Курсовая теория на тему Сделки купли-продажи недвижимости и порядок их оформления

Содержание:

Введение. 3

1. ПРОЦЕСС ГОСударственной РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ… 5

1.1. Значение и функции государственной
регистрации. 5

1.2. Порядок осуществления государственной
регистрации. 7

2. ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ… 13

2.1. Содержание договора купли продажи
недвижимости. 13

2.2. Процесс регистрации договора купли
продажи недвижимости. 17

2.3. Рекомендации по оформлению договора
купли-продажи недвижимости. 23

Заключение. 29

Список использованной
литературы.. 34

Введение:

Актуальность
исследования. Каждый человек рано или поздно сталкивается с вопросами,
связанными с имущественными правами. Государственная регистрация сделок с
недвижимостью – это обязательная процедура для полноценной фиксации
имущественных прав. Формально, без регистрации невозможно юридически признать,
а также подтвердить права на собственность. Именно этот этап узаконивает
окончательный переход права собственности. Приведем примеры: права на
собственность переходят при сделке купли-продажи, по наследству, в результате
постановления суда, наложения обременений (арестов). Весь процесс перехода
права собственности построен на принципах и законах, содержащихся в Гражданском
кодексе Российской Федерации.

Без
проведения государственной регистрации сделок с недвижимостью невозможно никак,
кроме как в суде, подтвердить свое право на имущество. Даже имеющиеся
документы, свидетельствующие о праве владения, не означают полноценный признак
для распоряжения имуществом.

На
основании вышеизложенного цель настоящей курсовой работы – представить
рекомендации по оформлению договора купли-продажи недвижимости.

Для
достижения поставленной цели в курсовой работе решаются следующие задачи:

— раскрыть значение и функции государственной
регистрации;

— рассмотреть порядок осуществления государственной
регистрации;

— изучить содержание договора купли продажи
недвижимости;

— исследовать процесс регистрации договора купли
продажи недвижимости;

— представить рекомендации по оформлению договора
купли-продажи недвижимости.

Объектом
курсовой работы выступают сделки с недвижимостью, предметом – процесс
регистрации договора купли продажи недвижимости.

Теоретической
базой исследования послужила нормативно-правовая база и учебно-методическая
литература в области гражданско-правового регулирования сделок.

Методическая
база исследования: анализ нормативных и литературных источников, сравнительный
анализ, наблюдение, обобщение.

Работа
состоит из введения, двух глав с параграфами, заключения, списка использованной
литературы.

Заключение:

Определению
государственной регистрации прав на недвижимость посвящена ст. 2 Закона
о регистрации. Она определяет государственную регистрацию как «юридический
акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество
в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Однако
данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной
регистрации – регистрация, как акт государственного органа. Вместе
с тем анализ научных исследований, как по гражданскому, так и по
административному праву, свидетельствует о том, что в определении
сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество среди ученых
нет единства.

Государственная
регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она
состоит в принятии акта применения права как документально оформленного
действия государственного органа.

В
юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным
основаниям:

– по
характеру правовых связей между субъектами права – в общих
и конкретных правовых отношениях;

– по
субъектному составу – индивидуальная и коллективная формы;

– по
внешнему проявлению – активная и пассивная формы;

– по
методу воздействия – добровольное и принудительное осуществление
права;

– по
правовому положению субъектов – гражданско-правовая
и административно-правовая формы и т.д.

Требования
к форме договора. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде
одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем
существенным условиям. В договоре указываются стороны сделки и существенные
условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие
более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для
юридических лиц – и оттисками печати. Договор по желанию сторон может быть
нотариально удостоверен.

Требования
к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и
существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи
недвижимости. Закон установлены следующие существенные условия договора
купли-продажи недвижимости.

Предмет
договора. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в
договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в
том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если
стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права
собственности, то порядок такой же, как и для расторжения
договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации,
затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать
документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным
соглашением.

После
оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости
квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Стороны
сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи
квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление
договора, нотариальные расходы и государственная пошлина
за регистрацию права собственности.

Расходы
на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам,
а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

Недействительные
договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный
договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона.
Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того,
признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была,
но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря
на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать
ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было
до заключения сделки.

Срок
исковой давности о признании таких сделок недействительными —
3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если
договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое
заинтересованное лицо, срок

К ничтожным
сделкам относятся:

Сделки,
не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например,
покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи,
и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей.
Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится
ничтожной.

Сделки
с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор
купли-продажи с поддельной подписью или документами.

При
регулировании крупных сделок, являющихся одновременно сделками с
заинтересованностью, активно применяется ранее упомянутая градация крупных
сделок.

Так,
в отношении сделок, совершаемых АО, стоимостью от 25 до 50% балансовой
стоимости, установлено, что принятие решения осуществляется в порядке,
предусмотренном для сделок с заинтересованностью (гл. 11 Закона об АО и ст. 45
Закона об ООО). Фактически в данном случае законодатель отказался от
установления особенностей для совершения крупных сделок с заинтересованностью и
предписывает полностью руководствоваться порядком, установленным для сделок с
заинтересованностью.

Однако
такие особенности установлены для случаев, когда стоимость крупной сделки,
одновременно являющейся сделкой с заинтересованностью, составляет более 50%
балансовой стоимости и принятие решения о согласии такой сделки осуществляется
общим собранием. В указанном случае решение принимается 3⁄4 голосов владельцев,
принимающих участие в общем собрании (а не простым большинством).

Сделка, заключенная без одобрения при наличии
законодательных требований может быть признана недействительной. Статья 173.1
Гражданского кодекса утверждает, что некоторые сделки не должны заключаться без
согласия третьих лиц, местных либо государственных органов власти или высших
органов управления.

В случае, когда сделка заключается без согласия
перечисленных органов или лиц, она является оспоримой. Лицо или орган, которые
должны были дать свое согласие на совершение этой сделки, вправе обратиться с
иском в суд, в результате чего оспоримая сделка может быть признана
недействительной на основаниях.

При этом стоит учитывать, что, согласно закону, может
быть признано иное – сделка без согласия третьих лиц уже может являться
ничтожной. Так, Гражданский кодекс (Статья 168) установил, что все сделки,
нарушающие требования закона или иного правового акта и посягающие на интересы
неопределенного круга лиц, по общему правилу признаются ничтожными, если к ним
не предъявлено требование об оспоримости на основаниях, предусмотренным
законом. По своему характеру ничтожные сделки изначально являются недействительными,
и любое лицо или орган вправе обратиться в суд для применения последствий их
недействительности. При предъявлении иска в течение установленного законом
срока исковой давности оспоримая сделка может быть признана недействительной в
силу решения суда. Однако законодательные нормы устанавливают и другие
последствия, являющиеся адекватными мерами при нарушении правил удостоверения
сделки третьими лицами, государственными либо муниципальными органами власти
или высшими органами управления, чем ее недействительность.

Недействительность сделки признается, только если
будет доказано, что другая сторона сделки знала или могла знать об  отсутствии необходимого согласия со стороны
такого лица или органа.

Согласие лица или органа, которое уже было дано для
осуществления сделки, не может быть оспорено на основаниях, о которых данное
лицо знало или должно было знать на момент выражения данного согласия.

Законодательные нормы также предусматривают признание
ничтожности сделки в случаях, когда отсутствует необходимое согласие третьих
лиц. Недействительность или другие формы правовых последствий используются в
отдельных случаях, по требованию норм законодательства.

Защита интересов третьих лиц, которых данная сделка
может касаться  – главная причина
необходимости получения согласия для совершения сделки определенного круга лиц.
Поскольку интересы третьих лиц различны, зависят от особенностей сделки и
уровня вовлеченности в нее третьих лиц, возможны разные виды правовых
последствий отсутствия их согласия.

Фрагмент текста работы:

1. ПРОЦЕСС ГОСударственной РЕГИСТРАЦИИ
СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 1.1. Значение и функции государственной
регистрации Кадастровый
учет недвижимости и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним в Российской Федерации являются одними из основных показателей
современного рынка недвижимости и в совокупности представляют собой институт сервиса
недвижимости[1].

Развитие
рынка недвижимости в Российской Федерации невозможно без полной и достоверной
информации, которая описывает эти объекты. Описание объектов недвижимости
необходимо для создания эффективной системы учета недвижимого имущества и
последующей его регистрации[2].
Любая деятельность в сфере ведения кадастра невозможна без использования
информации, описывающей недвижимость и придающей ей уникальные характеристики,
которые позволяют отличить от аналогичных объектов. Наибольшую практическую
значимость при этом имеют данные, представленные в систематизированном и
удобном виде для многократного использования[3].

Учитывая постоянно возрастающие обороты операций
с недвижимостью, необходимо совокупное развитие системы информационного
обеспечения кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав.
Совмещение в едином целом институциональных, информационных, технических,
экономических, правовых и организационных мер отражает комплексный подход к
реализации процессов государственного кадастрового учета недвижимости и
регистрации прав. Социальная [1] Дерюгина
Т.В., Белова О.А. Гражданское право: учебник: В 4 т. Часть первая: Т.1. – М.:
Зерцало-М, 2015. – С.166 [2] Воложанин В.П. К вопросу о юридических
предположениях в советском гражданском праве и процессе // Вопросы советского
гражданского права и процесса. Ученые записки. — М.: Госюриздат, 2018, Т. 3. —
С. 186 [3] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное
право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2018