверительных семейных отношений.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
На сделки по распоряжению имуществом особой категории, таким как недвижимость, презумпция согласия супруга не распространяется. Ключевая разница заключается в том, что положениями п. 3 ст. 35 СК РФ не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия. Истцом не представлено доказательств в обоснование заявленных требований, при этом спорное имущество от имени супруга истца передано второму ответчику на основании договора купли-продажи, истец нотариально удостоверенное согласие на совершение данной сделки давал, спорная недвижимость, на которую он имел право, по его воле выбыла из его владения.
Зачастую, при прекращении брака, супруги пытаются скрыть совместно нажитое имущество, чтобы не допустить его раздела. При этом, они намереваются реализовать совместное имущество без согласия мужа (или жены) и нередко по заниженной стоимости.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Таким образом, если один из супругов ссылается на отчуждение в период брака другим супругом общего имущества или его использование вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, то именно на него возлагается обязанность доказать данное обстоятельство.
В защиту имущественных прав добросовестного супруга на общее имущество действующее семейное законодательство (абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ) предусматривает возможность признания сделки недействительной по мотивам отсутствия его согласия.
При этом заявившему такое требование супругу требуется доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о его несогласии на ее совершение.
Надо заметить, что на практике требование о получении нотариального согласия на совершение сделки участниками сделки выполняется, что позволяет говорить о практической невозможности нарушения имущественных прав одного из супругов. При этом участники сделки не чувствуют каких-либо затруднений гражданского оборота, так как знают о закрепленных в законе требованиях и добросовестно их выполняют, а к выраженному в письменной форме (нотариально удостоверенному) согласию супруга на распоряжение общим совместным имуществом относятся как к одному из необходимых документов для ее заключения.
Возможные пути решения проблемы могут обеспечить защиту нарушенных прав собственника в лице добросовестного супруга, но при этом одновременно создать неудобства для других участников гражданского оборота. Например, возложение на приобретателя имущества обязанности удостовериться в наличии согласия второго супруга на совершение сделки будет слишком обременительным, поскольку приобретатель имущества может просто не знать о том, что вторая сторона по сделке состоит в браке.
Во избежание судебных споров целесообразным представляется внести в ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации положение о том, что необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга для совершения сделок по распоряжению имуществом, нажитым в браке, распространяется и на тех лиц, чей брак к моменту совершения сделки расторгнут.
Если же идею развить и возложить обязанность сторон по сделке раскрывать информацию о наличии (отсутствии) брака в целях дальнейшего удостоверения наличия (отсутствия) согласия второго супруга на совершение сделки, это нововведение будет значительно замедлять оборот имущества. Вне всякого сомнения, такие правила должны быть применимы не ко всем сделкам, а только к крупным, определить которые можно указанием на минимальный предел цены сделки (например, сделки на сумму свыше 200 тыс. руб.). В любом случае решать, насколько оправданны предложенные меры, будет законодатель.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Правовой режим недвижимого имущества как объекта семейных прав

1.1. Понятие недвижимого имущества

Недвижимость играет в экономике важнейшую роль, обеспечивая население жильем, а производителей продукции торговыми помещениями, заводами, землей и пр. В России понятие недвижимость возникло в связи с разрушением плановой модели экономики и началом процесса приватизации в 1990-х годах. Сложно представить современную экономическую систему без соотношения с понятием «недвижимость».
В Гражданском кодексе РФ (Далее ГК РФ) существует определение понятия «недвижимость». Согласно ст. 130 ГК РФ1 «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Данное определение носит характер весьма неоднозначного, так как в нем имеются существенные недостатки. Во-первых, к недвижимости относятся объекты, которые прочно связаны с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба невозможно. Возникают вопросы о соразмерности ущерба, но авторы не уточняют эту деталь. Также современные технологии уже давно позволяют менять местоположение объекта недвижимости не только без соразмерного, но и в принципе без всякого ущерба зданию, хотя по закону это считается либо невозможным, либо не считается недвижимостью. Также у может возникнуть вопрос, почему к недвижимому имуществу относят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Ответ заключается в том, что каждый из этих объектов имеет схожие черты с объектами недвижимости. Выражается это в том, что все они имеют привязку к конкретному земельному участку, будь то порт привязки для морских судов или аэропорт для воздушных судов.
Таким образом можно сделать вывод, что определение, данное законодателем, весьма полно и точно отражает реальную картину понятия недвижимость, но все же представляется, что данное определение подлежит дальнейшему изменению и дополнению.
Также существует множество дискуссий ученых на этот счет. Например, В.А. Горемыкин считает, что недвижимость – «это товар, и называет его основные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость»2. По мнению Кущенко В.В., к недвижимым вещам или «недвижимости» относятся «материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота»3.