Магистерский диплом на тему Договор участия в долевом строительстве

Содержание:

Введение 3
Глава 1 Развитие законодательного регулирования и правовая природа договора участия в долевом строительстве 7
1.1 Формирование законодательства, регулирующего отношения по договору участия в долевом строительстве 7
1.2 Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве 14
1.3 Правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров 20
Глава 2 Содержание договора участия в долевом строительстве 35
2.1 Определение существенных условий договора участия в долевом строительстве 35
2.2 Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве 43
2.3 Формы договора участия в долевом строительстве и его государственной регистрации 54
Глава 3. Проблемы защиты имущественных интересов участников долевого строительства 60
3.1 Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительства 60
3.2 Защита имущественных интересов участников долевого строительства 68
Глава 4 Актуальные вопросы судебной практики по делам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве 78
Заключение 92
Список использованной литературы 97

Введение:

Актуальность темы магистерского диплома. Сфера жизни, охватываемая договором участия в долевом строительстве жилых помещений, — одна из важнейших в жизни человека. Решение вопросов жилья традиционно является одной из основополагающих задач российского государства.
В ст.40 Конституции РФ предусмотрено право каждого на жилище. Жилище имеет целевое назначение. Оно предназначено только для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определённые законом пределы.
Участие в строительстве многоквартирных жилых домов путем предоставления средств гражданами и юридическими лицами — один из самых распространенных и доступных способов приобретения указанными лицами жилых помещений.
Аспекты договоров долевого участия и их особенностей рассмотрены с позиций таких авторов, как Дурнов А.С., Козлова Е., Ростошинский А., Бунина Н.В., Марьянкова Н., Андреев Ю. Мельник В.В., Капица О.Л., Романец Ю., Ершов О.Г., Фокин С., Корнеева С. Петрухин М.В., Соболев Д.А.
В связи с обширностью данной сферы жизни и необходимостью ее регулирования был принят Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве») . Принятие данного закона не только не сняло большое количество вопросов, но и породило новые.
И даже, несмотря на «временные трудности» в экономике России и мира в целом, число зарегистрированных договоров долевого участия в 2017-2018 годах снизилось незначительно, с учетом очень высоких показателей предыдущих лет. Но уже в первом квартале 2019 года наблюдается увеличение зарегистрированных договоров во многих субъектах России по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Число ДДУ в России в первом квартале 2019 года увеличилось на 53% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 172 тысяч договоров (в 2018 — 112,5 тыс. договоров).
Все это благодаря тому, что данный договор не только предоставил покупателям возможность поэтапной оплаты будущей недвижимости, поэтапного вложения денежных средств в строящееся жилье, но и значительно сократил материальные затраты потребителей. К тому же, это выгодно и застройщикам, так как привлечение средств со стороны предоставит им возможность сформировать необходимое количество капитала для строительства, объединяя разные по величине вклады частных лиц. Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план в сравнении с иными формами вложения денежных средств.
На основании изложенного, выбранная тема магистерского диплома имеет важное теоретическое и практическое исследование.

Заключение:

Проведенное исследование в рамках поставленной цели и выдвинутых задач позволило сделать основные теоретические и практические выводы и предложения в рамках представленной темы.

В ближайшие несколько лет из законодательства России, возможно исчезнет понятие — сделки долевого строительства. Однако, для этого банки должны разработать новую услугу, которая сможет стать полноценной заменой сделки, заключаемой со строительными компаниями. Отмена долевого участия позволит сократить количество обманутых покупателей и защитит их права перед застройщиком. Сейчас правительство активно обсуждает: возможность ухода от долевого строительства; переход на систему сотрудничества заказчика и исполнителя через банковские организации. Ожидается, что исключение договора из юридической и законодательной терминологии полностью разрешит проблемы обманутых покупателей, так как заключаемые сделки хоть и заверяются нотариально, но по своей силе и безопасности значительно уступают банковским.

Признаки договора участия в долевом строительстве, которые выражают его юридическую природу, обусловливают рассмотрение данной сделки как самостоятельного в системе гражданско-правовых договоров, направленность его состоит в том, что передача недвижимого имущества в собственность происходит только после завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества взамен встречного эквивалентного денежного предоставления.

Договор участия в долевом строительстве является кoнсeнсуaльным. Возведение многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также передача данного объекта участнику долевого строительства являют собой выполнение заключенного и вступившего в силу договора долевого участия со стороны застройщика. Договор участия в долевом строительстве является двусторонним и возмездным. Возмездным договор является, так как в определении, данном в законе, установлена обязанность участника долевого строительства заплатить застройщику установленную договором цену. Он также является синаллагматическим, потому что выполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены. Синаллагматические договоры являются одной из разновидностей двусторонних договоров. Особенность синаллагматических двусторонних договоров заключается в том, что эти взаимные обязательства опосредуют экономический обмен.

Договор участия в долевом строительстве является отдельным видом договора, который прямо не урегулирован ГК РФ. В ходе исследования были проанализированы различные точки зрения на правовую природу анализируемой сделки. В доктрине присутствует несколько мнений по данному вопросу. Также отсутствует единый подход к определению правовой природы исследуемых отношений и на уровне исполнительных органов. Представляется, наиболее правильной и обоснованной представляется концепция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является новым самостоятельным видом гражданско — правового договора. Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета сделки и других его элементов.

Фрагмент текста работы:

Глава 1 Развитие законодательного регулирования и правовая природа договора участия в долевом строительстве
1.1 Формирование законодательства, регулирующего отношения по договору участия в долевом строительстве

До 2004 года участие в долевом строительстве регулировалось такими законами, как Закон РФ от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» , Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон РФ № 39- ФЗ«Об инвестициях в форме капитальных вложений» ) и других федеральных законов, которыми были внесены изменения в указанные нормативные правовые акты.
С момента принятия в 1999 году Закона РФ № 39-ФЗ «Об инвестициях в форме капитальных вложений» у застройщиков и инвесторов не было единого понимания, какими инструментами необходимо пользоваться при оформлении инвестиционных отношений, чтобы достигнуть баланса интересов сторон. Часть предпринимателей, исходя из формального толкования ст. 209 Гражданского кодекса ( далее ГК РФ) , полагали, что возможность продать строящуюся вещь возникнет только после ее создания. Основным механизмом привлечения инвестиций они видели предварительный договор купли-продажи строящегося объекта.
Но данный вариант таил в себе множество рисков для инвестора. Отсутствовала гарантия, что инвестор получит собственность, когда объект будет достроен, поскольку предварительный договор содержит только обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи, а в случае продажи готового объекта недобросовестным застройщиком другому лицу инвестор был лишен возможности требовать перевода прав и обязанностей покупателя по такому договору на себя или оспорить данную сделку. Такому инвестору оставалось только требовать возмещения убытков и столкнуться со всеми сложностями доказывания их размера в российских судах. Обеспечение исполнения обязательств застройщика по предварительному договору задатком также не приводило к достижению цели, поскольку Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее ВАС РФ) неоднократно высказывался о недопустимости такого обеспечения ввиду того, что задатком исходя из буквального толкования ст. 380 ГК РФ (в действовавшей ранее редакции) могло быть обеспечено только денежное обязательство, а по предварительному договору такое обязательство отсутствует.
Другая часть предпринимателей, полагали, что у инвестора возникает право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений в силу прямого указания законодательства. При этом собственность на объект считалась возникшей у инвестора первоначальным образом в момент завершения строительства либо формирования участка незавершенного строительства. Именно этот подход был преобладающим в судебной практике.