Магистерский диплом на тему Государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет объектов недвижимости

Содержание:

Введение. 3

Глава
1. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество  6

1.1.
Понятие, сущность и история развития института государственной регистрации прав
на недвижимость. 6

1.2.
Источники правового регулирования государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. 17

Глава
2. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
государственный кадастровый учет недвижимости. 24

2.1.
Структура и функции системы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество. 24

2.2.
Земельный участок как основной объект недвижимости и предмет Единого
Государственного реестра недвижимости. 45

2.3.
Объекты государственной регистрации прав и осуществление государственного
кадастрового учета. 61

Глава
3. Проблемы совершенствования системы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и пути их решения. 82

3.1.
Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимости в
деятельности органов Росреестра: правила и практика. 82

3.2.
Пути совершенствования законодательства по вопросам государственной регистрации
прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра. 86

Заключение. 92

Библиографический
список. 100

Введение:

Актуальность темы обусловлена тем, что в условиях
экономических реформ в России существенно возрастает роль единого государственного
реестра недвижимости как единой многоцелевой информационной системы, содержание
которой составляют достоверные и необходимые сведения о правовом положении земель,
иных объектов недвижимого имущества, их количественной, качественной и
экономической оценке.

Государство как особая организация публичной власти
рассматривает функции, складывающиеся из разнообразных аспектов деятельности
государства. Каждая из них имеет наиважнейшие характеристики.

Познание государства предполагает рассмотрение его функций,
которые имеют наиважнейшие характеристики государства как особой организации
публичной власти. Каждая функция складывается из разнообразных аспектов
деятельности государства.

Так, содержание экономической функции состоит в развитии сельского
хозяйства, промышленности, энергетики, транспорта и многих других областей путем
образования государственных предприятий, принятия законов, создания условий для
деятельности негосударственных предприятий.

Одной из главнейших государственных мер, реализующих
экономическую функцию, является государственный кадастровый учет и регистрация
прав объектов недвижимости.

Следует отметить важность информационной функции кадастра
недвижимости, которая способствует обеспечение прав и законных интересов
индивидуальных субъектов права, муниципальных образований и субъектов Российской
Федерации на объекты недвижимости.

Объект исследования — общественные отношения, складывающиеся
в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Предмет исследования — действующее законодательство,
регулирующее институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и кадастрового учета объектов недвижимости, учебная и научная литература по
вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, материалы судебной
практики.

Цель исследования — проанализировать особенности и
актуальные проблемы правового регулирования государственной регистрации прав и
государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены
следующие задачи:

1. Определить понятие, сущность и основные исторические этапы
развития института государственной регистрации прав на недвижимость.

2. Рассмотреть источники правового регулирования
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Изучить структуру и функции системы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество.

4. Охарактеризовать земельный участок как основной объект
недвижимости и предмет учета Единого Государственного реестра недвижимости.

5. Исследовать объекты государственной регистрации прав и особенности
осуществления государственного кадастрового учета.

6. Проанализировать проблемные вопросы государственной регистрации
прав на недвижимость в деятельности органов Росреестра.

7. Выявить пути совершенствования законодательства по
вопросам государственной регистрации прав на недвижимость в деятельности органов
Росреестра.

Научная новизна заключается в осуществлении комплексного анализа
правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое
имущество с исследованием теоретических и правовых основ данного института, а
также судебной практики по спорным моментам правового регулирования
государственной регистрации прав на недвижимость, что позволило выявить отдельные
проблемы и сделать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Теоретическую основу работы составили труды и научные
публикации таких ученых, как: Алехина О.М., Бевзенко Р.С., Гонгало Б.М., Гончарова
А.В., Гришаев С.П., Гряда Э.А., Двойнишникова Ю.М., Денисенко С.Д., Доркина
А.В., Епифанов О.Д., Кабисова А.А., Клейн В.Р., Козлова Е.Б., Козырь О.М.,
Кочмарев А.Э., Подшивалов Т.П., Синицын С.А., Стрелкова Р.И., Улбутова А.А.,
Усович Л.В., Черкесов А.Д., Чубаров В.В., Шевцов С.Г., Шевырин А.А., Шеметова
Н.Ю., Шикина С.Н., Якушева Н.Е. и др.

Нормативно-правовую основу работы составили Конституция РФ,
Гражданский кодекс РФ, федеральные законы, иные нормативные правовые акты.

Эмпирическую основу работы составили правовые позиции высших
судов, практика арбитражных судов РФ по вопросам осуществления государственной
регистрации прав на недвижимое имущество.

Методологическая основа работы – общенаучные методы
исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического
анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав,
объединяющие семь параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение:

Приходим к выводу о том, что понятие объекта недвижимости из
Гражданского кодекса РФ не лишено недостатков. Законодатель не предоставляет
официальную классификацию критериев отнесения тех или иных объектов к
недвижимым. Отсюда возникают проблемы юридического характера, что делает
определение законодателем еще более неточным.

Можно выделить следующие группы критериев отнесения имущества
к недвижимому:

— оценочные – исходящие из оценки стоимости (сравнительной
стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его
перемещение и т.д.);

— технические – исходящие из связанности объекта с землей,
из технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции),
наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.);

— юридические – исходящие из правовой связи земельного
участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно- правовыми
актами и т.д.

Несмотря на то, что у каждого вида недвижимости существуют
свои особенности осуществления государственного кадастрового учета и
государственной регистрации, все же есть признак, который их всех объединяет, —
учет и регистрация прав при возникновении, изменении и прекращении правоотношений
на эти объекты производятся одновременно.

Несмотря на предпринятые меры в российском законодательстве
отсутствуют четкие критерии разграничения движимого и недвижимого имущества при
осуществлении регистрации имущества как недвижимости. Сложившееся положение
вещей оказывает негативное влияние на судебную практику, при этом суды
используют разные подходы к определению недвижимости (учетный, регистрационный
и сущностный).

Безусловно, чтобы имущество было признано недвижимостью,
необходимо наличие записи о данном объекте в Едином государственном реестре
недвижимости. При отсутствии такой записи в ЕГРН объект может быть признан недвижимым
имуществом, однако, для этого необходимы другие основания, подтверждающие
наличие основного критерия — прочной связи объекта с землей и невозможности его
перемещения без ущерба его назначению.

Открытым остается вопрос отнесения к категории недвижимости
спорных стационарных объектов, не имеющих определенного юридического статуса,
которые можно также отнести к объектам (элементам) благоустройства. Применение
к ним положений статьи 130 Гражданского кодекса РФ, содержащей довольно узкую
формулировку недвижимости, в условиях современных реалий, становится все более
затруднительным.

Государственная регистрация, определяемая законом через
понятие юридического акта, в строгом смысле должна пониматься не как нормативный
либо ненормативный акт индивидуального действия, а как особый юридический акт
признания и укрепления государством имущественных прав, подлежащих государственной
регистрации.

Полагаем, что юридический факт государственной регистрации
права на объект недвижимости является созданием видимости принадлежности
субъективного гражданского права зарегистрированному лицу, обеспеченной
правопорядком посредством установления соответствующей презумпции.

На недвижимое имущество регистрация прав, по закону, имеет
право подтверждающее значение, так как право на подтверждающий характер
государственной регистрации основывается на том, что частное право на
недвижимость появляются до государственной регистрации на основании, согласно
законодательной и нормативной базе и в соответствии правоустанавливающими
документами.

Большую роль публичности и достоверности зарегистрированного
права на недвижимость гарантированно государственной регистрацией, в том числе
обеспечение надежности и стабильности прав собственника на свое имущество. И, соответственно,
отсюда, видим, что мы не имеем основания полагать, что государственная
регистрация имеет основное (первостепенное) значение при проявления права на недвижимое
имущество.

В целом государственная регистрации помогает обеспечения
надежности гражданского оборота и также выступает гарантом необходимости исполнения
сторонами ранее принятых условии, а также это относится и по отношению
содержания гражданского права, который не ставит границы в отношении имущественной
самостоятельности. И безусловно юридическое равенство сторон.

Государственную регистрацию можно отнести к формальному
условию в предоставлении обеспечению государственной поддержки (защиты), в том
числе судебной поддержки, гарантированность прав лица, которые вытекают из
договорных отношений, предметом которых представляется собственность. Эта регистрация
предназначена только для того, чтобы представлять со стороны государства
законную силу соответствующих правоустанавливающей документации.

Акт государственной регистрации представляет собой не
конкретный ненормативный акт, а как обычно это показывается на практике, а как
сам процесс движения или конкретная суммарность, то есть совокупность (поэтапность,
в смысле последовательность) действий, результатом которых выступает
подтверждение государством правомерности, законности прав гражданина, подавший
заявление в установленной форме, на предмет (объект) недвижимости.

На основании сказанного выше предлагается включение в Закон
о государственной регистрации недвижимости следующее определение: «Государственная
регистрация прав на недвижимое имущество — это акт признания этого права (либо
его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице
регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его
обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в
государственный реестр прав на недвижимое имущество».

Кроме того, представляется необходимым на законодательном
уровне закрепить цели государственной регистрации недвижимости в виде следующей
нормы: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является
защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества».

Видится немного несправедливым положение п. 5 ст. 1
Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости», закрепляющее принцип достоверности единого государственного
реестра недвижимости, которое гласит, что государственная регистрация является «единственным
доказательством существования зарегистрированного права».

Во-первых, невозможно с уверенностью сказать, что при
внесении записи в реестр право собственности становится абсолютно защищенным, ведь
нередко добросовестный владелец, полагающийся на сведения, содержащиеся в ЕГРН,
не может быть в должной мере защищен от возможных притязаний других лиц.
Во-вторых, право собственности может подтверждаться и иными документами, а не
только выпиской из ЕГРН, из чего можно сделать вывод о том, что право
собственности может существовать без регистрации.

В связи с тем что, на наш взгляд, государственная регистрация
перехода права собственности носит правоподтверждающий характер, ей должна
предшествовать передача недвижимого имущества, оформляемая актом приема-передачи.
В противном случае теряется смысл самой регистрации, ведь подтверждать переход
права собственности, который в действительности не состоялся, нецелесообразно
ни для сторон договора, ни для гражданского оборота в целом.

Приходим к выводу о том, что признание зарегистрированного
права собственности отсутствующим – правовой инструмент, о котором известно в
судебной практике и который используют для защиты законных прав и интересов
владельцев того или иного имущества. Если организация или гражданин получили в
собственность недвижимость или иное имущество на основе зарегистрированного
права, для получения которого не было оснований, законный собственник оспаривает
это право в суде. При этом закон такого понятия не содержит, порядок защиты от нарушения
определяет суд.

Институт признания права отсутствующим является весьма новым
в правовой системе. Отметим, что данный способ защиты права, имеет скорее универсальный
характер и не определяет специфику конкретных споров, что подтверждается
сложившейся судебной практикой. Исследователи отмечают достаточное количество
дел, которые лишь формально могут быть отнесены к категории споров о признании
права отсутствующим. Таким образом, можно говорить о недостаточно сформированной
судебной практики и позиции относительно указанного способа защиты прав.

В законодательстве о государственной регистрации прав на
недвижимость необходимо обозначить отдельный вид объекта недвижимости — единый
недвижимый комплекс, кроме того, следует отразить особенности кадастрового
учета и регистрации прав на единый недвижимый комплекс. Также необходимо внести
соответствующие изменения в земельное и градостроительное законодательство, а
также в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и другие.

Представляется необходимым исключить из пункта 2 статьи 651
и пункта 3 статьи 658 ГК РФ следующее положение: «и считается заключенным с
момента такой регистрации». Такого рода действия позволят добиться
распространения на общественные отношения позиции Пленума ВАС РФ, закрепленной
в Постановлении № 73 в полном объеме. Между тем до момента осуществления
указанного нововведения утверждение о том, что моментом возникновения прав и
обязанностей по договору аренды, подлежащего государственной регистрации, является
достижение сторонами сделки соглашения по всем ее существенным условиям, может
иметь несколько вариантов рассмотрения/толкования.

На практике возникает большое количество споров и судебных
разбирательств в части невозможности регистрации прав и учета недвижимости
наследником, особенно в случаях, когда умершее лицо не успело осуществить
данную процедуру в соответствии в действующим законодательством. Таким образом,
возникает ситуация, когда наследодатель не являлся полноправным собственником
имущества в связи с отсутствием соответствующей записи в Едином государственном
реестре прав на объекты недвижимости.

Для минимизации рисков в данной области, наиболее рациональным
можно считать внедрение института регистраторов, осуществляющих процедуру
закрепления момента подписания договора путем составления специального акта.
Так, в случае перехода к судебным разбирательствам, при совершенствовании
законодательства в двух указанных направлениях, судья сможет принять решение в
пользу перехода права по договору с последующем вынесением решения о продолжении
процедуры регистрации Росреестром, что позволит при наличии указанного акта и
решения, минимизировать риски по незаконному присвоению имущества и недобросовестной
деятельности по переоформлению ранее зарегистрированных прав.

В Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ законодатель в
п. 11 ст. 7 установил, что защита сведений, хранящихся в системе «Единый
государственный реестр недвижимости» осуществляется оператором в соответствии с
законодательством РФ. Ссылки на законодательство, регулирующее данное правоотношение,
нет. Вследствие этого появляется острая необходимость на законодательном уровне
урегулировать и закрепить процедуру защиты информации, содержащейся в
Федеральной государственной системе «Единый государственный реестр недвижимости»,
посредством применения дополнительного-нормативно-правового акта, либо усовершенствования
действующего Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости».

Можно сделать вывод о том, что регламентированная
действующим законодательством процедура государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество обеспечивает необходимую доказуемость при
разрешении судебных споров. В то же время, сохраняющиеся проблемы указывают на
необходимость дальнейшего совершенствования законодательства, регулирующего
порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Рассмотрев перспективы развития системы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество отметим, что блокчейн, являясь открытой,
безопасной, недорогой и распределенной технологией баз данных, может считаться
идеальным инструментом для повышения качества и доступности государственных
услуг. А электронное правительство, являясь одной из множества сфер, нуждающихся
во внедрении инноваций и экспериментов, можно считать идеальной средой для применения
технологии блокчейн, потому что она сама представляет идеальную среду для
хранения прав собственности, в том числе реестров недвижимости и земельных
участков. Гарантии безопасности при этом позволят всем гражданам безопасно
пользоваться публичными сервисами. Формирование объединенного кадастра
способствует значительному сокращению сроков регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и повышению качества государственных услуг в сфере
недвижимости, а переход на новые технологии позволит достичь существенной
оптимизации издержек как корпоративного, так и государственного управления.

Также перспективными направлениями в развитии
законодательства о ведении ЕГРН также являются:

– ведение реестра недвижимости в формате 3D. Это позволит не
только увидеть разные объекты недвижимости в трехмерной проекции над и под
землей на публичной кадастровой карте, но и зарегистрировать право
собственности на них посредством регистрации так называемой «3D-парцеллы» –
пространственной единицы с уникальными правами, обременениями и ограничениями;

— объединение сведений кадастрового учета с данными учета
земель позволит формировать тематические карты земельных участков по категориям
земель, видам разрешенного использования, формам собственности, субъектам прав
и т.д., что представляется актуальным для их мониторинга и оценки использования
земель;

— включение в комплексные кадастровые работы новых объектов
недвижимости (машино-места, единый недвижимый комплекс) позволило бы улучшить
содержащуюся в ЕГРН информацию об этих объектах, а также своевременно зарегистрировать
права на указанные объекты.

Совершенствование ведения ЕГРН и его наполняемости должно
поспособствовать исключению ошибок в системе учета объектов недвижимости и
позволит государству, гражданам и юридическим лицам использовать самую
актуальную информацию, как в системе регистрации прав, так и при осуществлении
государственного надзора и мониторинга.

Фрагмент текста работы:

Глава 1. Институт государственной регистрации прав
на недвижимое имущество

1.1. Понятие, сущность и история развития института
государственной регистрации прав на недвижимость

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество —
это изданный уполномоченным государственным органом правовой акт, который
признает и удостоверяет факт возникновения, ограничения (обременения), прекращения
или перехода законных прав собственника на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав является единственным и основополагающим доказательством,
юридически подтверждающим наличие зарегистрированного права на объект недвижимости.

Правовыми основаниями государственной регистрации прав на недвижимость
являются следующие правовые акты: Конституция РФ[1], устанавливающая
незыблемость права собственности, в том числе прав на недвижимое имущества;
Гражданский кодекс РФ[2], в котором установлена обязательность
государственной регистрации объектов недвижимого имущества; Федеральный закон от
13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[3], детально регламентирующий
порядок государственной регистрационной деятельности.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним осуществляет уполномоченный государственный орган – Росреестр
(Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) в
рамках осуществления соответствующей государственной услуги.

Важно будет подчеркнуть, что независимую роль в определении
права государственная регистрация права не играет, так как, она только
показывает возникшего права со стороны государства, постольку, поскольку
осуществляется при предъявлении необходимых и соответствующих правоустанавливающей
документации, на основании которых определяют юридическое силу (условие)
проявления, прекращения и передача прав на собственность[4].

На недвижимое имущество регистрация
прав, по закону, имеет право подтверждающее значение, так как право на подтверждающий
характер государственной регистрации основывается на том, что частное право на
недвижимость появляются до государственной регистрации на основании, согласно
законодательной и нормативной базе и в соответствии правоустанавливающими
документами.

Большую роль публичности
и достоверности зарегистрированного права на недвижимость гарантированно государственной
регистрацией, в том числе обеспечение надежности и стабильности прав
собственника на свое имущество. И, соответственно, отсюда, видим, что мы не
имеем основания полагать, что государственная регистрация имеет основное
(первостепенное) значение при проявления права на недвижимое имущество.

В целом
государственная регистрации помогает обеспечения надежности гражданского оборота
и также выступает гарантом необходимости исполнения сторонами ранее принятых
условии, а также это относится и по отношению содержания гражданского права, который
не ставит границы в отношении имущественной самостоятельности. И безусловно юридическое
равенство сторон.

Государственную
регистрацию можно отнести к формальному условию в предоставлении обеспечению
государственной поддержки (защиты), в том числе судебной поддержки, гарантированность
прав лица, которые вытекают из договорных отношений, предметом которых
представляется собственность. Эта регистрация предназначена только для того,
чтобы представлять со стороны государства законную силу соответствующих правоустанавливающей
документации[5].

Акт государственной
регистрации представляет собой не конкретный ненормативный акт, а как обычно это
показывается на практике, а как сам процесс движения или конкретная
суммарность, то есть совокупность (поэтапность, в смысле последовательность)
действий, результатом которых выступает подтверждение государством правомерности,
законности прав гражданина, подавший заявление в установленной форме, на
предмет (объект) недвижимости.

 В большинстве
проблемы возникают в связи с неправильным пониманием легального, в смысле
законного, определения о толковании государственной регистрации прав (state
registration of rights) и недостаточно конкретным пониманием о сущности данного
института права. А, также неточном определении предмета иска в спорных случаях зарегистрированных
прав, что и в результате подводит к искаженной, то есть неправильной трактовке
относящихся к правоотношением о спорах как признание не законных, то есть
ненормативных актов органов государственной власти.

Таким образом, субъективное право на недвижимость возникает
до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским
законодательством и правоустанавливающими документами, в связи с чем передача
вещи, а равно поступление ее во владение приобретателя имеют более существенное
значение.

Так, согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ[6] с момента вручения недвижимости
покупателю и подписания сторонами передаточного акта продавец считается исполнившим
свою обязанность по передаче товара. Получается, что именно с этого момента на
покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого
имущества, что является своего рода исключением из правила, закрепленного в ст.
211 Гражданского кодекса РФ.

В юридической литературе проблема правового значения факта
государственной регистрации обсуждается довольно давно: она создает право или
только подтверждает факт его существования.

Первоначально проблема возникла в связи с противоречивым изложением
норм Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 2 статьи 8.1 Гражданского
кодекса РФ право возникает, изменяется и прекращается с момента внесения записи
в реестр, а в п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ отмечено, что регистрации
подлежит уже возникшее право.

Подробнее данный вопрос был рассмотрен в Постановлении
Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав»[7], где в пункте 13 указывается,
что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю
на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН.
Иными словами, пока в ЕГРН существует запись, по которой собственником является
одно лицо, то другое лицо лишено возможности распоряжаться объектом недвижимости
до момента внесения изменений в эту запись.

Таким образом, устанавливается принцип внесения записи в ЕГРН,
который характеризуется тем, что нет регистрации — нет права. В итоге возникает
проблема формальной и материальной правды.