Магистерский диплом на тему Договор аренды в предпринимательской деятельности.

Содержание:

СОДЕРЖАНИЕ
Введение 3
1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 6
1.1. История развития института аренды 6
1.2. Понятие и признаки аренды в Российской Федерации 9
1.3. Предмет, объекты и субъекты договора аренды в сфере предпринимательства 28
2. СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 47
2.1. Права, обязанности и ответственность арендодателя по предоставлению имущества в аренду 47
2.2. Права, обязанности и ответственность арендатора по владению и пользованию арендованным имуществом 49
2.3. Содержание отношений по внесению арендной платы 50
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 53
3.1. Порядок и особенности заключения договора аренды в предпринимательской деятельности 53
3.2. Форма договора аренды и его государственная регистрация 55
3.3. Исполнение договора аренды в предпринимательской деятельности 56
3.4. Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды в сфере предпринимательства 57
Заключение 77
Список использованной литературы 85

Введение:

Актуальность работы. В публично-правовых отношениях институт аренды в предпринимательской деятельности занимает очень важное место. Предпринимательская деятельность в системе рыночной экономики обеспечивает стабильное функционирование государства и его органов и учреждений, что затрагивает абсолютно все сферы жизни современного общества. Для экономической стороны деятельности государства аренда является одним из ключевых институтов. Вопросы аренды в предпринимательской деятельности всегда являются актуальными. Правоотношения в сфере аренды всегда отличаются своими характерными особенностями, в том числе и с той стороны, что они затрагивают несколько областей права: уголовное право, гражданское право и финансовое право с точки зрения государственного бюджета.
Степень научной разработанности темы работы. Тема работы является достаточно разработанной. Изучением занимались в последние несколько лет А.Ю. Бежецкий, Б.М. Гонгало, И.А. Иванчак, В.А. Микрюков и А.И. Рарог. В последнее время в юридической науке данный институт аренды обсуждается в связи с некоторыми изменениями в законодательстве. Часто поднимаются вопросы проблемы квалификации действий лиц и организаций в данной сфере, различные процессуальные и гражданско-правовые аспекты, а также актуальные проблемы. Эти и другие важные положения будут рассмотрены в данном исследовании.
Цель и задачи работы. Целью исследования является анализ исследований и формирование предложений и рекомендации по совершенствованию отношений в сфере договора аренды в предпринимательской деятельности.
Для достижения обозначенной цели были поставлены следующие задачи исследования:
— Определить гражданско-правовую характеристику аренды в Российской Федерации;
— Изучить содержание договора аренды в предпринимательской деятельности в Российской Федерации;
— Исследовать порядок и особенности заключения и исполнения договора аренды в предпринимательской деятельности.
Объектом работы являются правоотношения в сфере аренды в предпринимательской деятельности.
Предметом работы является институт аренды, особый порядок действий уполномоченных лиц с момента правоотношений между лицами до момента наступления определенных последствий и достижения целей такого правоотношения.
Методологическая основа работы. В процессе исследования были применены следующие общенаучные и специальные юридические методы исследования: метод системного анализа; исторический метод познания; сравнительно-правовой метод; структурно-системный метод исследования.
В результате проведенного исследования обоснован и сформулирован ряд положений, выносимых на защиту:
1. Обосновано, что правовое регулирование арендных отношений в предпринимательской сфере в условиях современной России нуждается в постоянном совершенствовании и развитии.
2. Доказано, что объектом договора аренды в предпринимательской деятельности может быть любое не только недвижимое, но и движимое имущество, не изъятое и не ограниченное в обороте, причем виды и перечень таких объектов постоянно расширяется.
3. Выявлено, что в процессе регулирования договора аренды в деятельности предпринимателей имеет место тесное взаимодействие норм правового и технического регулирования. Техническое регулирование является профильным и узконаправленным и регламентирует определенный род деятельности более подробно, в то время как правовое регулирование обладает большей юридической силой, первостепенно к применению, однако зачастую субъекты нормотворчества не могут регламентировать в достаточной степени какие-либо технические стороны жизнедеятельности так как не обладают достаточными познаниями в регулируемой области. В связи с этим целесообразно четко разграничить сферы и порядок применения названных норм.
4. В связи с тем, что Гражданский кодекс РФ не содержит правил исполнения обязательства по внесению арендной платы в натуральной форме предлагается определять такой порядок в договоре. При этом стороны могут руководствоваться нормами, регулирующими сходные отношения.
5. Предлагается ввести единую систему налогообложения объектов недвижимости предпринимателей, что позволит сократить количество имущественных налогов (земельный налог, налог на имущество организаций); установить в качестве налоговой базы единую стоимостную оценку объекта недвижимого имущества (рыночную оценку); вывести из налогообложения активную часть основных средств для организаций (машины, оборудование, транспортные средства, крупный инвентарь и т. п.); сократить расходы на администрирование.
Нормативно-правовую основу работы составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях», Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральный закон от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях».
Теоретическую основу работы составляют исследования таких ученых-цивилистов, как А.Ю. Бежецкий, Б.М. Гонгало, И.А. Иванчак, В.А. Микрюков и Г.А. Микрюкова, А.И. Рарог, В.А. Цветков, которые являются авторами научных и учебных работ по проблемам, связанным с данной правовой областью.
Научно-практическая значимость работы. Несмотря на широкую освещенность темы в юридической литературе, в сфере договора аренды в предпринимательской деятельности в Российской Федерации есть много актуальных проблем, требующих разрешения. Проблемы возникают как на этапе непосредственно исполнения договора, так и на различных стадиях заключения договора. Например, часто могут возникать проблемы с применением локального или технического законодательства при оформлении договора аренды в предпринимательской деятельности в Российской Федерации. В данной работе будут исследованы основные отличительные черты по обозначенным выше вопросам и сделаны важные выводы, которые могут быть применимы на практике.
Структура работы. Работа, в соответствии с выделенными задачами исследования, структурно состоит из трех глав: «Гражданско-правовая характеристика договора аренды», «Содержание арендных отношений в предпринимательской деятельности» и «Заключение и исполнение договора аренды в предпринимательской деятельности», введения, заключения и библиографического списка.

Заключение:

В выпускной квалификационной работе была рассмотрена тема: «Договор аренды в предпринимательской деятельности».
Была достигнута цель работы – определены и классифицированы основные процессуальные и правовые аспекты правоотношений в сфере аренды в предпринимательской деятельности.
При исследовании было установлено следующее:
Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.
В XIX веке в России аренда недвижимости развивалась особенно активно, и, по сути, была двигателем экономического роста государства и отдельных лиц. В этот период по договору аренды, который мог быть заключен в устном и письменном виде, могли быть переданы земля и различные хозяйственные постройки, как совместно, так и по отдельности, но сроком на 24 года.
Особенное распространение получила «надельная земля», при которой часть земли передавалсь от одного лица другому лицу для выполнения на ней сельскохозяйственных работ. Данный вид аренды земельных участков обрел широкое использование в период Российской империи.
В 1930 году постановлением ЦИК и СНК СССР «О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством» устанавливаются абсолютные запреты на аренду какого-либо имущества. Данная область деятельности снова стагнирует.
Снова арендные отношения начали развиваться только спустя почти 60 лет, в 1989 году. Был принят и издан Указ Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР», но с определенными ограничениями, которые действовали до самого принятия Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрено, каким образом урегулированы правоотношения в сфере аренды недвижимости в предпринимательской деятельности.
Правоотношения субъектов в данной области права урегулированы нормативными актами. Понятие права можно рассматривать с различных точек зрения. Для наиболее точного сравнения рассмотрим общее понятие и основные признаки права, установившиеся в правовой научной среде.
В Российской Федерации в первую очередь все нормативные акты разделяются на законы и подзаконные нормативные акты. Данная классификация предусмотрена в зависимости от органа, принимающего рассматриваемый акт.
Закон — это обладающий высшей юридической силой нормативный акт, принимаемый в особом порядке высшим представительным органом государственной власти или непосредственно народом в виде референдума. Этот нормативный акт относится к сфере ведения законодательной власти.
Подзаконный правовой акт принимается органами государственной власти в пределах их компетенции и, как правило, на основании закона. Подзаконные акты должны соответствовать законам. Рассматривая классификацию нормативных правовых актов, можно сделать вывод, что подзаконные акты занимают важное место в системе права в Российской Федерации.
Кроме правовых норм, некоторые арендные правоотношения могут быть урегулированы обычаями делового оборота. Несмотря на то, что в первую очередь отношения субъектов в современном обществе устанавливаются правом, обычаи делового оборота на протяжении всей истории являлась и является важным институтом во взаимодействии между людьми. Поэтому для исследования также рассмотрены понятие, признаки и функции обычаев делового оборота.
Под обычаями делового оборота подразумевается принятая в предпринимательской среде оценка определенных правил поведения, а также совокупность норм поведения, соответствующих этой оценке. Обычаи делового оборота устанавливают допустимость или недопустимость какой-либо модели поведения в предпринимательской среде, другими словами, рамки поведения, сложившиеся с течением времени под влиянием истории развития общества и других социальных процессов.
То есть обычай делового оборота закрепляет такие институты, как честность, порядочность, своевременное исполнение обязательств. Например, не во всех случаях в законе или договоре установлен срок, за который арендатор должен уведомить арендодателя о прекращении арендных отношений. Но по сложившимся обычаям арендатор должен сделать это заблаговременно, чтобы у арендодателя была возможность сдать помещение третьим лицам. Так же обычаем делового оборота можно считать расторжение договора аренды в случае непредвиденных обстоятельств арендатора, не связанных с форс-мажорными событиями. Арендодатели часто идут навстречу и прекращают договор без каких-либо санкций, и не настаивают на оплате арендной платы до истечения срока действия заключенного договора.
Можно сделать вывод, что в современном предпринимательском обществе в России в первую очередь есть проблема взаимодействия права и обычаев делового оборота, так как мнимая мораль часто служит основанием для радикально настроенных оппозиционных движений. Это мешает развитию правильной и необходимой оппозиции, что также может мешать развитию общества в целом.
С другой стороны, право может в некоторой степени противоречить обычаям делового оборота. Рассмотрим этот аспект на примере законодательства о несостоятельности (банкротстве) в Российской Федерации. Не так давно в России были приняты изменения в законе, дающие право быть признанным банкротом гражданину (физическому лицу), и индивидуальному предпринимателю. Возможность банкротства юридических лиц существует уже давно.
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установил для граждан возможность быть признанными несостоятельными. С правовой точки зрения теперь и индивидуальный предприниматель, как и юридическое лицо, получает возможность реализовать свое имущество с целью частичного погашения возникших долговых обязательств, при этом большая часть обязательств будет прекращена Арбитражным судом без возможности исполнения. С моральной точки зрения данное правовое положение можно считать неправильным, так как это, по сути, дает возможность должнику без каких-либо существенных последствий избавиться от обязательств. То есть, имея долги по арендной плате или коммунальным платежам за период использования недвижимого имущества, граждане могут пойти на аморальные поступки, такие, как сокрытие имущества от взыскателей или суда. При этом действенных инструментов для выявления скрытого имущества и привлечения лица к ответственности.
Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Под предметом договора, а вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора, понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).
Субъектами договора аренды в предпринимательской деятельности могут быть индивидуальные предприниматели, а также коммерческие и некоммерческие организации.
Коммерческая организация — юридическое лицо, преследующее после регистрации фирмы извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
Все субъекты коммерческой деятельности можно разделить на две условных группы. В первую группу входят корпорации, управляющиеся учредителями и членами управленческого звена, обладающие корпоративными правами. Важно отметить, что данная группа включает в себя несколько подгрупп. К таким подгруппам относятся фермерские хозяйства, товарищества и производственные общества. Во вторую группу входят все муниципальные и государственные компании. Отличительной чертой этих субъектов предпринимательства является отсутствие права собственности на активы, полученные от собственника бизнеса.
Под некоммерческими организациями понимаются юридические лица, созданные в образовательных, культурных и других целях, указанных в их учредительных документах, и не имеющие в качестве основной цели извлечение прибыли, не распределяющие прибыль, полученную в результате своей деятельности между своими участниками. Некоммерческие организации имеют ряд специфических отличий от субъектов коммерческой деятельности. Главным отличием является основная цель компании. Так, коммерческие структуры ведут хозяйственную деятельность с целью получения регулярного дохода. Помимо этого, следует учитывать направление деятельности субъекта. Как показывает практика, коммерческие структуры работают на благо только учредителей. Некоммерческие компании стремятся предоставить комфортные условия всем участникам структуры, что является основой достижения максимального уровня социальных благ.
В первой части работы были рассмотрены основные характеристики договора аренды, а также актуальные вопросы правового регулирования арендных отношений в сфере предпринимательской деятельности. Особые нормы закрепляются в отношении формы заключаемого договора аренды. Если, по крайней мере, одна из его сторон – это юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма устанавливается в качестве обязательной, если договор заключается на срок более одного года
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, не учитывая при этом срок договора, сумму оплаты и иные существенные условия. Договор аренды может заключаться на определенный или неопределенный срок.
Содержание договора в сфере арендных правоотношений представляет собой все существенные условия, которые должны быть учтены при заключении договора. Эти существенные условия регулируют правовое положение, а также права и обязанности сторон. В договоре аренды особенно стоит выделить и рассмотреть те условия, которые определяют взаимные права и обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Стоит отметить именно взаимность прав и обязанностей, так как в договоре аренды в сфере предпринимательства право одной стороны обычно подразумевает обязанность другой стороны.
Были рассмотрены условия заключения и расторжения договора аренды в предринимательсткой деятельности. Договор может быть расторгнут, если сделка будет признана недействительной.
Рассматривая пороки, при которых сделка может быть признана недействительной, следует отметить в первую очередь порок субъектного состава сделки.
Порок субъектного состава – одно из оснований для признания сделки недействительной. Так как сделки могут совершать и физические, и юридические лица, то сделки с пороком субъектного состава можно разделить на две группы: сделки с пороком субъектного состава в отношении граждан (физических лиц) и сделки с пороком субъектного состава в отношении юридических лиц.
В отношении признания сделки недействительной и последствий недействительности есть несколько направлений юридической науки. Два основных направления следующие: некоторые цивилисты не считают недействительную сделку сделкой вообще, а определяют ее только как правоотношение под видом сделки. Другие авторы считают, что действительность сделок – это только основание для их классификации, и недействительная сделка – это отдельный вид данного правоотношения.
Как очевидно из рассмотрения истории понятия недействительности сделки, к настоящему времени сформировалось точное и ясное определение, которое, в свою очередь, имеет несколько подходов к рассмотрению. Но все авторы сходятся в определении последствий недействительности сделок. Любая сделка, признанная недействительной независимо от основания признания, должна нести за собой устранение имущественных и неимущественных последствий.
Если сделать вывод из вышеизложенного, можно заключить, что в любом случае недействительная сделка – это гражданско-правовой юридический факт, последствием которого является возникновение, изменение или прекращение соответствующих прав и обязанностей в отношении лиц, являющихся непосредственными участниками сделки, а иногда — для третьих лиц, не участвующих в сделке непосредственно. При этом недействительная сделка (ничтожная или оспоримая), не должна влечь правовых последствий, к порождению которых направлены действия участвующих лиц.

Фрагмент текста работы:

1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. История развития института аренды

Институт аренды в предпринимательском праве считается одним из самых сложных и комплексных, при этом достаточно развитым, урегулированным нормами и богатой правоприменительной и судебной практикой и прецедентами.
В России арендные отношения менялись в зависимости от государственного строя и политического режима, и в итоге развивались циклично: такие отношения могли приобретать популярность у участников хозяйственных отношений, но потом могли долго не применяться в деловом обороте.
Важно отметить, что арендные отношения в России развивались на протяжении долгих лет, а система арендных отношений формировалась еще до революции.
До 1917 года аренда земельных участков широко распространялась между помещиками и крестьянами. Кроме того, передавались во временное пользование казенные учреждения, которые государственные органы уже не использовали самостоятельно.
В XIX веке в России аренда недвижимости развивалась особенно активно, и, по сути, была двигателем экономического роста государства и отдельных лиц. В этот период по договору аренды, который мог быть заключен в устном и письменном виде, могли быть переданы земля и различные хозяйственные постройки, как совместно, так и по отдельности, но сроком на 24 года.
Особенное распространение получила «надельная земля», при которой часть земли передавалсь от одного лица другому лицу для выполнения на ней сельскохозяйственных работ. Данный вид аренды земельных участков обрел широкое использование в период Российской империи. Благодаря такого рода аренде формировалась прослойка общества из зажиточных крестьян, формировался средний класс социума.
Во многих исследованиях отмечается, что полноценно арендные отношения в России начали расти в основном в связи с отменой крепостного права, поскольку до этого собственность на недвижимое имущество, а особенно земельные участки, была закреплена за отдельными сословиями. В тот период времени плата за аренду, как правило, выплачивалась не в денежной форме, а в натуральном ей эквиваленте.
После октябрьской революции новая государственная власть публикует декрет ВЦИК «О земле» от 26 октября 1917 года, в котором, по сути, отменена частная собственность, что, конечно же, влияет и на институт арендных отношений. Все имущество проходит национализацию и передается в собственность страны.